Крыши, чердаки и мансарды

3223
Крыши, чердаки и мансарды наших домов – главные жертвы погоды. За ними нужно ухаживать, периодически менять или переделывать, утеплять или придавать новый архитектурный облик. Они стали самой проблемной зоной. Это и проблемы бизнеса, который не может инвестировать средства в реконструкцию, не оформив каких-либо вещных прав, и проблемы жителей последних этажей, пишущих жалобы президенту и губернатору, это и проблемы прохожих, ставших инвалидами, это и проблемы чиновников, ссылающихся на отсутствие денег для ремонта, которые в бюджете на данный год уже кончились.

Санкт-Петербург называют северной и культурной столицей. Довольно суровый и весьма переменчивый характер климатических явлений заставляет нас постоянно заботиться о поддержании исторической красоты.

Крыши, чердаки и мансарды наших домов – главные жертвы погоды. За ними нужно ухаживать, периодически менять или переделывать, утеплять или придавать новый архитектурный облик. Они стали самой проблемной зоной. Это и проблемы бизнеса, который не может инвестировать средства в реконструкцию, не оформив каких-либо вещных прав, и проблемы жителей последних этажей, пишущих жалобы президенту и губернатору, это и проблемы прохожих, ставших инвалидами, это и проблемы чиновников, ссылающихся на отсутствие денег для ремонта, которые в бюджете на данный год уже кончились.

А ведь инвесторы проявляют огромный интерес к чердачным помещениям и рассматривают все существующие предложения по их реконструкции в мансарды. При этом значительная часть подобных помещений в Санкт-Петербурге находится в аварийном или в запущенном состоянии и требует принятия срочных мер.

Для полного устранения этих проблем необходимо сотрудничество власти и бизнеса, так как масштаб действительно колоссальный – сотни тысяч квадратных метров, которые могут быть построены для горожан, эти же построенные мансарды защитят жителей последних этажей.

Понятия “чердак” и “мансарда” в российском законодательстве отсутствуют, мы до сих пор оперируем СНиПами 1989 г., которые не имеют ничего общего с правом и определяют чердак как пространство между крышей и перекрытием верхнего этажа. Но пространство – это не правовой субъект. У чердака нет ни площади, ни объема, ни кадастровых характеристик. Это всего лишь часть общего имущества, которая не существует в качестве субъекта самостоятельной вещи. Тогда что такое уменьшение общего имущества? В спорах по мансардам, которые доходят до Верховного и Высшего Арбитражного судов, обсуждается вопрос не о том, мансарда это или чердак, а вопрос о том, предназначено ли это помещение для обслуживания общего имущества, т. е. двух и более иных помещений, либо имеет самостоятельное значение – а есть и такие, с отдельным входом.

Городские власти потеряли право самостоятельно распоряжаться чердачными помещениями. Горсуд удовлетворил заявление инициативных граждан, которые уже много лет ведут судебную борьбу за свои права. Теперь КУГИ и заинтересованным коммерсантам для использования “пространства под крышей” надо будет получать письменное согласие собственников всех помещений многоквартирного дома (МКД).

Приватизация воздуха

Гражданский кодекс РФ определил, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Использовать это имущество можно только с согласия владельцев всех квартир и иных помещений.

В распоряжении мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 № 128-р утвержден порядок реконструкции чердаков инвесторами. Как профессиональный юрист А.А. Собчак указал в распоряжении, что заключаемый с частником договор подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. После завершения реконструкции помещение чердака передавалось в собственность, безвозмездное пользование или аренду инвестору. Однако спустя два года губернатор В.А. Яковлев поставил все “с ног на голову”: исключив пункт про согласование, он делегировал районным администрациям право распоряжаться частным имуществом.

Группа собственников квартир в исторической части Санкт-Петербурга оспорила законность распоряжения губернатора в городском суде. В их домах уже была начата реконструкция чердаков без согласия жильцов. Основной спор касался статуса чердаков. По мнению КУГИ, в отличие от мансард, они не являются помещениями. Действительно, в СНиПах 1989 г. чердак определен как «пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа». Следовательно, оное «пространство» квартировладельцам не принадлежит. Оставалось не ясным, как не являющееся помещением (объектом недвижимости) “пространство” можно потом передавать в собственность инвестору?

В 2000 г. Санкт-Петербургский городской суд признал недействующими оспариваемые положения распоряжения губернатора, восстановив обязанность проводить согласование вопроса реконструкции с владельцами квартир. Ссылку на СНиП судья отклонила: “Очевидно, что при создании мансард в чердачных помещениях домов используются также несущие конструкции этих домов, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, распоряжение которым также должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, в том числе и собственников приватизированных квартир”.

Стопроцентное согласие

Верховный Суд РФ подтвердил позицию горсуда, что фактически заблокировало принятие решений о реконструкции чердаков, ведь инвестору нужно получить согласие всех собственников квартир, которые могут выдвигать разные условия. Самый курьезный случай – гражданин обещал дать согласие на реконструкцию чердака, только если президенту России будет объявлен импичмент. . . .

ПОЛНЫЙ текст статьи можно прочитать в апрельском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль