Приобретение недвижимости в муниципальную собственность без проведения торгов: позиция Президиума ВАС РФ

5723
Статья посвящена анализу действующего законодательства и правоприменительной практики в отношении возможности приобретения органами местного самоуправления недвижимости без конкурсных процедур. Делается вывод об отсутствии необходимости применения положений Федерального закона № 94-ФЗ к соответствующим отношениям.

Статья посвящена анализу действующего законодательства и правоприменительной практики в отношении возможности приобретения органами местного самоуправления недвижимости без конкурсных процедур. Делается вывод об отсутствии необходимости применения положений Федерального закона № 94-ФЗ к соответствующим отношениям.

Прежде всего необходимо отметить, что приобретение недвижимости без проведения публичных процедур в практике муниципального управления практически не встречается, поскольку за совершением такой сделки следуют соответствующие санкции со стороны антимонопольной службы либо прокуратуры, итогом которых станет признание заключенного договора недействительной сделкой. Данное обстоятельство связано с однозначным толкованием судами и административными органами положений Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ “О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд” САЙТ (далее – Федеральный закон № 94-ФЗ), как императивно запрещающих заключение государственными и муниципальными структурами любых гражданско-правовых договоров, связанных с приобретением имущества свыше установленной стоимости, без публичных процедур. Данная позиция неоднократно подтверждалась судебной практикой.


Пример

В постановлении ФАС Московского округа от 03.02.2012 по делу № А40-8156/11-2-72 суд не нашел оснований для признания незаконным решения антимонопольного органа, которым государственное учреждение было признано нарушившим ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 94-ФЗ в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества без проведения торгов, поскольку по смыслу ч. 1 ст. 1, п. 1 ст. 9 названного закона его регулированию подлежат любые сделки, заключаемые государственными учреждениями и направленные на удовлетворение государственных (или муниципальных) нужд за счет бюджетных средств. При этом суд посчитал неправильным вывод суда нижестоящей инстанции о том, что приобретение недвижимого имущества по договору купли-продажи Федеральным законом № 94-ФЗ не регулируется, так как продажа недвижимости и поставка товаров относятся к разным видам договоров купли-продажи.


Схожие выводы содержатся и в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 № 09АП-12765/2012 по делу № А40-7573/12-2-37, а также во многих других судебных актах.

В то же время непосредственно в Федеральном законе № 94-ФЗ содержится указание только на регулирование его положениями поставки товаров для государственных и муниципальных нужд, в то время как купля-продажа прямо не указана. Поэтому возникает закономерный вопрос: насколько правомерно распространение положений Федерального закона № 94-ФЗ на правоотношения, связанные с покупкой недвижимости? Для ответа на него необходимо провести правовой анализ договора купли-продажи и договора поставки на предмет их соотношения, наличия общих и отличительных черт.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ (далее ‒ ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что в определенных случаях особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

По своим существенным условиям договор купли-продажи является:

– консенсуальным, так как права и обязанности сторон возникают с момента достижения соглашения. В данном случае момент достижения соглашения необязательно должен совпадать с моментом перехода права собственности от продавца к покупателю, хотя на практике, как правило, эти моменты совпадают;

– возмездным, так как покупатель обязан уплатить за товар определенную денежную сумму. В случае если в качестве платы за товар предоставляется другой товар, отношения подлежат регулированию в рамках договора мены (ст. 567–571 ГК РФ);

– двусторонне-обязывающим, так как обязанности продавца по передаче вещи корреспондирует право покупателя требовать ее передачи, а обязанности покупателя оплатить товар соответствует право продавца требовать его оплаты.

Предметом договора купли-продажи является вещь (товар), т. е. объект материального мира, служащий для удовлетворения потребностей покупателя. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к вещам относятся в т. ч. деньги и ценные бумаги. Предметом договора купли-продажи может быть любой товар, не изъятый из оборота. Сторонами по договору купли-продажи могут выступать, как правило, любые юридические и физические лица, обладающие необходимой для совершения конкретного договора право- и дееспособностью.

Понятие договора поставки определено в ст. 506 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей по договору поставки поставщик ‒ продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ договор поставки позиционируется как отдельный вид договора купли-продажи.

Сторонами по договору поставки выступают лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Договор поставки, как и договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Исследованию правовой природы договора поставки было посвящено немало работ ученых-цивилистов. Итогом стал вывод об обособленности договора поставки как отдельного вида и необходимости его самостоятельного регулирования в гражданском обороте.

В судебной практике также используется подход к квалификации договора поставки как особого вида договора купли-продажи, однако по сравнению с законодательством подход представляется несколько более широким.


Пример

Так, в постановлении Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 № 18 “О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса РФ о договоре поставки” отмечается, что в качестве договора поставки может быть квалифицирован договор, обладающий признаками, предусмотренными ст. 506 ГК РФ, независимо от его наименования. При этом целью приобретения товаров по договору поставки может выступать приобретение такого товара для цели, не связанной с личным использованием, т. е. приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя (оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т. п.).


В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости также выделяется в качестве отдельного подвида договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Рассматриваемый договор также является консенсуальным, возмездным и двусторонне-обязывающим. Его специфика обусловлена предметом, в отношении которого он заключается: к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ). В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым  . . .

ПОЛНОСТЬЮ статью можно прочитать в февральском номере журнала "Практика муниципального управления"



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль