Проблемы в сфере жилищно-коммунального хозяйства и пути их решения

278
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Астафьев С.А.
канд. экон. наук, доцент, зав. кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета
Во время рабочего визита в Тамбов в августе 2016 г. зам. Министра строительства и ЖКХ РФ А.В. Чибис отметил, что ЖКХ должно быть «невидимым» для потребителя. Несмотря на годы реформ, жилищно-коммунальная сфера остается в целом неэффективной. Предпринимательские риски здесь существенно выше, чем в других отраслях. Можно выделить несколько основных узких мест, которые не позволяют ЖКХ достичь желаемой «невидимости».

Истоки проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства

Что же не позволяет сделать «невидимой» сферу ЖКХ? Прежде всего коррупция и низкий профессионализм работников, занятых в данной сфере. Большинство управляющих организаций всю работу по содержанию МКД отдали на откуп подрядчикам, а те в свою очередь нанимают дворников и уборщиц из стран ближнего зарубежья. «Электрикой» и сантехническими работами, как правило, занимаются сотрудники невысокой квалификации — средняя заработная плата работников отрасли не дотягивает до уровня работников крупных и средних предприятиях. Все это приводит к низкому качеству работ и услуг по содержанию домов и жалобам граждан на управляющие организации.

Если не изменить концепцию управления МКД и всей жилищной сферой, то отрасль ЖКХ никогда не станет «невидимой» для населения. Не произойдет этого еще и потому, что в ходе усиленной приватизации жилищного фонда в период реформ 1990-х гг. у нас в стране появились миллионы собственников, которые не умеют и даже не хотят управлять своим имуществом. Отсюда — низкий процент явки на общие собрания, невозможность сформировать кворум и т. п. Как результат — поддельные протоколы собраний, недобросовестное исполнение обязанностей управляющими организациями и руководством ТСЖ.

Доставшийся в наследство от советского периода ветхий и аварийный фонд, который страна обязалась снести и расселить еще несколько десятков лет назад, до сих пор стоит на своем месте. Многие дома уже на момент приватизации находились в предаварийном состоянии, и государство обязано было провести в них капитальный ремонт за свой счет. Но и этого сделано не было. Порядка 80–90 % теплосетей и сетей водоснабжения находятся также в аварийном состоянии, что постоянно приводит к нештатным ситуациям и очередным жалобам.

Что требуется для решения проблем в жилищно-коммунальной сфере

В стране, где финансирование сферы ЖКХ идет по остаточному принципу, ожидать, что отрасль станет «невидимой», не приходится.

В этих условиях прежде всего необходимо:

  • снизить напряженность и недопонимание между населением и властью, сократить коррупционную составляющую, в т. ч. путем ужесточения юридической ответственности за различные преступления в сфере ЖКХ;
  • продолжить развитие конкуренции среди управляющих организаций;
  • оперативно внедрить оценку знаний работников сферы ЖКХ на соответствие утвержденным профессиональным стандартам, отсеяв таким образом работников с низкой квалификацией. Или добиться от них необходимого уровня теоретических знаний и практических навыков при работе на вверенных им объектах недвижимости.

Одновременно требуется повысить уровень заработной платы рабочих, остающейся сейчас, пожалуй, одной из самых низких в стране. При этом необходимо добиваться законодательными, контрольно-надзорными мерами (например, как в системе образования), чтобы уровень заработной платы руководящего состава управляющих организаций не отличался в разы от заработной платы рядовых рабочих.

Пути решения проблем в сфере ЖКХ

Каковы могут быть пути решения накопившихся жилищных проблем, позволяющие повысить качество работ и услуг в жилищной сфере и снизить уровень напряженности между населением и работниками служб ЖКХ на местах?

Ряд предложений, носящих прикладной характер, можно рекомендовать к внедрению в т. ч. путем изменения соответствующего законодательства.

1. Проблемы на региональном уровне начинаются с «головы». Если в Москве интересы отрасли представляет единое министерство строительства и ЖКХ, то, например, в Иркутской области — два разных министерства: министерство строительства, дорожного хозяйства и министерство жилищной политики, энергетики и транспорта. Часто такое разделение приводит к снижению эффективности реализации схожих задач, например капитального ремонта МКД, реконструкции или сноса домов 335-й серии (хрущевок).

>> «Наша задача — сделать так, чтобы ЖКХ для потребителя стало „невидимым“, чтобы процессы были незаметными, а результаты — очевидными»

А.В. Чибис

Необходима реформа управления жилищной сферой региона.

2. Поскольку раздроблены профильные министерства, раздроблены и общественные советы при них. Деятельность таких советов часто остается вне внимания органов власти, а их работа без дополнительной взаимной координации не может помочь министерствам в решении проблем, связанных с ветхим и аварийным жильем, контролем за тарифами в ЖКХ, качеством строительства и ремонта МКД и др. Тем не менее, даже если организовать единое министерство и единый Общественный совет, это не приведет к значительному сокращению жалоб населения, поскольку персональной ответственность руководителей региона за качество регулирования вопросов в сфере ЖКХ, по сути, нет.

В стране повсеместно созданы различные общественные организации, которые должны стимулировать власти более качественно заниматься проблемами жилищной сферы: общественные советы, общественные палаты, НП «ЖКХ Контроль», ОНФ, комиссии по защите прав потребителей, партийные структуры, занимающиеся проблемами в ЖКХ, и др. Проблемы, возникающие при формировании институциональной экономики, свойственны и для жилищной сферы — это издержки трансформации, т. е. осуществление все новых и новых затрат на создание новых институтов, советов, партий и т. п. На все это так или иначе отвлекаются бюджетные деньги, время депутатов, правительства, президента и др. При этом новые институты регулирования стремятся занять свою нишу, показать свою значимость и в конце концов все равно добиться различных форм государственной поддержки (прямого финансирования, грантов, политических дивидендов и т. п.).

Чтобы добиться синергетического эффекта и повысить ответственность руководителей региона, необходимо сформировать и последовательно внедрить принципы, инструменты и методы государственно-общественного регулирования жилищной сферы на местах: создать государственно-общественный орган под руководством заместителя губернатора с участием представителей профильных общественных советов при министерствах, фонда капитального ремонта, ОНФ и других организаций. Ответственность за рост или сокращение жалоб населения будет лежать на этом органе. Его же задача — сконцентрировать усилия всех разрозненных общественных сил на решении вопросов повышения качества строительства и управления объектами ЖКХ.

>> ЖКХ нуждается в государственно-общественном регулировании.

3. Нельзя забывать и об ответственности самих собственников жилья за качественное управление МКД. Об особенностях управления при большом числе собственников в доме уже упоминалось. Следует обязать государственно-общественные органы по вопросам ЖКХ при губернаторе разработать систему рейтингования управляющих организаций и на определенном сайте (возможно, ГИС ЖКХ) ежегодно размещать рейтинг управляющих организаций с учетом общественного мнения.

Это позволит населению более ответственно подходить к выбору управляющих для своих домов, чтобы в дальнейшем у него не было поводов для претензий к власти. У власти же появится дополнительный инструмент воздействия на население, на его осознанный выбор.

4. Следует продолжить законодательные изменения, позволяющие в очень сжатые сроки менять одну управляющую организацию на другую. Нескончаемые подделки подписей, выписывание параллельно нескольких квитанций пора прекратить на законодательном уровне. В этой связи крупным муниципалитетам предлагается формировать подведомственные муниципальные компании, которые могли бы стать промежуточным звеном между неэффективной компанией и новой (эффективной).

Возможно, в дальнейшем население предпочтет качество работы именно муниципальных компаний и останется у них. Впрочем, они могут оказаться и в конце рейтинга, и население начнет, наоборот, отказываться от их услуг. Но в этом случае ответственность ляжет на главу муниципалитета, не сумевшего организовать качественную систему управления МКД.

Отмечу важный момент: такие компании должны быть созданы при минимальным участии муниципального бюджета.

5. Нельзя забывать и про отсутствие конкуренции на рынке жилищных услуг. Формально она есть, но практически ее не существует. Чаще всего крупные управляющие организации монополизируют рынок, всеми правдами и неправдами не давая заходить на него альтернативным компаниям и ТСЖ. С другой стороны, работа с множеством мелких компаний также приводит к удорожанию затрат на содержание МКД из-за эффекта масштаба, вернее, его отсутствия. Необходимо юридически (в рамках антимонопольного законодательства) закрепить механизм ограничения размеров управляющих организаций, что должно привести как к укрупнению (слиянию) некоторых мелких компаний, так и к раздроблению монополистов на рынке. Все эти меры должны способствовать сокращению затрат на содержание МКД и повышению качества работ и услуг.

6. Огромное количество жалоб населения вызывает система капитального ремонта. Мнение и экспертов, и большинства специалистов из органов власти, и простых граждан единодушно: никто не хочет отдавать деньги в общий котел. Проблема, как всегда, одна и та же (те же грабли). Сначала законодатели принимают закон, а потом начинают судорожно искать пути выхода из тупиковой ситуации: граждане, например, не понимают, почему они должны платить за капитальный ремонт нового дома.

Можно было бы реализовать форму сбора средств с населения на ремонт путем увеличения налога на недвижимость и часть денег целевым образом направлять на капитальный ремонт. Тогда ни у кого не возникало бы вопросов. Фонды капитального ремонта региона были бы федеральными учреждениями, а их работа (капитальный ремонт) полностью бы финансировалась за счет сборов налога на недвижимость. В настоящее же время единственный выход снизить накал напряженности в отношениях между жителями и работниками ЖКХ — это усиленно стимулировать население создавать спецсчета.

Спецсчет — приемлемая форма для большинства домов. Но и в этом направлении сначала было принято несовершенное законодательство, а уже потом депутаты, выслушав тысячи жалоб, начали думать, как его исправлять. Неприемлемо, когда деньги, накапливаемые на спецсчете, обесцениваются. Лишь недавно начались некоторые подвижки в этом направлении. Однако, когда в рамках спецсчета своего ТСЖ автор статьи попытался разместить на депозите 200 тыс. руб., он получил от Сбербанка России обескураживающий ответ: банк установил минимальный неснижаемый остаток на спецсчете на уровне 500 тыс. руб. То есть ТСЖ нужно копить еще несколько лет, и только потом нам будет позволено что-то положить на депозит. Причем депозит составит 6–7 % годовых, что, в общем-то, нормально, учитывая, что государство собирается установить величину процентной ставки по кредиту на капитальный ремонт не выше 10%.

>> Нужно совершенствовать банковские инструменты по обслуживанию спецсчетов и кредитованию капремонта МКД.

Необходимо продолжить совершенствовать взаимодействие с банками и связать долгосрочные спецсчета и ипотечное кредитование. То есть деньги на спецсчетах нужно позволить класть на 5–10 лет на пополняемые депозиты с самого первого года создания спецсчета, а банки должны выдавать кредиты под льготные 10–11 % для ипотечного кредитования или же на капитальный ремонт.

7. Учитывая низкий уровень профессионализма работников жилищной сфере и то, что управляющим организациям, в отличие от СРО строителей, не требуется «предъявлять» профессиональный состав своих работников, необходимо продолжить развитие системы оценки профессиональных квалификаций как руководителей управляющих организаций, так и рядовых работников. В отрасли утверждено около 60 профессиональных стандартов. Практически завершена система формирования центров оценки квалификаций в ЖКХ в регионах.

Нужно стимулировать органы власти заключать соглашения с союзами работодателей в ЖКХ и совместно с ними налаживать систему оценки квалификаций. Причем не только для муниципальных предприятий, но и, что более важно, для частных компаний. Законодатели пока не посчитали нужным обязать частные компании подвергать своих работников процедуре оценки уровня квалификаций. Это большая ошибка.

>> Власти на местах совместно с союзами работодателей должны развивать систему оценки профессиональных квалификаций.

8. Образовательный стандарт «Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура» активно рекламируется Минстроем России. Однако его практическая реализация вызывает серьезные сомнения. Вузы сначала должны получить лицензию на обучение по данному стандарту. Но сейчас все вузы боятся вообще подавать заявление на лицензирование, так как это приводит к тотальной проверке. Процедура лицензирования чрезвычайно трудоемка и часто просто непосильна для учебных заведений, преподаватели которых и так вынуждены бросить все силы на написание формальных рабочих программ и т. п. Работа преподавателей в школах и вузах с каждым годом становится все более забюрокраченной. С другой стороны, лицензирование данной программы и невыделение бюджетных мест на обучение по ней (бюджетные места и так все время сокращаются) приведет к тому, что учиться на платной основе для работы в непривлекательном для молодежи секторе экономики будет просто некому.

Для решения данной проблемы необходимо по согласованию с Минобрнауки России отобрать в каждом регионе уполномоченные вузы, позволить им пройти упрощенную (ускоренную) процедуру лицензирования данного направления и ежегодно, несмотря на сокращения бюджетных мест, выделять для каждого региона по 20–25 бюджетных мест на бакалавриат и по 10 бюджетных мест в магистратуру.

Проблемы в сфере жилищно-коммунального хозяйства и пути их решения

Пример

В Иркутской области в рамках заседания Общественного совета при министерстве жилищной политики, энергетики и транспорта Байкальскому государственному университету рекомендовали начать подготовку специалистов для ЖКХ. Отмечу, что направление «Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура» относится к группе специальностей «Экономика и управление», которая является профильной для Байкальского государственного университета с 1930 г. Однако, учитывая сокращение бюджетных мест в стране на все экономические направления и отсутствие лицензии на обучение по данному стандарту, в университете было принято решение открыть заочную платную форму подготовки в магистратуре «Менеджмент (Управление городским хозяйством)». Учебный план ее максимально приближен к стандарту «Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура». К сожалению, на данный момент пока не заключено ни одного договора об обучении на 2017 г.

Такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока функционирование управляющих организаций не будет привязано к определенному уровню образования руководящего состава и соответствию квалификации всех работников отрасли профессиональным стандартам. Данные моменты требуют тщательного изучения и решения на уровне Минобрнауки и Минстроя России.

9. Очередной бич отрасли — ГИС ЖКХ. Вводится эта система точно так же, как и капитальный ремонт, — по принципу «сначала введем, а там посмотрим». Очевидно, что как бы органы власти ни пропагандировали ее в качестве блага для населения, это приведет к увеличению затрат на содержание МКД. Уже сейчас программисты по всей стране предлагают ТСЖ и управляющим организациям платную услугу по подключению к системе, на различных семинарах фирмы рекламируют услуги по заполнению базы данных ГИС ЖКХ. В условиях несовершенства системы органы власти угрожают штрафами и различными «небесными карами» за неразмещение информации в системе, не понимая того, что принуждают управляющие организации заниматься двойной работой, поскольку не организована система выгрузки данных из программ типа «1С» на портал ГИС ЖКХ. То есть из года в год, от закона к закону в сфере ЖКХ власти делают все, чтобы она была не просто заметна, а затмевала собой все остальные проблемы в стране.

Всех этих проблем можно избежать, если действовать в рамках института государственно-общественного регулирования: сначала обсуждать принимаемые законы и их последствия с представителями всех общественных организаций в сфере ЖКХ и уже после их советов, а по сути одобрения, запускать законы в массы.

***

На наш взгляд, только комплексное решение проблем в ЖКХ — от улучшения образования до изменения системы регулирования процессов в регионе, с выходом на повышение удовлетворенности населения качеством оказываемых работ и услуг — может снизить накал во взаимоотношениях между населением и властью. Только личная и безусловная ответственность руководителей и их заместителей в регионах сможет сдвинуть отрасль с мертвой точки.

Без получения обратной связи от общества, населения невозможно решить накопившиеся проблемы. Нельзя идти на поводу у управляющих организаций и быть, по сути, шантажируемыми ими тем, что если власти лишат их права управления домами или будут через суд добиваться банкротства за долги перед ресурсоснабжающими предприятиями, то мало не покажется не только населению, но прежде всего самой власти. Необходимо законодательно реформировать работу управляющих организаций таким образом, чтобы у них никогда не было возможности ставить ультиматум власти.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией



Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей.

Пояснение к картинке

Мария Дмитриевна Анестратенко,
Главный редактор ОН
«Городское хозяйство и ЖКХ»

Читать сейчас
Обновлено 12.10.2016

Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Опрос

Редакция журнала «Управление многоквартирным домом» интересуется: "Какие темы для вас наиболее интересны?"

  • Расчеты с жителями 66.67%
  • Договорные отношения с жителями 0%
  • Договорные отношения с подрядчиками 0%
  • Технические особенности эксплуатации общего имущества в МКД 33.33%
Другие опросы

Рассылка



© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях