Использование и сохранность жилищного фонда

4496
Жилище, являясь объектом материальным, постоянно подвергается разрушению, со стороны как самого человека в процессе эксплуатации, так и внешних воздействий, в т. ч. природных, например, влажности, перепадов температур, химически активных элементов и биологических организмов, всевозможных стихий. И это воздействие может быть столь велико, что, если не предпринимать необходимых мер по защите и восстановлению здания, даже построенное из совре-менных материалов и по новейшим технологиям, оно очень скоро может прийти в полную непригодность. Очевидна необходимость в “технической эксплуатации жилищного фонда”, а значит, возникают отношения по поводу пользования, со-держания и ремонта.

Жилище, являясь объектом материальным, постоянно подвергается разрушению, со стороны как самого человека в процессе эксплуатации, так и внешних воздействий, в т. ч. природных, например, влажности, перепадов температур, химически активных элементов и биологических организмов, всевозможных стихий. И это воздействие может быть столь велико, что, если не предпринимать необходимых мер по защите и восстановлению здания, даже построенное из современных материалов и по новейшим технологиям, оно очень скоро может прийти в полную непригодность.

Очевидна необходимость в “технической эксплуатации жилищного фонда”, а значит, возникают отношения по поводу пользования, содержания и ремонта. Эти отношения регулируются пакетом нормативных документов, имеющих разный статус. Основополагающим является Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ, в его развитие приняты федеральные законы, правила и нормы, утвержденные постановлениями Правительства РФ, министерствами и ведомствами (ВСН, СНиПы, СанПиНы, ГОСТы, Технические условия).

Правовое регулирование отношений в области установления, применения и исполнения обязательных требований к продукции, процессам производства, эксплуатации, выполнению работ или оказанию услуг устанавливается Федеральным законом от 27.12.2002 № 184-ФЗ “О техническом регулировании”, в п. 3 ст. 4 которого говорится, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования только акты рекомендательного характера. На это следует обратить внимание.

Техническая эксплуатация жилищного фонда

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные помещения, пригодные для проживания.

Федеральный закон от 24.12.1992 № 4218-1

“Об основах федеральной жилищной политики”

Наиболее сложные отношения в вопросах эксплуатации жилищного фонда возникают в тех случаях, когда в домах имеется несколько собственников жилья и они являются обладателями так называемого общего имущества или общей долевой собственности. Выражение “содержание чего-либо” в юридическом словаре трактуется как “фактическое поведение (действие и бездействие), которое управомоченный может, а правообязанный должен совершить”.

Основные нормативные документы:

1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491:

  •  определяют состав общего имущества в многоквартирном доме;
  •  требования к содержанию общего имущества;
  •  регулируют отношения на основании договора между собственниками помещений и управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Все требования этого документа являются обязательными.

2. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда,утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, устанавливают:

  •  порядок организации системы технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда;
  •  требования по содержанию жилых помещений и придомовой территории;
  •  требования по техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций;
  •  требования по техническому обслуживанию и ремонту инженерного оборудования;
  •  рекомендуемые перечни работ по обслуживанию и ремонту, нормы их проведения и формы технической документации по мониторингу этих работ.

Несмотря на то, что Правила № 170 “являются обязательными для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации”, утверждены они постановлением Госстроя России, являющегося федеральным органом исполнительной власти и согласно Федеральному закону № 184-ФЗ “О техническом регулировании” имеют статус “рекомендательный”.

Как же и на какие средства осуществляется техническая эксплуатация жилого фонда? Чаще всего управление многоквартирным домом (МКД) осуществляет управляющая компания по договору. Что же и как обязана делать управляющая компания, осуществляя техническую эксплуатацию жилищного фонда?

В Правилах № 491 сказано, что “размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений определяются органами управления товарищества собственников жилья (п. 33)”, либо “органом местного самоуправления, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом” (п. 34).

При этом согласно п. 35 “указанные в пунктах 31–34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ”.

Однако большинство собственников помещений, которые выбрали способ управления МКД, и тем более те, которые не выбрали способ управления, не готовы принять самостоятельное решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Поскольку практики частного обслуживания жилищного фонда еще не наработано, то этот вопрос регулируют органы местного самоуправления.

Так, постановлением городской Думы г. Калуги от 16.07.2008 № 113 утвержден размер платы за жилые помещения многоквартирных домов муниципального образования “Город Калуга”, установлены перечни и состав работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома для собственников и для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма.

Владельцам жилья полезно хотя бы в качестве примера ознакомиться с «Перечнем и составом работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, собственники помещений в котором на их общем собрании приняли решение выборе способа управления домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» и размером платежей.

Согласно п. 1.8 Правил № 170 техническая эксплуатация жилищного фонда включает:

  •  управление жилищным фондом;
  •  техническое обслуживание (содержание) и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий;
  •  санитарное содержание.

Любой процесс управления состоит из четырех основных функций:

  •  планирование;
  •  организации и мотивации действий;
  •  контроль;
  •  корректирующие действия.

ВГОСТе № 18322-78 даны определения следующих терминов:

  •  техническое обслуживание – комплекс операций (регламентированных в эксплуатационной документации) по поддержанию работоспособности или исправности изделия при использовании по назначению.

Примечание: техническое обслуживание может включать контроль технического состояния изделия, мойку, очистку, смазывание, крепление болтовых соединений, замену некоторых составных частей изделия (пример, фильтрующих элементов), регулировку и т. д.;

  •  ремонт – комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности изделия и восстановлению ресурса изделия или его составных частей.

Примечание: ремонт может включать контроль технического состояния и работоспособности, разборку, дефектовку, восстановление или замену деталей, сборку и т. д.

Содержание отдельных операций ремонта может совпадать с выполнением операций технического обслуживания.

Для многих граждан было бы понятнее представить понятие “техническая эксплуатация”, состоящей из следующих разделов:

  •  управление жилищным фондом;
  •  техническое обслуживание элементов конструкций и инженерных систем;
  •  санитарный уход за объектами и территориями;
  •  текущий ремонт элементов конструкций и инженерных систем;
  •  капитальный ремонт элементов конструкций и инженерных систем.

В таблице приложения 3 постановления городской Думы г. Калуги от 16.07.2008 № 113 все работы, отнесенные к первым трем разделам, объединены под общим названиемСодержание помещений общего пользования”.

Полностью текст статьи можно прочитать в мартовском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль