Федеральный закон о капитальном ремонте многоквартирных домов

1936
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock
Чтобы ответственно содержать управляемые многоквартирные дома (МКД), уполномоченным сотрудникам управляющих организаций, председателям ТСЖ, ЖСК следует знать, какие дефекты могут быть в конструкциях домов, чем они вызваны и как эти дефекты устранять.

В.С. Самошин, профессиональный инженер-строитель, председатель ТСЖ «Яхрома-СБ», член научно-консультатив­ного cовета Общест­венной палаты РФ, эксперт обществен­ного проекта «Российский дом будущего», независимый эксперт по жилищной политике (г. Яхрома Московской области)


В этой статье вы прочитаете:

  • Ключевые положения Федерального закона о капитальном ремонте многоквартирных домов
  • Организация проведения капитального ремонта многоквартирных домов

С 1 января 2013 г. введен в действие закон о капитальном ремонте (Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ). Авторы, разработавшие Федеральный закон о капитальном ремонте многоквартирных домов, определили судьбу стомиллионной массы собственников и их имущества на год- три-десять-тридцать лет. Причем обкатанную за полвека эксплуатационную технологию заменили одним действием — организацией проведения капитального ремонта многоквартирных домов (выборочный ремонт: кровли или фасадов, или замена внутренних инженерных систем и т. д.) на долгие 30 лет!

Федеральный закон о капитальном ремонте многоквартирных домов: типы домов и изменение межремонтных сроков

В многоэтажных жилых зданиях, построенных в России по типовым проектам ведущих институтов страны (ЦНИИЭП жилища, МНИИИТЭП и др.) за многие десятилетия эксплуатации проявились их слабые стороны, дефекты, недостатки и пороки различных свойств и степени тяжести. Поскольку количество и разнообразие проявившихся дефектов велико, а также они имеют различную природу своего образования (изыскательские, проектные, технологические, физико-технические, экономические, эксплуатационные, социальные, эстетические, организационные, гигиенические, экологические), то целесообразно их объединить в отдельные группы с описанием наиболее характерных и влиятельных недостатков. При этом очередность расстановки дефектов не влияет на их приоритет и значимость.

К многоквартирным многоэтажным домам относятся здания, имеющие 3–5 и более этажей. Именно этот класс жилища и подлежит управлению. Многоквартирные секционные дома — основной тип жилых зданий в застройке городов и крупных поселков. Группу квартир, объединенных одной лестничной клеткой, называют жилой секцией. Планировка большинства МКД представляет собой набор из торцовых и рядовых секций.

Существует несколько типов многоэтажных домов в зависимости от используемых строительных материалов внешних стен.

Постройка зданий из кирпича имеет долгую историю. Сегодня возведение кирпичных домов большая редкость. Причиной отказа застройщиков от использования кирпича стали большие временные затраты и трудоемкость процесса постройки, что приводит к удорожанию возводимого жилья. Однако эксплуатация таких домов все еще актуальна. Преимуществами кирпичных домов являются прочность, надежность и сохранение тепла внутри дома.

Дома из панелей начали возводить с  1960-х годов. Подобные строения можно встретить практически в любом городе. Скорость и легкость возведения панельных многоэтажек сказалась на непродуманной шумо- и теплоизоляции. Швы между панелями негерметичны, что позволяет теплу с легкостью выходить наружу. Особенностью данного типа домов стала стандартная планировка каждой квартиры. Невозможно сделать и спланировать комнату нестандартной формы. Огромным плюсом панельных домов была и будет низкая цена за квадратный метр.

При массовой застройке советского периода будущий квартиросъемщик никаким образом не мог влиять на создание своего нового жилья, ни на каком из его технологических этапов: проектирования, строительства, эксплуатации. Типовые проекты домов с экономическими квартирами были приемлемы до тех пор, пока население противопоставляло преимущества индивидуальной квартиры со всеми ее недостатками планировки полному дискомфорту коммунального заселения. С массовым поквартирным заселением появились так называемые улучшенные типовые проекты (например, улучшенная серия 1-464А), по которым строительство в стране осуществлялось до конца 1970-х гг., и в них проживает до настоящего времени подавляющая часть населения России. Корректировка типовых проектов была проведена с учетом имеющейся заводской базы стройиндустрии и максимальным сохранением параметров сборных изделий заводского домостроения, что в известной степени ограничило возможности их коренного улучшения.

Начиная с 1971 г., корректируются СНиПы по проектированию жилых зданий, в которых значительно повышается уровень нормативных требований, что заставляет разрабатывать новые серии типовых проектов для массового строительства. Строительство монолитных домов набирает темп и занимает большую часть рынка недвижимости. К преимуществам монолитных домов можно отнести разнообразие геометрических форм постройки. С конца семидесятых годов появляются целые кварталы 9-15-этажных жилых домов с двухуровневыми квартирами, к тому же оснащенные подземными гаражами. Однако уже в то время проявляются особенности и сложности в эксплуатации и обслуживании таких жилых домов по сравнению с  домами-предшественниками, поэтому, например, в Москве весь микрорайон со стотысячным населением передают на баланс «Московского городского объединения по эксплуатации административных зданий». Более десяти лет строители не могут достроить микрорайон в Северном Чертанове и устранить постоянно возникающие дефекты, особенно по протечкам в подземных гаражах1.

Первый этап управления МКД — все знать о своем доме.

В практике экономической оценки квартир за основную расчетную единицу длительное время (до конца 1950-х гг.) принималась стоимость 1 кв. м жилой площади, так как квартиры в жилищном фонде заселялись покомнатно, и в личное пользование семья получала только площадь жилых комнат. При посемейном заселении квартир требовался уже иной показатель расчета стоимости жилья. Переход на основную расчетную единицу стоимости — 1 кв. м общей площади стал рычагом развития, он способствовал улучшению планировки квартир, созданию дополнительных удобств. Одним из основных показателей комфортности квартиры является число комнат на одного человека.

Возведенные по типовым проектам в 1960–1990-х гг. при строжайшей экономии и дефиците качественных строительных материалов МКД невероятно расточительны в эксплуатации и неэффективны в управлении. Но главное, эти дома не отвечают требованиям времени по  архитектурно-планировочным решениям, энергоэффективности, санитарно-гигиеническим требованиям, требованиям безопасности и др. Даже сохранять такие здания в теперешнем их состоянии не выгодно, не говоря уже о модернизации, требующей неподъемных средств даже для государства.

Федеральный закон о капитальном ремонте многоквартирных домов

 Учебный центр для специалистов по управлению МКД

 Курсы повышения квалификации по программе «Управление многоквартирными домами»

 Форма обучения: заочная.

 Продолжительность: 72 часа.

 Выдается удостоверение установленного образца.

 Получить бесплатный доступ >>

Статистика

Одно из первых резонансных ЧП 2015 г. произошло в г. Тюмени, где обрушился пятиэтажный жилой дом. Три человека погибли. В июле уже в Перми провалился угол жилого дома, пострадали восемь квартир с пятого по второй этаж. Двух человек госпитализировали. Возбуждено уголовное дело по ст. 238 УК РФ «Оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности». Генеральный и исполнительный директор управляющей организации заключены под стражу. В Калининграде 12-этажный  МКД за месяц накренился на 45 см. Власти города приняли решение о незамедлительном переселении его жильцов в другие дома.

Прежними нормативами Госстроя СССР предусматривались для таких МКД четкие межремонтные сроки: через 4–5 лет — текущий ремонт, 8–10 лет — выборочный капитальный ремонт, 12–13 лет — полный капитальный ремонт. Очевидно, что не устраненная мелкая неисправность приводит к серьезным разрушениям и значительным финансовым, организационным, трудовым затратам. Поэтому на регламентные и профилактические работы (техническое обслуживание инженерных систем и конструктивных элементов здания) также существовали жесткие нормы.

И лишь в середине 1990-х гг. прошлого века происходит эпохальный прорыв в проектировании и строительстве: появляются МКД с отдельными квартирами так называемой свободной планировки. Жители приватизированных квартир превратились из нанимателей в собственников и стали капитализировать свою собственность, энергично переоборудуя и переоснащая ее. Что создает дополнительную головную боль для управляющих организаций. Их энергию и тягу к переоснащению квартир пришлось сдерживать законодательными мерами — введением с 2005 г. целой главы в Жилищный кодекс РФ «Переустройство и перепланировка жилого помещения». В это время были отменены многие ранее действующие и обязательные нормативно-технические ограничения, но не введены необходимые технические регламенты (например, разрешили на главных фасадах жилых домов заменять окна без сохранения рисунка их переплетов, вешать кондиционеры, остеклять лоджии и пр.), что сильно изменило не в лучшую сторону внешний вид домов.

К сожалению, в это время снижается контроль качества возводимого жилья, что не могло не отразиться на его прочности и экологичности. Известны не единичные случаи обрушения только что построенных домов.

Уже 25 лет с начала приватизации жилья стандарты по эксплуатации и ремонту МКД не исполняются, что обусловило быстрый и необратимый износ жилищного фонда. В 97% МКД организация проведения капитального ремонта в многоквартирных домах не проводилась, в 75% МКД не выполнялся и выборочный капитальный ремонт, более 65% домов не видели и положенных текущих ремонтов. Но главное, что техническое обслуживание МКД осуществляется управляющими организациями некачественно, бесконтрольно со стороны собственников жилья.

Федеральный закон о капитальном ремонте многоквартирных домов

Разрушена научно-эксплуатационная технология содержания МКД: наблюдение за объектом — его техническое обслуживание — текущий ремонт — капитальный ремонт — реконструкция или модернизация.

По моим подсчетам, при нынешней схеме финансирования лишь 7–9% собственников получат настоящий и полный капитальный ремонт своего дома. Выборочный ремонт — 40–42%. К концу установленного срока проведения капитального ремонта 2042 г. дома остальной половины собственников по техническому состоянию превратятся в аварийные и требующие сноса.

Интересно прочитать дальше? Читайте тут полную версию статьи!



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль