Сметная документация и цена капитального ремонта МКД

14874
Порядок составления сметной документации и определение цены капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) можно отнести к самостоятельному и достаточно важному вопросу управленческой деятельности руководителей ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний. Практика показывает, что этот вопрос недостаточно адекватно рассматривается многими руководителями районных жилищных агентств и администраций, что придает ему еще большее значение в связи с тем, что капитальный ремонт МКД находится целиком в сфере влияния административных органов субъектов РФ (при капитальном ремонте с использованием субсидий).

Порядок составления сметной документации и определение цены капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) можно отнести к самостоятельному и достаточно важному вопросу управленческой деятельности руководителей ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний. Практика показывает, что этот вопрос недостаточно адекватно рассматривается многими руководителями районных жилищных агентств и администраций, что придает ему еще большее значение в связи с тем, что капитальный ремонт МКД находится целиком в сфере влияния административных органов субъектов РФ (при капитальном ремонте с использованием субсидий). Рассмотрим наиболее важные вопросы влияния технологии и организации капитального ремонта МКД на разработку сметной документации, имеющие место в практике строительства разночтения отдельных положений нормативных актов, вопросы ценообразования и сметного нормирования капитального ремонта МКД и приведем несколько практических выводов, которые должны иметь в виду руководители ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний, выступающих в роли заказчика.

Особенности капитального ремонта МКД

При разработке сметной документации необходимо учитывать некоторые особенности капитального ремонта МКД.

Как правило, в МКД производится не комплексный, а выборочный капитальный ремонт, с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов здания без их модернизации. Это обстоятельство обуславливает возможность не составлять объектные сметы. Также не составляется проектная документация. Сметы разрабатываются на основе дефектных ведомостей и отдельных технологических решений. Это обстоятельство серьезно влияет на порядок формирования сметного резерва и цены работы по подрядному договору.

Финансирование капитального ремонта МКД с участием средств федерального и регионального бюджетов по утвержденному плану не предполагает увеличение сметной стоимости работ в процессе их производства.

И, наконец, капитальный ремонт производится без расселения дома, что должно быть принято во внимание при производстве работ в квартирах и определении коэффициентов, учитывающих стесненные условия.

При разработке сметной документации основополагающими документами, определяющими порядок и методику составления смет для капитального ремонта МКД, следует считать: Гражданский кодекс РФ, Методику определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС81-35.2004 (далее – Методика), СНиП 12-01-2004 “Организация строительства”, а также Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”.

Сметная документация

Основанием для определения сметной стоимости строительства в соответствии с п. 3.9 Методики могут служить исходные данные заказчика. Учитывая, что все положения, приведенные в Методике, распространяются на любые предприятия строительного комплекса, включая МКД, и на все виды строительно-монтажных работ, включая ремонтные (поручение Правительства РФ от 27.11.2003 № ВЯ-1110-4161), а также учитывая особенности ремонта МКД, можно считать, что основанием для определения сметной стоимости капитального ремонта МКД должна служить дефектная ведомость. Эта ведомость составляется ТСЖ, ЖСК, управляющей компанией (в дальнейшем – заказчиком) и может сопровождаться ведомостью объемов работ и необходимыми технологическими решениями.

Учитывая, что капитальный ремонт МКД выполняется выборочно, на отдельные виды работ объектная смета, как правило, не составляется. В этом случае проектная документация должна состоять из локальной сметы или локального сметного расчета. Именно так подразделяет п. 3.16 Методики проектную документацию. Несмотря на то, что эти два документа составляются по одной и той же форме, разница между ними существенная, пренебрежение этим различием может привести в дальнейшем к многим серьезным недоразумениям.

Справка

Локальная смета в соответствии с п. 3.16 Методики составляется на отдельные виды работ по зданиям и сооружениям на основе объемов, определившихся при подготовке рабочей документации (РД). Применительно к капитальному ремонту МКД, при котором РД не разрабатывается, можно считать, что локальная смета составляется на основе ведомости объемов работ (дефектной ведомости). Этот вывод находится в соответствии с п. 3.9 Методики.

Локальный сметный расчет составляется в случаях, когда объемы работ окончательно не определены и подлежат уточнению на основе РД. Локальный сметный расчет используется обычно при двухстадийном проектировании на первой стадии (рабочем проекте) и уточняется при разработке РД. При капитальном ремонте МКД локальный сметный расчет, как правило, не составляется.

Локальные сметы должны иметь разделы по отдельным видам работ (п. 4.4 Методики). С учетом особенностей капитального ремонта МКД и требований п. 4.4 Методики можно определить следующие возможные разделы локальной сметы: перекрытия и перегородки; полы и основания; покрытия и кровли; разные работы (крыльца, отмостки и т. п.); водопровод; канализация; отопление; вентиляция; лестницы и площадки; отделочные работы; электромонтажные работы.

Делить локальную смету на более мелкие разделы не имеет смысла, например, отопление – на разборку, монтаж, строительные работы. Ремонт фасада дома, который можно отнести к отделочным работам, в локальных сметах часто подразделяется на разделы по установке лесов, ремонту лепных изделий, герметизации швов, окраске стен и т. п. Такое деление значительно усложняет не только составление локальных смет, но и учет стоимости фактически выполненных работ, так как по каждому разделу рассчитываются различные индексации, накладные расходы, сметная прибыль.

В локальной смете могут учитываться усложняющие факторы и условия производства работ при помощи специальных коэффициентов, указанных в табл. 3 приложения Методики. Однако пользоваться этой таблицей необходимо с учетом фактического наличия факторов, усложняющих работу строительной организации. . . .

ПОЛНЫЙ текст статьи можно прочитать в августовском номере журнала "Управление многоквартирным домом" 

Инструменты МЦФЭР-Городское хозяйство и ЖКХ:

Журнал «Управление многоквартирным домом» Ежемесячный журнал для руководителей и специалистов управляющих компаний, ТСЖ, ЖК и ЖСК, а также СРО, ассоциаций и инициативных собственников недвижимого имущества. Подписавшись на журнал, вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.
Также выпускается в удобной электронной версии.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией



Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей.

Пояснение к картинке

Любовь Чеснокова,
Шеф-редактор журнала
«Управление многоквартирным домом»

Читать сейчас
Обновлено 12.10.2016

Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Опрос

Редакция журнала «Управление многоквартирным домом» интересуется: "Какие темы для вас наиболее интересны?"

  • Расчеты с жителями 66.67%
  • Договорные отношения с жителями 0%
  • Договорные отношения с подрядчиками 0%
  • Технические особенности эксплуатации общего имущества в МКД 33.33%
Другие опросы

Рассылка



© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль