Общественные отношения по управлению МКД

2457
Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, направленные на совершенствование правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами, однако само понятие “управление” так и не введено.

Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, направленные на совершенствование правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами, однако само понятие “управление” так и не введено.

В новой редакции название ст. 161 ЖК РФ дополнено фразой: “Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом”. Таким образом, “управление многоквартирным домом” раскрывается через понятие деятельности и определение ее общих характеристик. Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать “благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме”.

Структура общественных отношений по управлению МКД

Отношение к деятельности по управлению многоквартирными домами как к процессу воздействия субъектов процесса управления – собственников помещений в многоквартирном доме на объект управления – многоквартирный дом (МКД) на основе управленческих решений с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, подлежит коррекции в зависимости от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

Как установлено ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, полномочным органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в МКД.

Учитывая изложенное и оставляя за пределами рассмотрения настоящей статьи процессы управления многоквартирными домами, не связанные с деятельностью управляющих организаций, структуру общественных отношений по управлению МКД можно представить в виде схемы (рис. 1).

Анализ структуры общественных отношений по управлению многоквартирными домами позволяет заметить, что, будучи объективным видом социальной действительности, урегулированным нормами права, они обретают правовую форму и становятся правоотношениями, в которых связь между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией осуществляется посредством реализации субъективных прав и юридических обязанностей. При этом собственники помещений в МКД выступают носителями субъективного права на совершение юридически значимых действий по управлению домом, вытекающих из бремени собственника по его содержанию, т. е. управомоченными лицами, в то время как управляющая организация выступает носителем юридической обязанности, вытекающей из договора с собственниками, т. е. является лицом обязанным.

Делегирование полномочий по управлению МКД от собственников помещений (субъектов управления) к управляющим организациям носит возмездный характер и строится на договорных началах в силу договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ) или договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (ч. 1.1 ст. 164 ЖК РФ). Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности[1]. Исполнение обязанности по управлению многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией через деятельность по управлению многоквартирным домом посредством оказания услуг (выполнения работ) в интересах собственников, в т. ч. услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), перечень которых согласуется собственниками помещений и управляющей организацией в соответствующем договоре.

Следовательно, между собственниками помещений в МКД как субъектами деятельности управления и управляющими организациями как специализированными коммерческими организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами, в силу договорного делегирования последним полномочий по целенаправленному воздействию на объект управления (многоквартирный дом), возникают отношения “заказчик – исполнитель услуг”, которые регулируются гражданским, жилищным законодательством, условиями договора между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД. В тех случаях, когда использование результатов работ (услуг) управляющей организацией осуществляется собственниками помещений исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям “управляющая организация – собственник помещения в МКД” применяются и нормы законодательства о защите прав потребителей.

Основаниями возникновения, изменения и прекращения правоотношений по управлению многоквартирным домом служат юридически значимые факты, которые являются юридико-фактическими основаниями возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей.

Общий перечень юридически значимых фактов, служащих основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, приведен в ст. 8 ГК РФ. Применительно к правоотношениям по управлению многоквартирным домом указанный перечень расширен фактом реализации выбранного собственниками помещений в данном доме способа управления.

Понимание того, что реализация выбранного способа управления многоквартирным домом является важным юридическим фактом, влияющим на возникновение прав и обязанностей участников жилищных правоотношений, обусловливает необходимость относится к нему как к событию, которое происходит в определенный момент времени и наступление которого характеризуется определенными признаками.

Временные показатели юридического факта и его признаки составляют внутреннее содержание юридического факта (рис. 2).

Признаки юридических фактов:

– предусмотрены нормативно-правовым актом (гипотезой нормы права);

– вызывают определенные правовые последствия (возникновение, изменение, прекращение субъективных права и юридических обязанностей субъектов и правоотношений);

– объективированы (выражены) вовне (т. е. должны произойти именно в реальной действительности);

– подтверждены документально (справкой и др.);

– затрагивают интересы личности, отдельных социальных групп, общества, государства (т. е. содержательны);

– выражаются в наличии либо отсутствии тех или иных явлений, событий, действий;

– имеют место на определенном пространстве и в определенное время;

– конкретны и индивидуальны;

– представляют собой различные жизненные обстоятельства, условия и факты;

– обеспечиваются государственным принуждением.

Действующее жилищное законодательство описывает признаки юридических фактов, свидетельствующих о реализованности выбранного способа управления многоквартирным домом:

1) реальные действия собственников по выбору управляющей организации (подп.4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ), утверждению условии договора управления (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) или оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ);

2) заключение двусторонних сделок (договоров, указанных в п. 1) между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющими организациями.

. . .ПОЛНОСТЬЮ статью можно прочитать в февральском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера" 



[1] Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией



Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей.

Пояснение к картинке

Мария Дмитриевна Анестратенко,
Главный редактор ОН
«Городское хозяйство и ЖКХ»

Читать сейчас
Обновлено 22.04.2016

Электронная система

Кому предоставляется компенсация расходов на ЖКУ?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка



© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-58-22 
Другие регионы: 8 (800) 775-58-22 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль