Ставки сделаны – выигравших нет

4584
Представьте себе, что техобслуживание нового Mercedes стоит столько же, сколько сервис подержанного Cadillac, новой Лады Калины, топовой модели Lexus или старых жигулей, т. е. в принципе техобслуживание любой машины (независимо от марки, года выпуска, состояния) по закону стоит одинаково.

Или что цена 1 кв. м жилья в городе или области одинакова для всех типов квартир. И иную, более высокую, чем утверждена законом, цену 1 кв. м могут утверждать только покупатели квартир, но не продавцы. Абсурд?! Не может такого быть?! Однако квартплата в разных жилых домах: старых, новых, экономичных панельных или дорогих монолитных, бизнес или премиум класса, с большой или маленькой жилой площадью и проч., по действующему российскому законодательству утверждается именно таким абсурдным способом. И ни жителей, ни власть это не удивляет, им так удобно. А вот меня как представителя управляющей компании (продавца и исполнителя услуги по техобслуживанию жилых домов), а также моих коллег, особенно иностранных, уже многие годы это не перестает удивлять.

Что означает плата за жилое помещение?

Плата за жилое помещение, квартплата, ставка техобслуживания, плата за жилищные услуги, ставка управляющей компании (УК) – все это вариативные названия “платы за содержание и ремонт жилого помещения” (п. 2 ст. 154 ЖК РФ). Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает “плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД” (ст. 154 ЖК РФ). Это для собственников квартир то же самое, за исключением капитального ремонта общего имущества МКД. Плата за жилое помещение в расчете на 1 кв. м в месяц формирует бюджет работ и услуг техобслуживания каждого дома.

Несмотря на формулировку “плата за содержание и ремонт жилого помещения”, к нежилым помещениям в соответствии с п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 158, п. 4 ст. 162 ЖК РФ применяется и устанавливается аналогичный размер платы. Некоторые ТСЖ и УК в нарушение указанных положений выставляют собственникам нежилых помещений размер платы выше, чем собственникам квартир, аргументируя это тем, что нежилое помещение посещает большее количество людей, и соответственно чаще используется общее имущество, больше паркуется машин и т. п. При этом зачастую не учитывается то, что собственник нежилого помещения не пользуется лифтом, подъездом (большинство нежилых помещений имеет отдельный вход) и другими составляющими общего имущества. При любой ситуации применение платы за нежилое помещение отличной, более высокой, чем плата за жилое помещение, является нарушением действующего законодательства, и неправомерность данных действий подтверждается судебной практикой.


Пример

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.11.2011 № Ф03-5611/2011 по делу № А73-4596/2011. Требование собственника нежилого помещения к ТСЖ о взыскании неосновательного обогащения. Обстоятельства: собственник нежилого помещения в МКД ссылается на незаконное завышение правлением ТСЖ размера обязательных взносов на содержание дома. Решение: требование удовлетворено, так как установление для собственников нежилых помещений повышенного тарифа по сравнению с собственниками жилых помещений незаконно.


Кто утверждает размер платы за жилое помещение?

Плату за жилое помещение, адекватную реальной стоимости техобслуживания, возможно утвердить преимущественно в домах, в которых создано ТСЖ, ЖК. Наличие товарищества в доме, как правило, свидетельствует об активности жителей, их желаниях и возможностях повысить качество обслуживания и комфорт проживания. В домах ТСЖ плату за жилое помещение по ставке выше, чем нормативная, можно утвердить как на общем собрании членов товарищества (п. 4 ст. 145 ЖК РФ), так и на заседании правления ТСЖ (п. 8 ст. 156 ЖК РФ). Преимущественно утверждение размера платы стараются провести через общее собрание членов ТСЖ во избежание проблем с собираемостью платежей и претензий к правлению по самостоятельному определению этого размера.

Практически невозможно утвердить плату за жилое помещение по фактическим расходам на техобслуживание дома, т. е. плату выше, чем нормативная ставка, если ТСЖ в доме не организовано. Связано это как с пассивностью и неплатежеспособностью большинства жителей дома, так и с недоверием к действующей УК. Из Жилищного кодекса следует (рис. 1), что если собственники не приняли решения по утверждению платы за жилое помещение, то УК должна применять нормативную ставку[1].

О том, что нормативная ставка практически во всех регионах занижена и к большинству домов не применима, говорится в письме Минрегиона России от 06.03.2009 № 6177-АД/14 “Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД”.В случаях, когда размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, является заниженным, применение такого размера платы содержит признаки согласованных действий хозяйствующих субъектов. Подобные случаи должны анализироваться органами государственной жилищной инспекции субъектов РФ на предмет наличия договоренности или действий (бездействия) органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. О выявлении подобных случаев целесообразно сообщать территориальному антимонопольному органу (ФАС). Установление органами местного самоуправления в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” заниженных тарифов на услуги муниципальных предприятий и учреждений, осуществляющих деятельность в сфере управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД, может привести к ограничению или устранению конкуренции и создать этим организациям преимущества.

Проще говоря, речь идет о том, что заниженная одинаковая для всех домов плата за жилое помещение выгодна только старой системе ЖКХ с ГУПами и МУПами, так как наличие большой обслуживаемой площади при отсутствии индивидуального подхода к управлению домами дает им конкурентное преимущество – худо-бедно обслуживать дома по нормативной ставке. Для управляющих компаний нового формата (с небольшими объемами площадей, качественным сервисом, высокопрофессиональным штатом сотрудников и дифференцированным обслуживанием) эксплуатация по нормативной ставке – прямой путь к банкротству и деградации.

Что входит в плату за жилое помещение?

Согласно законодательству и практике в данную плату входят только работы и услуги по обслуживанию общего имущества МКД. Многие УК, ТСЖ и собственники помещений “обжигаются” на легкомысленном отношении к вопросу определения состава общего имущества дома, который является обязательным приложением к договору управления и отражается в технической документации МКД. А ведь от этого перечня принципиально зависит, будут ли, например, обслуживание системы видеонаблюдения, запирающегося устройства, уборка и благоустройство придомовой территории производиться дополнительно за счет средств жителей или бюджетных средств, или эти работы войдут в плату за жилое помещение. Зона ответственности УК – только общее имущество. В соответствии с подп. “а” п. 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества МКД определяется либо органами государственной власти, либо собственниками помещений в МКД. В соответствии с п. 7 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в новостройках состав общего имущества утверждается проектной декларацией по итогам согласований застройщика с администрацией района и прохождения государственной экспертизы проектной документации. После ввода дома в эксплуатацию уточненный состав общего имущества отражается в технической документации МКД.

Например, в Москве зачастую происходит путаница с обслуживанием придомовой территории новых жилых домов и комплексов. Как правило, по окончании строительства земельный участок застройщик передает либо в общую долевую собственность (если участок находился в собственности самого застройщика), либо территория остается государственной, если застройщик арендовал ее у города на период строительства. Жители новостроек совместно с УК, ТСЖ тратят годы, чтобы выяснить этот вопрос и оформить включение их территории на уборку и благоустройство за счет бюджетных средств, если земельный участок остался городской собственностью.


Пример

Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2012 по делу № А40-43159/11-119-323. Требование УК: об отмене решения антимонопольного органа. Обстоятельства: оспариваемым решением УК привлечено к ответственности за злоупотребление доминирующим положением на рынке оказания услуг в связи с тем, что ставки, применяемые для расчета платежей, не соответствуют ставкам, установленным законодательством. Решение: в удовлетворении требования отказано, поскольку факт того, что УК навязало собственникам помещений условия об оплате расходов по уборке придомовой территории, не включенной в состав общего имущества МКД, доказан. Согласно материалам дела, УК, принявшая от застройщика жилые дома с благоустроенной территорией, взяла на себя обязательства по обслуживанию территории за дополнительную плату с жителей. При этом данная территория не была оформлена как общее имущество и по данному вопросу нет решения общего собрания собственников помещений. Де-юре УК нарушила закон, за что и поплатилась, де-факто – УК содержала городскую территорию, которая не обслуживалась за счет бюджета.


В отношении запирающих устройств судебная практика многочисленна, но неоднозначна. Несколько решений было в пользу УК, которые выставляли плату за них как за дополнительную услугу. Такое судебное “везение” касается ГУПов и ДЕЗов, которые осуществляют начисления через ЕИРЦ ГУ “Инженерные службы”. Однако начисление за техническое обслуживание запирающих устройств как за дополнительную услугу является нарушением ст. 154 ЖК РФ, подп. “д” п. 2, п. 7, п. 29 Правил содержания общего имущества в МКД    . . .

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в декабрьском номере журнала "Управление многоквартирным домом"

 

[1] Плата за содержание и ремонт жилого помещения в размере, утвержденном органами местного самоуправления или органами государственной власти субъектов РФ.

Ставки сделаны – выигравших нет

Подписавшись на журнал "Управление многоквартирным домом", вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией



Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей.

Пояснение к картинке

Любовь Чеснокова,
Шеф-редактор журнала
«Управление многоквартирным домом»

Читать сейчас
Обновлено 12.10.2016

Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Опрос

Редакция журнала «Управление многоквартирным домом» интересуется: "Какие темы для вас наиболее интересны?"

  • Расчеты с жителями 66.67%
  • Договорные отношения с жителями 0%
  • Договорные отношения с подрядчиками 0%
  • Технические особенности эксплуатации общего имущества в МКД 33.33%
Другие опросы

Рассылка



© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль