Взвешенные решения в управлении МКД

1960
На ноябрьском совещании в Кремле по вопросам улучшения качества жилья и жилищно-коммунальных услуг речь шла и о проблемах управления многоквартирными домами.

На ноябрьском совещании в Кремле по вопросам улучшения качества жилья и жилищно-коммунальных услуг речь шла и о проблемах управления многоквартирными домами. “В этой сфере мы сталкиваемся с растущими злоупотреблениями, – констатировал Президент России В.В. Путин. – Нужно прямо признать: значительная часть этих норм вырабатывалась в последнее десятилетие, они не улучшали ситуацию, а только запутывали ее.

Вопросов накопилось очень много, готовых решений нет. Ответы власть будет искать сообща: члены правительства и законодатели выслушают представителей регионов и экспертов”.

Такие жесткие оценки ситуации, сложившейся в сфере управления объектами недвижимости, полностью совпали с выступлениями большинства участников конференции, состоявшейся в Сочи в октябре 2012 г. Общероссийская конференция из цикла “Законодательное обеспечение и правоприменительная практика управления объектами жилой и нежилой городской недвижимости”, ответственным организатором которой является Общероссийское объединение “Российская жилищная федерация” при поддержке членов Комитета по вопросам собственности и Экспертного совета Государственной Думы, а также Высшей школы приватизации и предпринимательства, стала традиционной и проводилась уже в девятый раз. Но никогда еще атмосфера, отражающая настроения участников обсуждений, приехавших сюда с разных концов страны – буквально от Владивостока до Калининграда, не была столь напряженной. Руководители и ведущие специалисты региональных органов управления жилищной сферой, законодательных и контрольных структур, управляющих организаций с болью говорили о тяжелых последствиях принятия непродуманных решений, которые подвели жилищно-коммунальную сферу к опасной черте. Особенно пагубными стали изменения, внесенные в законодательные и нормативные акты в последние полтора года – начало им положили новые Правила предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Эти Правила и принятые следом нормативные акты имели одну направленность – создать наиболее благоприятные условия для предприятий коммунального комплекса, но не учитывали при этом интересы остальных участников еще формирующегося рынка жилищно-коммунальных услуг – управляющих организаций и жителей, которые имеют не только обязанности собственников жилья, но и права потребителей коммунальных услуг. Эти права, которые прежде защищались нормами публичного договора с поставщиками ресурсов, были практически ликвидированы путем введения посредников в двусторонние отношения равноправных субъектов. Роль посредника заставили исполнять УО, возложив на них странную в условиях рынка функцию – перепродавать жителям коммунальные ресурсы, купленные у поставщиков, причем по одной и той же цене, что неизбежно приводит к убыткам (если не прибегать к припискам и прочим неприглядным приемам).

Теперь не так важно установить личности тех, кто лоббировал эти изменения, которые нанесли огромный ущерб развитию настоящих, а не искусственных рыночных отношений в сфере управления МКД. Необходимо как можно быстрее устранить ограничения, созданные на этом пути, что позволит отбросить за ненадобностью многие “новации” последних месяцев (например, пресловутое “расщепление” платежей, необходимость в котором отпадет, если плата за потребленные ресурсы будет поступать от жителей непосредственно коммунальным предприятиям).

Участники конференции высказали критические замечания по всему комплексу вопросов, поставленных на обсуждение: в отношении правового статуса и условий содержания объектов общего имущества МКД (многие технические подвалы по-прежнему отчуждены, что препятствует обслуживанию инженерных систем зданий); по вопросам порядка осуществления государственного надзора и контрольных функций жилищных инспекций (их непомерное расширение без адекватного роста численности); о необходимости немедленной корректировки новой системы расчетов за коммунальные ресурсы (нормативы отопления квартир приравнены к нормативам якобы отопления подвалов и чердаков, общедомовые расходы найдены даже в канализации, а приборы учета электроэнергии на освещение мест общего пользования и работу лифтов оказались ненужными и выведены из расчетов).

Были обсуждены также наиболее актуальные вопросы дня – законопроекты, предусматривающие дополнение Жилищного кодекса статьями о капитальном ремонте зданий и введении обязательного саморегулирования (куда включена волюнтаристская поправка об обязательном вступлении в СРО некоммерческих организаций жилищной сферы – ТСЖ и ЖСК, которые не могут вступить туда, не изменив свой правовой статус на статус предпринимателя). Как подтвердила практика, скоропалительное решение о создании советов во всех МКД не получает достаточного распространения. Не были установлены материальные стимулы лица, возглавляющего совет и исполняющего весьма важные функции, не установлена обязательность создания в составе совета ревизионной комиссии, без заключения которой ежегодные отчеты УО не могут быть представлены общему собранию собственников.

Выступление Президента России подтвердило правильность принятия рекомендаций, направленных на решительное устранение последствий реализации непродуманных решений с целью совместного выправления ситуации, в которой оказалась важнейшая народнохозяйственная сфера большого социального значения.

РЕЗОЛЮЦИЯ

IX Общероссийской сочинской конференции “Законодательное обеспечение и правоприменительная практика управления объектами жилой и нежилой городской недвижимости” 1–5 октября 2012 г.

Символично, что день открытия Конференции совпал с Всемирным днем Хабитат – Днем жилищных условий, который согласно решению Организации Объединенных Наций отмечается во всех странах – членах ООН. В России День Хабитат широко не отмечается, а между тем ситуация, сложившаяся в жилищной сфере в последнее время, наглядно выявила острую необходимость привлечения общественного мнения к ее обсуждению и преодолению. Участники Конференции отметили актуальность проведенных дискуссий, которые прошли в полном соответствии с целями Дня Хабитат.

Текущий момент отличается особо бурной активностью чиновников отрасли, которые только за восемь месяцев 2012 г. обеспечили выпуск восьми нормативных актов (в т. ч. только в августе было принято три постановления федерального правительства, из которых два вносят назревшие коррективы в ранее принятые постановления, фактически приостанавливая их действие на срок до двух лет). При этом за весь 2011 г. введено восемь нормативных актов, ранее изменений было еще меньше: в 2010 г. принято три новых документа, в 2009 г. – один.

Многие принятые документы вызывают серьезную критику, которая в значительной степени явилась результатом несоблюдения чиновниками указания Президента России: заранее обсуждать подготовленные проекты с общественными организациями и специалистами. Совершенно очевидно, что некоторые нововведения дадут негативные последствия и приведут к напряженности и конфликтам в жилищной сфере.

Наибольшее беспокойство в обществе вызвали новые законопроекты по изменению финансирования капитального ремонта зданий, по введению саморегулирования деятельности всех, кто содержит объекты недвижимости, проекты положений о формах работы жилищной инспекции и о составе обязательных работ при эксплуатации МКД. Практика применения новых документов уже сейчас сопровождается огромным количеством жалоб на нарушение прав и интересов жителей – членов ТСЖ, ЖСК, а также потребителей коммунальных услуг, которые потеряли юридическую защиту органов Роспотребнадзора.

Участники конференции рекомендуют

В отношении проблем законодательного обеспечения:

– в целях более успешного реформирования сложившейся системы ЖКХ приостановить принятие новых нормативных актов, сосредоточив внимание на устранении недостатков ранее принятых документов (в т. ч. положений, противоречащих законодательству) и на более глубоком изучении их специалистами и жителями;

– возложить на органы местного самоуправления обязанность по организации обучения жителей, прежде всего членов советов МКД, об их правах и обязанностях, о новых функциях контрольных органов в условиях саморегулирования и жилищного надзора;

– внести изменения в регламент работы комитетов Государственной Думы, направленные на более внимательное рассмотрение законопроектов, вносимых законодательными органами субъектов РФ, подготовленных органами местного самоуправления;

– в целях обеспечения единообразного подхода к решению вопросов владения и пользования общим имуществом МКД привести положения действующего законодательства в соответствие с формулировками инструкции Минюста России от 14.02.2007 № 29 о порядке регистрации прав общей долевой собственности на объекты общего имущества МКД;

– предусмотреть разработку нормативного акта, определяющего в рамках гражданского законодательства правовой статус нежилых помещений в МКД, включая вопросы оплаты, использования общего имущества, взаимодействия с жителями и др.;

– Минрегиону России разработать и утвердить положение о статусе помещений, входящих в состав общего имущества, которое предусматривает исключение из реестров муниципального имущества технических и подсобных помещений в МКД и недопустимость их продажи в частную собственность;

– Правительству РФ рассмотреть вопрос об отнесении нормативных документов, устанавливающих порядок предоставления жилищных и коммунальных услуг, к законодательству по защите прав потребителей и возложении контроля за соблюдением прав потребителей в данной сфере на органы Роспотребнадзора.

В отношении функций жилищного надзора.

В связи со значительным расширением функций госжилинспекции, не обеспеченных адекватным увеличением численности инспекторов, считать необходимым отразить в новом положении – Порядке осуществления государственного жилищного надзора, следующее:

– по решению инспекции ежегодная проверка может проводиться только в тех организациях, в деятельности которых систематически происходят существенные нарушения;

– проверка протоколов решений общих собраний собственников или членов ТСЖ может проводиться только за последние три года, получение письменных объяснений и заполнение опросных листов собственниками допускается только при наличии согласия опрашиваемых лиц и одобрения таких действий решением общего собрания;

– надзор за выполнением стандарта по раскрытию информации УО проводится после утверждения формы раскрытия информации, разработанной согласно постановлению Правительства РФ от 21.08.2012 № 845;

– порядок и условия проведения проверок, установленных для УО и ТСЖ, не применяются в отношении ЖК и ЖСК;

– соблюдение последовательности принятия мер при осуществлении систематического наблюдения исходя из приоритета выполнения надзорных функций, направленных прежде всего на предупреждение и выявление нарушений, и только при продолжении нарушений применение мер по их пресечению, включая штрафные санкции;

– укрепление опоры госжилинспекторов на широкую общественность, включая создание групп общественных жилищных инспекторов, действующих в рамках плана проверок;

– усиление контроля за соблюдением установленных требований при перепланировке жилых помещений и переводе их в нежилые, включая обязательное наличие разрешения собственников жилого здания до разработки проекта реконструкции.

Просить Комитет Государственной Думы по конституционному законодательству и государственному строительству рассмотреть вопрос о внесении изменений в КоАП РФ, в частности:

– исключить из ст. 7.22 нарушения за переустройство и перепланировку жилых помещений с добавлением их в ст. 7.21, предусмотрев также санкции за нарушения при переустройстве и перепланировке нежилых помещений в жилых домах, а также применение административных штрафов к должностным и юридическим лицам, установленных ст. 7.22;

– ст. 7.22 дополнить санкцией в форме дисквалификации лиц, подвергнутых ранее административному наказанию за аналогичное административное правонарушение;

– в ст. 7.23.1 предусмотреть пониженный размер штрафов для некоммерческих организаций жилищной сферы (товариществ и кооперативов), управляющих, как правило, одним домом, в отличие от УО, которые эксплуатируют до 200–300 домов;

– в ст. 20.4 (ч. 3, 4) предусмотреть при малозначительных нарушениях норму в форме предупреждения (для любых юридических лиц установлен только штраф 150–200 тыс. руб.);

– в ст. 7.19–7.23 уменьшить размеры штрафов, налагаемых на юридических лиц, так как фактически эти средства оплачиваются за счет средств собственников жилых помещений.

В отношении платы за коммунальные ресурсы, платы на общедомовые нужды.

Не допускать начисления таких платежей без утверждения решением общего собрания собственников дома (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, ст. 39 ЖК РФ):

– состава общего имущества дома с указанием размеров площадей;

– общей площади жилых и нежилых помещений с указанием квартиры и литера;

– экспертного заключения о размерах нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, методах и процедуры их определения (результаты экспертизы могут служить основанием для обжалования решения об их утверждении в установленном порядке).

Минрегиону России рассмотреть вопрос о внесении дополнений в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг    . . .

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в февральском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией



Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей.

Пояснение к картинке

Любовь Чеснокова,
Шеф-редактор журнала
«Управление многоквартирным домом»

Читать сейчас
Обновлено 12.10.2016

Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Опрос

Редакция журнала «Управление многоквартирным домом» интересуется: "Какие темы для вас наиболее интересны?"

  • Расчеты с жителями 66.67%
  • Договорные отношения с жителями 0%
  • Договорные отношения с подрядчиками 0%
  • Технические особенности эксплуатации общего имущества в МКД 33.33%
Другие опросы

Рассылка



© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль