Неисправность системы отопления и залитие квартиры: кто должен за это отвечать

22243
Фото: shutterstock.com
Фото: shutterstock.com
Особое место среди дел о привлечении к ответственности за нарушение правил содержания общего имущества занимают случаи, когда основанием для искового заявления становится неисправность системы отопления и, как следствие, залитие квартиры.

В этой статье вы прочитаете: 

  • Обязанность содержания общедомового имущества
  • Кто отвечает за неисправность системы отопления и залитие квартиры

Неисправность системы отопления и залитие квартиры – распространная ситуация в управлении многоквартирным домом.

Пример

Зимой 2012 г. в Новороссийске вследствие погодных условий произошло отключение электроэнергии и была приостановлена работа котельной. Спустя два дня при запуске системы отопления в одной из квартир потек радиатор и произошло затопление (залитие) квартиры и находящегося в ней имущества. Был составлен комиссионный акт о залитии квартиры с участием представителей управляющей и подрядной организаций, произведена оценка причиненного вреда.

Позднее в Октябрьский районный суд г. Новороссийска было подано исковое заявление от гражданина А. в адрес управляющей и подрядной организаций о взыскании ущерба и компенсации морального вреда в связи с залитием квартиры. Суд первой инстанции возложил всю полноту ответственности на подрядную организацию, указав, что подрядчик не предпринял своевременных мер по опорожнению системы отопления в доме.

Именно это привело к разрыву радиатора в квартире и, как следствие, к залитию. Однако управляющая организация была признана невиновной в произошедшем, поскольку оказывала услуги по содержанию не лично, а через подрядчика. Несомненно, подобное решение суда является незаконным.


Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Пример этот, конечно, частный, но он отражает один из основных вопросов, возникающих у судов при разрешении аналогичных споров, а именно вопрос об определении лица, ответственного за содержание общедомового имущества и подлежащего привлечению к гражданско-правовой ответственности.

В соответствии с п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491), общее имущество, в состав которого включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (МКД). При выборе способа управления посредством управляющей организации (УО) обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества МКД возложена на УО (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил № 491).

В рамках деятельности по содержанию общего имущества УО должна выполнять комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем МКД, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств, обеспечивать постоянную готовность внутридомовых инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества, проводить осмотр общего имущества и др. (п. 11 Правил № 491).

В специальном нормативном акте – разделе 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (Правила № 170), уточняются обязанности УО относительно обслуживания жилищного фонда.

Согласно п. 1.8 Правил № 170 техническая эксплуатация жилищного фонда включает: управление жилищным фондом (организацию эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работ с нанимателями и арендаторами); техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий (техническое обслуживание (содержание), осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт). УО должна обеспечивать: эксплуатацию системы центрального отопления жилых домов, в т. ч. герметичность; оптимальную температуру воздуха в отапливаемых помещениях; поддержание температуры воды, поступающей и возвращаемой из системы отопления, в соответствии с графиком качественного регулирования температуры воды в системе отопления; наладку системы отопления (п. 5.2.1 Правил № 170).

Контроль за техническим состоянием инженерных систем должен осуществляться путем проведения плановых и внеплановых осмотров, целью которых является своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров также осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений. Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать собственников, нанимателей и арендаторов помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий, а именно в журналах, паспортах, актах осмотра. Акт осмотра общего имущества является основанием для принятия собственниками или ответственными лицами решения о несоответствии элементов общего имущества установленным требованиям и о мерах по устранению дефектов. Перечень дефектов и мер по их устранению оформляется в виде дефектной ведомости, на основании которой позднее составляется сметный расчет.

Осмотр системы центрального отопления должен производиться слесарем-сантехником один раз в год (приложение 1 к Правилам № 170). Слесари-сантехники должны следить за исправным состоянием системы отопления, своевременно устранять неисправности и причины, вызывающие перерасход тепловой энергии. При ремонте пришедшие в негодность нагревательные приборы, трубопроводы, запорно-регулирующая арматура, воздуховыпускные устройства и другое оборудование должно быть заменено в соответствии с проектом или рекомендациями специализированной организации с учетом современного уровня выпускаемого оборудования. Обнаруженные неисправности систем отопления должны заноситься в журнал регистрации. К тому же выявленные дефекты в системе отопления должны учитываться при подготовке системы к следующему отопительному сезону.

Неисправность системы отопления и залитие квартиры: кто должен за это отвечать

Таким образом, на УО возложена обязанность по проведению указанных осмотров и в случае установления каких-либо неисправностей по принятию мер к их устранению. Так, например, при выявлении дефектов в работе радиатора УО должна обратиться к собственнику помещения с предложением заменить радиатор.

Зона ответственности в системе отопления МКД

Итак, мы определили, что ответственность перед собственниками помещений за надлежащее содержание общего имущества несет УО (п. 42 Правил № 491).

Следовательно, теперь необходимо выяснить, относится ли тот или иной объект внутридомовой системы отопления к общему имуществу. В частности, является ли радиатор отопления, установленный в жилом помещении, частью этого помещения или же он относится к общему имуществу?

Пунктом 6 Правил № 491 установлено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

На основании данного положения в практике арбитражных судов нередко делается вывод о том, что радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом МКД и обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет организация, управляющая данным МКД.

Пример

В постановлении ФАС Уральского округа от 24.05.2007 № Ф09-3841/07-С1 указано, что в отличие от систем водо- и газоснабжения тепловая система дома едина для всего МКД и предназначена не только для обогрева какого-либо помещения, но и для транспортировки тепла по всему дому, в т. ч. и в другие квартиры. Соответственно собственник квартиры не несет ответственности, например, за течь в радиаторе отопления, несмотря на то, что данный радиатор расположен в его квартире. Исключение составляют случаи, когда собственник самостоятельно произвел ремонт либо замену элементов отопительной системы (радиаторов отопления, полотенцесушителей и т. д.). В этой ситуации за самостоятельно отремонтированные либо замененные элементы ответственность несет собственник квартиры.

Однако такой подход суда не может быть признан верным.

Окончательную ясность в данный вопрос внес Верховный Суд РФ, указав в своем определении от 24.11.2009 № КАС 09-547, что в состав общего имущества МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. д.).

Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения. Иными словами, Верховный Суд РФ отметил, что п. 6 Правил № 491 не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества.


Привлечение подрядной организации к содержанию общедомового имущества

Как правило, УО выполняет свои обязательства по содержанию и текущему ремонту общего имущества путем привлечения иной подрядной организации. Это возможно в силу п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК РФ, а также на основании договора управления. При привлечении подрядной организации не требуется получать согласие собственников помещений МКД. По отношению к собственникам подрядная организация выступает как третье лицо, выполняющее фактические действия. Закон не наделяет собственников правом требовать с подрядной организации исполнения обязательства, поскольку ответственным перед собственниками остается тот должник, с которым у собственников заключен договор, – УО.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст. 393 ГК РФ).

Неисправность системы отопления и залитие квартиры: кто должен за это отвечать

Подписавшись на журнал "Управление многоквартирным домом", вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
×

Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!