Выбор способа управления многоквартирным домом

10423
С правовой и практической точки зрения до сих пор остается актуальным вопрос о порядке регулирования жилищных отношений между гражданами, участвующими в строительстве нового жилого дома, и юридическими лицами, осуществляющими функции застройщика и (или) функции управления вновь построенным многоквартирным домом.

С правовой и практической точки зрения до сих пор остается актуальным вопрос о порядке регулирования жилищных отношений между гражданами, участвующими в строительстве нового жилого дома, и юридическими лицами, осуществляющими функции застройщика и (или) функции управления вновь построенным многоквартирным домом.

Во многом сложность такого регулирования основывается на отсутствии последовательных действий законодателя, вносящего отдельные правовые нормы в отдельный закон (в нашем случае в Жилищный кодекс РФ), вне взаимосвязи с другими правовыми нормами и законами.

Так, принятие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (Федеральный закон № 214) позволило определить статус сторон и, соответственно, вытекающие из этого права и обязанности. Основные понятия, введенные законом - это «застройщик», «объект долевого строительства» и «участник долевого строительства».

Важно обратить внимание и на предмет регулирования рассматриваемого закона, установленного статьей 1: «Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства» (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ).

Применяя вышеназванный закон к возникающим впоследствии жилищным отношениям(в нашем случае имеет значение только строительство МКД), мы получаем ряд ключевых точек, а именно:

1. Объект долевого строительства для застройщика становится многоквартирным домом (в общегражданском смысле единой сложной вещи – квартиры и общего имущества с соответствующими правовыми последствиями) с момента получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (ст. 8 214-ФЗ).

2. Объект долевого строительства для участника долевого строительства становится «своей» (не путать с собственной) квартирой и (или) нежилым помещением с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и приемки квартиры или нежилого помещения от застройщика с подписанием передаточного акта или иного документа о передаче. Срок приема-передачи устанавливается договором. При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок, или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ст. 8 214-ФЗ).

3. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 16 214-ФЗ).

4. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество МКД. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 16 214-ФЗ).

Указанные нормы Федерального закона № 214-ФЗ не противоречат ст. 219 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При этом ни Федеральный закон № 214-ФЗ, ни Гражданский кодекс, ни какой-либо иной нормативно-правовой акт не устанавливает для участника долевого строительства никакого обязательного, то есть пресекательного срока для регистрации права собственности на полученный от застройщика объект долевого строительства. Более того, гражданское законодательство защищает права владельца, не являющегося собственником имущества (ст. 305 ГК РФ). А в нашем случае, участник долевого строительства после приемки объекта долевого строительства до момента регистрации права собственности является владельцем этого объекта. Причем такое право владения возникает у него по основаниям, предусмотренным Федеральным законом № 214-ФЗ и договором, заключенным в соответствии с тем же законом. То есть, по смыслу действующего законодательства, владелец нового объекта недвижимости, не регистрирующий право собственности, действует нормально, допустимо, а значит добросовестно и разумно, что предполагается ст. 10 ГК РФ.

На практике все это выглядит следующим образом. Участник долевого строительства, а точнее уже владелец вновь построенной квартиры или нежилого помещения в МКД, обычно, не торопится регистрировать право собственности. Это может являться следствием многих причин, в том числе личного и семейного характера, удаленности фактического места проживания, наличия спора и т.д. К тому же мало кто торопится платить налоги на имущество. И по прошествии, например, шести месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД обычно лишь 30% квартир зарегистрировано в собственность.

Итак, мы смоделировали практическую ситуацию, к которой теперь нам необходимо применить правовые нормы, регулирующие вопросы по управлению вновь построенным МКД.

Ранее статьей 139 ЖК РФ предусматривалось право будущих собственников помещений строящегося МКД на создание и государственную регистрацию ТСЖ. Цель данной нормы была понятной – это возможность решения всех вопросов по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества МКД, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Причем независимо от юридического факта регистрации права собственности будущими собственниками, то есть участниками долевого строительства.

Однако с 18 июня 2011 г. Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс, в соответствии с которыми ст. 139 утратила силу. Соответственно, законодатель ввел иные нормы, которые, по логике, должны улучшить порядок управления вновь построенными МКД. Рассмотрим их.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с дополнительно внесенным подп. б п. 2 ст. 153 ЖК РФ возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщиком договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации (часть ст. 155 ЖК РФ дополнительно включена Федеральным законом № 123-ФЗ).

Пункт 13 ст. 161 ЖК РФ также дополнен: "В течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом".

Пункт 14 ст. 161 ЖК РФ: "До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома".

Анализируя указанные нормы, частично выстраивается приемлемая правовая взаимосвязь и последовательность действий. А именно:

- застройщик на момент получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию должен быть готов к заключению договора управления этим многоквартирным домом;

- закон предоставляет застройщику право выбора управляющей организации;

- при заключении договора управления застройщик представляет интересы всех участников долевого строительства, то есть действует на условиях представительства в силу закона;

- застройщик обязан заключить такой договор управления в течение пяти календарных дней со дня, следующего за днем получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

- с момента заключения договора управления застройщик является обязанным лицом в отношении всех объектов, не переданных участникам долевого строительства, до момента такой передачи и подписания передаточных актов или иных документов о передаче (застройщик становится лицом, заинтересованным в скорейшей передаче объектов участникам долевого строительства);

- у участника долевого строительства обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента приемки объекта от застройщика и подписания передаточного акта или иного документа о передаче;

- застройщик обязан немедленно информировать управляющую организацию о фактах передачи объектов участникам долевого строительства;

- плата за коммунальные услуги вносится на счет управляющей организации, с которой застройщик заключил договор управления;

- управляющая организация обязана приступить к управлению домом немедленно по факту заключения договора управления, в том числе заключить договоры на поставку коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями.

На этом следует остановиться и рассмотреть соответствие введенных норм действующему законодательству, а также возможные последствия при их реализации.

На первый взгляд указанные действия не противоречат законодательству. Отсутствие принципа равенства всех участников рассматриваемых правоотношений, то есть фактора влияния участников долевого строительства на выбор способа управления и заключение договора управления, основывается на ограничении, введенном законодателем с целью обеспечения сохранности жилищного фонда, необходимого содержания и эксплуатации МКД, а также надлежащего обеспечения коммунальными услугами граждан, пользующихся жилыми помещениями. Кроме того, жилищное законодательство в сфере управления МКД построено на правах, предоставленных лишь собственникам помещений, а не иным владельцам жилых помещений.

Однако на практике можно столкнуться со следующими вопросами:

- как будет действовать договор в отношении участника долевого строительства, зарегистрировавшего право собственности на помещение в МКД?

- не будет ли злоупотреблений со стороны застройщика и управляющей организации при заключении договора управления и определении условий и цены договора?

- кто будет осуществлять контроль за надлежащим исполнением договора управления после полной передачи застройщиком всех объектов всем участникам долевого строительства?

Здесь возможны рекомендации следующего характера. В договоре управления застройщик должен принять на себя обязанность при передаче объекта участнику долевого строительства выдать копию договора управления новому владельцу объекта под роспись. В договоре управления необходимо предусмотреть период представительских полномочий застройщика, вероятно, вплоть до момента регистрации владельцем права собственности на помещение в МКД. Цену договора ограничить размером обязательного платежа на текущий ремонт и содержание общего имущества, устанавливаемого органом местного самоуправления для муниципального жилого фонда. Ввести в договор управления положения о порядке создания и полномочиях совета многоквартирного дома (ст. 161.1 ЖК РФ) при регистрации права собственности более, чем на четыре помещения в МКД. Учесть, что п. 4 ст. 161.1 ЖК РФ не обязывает собственников к соблюдению условий, установленных ст.ст. 44-48 ЖК РФ, в том числе по количественному составу собственников, участвующих в общем собрании с целью выбора совета МКД.

Теперь следует вернуться к п. 13 ст.161 ЖК РФ и рассмотреть дальнейшие действия, установленные этой нормой. Логично здесь же указать и текст отсылочной части 4 рассматриваемой статьи:

«Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано».

Во исполнение требований ч. 4 ст. 161 ЖК РФ действует постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Буква закона

21. Организатор конкурса не позднее, чем за 5 рабочих дней до опубликования извещения о проведении конкурса принимает решение о создании конкурсной комиссии, определяет ее состав и порядок работы, назначает председателя комиссии.

За 20 дней до опубликования извещения о проведении конкурса организатор конкурса направляет в представительный орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования запрос о делегировании депутатов в состав конкурсной комиссии. Указанный орган местного самоуправления вправе делегировать двух депутатов для включения в состав конкурсной комиссии. В случае если в течение 15 дней после получения такого запроса представительный орган местного самоуправления делегировал депутатов в состав конкурсной комиссии, организатор конкурса включает указанных лиц в состав конкурсной комиссии.

37. Извещение о проведении конкурса публикуется организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией в официальном печатном издании и размещается на официальном сайте не менее чем за 30 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе.

40. Не позднее, чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах) о дате проведения конкурса путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

41. Конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя:

16) проект договора управления многоквартирным домом, составленный в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - проект договора управления многоквартирным домом).

69. Срок рассмотрения заявок на участие в конкурсе не может превышать 10 рабочих дней с даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.

83. Организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса передает победителю конкурса один экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом.

89. Организатор конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме об условиях договора управления этим домом путем размещения проекта договора в порядке, предусмотренном пунктом 40 настоящих Правил.

90. Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.

91. Победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75

Статья 445 ГК РФ предусматривает правила заключения договора собственниками помещений в МКД в обязательном порядке.

И, в разъяснение пп. 90 и 91 постановления Правительства РФ № 75, необходимо привести соответствующую статью Жилищного кодекса, устанавливающую понятие договора управления. . . .

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в июньском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль