Оплата коммунальных услуг юридическим лицам и взыскание с них долгов за ЖКУ

917
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Киракосян С. А.
канд. юрид. наук, доцент филиала КубГУ (г. Новороссийск), независимый эксперт при Минюсте России по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг»
Платить за содержание общего имущества в МКД должны все собственники помещений в МКД. Владельцы встроенных или пристроенных помещений, квартир и магазинов, ресторанов, офисов, расположенных на первом и любом другом этаже, тоже обязаны оплачивать ЖКУ. Все помещения – это составная часть МКД.

Собственники как жилых, так и нежилых помещений в МКД обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Неважно, пользуется ли собственник подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом (ст. 39, абз. 5 п. 2 ст. 153, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Оплата коммунальных услуг юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями1, в собственности у которых помещения в МКД, существенно отличается от аналогичной в отношении граждан. Специфика такой работы прослеживается на всех этапах, начиная от оформления договорных отношений, взыскания платы за ЖКУ и вплоть до судебного взыскания и исполнительного производства. Для эффективной работы учитывайте особенности, перечисленные ниже.

Сноска 1

Далее в тексте используется общий термин «юридические лица», под которым понимаются в т. ч. индивидуальные предприниматели. Согласно ГК РФ на предпринимателей распространяются все положения гражданского законодательства, регулирующие деятельность юридических лиц – коммерческих организаций (п. 3 ст. 23).

Во-первых, юридические лица могут быть собственниками как жилых, так и нежилых помещений. Жилые помещения используются для проживания сотрудников организации или иных лиц, с которыми оформляются гражданско-правовые договоры (коммерческого найма, безвозмездного пользования (ссуды) и др.). Нежилые помещения используются для ведения в них предпринимательской или иной профессиональной деятельности. Также жилые и нежилые помещения могут являться местом регистрации юридических лиц – собственников или законных пользователей таких помещений (письмо ФНС России от 23.09.2011 № ПА-21-6/293).

Во-вторых, юридические лица, будучи собственниками нежилых помещений, вправе заключать договоры ресурсоснабжения либо с исполнителем коммунальных услуг в лице УО, ТСЖ, ЖК или иного специализированного кооператива, либо напрямую с РСО (п. 18 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

В-третьих, нежилые помещения, принадлежащие юридическим лицам, могут передаваться во владение и пользование третьим лицам (как правило, по договорам аренды), в т. ч. обременяться правами залогодержателя.

Алгоритм взыскания долгов в случае неуплаты коммунальных услуг юридическими лицами 

Условно работа по взысканию платы за ЖКУ с собственников помещений – юридических лиц делится на следующие этапы:

1) договорная работа;

2) претензионная работа с должниками;

3) судебная работа по взысканию задолженности;

4) работа по обеспечению исполнения судебных актов о взыскании.

В этой статье мы рассмотрим нюансы работы на первых двух этапах из перечисленных выше.

Договорная работа в предоставлении юридическим лицам коммунальных услуг

У юридического лица не вызывает сомнений вопрос об обязательности заключения договора ресурсоснабжения с РСО. А вот заключать договор управления с УО или договор о содержании и ремонте общего имущества с ТСЖ предприниматели не торопятся.

Аналогично поступает большинство УО и ТСЖ, ЖСК, не желая тратить время на оформление договорных отношений. Они понимают, что отсутствие договора не освобождает юрлицо от обязанности нести расходы на содержание общего имущества в МКД и не должно служить препятствием для реализации УО права на получение соответствующих платежей. Этот вывод подтверждают многочисленные примеры из судебной практики (например, определение ВАС РФ от 29.10.2010 № ВАС-14046/10).

Пример

Судебная практика

Ссылка ответчика на отсутствие подписанного с истцом (УО) договора на содержание общего имущества не освобождает его как собственника помещений в МКД от участия в несении расходов на содержание общего имущества в рамках действующего законодательства (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу № А63-9747/2014).

Поначалу суды исходили из норм ГК РФ о неосновательном обогащении и взыскивали с юридических лиц неосновательно сбереженную стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества (постановления ФАС Уральского округа от 02.09.2009 № Ф09-6298/09‑С5, ФАС Поволжского округа от 13.05.2009 № А65-16800/2008).

В последующем суды стали квалифицировать отношения между УО, жилищными объединениями и юрлицами как договорные и применять к таким отношениям нормы ЖК РФ. Условие – легитимное избрание УО и ТСЖ. Подобная практика стала возможной с момента внесения изменений в п. 1 ст. 162 ЖК РФ.

С 2011 года закреплена конструкция договора управления МКД с множественностью лиц на стороне собственников помещений в МКД. Стороной договора управления является не каждый собственник помещения в отдельности, а все собственники сообща. Договор действует вне зависимости от подписания его отдельным собственником. Достаточно того, чтобы договор управления МКД был заключен более чем с 50 % собственников помещений (постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 по делу № А71-10094/2010).

Договор от имени собственников может подписать председатель совета МКД или иное уполномоченное лицо (п. 8 ст. 161.1, п.п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

К сведению

Отсутствие договора, заключенного между ТСЖ и собственником нежилого помещения, не освобождает последнего от обязанности нести расходы на содержание общего имущества в МКД. К такому выводу пришел Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 13.11.2014 по делу № А50-13422/2014.

Суды делают вывод об обязательности условий договора управления для всех собственников, но отмечают недопустимость понуждения собственников к заключению индивидуальных договоров управления (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2013 по делу № А32-10645/2012). Как отметила Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в вопросе 4 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ от 24.12.2014, из положений ГК РФ и ЖК РФ не следует возможность суда удовлетворить требование об обязании собственников помещений заключить договор о техническом обслуживании и предоставлении КУ с УО или ТСЖ.

Применительно к отношениям между ТСЖ и собственниками помещений суды также делают вывод о том, что отказ собственников помещений в МКД от вступления в члены ТСЖ либо незаключение договора с ТСЖ в соответствии с п. 6 ст. 155 ЖК РФ не освобождают их от участия в несении указанных расходов.

Тем не менее заключите договор управления МКД с юрлицом на условиях, утвержденных решением общего собрания. Наличие договора устраняет неопределенность в отношениях между сторонами, дисциплинирует их и на случай суда существенно упрощает процедуру доказывания.

Оплата коммунальных услуг юридическим лицам и взыскание с них долгов за ЖКУ

Договорные отношения оформляйте с собственником помещения в МКД.

Именно собственник нежилого помещения в МКД в силу прямого указания закона, а не арендатор обязан нести расходы по содержанию общего имущества и расходы на коммунальные услуги пропорционально доле в праве общей собственности на имущество (ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ). Иное может быть предусмотрено законом или договором. Непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено.

Обязанности арендатора закрепляются в договоре с собственником помещения – арендодателем.

Собственники включают в условия договора аренды обязанность поддерживать помещение в МКД в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание арендуемого помещения. Это предусмотрено п. 2 ст. 616 ГК РФ. Между исполнителем ЖКУ (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) в МКД и арендатором помещения договорных отношений нет. Исполнитель ЖКУ не имеет возможности осуществлять контроль за тем, кто фактически пользуется нежилым помещением, в т. ч. на основании договора аренды.

Высокие судебные инстанции неоднократно обращали внимание, что ни ГК РФ, ни иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды обязанности арендатора по внесению платы за ЖКУ непосредственно оказывающему их лицу (см., например, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

Таким образом, ответственность перед УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает именно у собственника помещения.

Пример

Иск ненадлежащему ответчику

По договору аренды арендатор нежилого помещения в МКД обязался самостоятельно заключить договоры о снабжении помещения энергетическими и иными ресурсами. Арендатор эти договоры так и не заключил, а УО потребовала с него плату за теплоснабжение.

Три судебные инстанции подтвердили законность требований УО, но ВАС РФ их позицию не разделил. Пользование арендованным помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность обеспечить условия для этого, включая расчеты с поставщиками ресурсов.

Обязанность арендатора по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) лежит в плоскости отношений между сторонами. Договор аренды не обязывает арендатора оплачивать расходы на содержание имущества в пользу третьих лиц (поставщиков ресурсов). Отсюда Президиум ВАС РФ сделал вывод о том, что иск предъявлен ненадлежащему ответчику (постановление от 21.05.2013 № 13112/12).

ВАС РФ разъяснил, у кого возникает обязанность перед РСО по оплате фактически оказанных КУ: у арендатора имущества или собственника-арендодателя.

В рассмотренном деле по условиям договора аренды арендатор должен был заключить с РСО договор и оплачивать КУ, но не сделал этого. Собственник также не заключил договор с РСО и не оплачивал поставленные коммунальные ресурсы. В данной ситуации с собственника взыскивается неосновательное обогащение в размере стоимости коммунальных услуг и проценты за пользование чужими денежными средствами (постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 № 17462/13).

Законодательство не исключает возможность заключения трехстороннего договора между собственником помещения, арендатором и исполнителем ЖКУ, в котором будет установлена обязанность арендатора оплачивать ЖКУ. Такой договор может стать основанием для взыскания платы с недобросовестного арендатора напрямую.

Пример

Долевое участие в расходах на содержание общего имущества

Арбитражный суд Северо-Западного округа своим постановлением от 06.11.2014 по делу № А05-623/2014 удовлетворил требование о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонту общего имущества с арендатора помещения.

Арендатором было подписано соглашение о долевом участии в расходах по управлению домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Арендатор принял на себя обязательство оплачивать услуги напрямую, что и стало основанием для удовлетворения требования УО.

Претензионная работа с юридическими лицами, задолжавшими по оплате коммунальных услуг

Виды досудебного урегулирования споров с юрлицами рассмотрены ниже.

1. Переговоры и медиация

Большинство УО и жилищных объединений пренебрегают переговорами, а зря. Цель переговоров – доведение до представителя юрлица информации о задолженности, предупреждение о негативных последствиях в случае уклонения от оплаты (взыскание неустойки и иных судебных расходов, введение ограничения/приостановления КУ) и поиск совместного решения проблемы (например, реструктуризация задолженности).

Для ведения переговоров и урегулирования возникшего спора может быть привлечен нейтральный посредник (медиатор).

Как показывает практика, на стадии переговоров решается большая часть споров.

Одной из особо эффективных мер по работе с юридическими лицами на стадии переговоров может стать предложение УО, ТСЖ рассмотреть вопрос снижения платы за содержание помещения и исключения тех статей затрат, которые предприниматель несет самостоятельно.

Даже несущественное уменьшение платы может способствовать улучшению хозяйственных отношений между УО, ТСЖ и предпринимателями.

2. Направление претензий

По сравнению с должниками-гражданами досудебное (претензионное) урегулирование споров с юрлицами, осуществляющими предпринимательскую или иную экономическую деятельность, является обязательным.

Несоблюдение претензионного порядка является основанием для возвращения искового заявления. Чтобы исключить риск возврата иска и затягивания судебного процесса кредитор должен обязательно обратиться к должнику с претензией (п. 5 ст. 4 АПК РФ), и только по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии (требования) кредитор может подать иск в суд.

В договоре управления или договоре о содержании и ремонте общего имущества может быть прописан иной претензионный срок, по истечении которого истец вправе обратиться в суд (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Такой срок может измеряться календарными или рабочими днями. Не лишним будет предусмотреть и способ направления претензии, удобный для обеих сторон (заказное письмо или использование телеграммы, электронной почты, курьерской службы).

3. Ограничение или приостановление КУ

Отключение КУ при строгом соблюдении установленных правил – наиболее эффективный способ воздействия на должника. Предприниматель, открывший, например, салон красоты или кафе, не заинтересован в ограничении подачи электричества или горячей воды.

Справка

Расчет пеней за просрочку платежа за ЖКУ

Пени рассчитывайте исходя из ставки рефинансирования Банка России. С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнено к значению ключевой ставки Банка России и как самостоятельно значение не устанавливается. С 3 августа 2016 года размер ключевой ставки составляет 11 %.

Первые 30 дней просрочки платежа за жилое помещение пени не начисляются.

Начиная с 31‑го дня по 90‑й день просрочки платежа за ЖКУ берите 1/300 ставки рефинансирования от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки

Начиная с 91‑го дня после установленного срока оплаты пени рассчитывайте как 1/130 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки.

Ставку рефинансирования нужно брать на день фактической оплаты. Увеличение установленных размеров пеней не допускается.

Такой порядок расчета пеней по несвоевременной  оплате коммунальных услуг юридическими лицами установлен ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль