Крыши, чердаки и мансарды

10777
Санкт-Петербург называют северной и культурной столицей. Довольно суровый и весьма переменчивый характер климатических явлений заставляет нас постоянно заботиться о поддержании исторической красоты.

Санкт-Петербург называют северной и культурной столицей. Довольно суровый и весьма переменчивый характер климатических явлений заставляет нас постоянно заботиться о поддержании исторической красоты.

Крыши, чердаки и мансарды наших домов - главные жертвы погоды. За ними нужно ухаживать, периодически менять или переделывать, утеплять или придавать новый архитектурный облик. Они стали самой проблемной зоной. Это и проблемы бизнеса, который не может инвестировать средства в реконструкцию, не оформив каких-либо вещных прав, и проблемы жителей последних этажей, пишущих жалобы президенту и губернатору, это и проблемы прохожих, ставших инвалидами, это и проблемы чиновников, ссылающихся на отсутствие денег для ремонта, которые в бюджете на данный год уже кончились.

А ведь инвесторы проявляют огромный интерес к чердачным помещениям и рассматривают все существующие предложения по их реконструкции в мансарды. При этом значительная часть подобных помещений в Санкт-Петербурге находится в аварийном или в запущенном состоянии и требует принятия срочных мер.

Для полного устранения этих проблем необходимо сотрудничество власти и бизнеса, так как масштаб действительно колоссальный - сотни тысяч квадратных метров, которые могут быть построены для горожан, эти же построенные мансарды защитят жителей последних этажей.

Понятия "чердак" и "мансарда" в российском законодательстве отсутствуют, мы до сих пор оперируем СНиПами 1989 г., которые не имеют ничего общего с правом и определяют чердак как пространство между крышей и перекрытием верхнего этажа. Но пространство - это не правовой субъект. У чердака нет ни площади, ни объема, ни кадастровых характеристик. Это всего лишь часть общего имущества, которая не существует в качестве субъекта самостоятельной вещи. Тогда что такое уменьшение общего имущества? В спорах по мансардам, которые доходят до Верховного и Высшего Арбитражного судов, обсуждается вопрос не о том, мансарда это или чердак, а вопрос о том, предназначено ли это помещение для обслуживания общего имущества, т. е. двух и более иных помещений, либо имеет самостоятельное значение - а есть и такие, с отдельным входом.

Городские власти потеряли право самостоятельно распоряжаться чердачными помещениями. Горсуд удовлетворил заявление инициативных граждан, которые уже много лет ведут судебную борьбу за свои права. Теперь КУГИ и заинтересованным коммерсантам для использования "пространства под крышей" надо будет получать письменное согласие собственников всех помещений многоквартирного дома (МКД).

Приватизация воздуха

Гражданский кодекс РФ определил, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Использовать это имущество можно только с согласия владельцев всех квартир и иных помещений.

В распоряжении мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 № 128-р утвержден порядок реконструкции чердаков инвесторами. Как профессиональный юрист А.А. Собчак указал в распоряжении, что заключаемый с частником договор подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. После завершения реконструкции помещение чердака передавалось в собственность, безвозмездное пользование или аренду инвестору. Однако спустя два года губернатор В.А. Яковлев поставил все "с ног на голову": исключив пункт про согласование, он делегировал районным администрациям право распоряжаться частным имуществом.

Группа собственников квартир в исторической части Санкт-Петербурга оспорила законность распоряжения губернатора в городском суде. В их домах уже была начата реконструкция чердаков без согласия жильцов. Основной спор касался статуса чердаков. По мнению КУГИ, в отличие от мансард, они не являются помещениями. Действительно, в СНиПах 1989 г. чердак определен как "пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа". Следовательно, оное "пространство" квартировладельцам не принадлежит. Оставалось не ясным, как не являющееся помещением (объектом недвижимости) "пространство" можно потом передавать в собственность инвестору?

В 2000 г. Санкт-Петербургский городской суд признал недействующими оспариваемые положения распоряжения губернатора, восстановив обязанность проводить согласование вопроса реконструкции с владельцами квартир. Ссылку на СНиП судья отклонила: "Очевидно, что при создании мансард в чердачных помещениях домов используются также несущие конструкции этих домов, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, распоряжение которым также должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, в том числе и собственников приватизированных квартир".

Стопроцентное согласие

Верховный Суд РФ подтвердил позицию горсуда, что фактически заблокировало принятие решений о реконструкции чердаков, ведь инвестору нужно получить согласие всех собствен­ников квартир, которые могут выдвигать разные условия. Самый курьезный случай - гражданин обещал дать согласие на реконструкцию чердака, только если Президенту РФ будет объявлен импичмент.

Смольный также шел на разные ухищрения. Например, всем жильцам предоставили преимущественное право на реконструкцию чердака. Потом придумали процедуру "пассивного согласия": граждан уведомляли о планируемом использовании их общего имущества, а молчание, видимо, рассматривалось как согласие. Причем заказные письма решили отсылать только в квартиры, которые непосредственно примыкают к чердаку (мансарде), а остальных владельцев уведомлять через некие средства массовой информации (даже через районные газеты другого города).

Трое инициативных граждан были вынуждены вновь обратиться в горсуд, требуя признания незаконным уже всего распоряжения. Распоряжение касается домов, в которых имеется смешанная форма собственности, а не только городская. Представитель КУГИ вновь утверждал, что чердаки помещениями не являются. Отклонив эти и другие доводы, судья признала недействующим спорное распоряжение в полном объеме. В КУГИ до получения судебного решения от комментариев отказались. Истец не удовлетворен и намерен подавать кассационную жалобу: распоряжение будет считаться недействительным только с момента вступления судебного решения в законную силу, тогда как заявители доказывали его незаконность с момента издания в 1996 г.

Реконструкция любого чердака (мансарды) правомерна лишь при наличии письменного согласия всех собственников помещений МКД. Инвесторы, осуществившие реконструкцию, могут получить созданные жилые или нежилые помещения на условиях аренды (найма), безвозмездного пользования.

Конечно, возможность мансардного строительства остается. Остается возможность получения инвесторами, являющимися физическими лицами, построенных мансардных жилых помещений в собственность посредством приватизации. На некоторых объектах строительные работы ведутся. В этих домах собственники квартир заняли следующую позицию: хотите строить - заключите с нами договор, по которому за наше согласие вы произведете такие-то улучшения здания (ремонт фасада, лестничных клеток, разбивка газонов, строительство детской площадки и т. п.). Да, это приводит к удорожанию строительства, но для инвестора, который строит для себя, строит качественно и добротно, это вполне приемлемые условия.

Правда, большинство мансард возводят строительные компании для дальнейшей продажи. Интересы жильцов дома им безразличны. В результате их стремления снизить себестоимость работ строительство ведется так, что жильцы готовы не только в суд, но и на баррикады идти. Для получения сверхприбыли эти компании делают все, чтобы восстановить прежний порядок согласований.

Поэтому в этой истории рано ставить точку. В прессе уже прошла информация о том, что готовятся (читай - лоббируются) изменения в Гражданский кодекс РФ. Будем надеяться, что эти изменения, если они будут все-таки приняты, не приведут к возможности получения права собственности на общее имущество дома отдельными лицами, не имеющими отношения к управлению домом (последствия очевидны и не радостны). Хочется верить, что законодатели, решая проблемы строителей мансард, не забудут позаботиться и о соблюдении прав своих избирателей. Безусловно, реконструировать чердаки и подвалы необходимо, и не за счет городской казны. Чиновник не может выделить деньги на содержание общего имущества при собственности "множественности лиц". Следует научиться договариваться не только с властью, но и с другими собственниками МКД.

В какие-то вопросы Жилищный кодекс РФ внес ясность (например: п. 1 ст. 36 совершенно определенно относит чердаки, а также технические этажи и подвалы к общему имуществу МКД; п. 3 указанной статьи установил, что уменьшение размера общего имущества дома возможно с согласия всех собственников помещений дома путем его реконструкции; ст. 36, 40, 44 установили возможность возникновения права собственности на созданные в результате реконструкции общего имущества дома помещения), но в целом проблему не разрешил.

На практике получить и оформить в надлежащей форме 100% согласие частных собственников дома нереально: некоторых собственников просто не найти, кто-то живет за границей, у кого-то предложение подписать бумагу вызывает панику и т. д. При этом заставить гражданина дать свое согласие невозможно даже в судебном порядке. Но даже при отсутствии несогласных организовать нотариальное удостоверение согласий собственников, например, 100-квартирного дома (учитывая, что у одной квартиры собственников часто бывает несколько), а в данном случае приемлема только нотариальная форма, само по себе - колоссальная задача.

Вместе с тем в соответствии со ст. 44, 46 ЖК РФ решения по вопросам реконструкции МКД (в т. ч. с его расширением или надстройкой) принимаются общим собранием при положительном голосовании не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД. Таким образом, для того чтобы надстроить один или несколько этажей в доме при условии сохранения общего размера чердака, который устраивается над последним из надстраиваемых этажей, необходимо согласие 2/з собственников дома, а при элементарном устройстве мансарды в существующем чердачном помещении должны сказать "да" все до единого собственники дома. Налицо несоответствие правовых конструкций, регламентирующих два абсолютно идентичных процесса. Очевидно, что схема принятия решений двумя третями голосов более реальна (собрать один раз 2/з собствен­ников дома неизмеримо проще, чем вместе с нотариусом обойти все квартиры дома, при этом небольшой процент отсутствующих или несогласных собственников все равно может составить неразрешимую проблему) и одновременно максимально защищает права сообщества собственников дома.

К тому же мало получить право на строительство мансарды, надо еще и зарегистрировать права собственности на созданные помещения. Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области последовательно занимает совершенно правомерную в условиях действующего законодательства позицию: регистрация права собственности на помещения, созданные в результате реконструкции чердаков, осуществляется только при предоставлении согласия 100% собственников МКД.

Нужен инвестиционный механизм

Сегодня в Петербурге наблюдается высокий спрос на мансарды при крайне низком предложении: примерно 0,8% от общего объема спроса. Осторожные инвесторы рассматривают проекты строительства мансард либо в домах, где собственники дома действительно хотят этой реконструкции, либо проекты застройки тех чердаков, которые инвентаризированы в качестве нежилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, а таких проектов очень мало. Более рисковые инвесторы проводят основное время не на стройплощадке, а в судах города. И такая ситуация будет сохраняться вплоть до принятия специального федерального закона, детально и продуманно регламентирующего про­цессы реконструкции МКД, включая и строительство мансард, необходимость принятия которого для Санкт-Петербурга весьма актуальна.

Зимы 2009-2011 гг. показали, что крыши Санкт-Петербурга несут определенную угрозу жизни и здоровью его жителей. Построенные в соответствии со СНиПами советского периода, 30-50 лет назад крыши выполняли свою основную функцию защиты здания. Но сегодня, когда в историческом центре города почти на всех чердаках домов "верхний разлив" обогревает тонкий цинковый слой крыши, подтаявший снег превращается в ледяные глыбы огромных размеров, нависающие над прохожими, либо ручьями стекает с потолков. Надо радикально реконструировать чердачные пространства с пользой и для жителей, и для инвесторов и для украшения нашего города.

Факты и события

Жильцы дома на Итальянской, 38, отсудили мансарду

Жители дома 38 по Итальянской улице в Санкт-Петербурге доказали в суде незаконность строительства мансарды на крыше их здания.

14 января 2011 г. Куйбышевский районный суд вынес решение, в соответствии с которым чердачные помещения, переданные инвестору для реконструкции, признаны общим иму­ществом жильцов дома. К общему имуществу отнесены и трубопроводы верхней разводки системы отопления, расположенные на чердаке. На основании этих выводов решение о регистрации выделенных из чердачного пространства отдельных помещений признано незаконным. Все расходы, понесенные истцами, должны быть взысканы с КУГИ и инвестора Воробьевой И.В.

Впрочем, истцы не сомневаются в том, что это решение будет обжаловано, и заявили "Фонтанке" о своей готовности через 1-2 месяца встретиться с ответчиком в городском суде Санкт-Петербурга.



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль