Перспективы рынка апартаментов для управляющих организаций

20
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Шерешовец Е.В.
член Экспертного совета Комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы России, директор консалтинговой компании «КИТ», заведующая кафедрой «Правовое регулирование строительства и жилищно- коммунальных услуг»
Правовой статус апартаментов до сих пор вызывает споры. За десятилетие их существования как сектора рынка недвижимости в России законодатель так и не обозначил свое отношение к апартаментам. Очевидно, что используются апартаменты как аналог квартир.

Управляющие организации должны внимательнее присмотреться к рынку апартаментов. Уже к концу этого года апартаменты могут стать полноправными жилыми помещениями, а комплексы, в которых они расположены, — объектами управления.

Обзор российского рынка апартаментов

В 2014 году в Москве насчитывалось порядка 2 млн кв. м апартаментов, а в объемах продаж новостроек апартаменты составили в среднем около 40 %.

В научной юридической периодике эксперты единодушно сходятся на том, что апартаменты нельзя отнести к жилому помещению.

Главным признаком жилого помещения является пригодность для постоянного проживания. Жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Это закреплено ст. 15 ЖК РФ.

Виды жилого помещения:

  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

Жилое помещение является местом жительства гражданина, т. е. местом, где гражданин постоянно или временно проживает (п. 1 ст. 20 ГК РФ; ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242–1). Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются законодательными актами РФ (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ; п. 1 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан и могут быть только местом их временного пребывания. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства.

Пример места временного пребывания граждан — гостиницы (п. 3 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). Именно в сфере гостиничных объектов закреплено юридическое понятие апартаментов.

К сведению

Поскольку апартаменты нельзя отнести к понятию жилого помещения, данный вид недвижимого имущества относят к нежилым помещениям.

Апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м. Это определено приказом Минспорттуризма России от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении Порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи».

Строго по законодательству апартаменты — это не отдельный вид недвижимости, а одна из высших категорий номеров средств размещения.

Определение апартаментов, взятое из квалификации гостиничных номеров, не охватывает полноту их сегодняшнего статуса. Апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых комплексах. Застройщики вводят в эксплуатацию комплексы, состоящие только из апартаментов.

Отсутствие определения термина «апартаменты» становится проблемой.

Во-первых, апартаменты, выпадая из блока жилой недвижимости, не подчиняются обязательным правилам пригодности для постоянного проживания. В отношении жилых помещений:

  • установлены нормативы предельного уровня шума (СП 51.13330.2011);
  • разнится коэффициент плотности застройки для стоящих рядом МКД и многофункциональной недвижимости (СП 42.13330.2011);
  • установлены требования об обеспечении жилой застройки социальной инфраструктурой (детские сады, школы, лечебные учреждения).

К апартаментам эти требования не применяются.

В 2014 году Минстроем России разработан СП 00.13330.2014 Свод правил «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования». Указанный документ утвержден приказом Минстроя России от 07.08.2014 № 440/пр.

Решилась ли проблема отсутствия апартаментов как элемента недвижимости? Нет. СП 00.13330.2014 не был включен в перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Во-вторых, нет четко установленных правил управления общим имуществом в здании, где расположены апартаменты. Если право собственности на здание (за исключением апартаментов) ни за кем не зарегистрировано, имущество общего пользования будет принадлежать всем собственникам апартаментов и других нежилых помещений на праве общей собственности.

Перспективы рынка апартаментов для управляющих организаций

К сведению

В здании, состоящем из апартаментов, может возникать режим общего имущества собственников.

Особенности управления апартаментами

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это указано в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий».

Вопросы управления общим имуществом в здании решаются общим собранием собственников помещений в здании (аналогия со ст. 44 ЖК РФ). Это, например, вопросы выбора управляющей организации или возможности предоставить отдельные части такого имущества в пользование третьим лицам. Иные нормы жилищного законодательства на апартаменты не распространяются.

Например, не может быть применена ст. 158 ЖК РФ об установлении размера платы за содержание и ремонт. У органов местного самоуправления нет обязанности устанавливать тарифы для нежилого фонда (ч. 4 ст. 158, ч. 7 ст. 5, ст. 14 ЖК РФ).

Статья 161 ЖК РФ предусматривает стандарты управления МКД, где главной функцией является обеспечение благоприятного проживания, что не может относиться к нежилым помещениям. Статья 7 ЖК РФ запрещает применение законодательства по аналогии в случае, если это противоречит существу отношений. Данный вывод подтверждается судебной практикой. В решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 отмечено, что спорное помещение (апартаменты) «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством РФ апартамент есть номер в средстве размещения». ФАС Уральского округа (постановление от 23.08.2010 № Ф09-5956/10-С6 по делу № А50-3584/2010) указал, что «гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения — к жилым помещениям».

В-третьих, для собственников апартаментов действует иные нормы налогового законодательства. Как объект налогообложения апартаменты относятся к прочим помещениям (п. 1 ст. 401 НК РФ). Налоговые вычеты, предусматривающие уменьшение налоговой базы по налогу в отношении квартиры, к апартаментам не применимы, льгот не предусмотрено (пп. 3, 4 ст. 403 НК РФ). Размер налоговой ставки зависит от порядка определения налоговой базы апартаментов и рассчитывается на основе их кадастровой либо инвентаризационной стоимости (пп. 2, 4 ст. 406 НК РФ).

В-четвертых, отсутствие закрепленных норм и применение законодательства по аналогии породили противоречивую судебную практику. В судебных решениях можно встретить термин «жилые апартаменты» (апелляционное определение Воронежского областного суда от 19.11.2013 № 33–5878).

Перспективой рынка апартаментов станет принятие нормативной базы. Разработана концепция соответствующего законопроекта.

Законопроект вводит понятие апартаментов как особого вида жилого помещения. Законодатель предлагает ввести определения для зданий, где расположены апартаменты:

  • дом смешанного пользования (совокупность квартир и апартаментов);
  • многофункциональное здание (апартаменты выделены в обособленной части).

Сегодня существует четыре вида апартаментов: доходный дом, апарт-отель, кондо-отель, апартаменты в жилом комплексе. Появился новый сегмент рынка — лофт, который представляет собой переоборудованное производственное помещение.

Не все апартаменты можно привести в соответствие с нормами безопасности. Например, по причине расположения около вредного промышленного предприятия. Законопроект предлагает определить требования для перевода апартаментов в жилье и установить переходный период.

В течение переходного периода региональные власти смогут перевести помещения, по которым соблюдены правила безопасности, в жилые, а за остальными четко закрепить статус нежилых помещений. Собственники жилых помещений получат право оформлять постоянную регистрацию, а к нежилым, напротив, начнут применять строгий запрет на проживание.

Если апартаменты получат статус особых жилых помещений, к ним будут применяться соответствующие требования по инфраструктуре.

Предлагается сделать что-то среднее между требованиями к жилой и нежилой застройке. Например, в пешей доступности не будет поликлиники, детского сада и школы, до них нужно будет добираться на транспорте. Но количество социальных объектов будет рассчитано и на жителей апартаментов. Компании-застройщики обяжут либо обеспечивать строительство социальной инфраструктуры, либо участвовать в финансировании этого строительства.

Разработчики законопроекта уверены, что повышение стоимости апартаментов, которое может за этим последовать, не отпугнет покупателей. Определяющими факторами выступают месторасположение, имидж, концепция.

Есть и другое мнение — дать застройщикам официальную возможность строить апартаменты без инфраструктуры, но повысить прозрачность и честно предупреждать об этом покупателей. Такая точка зрения может стать «шагом назад», потому что приведет к дополнительной нагрузке на уже работающие социальные учреждения.

Разработчикам проекта удалось найти «золотую середину»: с одной стороны, апартаменты станут жилыми помещениями, и граждане получат возможность постоянной регистрации, с другой — сохранится высокий уровень налогообложения, повышенные тарифы на ЖКУ.

От редакции

1. Апартаменты пока являются нежилыми помещениями в составе МКД или другого объекта недвижимости.

2. Собственники апартаментов не могут оплачивать коммунальные услуги по тарифам для населения, необходимо применять тарифы для прочих потребителей.

3. В отношении здания, состоящего только из апартаментов, не применяются положения жилищного законодательства: не может быть выбран способ управления МКД, не заключается договор управления МКД.

4. В конце 2016 года все может измениться!



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией



Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей.

Пояснение к картинке

Мария Дмитриевна Анестратенко,
Главный редактор ОН
«Городское хозяйство и ЖКХ»

Читать сейчас
Обновлено 12.10.2016

Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Опрос

Редакция журнала «Управление многоквартирным домом» интересуется: "Какие темы для вас наиболее интересны?"

  • Расчеты с жителями 66.67%
  • Договорные отношения с жителями 0%
  • Договорные отношения с подрядчиками 0%
  • Технические особенности эксплуатации общего имущества в МКД 33.33%
Другие опросы

Рассылка



© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях