Управление портфелем недвижимости в условиях рисков

84
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock
В зависимости от целей деятельности и комплекса функций, выполняемых управляющей организацией, при управлении недвижимостью используется несколько функциональных моделей профессионального управления. Поговорим о них подробнее.
А.Н. Кириллова, 
доктор экономических наук, профессор кафедры Московского государственного строительного университета

В этой статье вы прочитаете: 

  • Как грамотно управлять портфелем недвижимости
  • Нюансы в управлении портфелем жилой недвижимости

В современных условиях основными элементами системы стратегического управления портфелем недвижимости являются:

  • охват всех фаз жизненного цикла недвижимости;
  • формирование портфеля недвижимости, обеспечивающего наилучший вариант деятельности управляющей организации;
  • систематическое проведение взаимосвязанных мероприятий организационно-технического, финансово-экономического, управленческого и правового характера;
  • формирование и использование современных моделей и методов управления объектами недвижимости;
  • применение базовых подходов оценки недвижимости при анализе эффективности управления объектами.
  • Совокупность элементов системы стратегического управления обеспечивает полноценное и эффективное функционирование систем управления всеми типами недвижимости в конкретных социально-экономических условиях.

В зависимости от целей деятельности и комплекса функций, выполняемых управляющей организацией, при управлении недвижимостью используется несколько функциональных моделей профессионального управления.

Эффективное решение для комплексного управления функционирующим объектом недвижимости – использование базовой модели управления Property Management.

В рамках такой модели решаются технические, финансово-экономические, правовые и организационные задачи по достижению максимальных доходов для собственника и созданию комфортных условий для собственников, нанимателей и арендаторов. Управляющая организация выполняет полный комплекс работ, включающих:

  • управление зданием;
  • управление финансами (бюджетирование, планирование доходов и расходов; сбор платежей за ЖКУ, анализ и оптимизация эксплуатационных затрат);
  • администрирование и управление жилищными и арендными отношениями (маркетинговые исследования, определение критериев отбора арендаторов, заключение договоров управления и аренды, обеспечение безопасности жителей и арендаторов; заключение договоров на поставку ресурсов и коммунальных услуг, заключение договоров с подрядчиками);
  • консалтинг и дополнительный сервис для посетителей, клиентов или арендаторов – предложение пакета дополнительных услуг для проживающих и арендаторов.

Модель управления Facility Management обеспечивает более узкий перечень мероприятий и трактуется как процесс управления двумя основными направлениями: управлением техническим состоянием здания и техническим обслуживанием объектов недвижимости.

В качестве первичного уровня управления эксплуатацией объектов недвижимости и предоставления клининговых услуг может применяться модель санитарно-хозяйственного обслуживания объекта Cleaning. Такая модель подразделяется на два блока:

  • управление санитарно-хозяйственным обслуживанием зданий;
  • управление санитарно-хозяйственным обслуживанием территорий.

Существование модели Cleaning связано с повышением требований собственников и арендаторов к комфортным условиям, применением новых отделочных материалов и офисного оборудования, требующих профессионального ухода.

Важнейшим сегментом недвижимости является жилищный фонд. Есть несколько факторов, существенно осложняющих процесс управления жилыми объектами:

  • развитие жилищных отношений;
  • появление мультисобственников – большого количества собственников, пользующихся отдельными жилыми помещениями в МКД;
  • наличие различных форм собственности;
  • рост стоимости экономических ресурсов, составляющих основу нормального функционирования объектов недвижимости;
  • повышение роли недвижимости как наиболее надежного инвестиционного актива.

Обеспечение полноценной эксплуатации МКД в течение всего нормативного срока службы рекомендуется достигать за счет применения существующей нормативно-методической базы, куда входят:

  • технические нормы и правила по содержанию объекта недвижимости;
  • методы исследования и оценки технического состояния отдельных конструктивных элементов и инженерных систем.

Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: рекомендуемые нормы периодичности ремонтов, предельные значения нагрузок и их характер, правила пользования инженерным оборудованием и т. д.

Учитывая многообразие жилых объектов и субъектов экономических отношений, участвующих в процессе управления и эксплуатации, сложность инженерно-технических систем современных зданий и наличие других факторов, необходимо привлечение профессиональных управляющих организаций и формирование портфеля объектов МКД.

Объекты жилой недвижимости могут быть представлены как элементы портфельного управления активами, каждый из которых имеет свои отличительные характеристики:

  • срок эксплуатации зданий, их капитальность, различный физический износ;
  • комплекс проводимых ремонтных мероприятий;
  • степень участия собственников в управлении домом, их ответственность по оплате ЖКУ и т. д.

Под управлением портфелем жилой недвижимости при эксплуатации объектов понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственниками стратегии и тактики по рациональному использованию и содержанию общего имущества МКД.

Основные задачи по управлению портфелем недвижимости:

  • обеспечение устойчивого поступления финансовых средств и платежей за ЖКУ;
  • обеспечение эффективного использования общего имущества МКД;
  • организация разрешенной предпринимательской деятельности;
  • создание комфортных условий проживания;
  • взаимодействие с органами управления;
  • оптимизация затрат, связанных с функционированием объекта;
  • разработка и внедрение системы планово-предупредительного обслуживания и ремонта с целью поддержания жизнедеятельности объекта недвижимости;
  • подбор подрядных организаций с оптимальным соотношением «цена – качество»;
  • обеспечение высокого качества предоставляемых услуг.

Управление эксплуатационным портфелем объектов жилой недвижимости – это управление, ответственное за финансовые показатели и эффективность использования и содержания общего имущества жилых объектов в портфеле управляющей организации при реализации годовой и среднесрочной программ управления.

Цель программ управления на этапе эксплуатации состоит:

  • в оптимизации соотношения «доходы – расходы»;
  • в достижении нормативных требований комфортности и бесперебойного предоставления коммунальных услуг;
  • в обеспечении устойчивой деятельности УО;
  • в росте ценности объектов при заданном (приемлемом) уровне возможного возникновения эксплуатационных рисков.

Основные препятствия, ограничивающие эффективность управления портфелем недвижимости:

  • слабая зависимость доходности жилой недвижимости от решений, принимаемых собственниками помещений;
  • различия в техническом состоянии объектов;
  • необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для модернизации и капитального ремонта недвижимости;
  • значительные объемы недоремонта. Стратегическое портфельное управление позволяет обеспечить достижение социального и технико-экономического эффекта от произведенных затрат.

На основе выработанной стратегии для управляющих организаций формируются программы и разрабатываются тактические мероприятия по управлению МКД. Структурная модель стратегического управления жилой недвижимостью приведена на схеме на с. 53.

В качестве наиболее важных параметров, влияющих на стратегию управления портфелем недвижимости, предложено выделить следующий комплекс показателей:

Cо = {C1ж (±Δ%), Ciж(±Δ%), →max

Др = {Дjж (±Δ%), Дiж (±Δ%), →max

Ро = {Р1 (±Δ%), Рi (±Δ%), →min

Фр = {Ф1ж (±Δ%), Фiж (±Δ%), →min

Rр = {R1ж (±Δ%), Riж (±Δ%), →min

Ко = {K1ж (±Δ%), Кiж (±Δ%), →max,

где:

Со – характеристики совокупной стоимости объектов жилой недвижимости, входящих в портфель, ±Δ% – их приростные характеристики;

Др – характеристики поступающих доходов по конкретным объектам, ±Δ% – их приростные характеристики;

Ро – характеристики расходов по конкретным объектам, ±Δ% – их приростные характеристики;

Фр – характеристики технического состояния объектов по физическому износу, ±Δ% – их приростные или снижаемые характеристики;

Rр – характеристики уровня риска по объектам, ±Δ% – их приростные или снижаемые характеристики;

Ко – характеристики степени удовлетворенности качеством жилищно-коммунального обслуживания, ±Δ% – их приростные характеристики.

Внимание: первый показатель в скобках имеет индекс 1, второй показатель – индекс i, где 1–i – количество МКД.

Наиболее эффективными для компаний, управляющих МКД, являются стратегии:

  • интегрированного роста, обеспечиваемого путем ежегодного повышения темпов роста объемов эксплуатируемого фонда, находящегося в управлении;
  • сохранения практики установления одинаковых цен на работы, услуги в разных МКД, определяя под объем реализации по каждому дому свой перечень и объемы работ, услуг;
  • организации управленческой деятельности, направленной на повышение качества работ, «по аналогам» или «по принципам менеджмента»;
  • развития диверсификации деятельности для обеспечения финансовой стабильности УО, в том числе стратегии концентричной диверсификации (развитие новых работ, услуг на базе существующей деятельности), горизонтальной диверсификации (рост объемов работ, услуг за счет освоения новых видов, требующих новых инновационных технологий);
  • создания партнерских отношений с собственниками и пользователями помещений в МКД.

Управление эксплуатационным портфелем объектов жилья связано в первую очередь с анализом объемов проводимых работ и текущих финансовых потоков наличности.

По каждому МКД должен выполняться запланированный объем производимых видов работ, услуг по определенному перечню и графику (срокам, периодичности). Работы/услуги подлежат выполнению/оказанию УО по договору с собственниками помещений в МКД.

Исходя из этого, определяется объем реализации, под которым понимается общая стоимость работ, услуг в соответствии с их видами, перечнем и графиком выполнения (оказания). Общая стоимость утверждается собственниками помещений в МКД, а утвержденный перечень является заданием УО на определенный срок (не менее чем на год).

Ценой работ, услуг в сфере управления МКД является стоимость выполнения работ и оказания услуг, формируемая как валовая выручка по каждому МКД.

Цена работ, услуг УО должна быть разной относительно всех МКД, входящих в портфель недвижимости. Доходы от эксплуатации одних объектов жилищного фонда должны быть достаточными для покрытия расходов на других объектах, тех, которые требуют ремонтных мероприятий. В портфеле любой УО есть объекты, находящиеся в различных фазах жизненного цикла, с различным уровнем физического износа. К объектам, приносящим убытки, применяются особые подходы: реконструкция, модернизация, капитальный ремонт, поддерживающие ремонтные мероприятия.

К входящим потокам наличности относятся средства собственников помещений, нанимателей и доходы от предпринимательской деятельности. Эффективно организованная работа с жителями обеспечит своевременное поступление денежных средств. Исходящие потоки наличности напрямую связаны с финансированием работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД и оценкой будущих расходов с учетом возникающих рисков.

Управление рисками представляет систему организационно- экономических мероприятий, нацеленных на своевременное выявление, оценку, предупреждение и контроль событий случайного и непредсказуемого характера. Последние могут стать причиной неэффективной эксплуатации МКД или нарушений в функционировании объекта, а также причиной материального ущерба.

Выделяют несколько направлений подверженности рискам при эксплуатации МКД. Это могут быть риски:

  • экономической деятельности и финансовой устойчивости УО;
  • законодательных изменений;
  • неисполнения договоров и несоблюдения запланированных сроков;
  • превышения смет;
  • несостоятельности подрядчиков;
  • возникновения незастрахованных убытков;
  • изменения цен на работы и услуги;
  • неквалифицированной эксплуатации объектов.

В любой предпринимательской деятельности присутствуют конкурентные, управленческие, кадровые, имущественные и другие риски.

При определении целей управления рисками выделяются:

  • поддержание планируемых доходов;
  • сокращение нерациональных издержек по обслуживанию объекта;
  • заключение договоров и их выполнение;
  • выделение и оценка рисков с выявлением факторов, приносящих ущерб или имеющих тенденцию к его увеличению.

Среди многообразия применяемых на практике методов управления рисками могут быть рекомендованы:

  • разработка подробного плана мероприятий с выверенной последовательностью действий;
  • строгий контроль за реализацией плановых работ и услуг;
  • разработка сценарных планов с указанием возможных рисков, способов их предотвращения, устранения или снижения негативных последствий наступления рисков, локализации и компенсации рисков;
  • страхование рисков.

В качестве критерия оценки эффективности управления эксплуатационным портфелем жилой недвижимости может быть принят экономический результат Эу, определяемый по формуле:

Эу = ∑Эф + ∑Эн + ∑Энб + ∑Эсз + ∑Эав + ∑Эсохр.,

где:

Эф – экономический эффект от предотвращения преждевременного физического износа МКД при текущих ремонтных работах;

Эн – экономический эффект от снижения объемов недоремонта;

Энб – экономический эффект от повышения надежности и безопасности функционирования здания (свойство системы непрерывно сохранять надежность функционирования систем МКД);

Эсз – экономический эффект от сокращения нерациональных издержек при техническом обслуживании и содержании объектов;

Эав – экономический эффект от максимизации добавленного качества за счет применения инновационных и ресурсосберегающих мероприятий;

Эсохр. – экономический эффект от обеспечения сохранности объектов (свойства системы непрерывно сохранять значения установленных показателей эксплуатационного качества).

Совокупность данных результатов обеспечивает полноценное и эффективное управления эксплуатационным портфелем различных типов жилой недвижимости на разных стадиях их жизненного цикла на основе регулярного проведения взаимосвязанных технических, экологических, экономических, управленческих и правовых экспертиз, определяющих наилучший вариант эксплуатации недвижимости.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией



Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей.

Пояснение к картинке

Любовь Чеснокова,
Шеф-редактор журнала
«Управление многоквартирным домом»

Читать сейчас
Обновлено 12.10.2016

Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Опрос

Редакция журнала «Управление многоквартирным домом» интересуется: "Какие темы для вас наиболее интересны?"

  • Расчеты с жителями 66.67%
  • Договорные отношения с жителями 0%
  • Договорные отношения с подрядчиками 0%
  • Технические особенности эксплуатации общего имущества в МКД 33.33%
Другие опросы

Рассылка



© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль