Контроль качества капитального ремонта: административные и экономические методы воздействия

551
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Гассуль В.А.
канд. экон. наук, почетный строитель России (Санкт-Петербург)
Проблема качества и своевременного выполнения работ по капитальному ремонту МКД из года в год не теряет своей остроты. По-прежнему глубокой осенью можно наблюдать раскрытые и протекающие крыши, неуплотненные швы в стеновых панелях, неподготовленные к отопительному сезону инженерные сети и системы, брак и недоделки в уже выполненных работах.

Федеральная и региональная власти прибегают к административному воздействию, оставляя без должного внимания экономические методы. Рассмотрим комплексный подход к решению проблемы контроля качества капитального ремонта МКД.

Административные меры

Администрирование направлено на структурные преобразования и кадровые перестановки.

Капитальный ремонт (КР) по своей сути близок к капитальному строительству и во многом регламентируется теми же нормами и правилами. В Жилищный кодекс внесено дополнение в виде целого раздела IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Следует обратить особое внимание на два организационных решения, реализация которых создала предпосылки для экономических методов в целях повышения качества КР.

Во-первых, в каждом субъекте РФ была разработана региональная программа КР МКД и краткосрочные планы ее реализации. Эти документы предопределили возможность экономического обоснования потребности в мощностях подрядных организаций на длительный период и возможность появления крупных дееспособных компаний для выполнения работ по КР МКД.

Во-вторых, в субъектах РФ были созданы специальные структуры для централизованного выполнения КР — региональные операторы.

Сосредоточение у регионального оператора функций заказчика КР большинства МКД в регионе создает предпосылки для качественного и своевременного выполнения ремонтных работ.

Региональный оператор недостаточно мотивирован на своевременную сдачу выполненных подрядчиком работ.

Однако региональный оператор недостаточно мотивирован на своевременную сдачу выполненных подрядчиком работ. Дальнейшая эксплуатация МКД после КР находится вне сферы его ответственности, она полностью переходит к УО, ТСЖ.

С учетом этого обстоятельства для повышения ответственности за качество работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в Жилищном кодексе увеличен срок их гарантийного ремонта до пяти лет. Однако эта мера административного воздействия на практике труднореализуема. Подрядчики имеют договорные отношения с региональным оператором, а УО, которые эксплуатируют дом после КР, договорных отношений с региональным оператором и тем более с подрядчиком не имеют. Подрядные организации после оплаты работ часто самоликвидируются и возникают вновь под другим названием, с новыми реквизитами и даже фамилиями руководителей.

Жилищный кодекс, обязав региональных операторов включать в состав комиссии по приемке выполненных работ представителей собственников помещений и УО, не указал их права на проверку качества материалов и работ на стадии производства. Это обстоятельство не исключает появления брака после подписания акта о приемке выполненных работ.

Практика показывает, что представители УО, ТСЖ и ЖСК под административным давлением могут подписать акт приемки работ под обещание подрядчика устранить выявленные недоделки и брак. Но ликвидацию недоработок будут требовать уже с них. Именно их могут оштрафовать за участие в оплате подрядчику невыполненных работ.

Еще одной мерой административного воздействия органов власти, направленной на своевременный и качественный КР МКД, следует признать кадровые перестановки руководителей, ответственных за определенную сферу деятельности.

Контроль качества капитального ремонта: административные и экономические методы воздействия

Пример

В Санкт-Петербурге сменилось несколько вице-губернаторов, отвечавших в том числе за проведение КР МКД. В Жилищном комитете появилось несколько новых заместителей председателя комитета. Во вновь созданной организации, НО «Фонд — региональный оператор КР общего имущества в многоквартирных домах» назначен уже третий руководитель.

Выбор руководителя — ответственная и сложная задача. Руководящие кадры должны обладать профессиональными знаниями. Руководитель любого уровня должен быть не только хорошим менеджером, но и знать объект управления. Детализация знаний производственного процесса зависит от уровня руководителя. Высшее руководство должно быть компетентным в понимании экономических, организационных и социальных проблем.

К руководству и контролю качества капитального ремонта многоквартирных домов на уровне строительных организаций, работников районных администраций и профильных комитетов субъектов РФ целесообразно привлекать профессиональных строителей, освоивших основы управления строительным производством.

Несоблюдение этого условия приводит во многих случаях к кадровым перестановкам руководителей на всех уровнях управления.

Вряд ли можно считать опытным руководителем производства строительных работ владельца или директора фирмы с уставным капиталом в 5–8 тыс. руб., занятой возведением небольших объектов или выполнением специализированных работ.

Основные усилия, направленные на обеспечение сроков выполнения и качества КР МКД, заключаются в определенных структурных и организационных преобразованиях, а также в кадровых перестановках.

Историческая справка

Уместно вспомнить советскую госприемку строительных работ.

Повсеместно были созданы новые структуры с полным штатом работников. Однако экономика мероприятия была не продумана. Не были учтены особенности объекта управления, отличие строительного производства от заводского. Не были введены экономические стимулы, направленные на мотивацию всех участников строительного процесса на выполнение качественных работ. Руководители госприемки отвечали за сдачу объектов перед партийными и советскими органами фактически наряду со строителями. Ошибочность метода стала очевидной, и госприемку отменили.

Совершенно по-другому обстоит дело с качеством КР МКД сейчас.

Экономические методы по контролю качества капитального ремонта многоквартирных домов

Не отрицая необходимость и определенную эффективность административных методов управления КР МКД, следует признать недостаточность этих методов для обеспечения качественного и своевременного ремонта наших домов.

Разработка в каждом субъекте РФ региональной программы КР МКД и организация новой структуры — регионального оператора создали необходимые предпосылки для использования экономических факторов, направленных на повышение качества ремонтно-строительных работ. Рассмотрим некоторые из них.

Условия выбора подрядной организации для контроля за качеством капитального ремонта

Выбор подрядной организации зависит от организационных и структурных преобразований в той степени, в какой региональный оператор может самостоятельно выбрать подрядную организацию и противостоять рекомендациям Жилищного комитета.

Пример

Жилищный комитет еще в 2014 г. провел через постановление правительства Санкт-Петербурга № 1206, а в 2015 г. утвердил своим распоряжением № 106 нормативные и методические документы, определяющие критерии отбора подрядных организаций для выполнения работ по КР МКД. Согласно этим документам цена работы по договору оценивалась в 350 баллов из 1000. На практике это означает, что тендер выигрывает тот подрядчик, который назначит меньшую цену за предлагаемую работу.

Такой подход нельзя признать ни профессиональным, ни экономически целесообразным. Он может привести к техногенным катастрофам.

Профессиональный взгляд на проблему предполагает четкое видение существующего различия между производством работ по капитальному строительству объектов и контролю качества капитального ремонта многоквартирных домов.

При капитальном строительстве выбор архитектурно-планировочного и технологического решений влияет на себестоимость строительства. Механизмы и способы выполнения работ также могут отличаться.

Капитальное строительство любых объектов, в т. ч. МКД, осуществляется разными организациями (субподрядчиками) под руководством генподрядчика. При этом максимальное совмещение по времени всех видов работ приводит к сокращению накладных расходов и снижению себестоимости ремонта, которое по оценкам специалистов может достигать 25% сметной стоимости.

При капитальном строительстве широко применяется объектная специализация, при которой подрядные организации возводят однотипные объекты: жилые дома, школы и детские сады, социально бытовые и другие. Такая специализация сокращает непроизводительные затраты и снижает себестоимость работ.

При КР происходит фактическая замена изношенных конструктивных элементов здания на новые. Объем работ определяется точно по проекту, дефектной ведомости и натурными замерами. Сметные нормы учитывают современную технологию производства работ. Применять какие-то новые механизмы и методы в нерасселенном доме практически невозможно.

Следует учитывать, что в МКД производится выборочный КР, т. е. одновременно выполняется один из видов работ, предусмотренных ст. 166 ЖК РФ и законом субъекта РФ. При КР трудно говорить об объектной специализации, так как работы выполняются только на МКД, а организация и технология ремонта практически не зависят от типа МКД.

Вывод: в отличие от капитального строительства при КР отсутствуют реальные источники снижения себестоимости работ.

Это обстоятельство обусловливает отказ от доминирующей роли снижения цены договора на выполнение работ по КР МКД при выборе подрядной организации.

Подрядные организации, стремясь выиграть тендер (конкурс) на право производства КР МКД, значительно снижают сметную стоимость работ, определяющую цену договора.

Сейчас подрядные организации, стремясь выиграть тендер (конкурс) на право производства КР МКД, значительно снижают сметную стоимость работ, определяющую цену договора. Создается ситуация, при которой в отсутствие реальных источников снижения себестоимости работ подрядчик может уложиться в смету только за счет брака, недоделок, использования некачественных материалов. При этом начатые работы, например разборка крыши, могут быть остановлены вследствие перестановки рабочих на другой объект, где намечается выплата аванса или окончательного расчета.

Именно так часто бывает на практике.

Пример

В Санкт-Петербурге был некачественно и несвоевременно выполнен ремонт фасада девятиэтажного жилого здания по ул. Огнева, 12, корп. 1. Причиной брака признали снижение подрядчиком сметной стоимости работ с 5,4 млн до 4,7 млн руб., т. е. на 13% (АиФ № 46, 2015).

К сожалению, ни в Минстрое России, ни в руководстве субъектов РФ не замечают не только указанную разницу между капитальным строительством и КР МКД, но и различия целей в обоих производственных процессах.

Капитальное строительство — строительство любых объектов, для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций. Такое определение дано в словаре.

Капитальное строительство имеет целью строительство объекта определенных параметров за меньшую стоимость с применением различных технологических и организационных возможностей, влияющих на цену договора.

Капитальный ремонт — комплекс значительных работ по улучшению состояния зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, техники и оборудования и т. д.

В этом случае целью можно считать выполнение определенного вида КР МКД за установленную сметную стоимость с необходимым качеством и в пределах указанного срока.

Снижение сметной стоимости работ при КР МКД — совершенно контрпродуктивная цель. Теория и практика доказывают неизбежность при этом брака и недоделок. Их исправление требует дополнительных затрат, величина которых, как правило, превышает экономию сметной стоимости. Снова и снова «латание дыр на скорую руку».

Вывод: снижение цены договора на выполнение работ по КР МКД экономически нецелесообразно.

При выборе подрядной организации сметная стоимость работ должна быть незыблемым ограничением, а в качестве критериев могут быть использованы срок выполнения работ, их качество и другие показатели.

Соблюдение указанного условия будет одним из экономических факторов, способствующих обеспечению качества и сроков выполнения работ по КР МКД.

Роль подрядных организаций

Следующий важный экономический фактор, без учета которого невозможно рассчитывать на своевременный и качественный ремонт МКД, — создание экономических условий для появления крупных, профессиональных подрядных организаций.

В них должно работать достаточное количество квалифицированных рабочих и дипломированных опытных специалистов на руководящих и инженерных должностях. Они должны иметь производственно-складскую базу и необходимые службы, в т. ч. по охране труда и строительному контролю, достаточные оборотные средства для приобретения материалов и оплаты труда. Только такие организации в состоянии при необходимости маневрировать трудовыми и материальными ресурсами, сосредотачивая их на проблемных объектах.

Именно такие подрядчики должны стать надежными партнерами заказчика при КР МКД.

Таким организациям важно создать долговременный фронт работ.

Проведенные в регионах организационные и структурные мероприятия обеспечили все необходимые предпосылки для выполнения этого условия. Тендеры на выполнение определенного вида работ по КР проводятся не для одного МКД, а для целой группы или одного района крупного города. Такой тендер может выиграть только крупная, обеспеченная необходимыми квалифицированными трудовыми ресурсами подрядная организация, оснащенная специальной техникой и механизмами, имеющая на балансе необходимое количество оборотных средств.

Региональная программа КР МКД рассчитана на 25 лет, гарантируя долговременную потребность в услугах подрядных организаций.

Программа позволяет оценить планируемый объем работ в денежном выражении по каждому виду, приведенному в ст. 166 ЖК РФ, по программе в целом и по каждому году. Полученные данные определяют необходимую мощность подрядных организаций для выполнения каждого вида работ в каждом годичном периоде региональной программы.

Таким образом, в регионах созданы предпосылки для появления подрядных организаций, способных своевременно и качественно выполнять КР МКД.

Для создания у подрядных организаций экономической заинтересованности в повышении производственной мощности и гарантированном выполнении договорных обязательств необходимо увеличить тендер на КР МКД как по объему работ, так и по времени, например, до трех лет краткосрочного плана программы.

Выводы

Административные меры воздействия в отрыве от экономических не могут привести к успеху. Об этом свидетельствует печальная участь госприемки жилых домов и серьезные проблемы с качеством КР в настоящее время, несмотря на существенные структурные мероприятия и кадровые перестановки, проводимые на федеральном и региональном уровнях.

Проблему качества контролю качества капитального ремонта многоквартирных домов можно решить, изменив подход к выбору подрядных организаций и к основным условиям проведения тендера на право выполнения работ.

Эта задача должна решаться соответствующими органами субъекта РФ.

В полной мере она относится к ТСЖ и ЖСК, формирующим фонд КР на своем специальном счете и выступающим заказчиками КР.

Коснется она и УО, а также собственников помещений в МКД, представители которых участвуют в выборе подрядных организаций и приемке выполненных работ.



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль