Как отсудить нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме, у государства

10222
Возможность признать за собственниками квартир право общедомовой собственности на нежилые помещения в многоквартирном доме (МКД) существует давно. Однако сделать это под силу не каждому ТСЖ. Да и судебная практика по России такова, что судебных решений в пользу ТСЖ единицы, а отказов множество.

Возможность признать за собственниками квартир право общедомовой собственности на нежилые помещения в многоквартирном доме (МКД) существует давно. Однако сделать это под силу не каждому ТСЖ. Да и судебная практика по России такова, что судебных решений в пользу ТСЖ единицы, а отказов множество.

Квалифицированным юристам удалось помочь ТСЖ отсудить помещения в Москве у управления делами Президента РФ. Приводим основные рекомендации для того, чтобы осуществить такое трудоемкое мероприятие, выработанные из практического опыта.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

7 слагаемых успеха

1. Четкое понимание цели и желание ее достичь.

2. Запас большого терпения, так как подготовка до момента получения решения суда, вступившего в законную силу, займет большое количество времени ‒ ориентировочно до 18 месяцев.

3. План мероприятий по достижению конечной цели – получение положительного решения суда и реализация его.

4. Включение в план мероприятий проведения общего собрания собственников помещений МКД для того, чтобы уполномочить ТСЖ представлять интересы в суде. Это своего рода фундамент, который должен быть прочным и основательным. Общее собрание должно быть проведено с соблюдением всех формальностей, так, чтобы комар носу не подточил.

5. Предварительное техническое обследование спорных нежилых помещений и подготовка акта обследования с привлечением специалистов, имеющих соответствующую квалификацию.

6. Предварительная оценка доказательственной базы, которая ляжет в основу иска.

7. Обращение в суд с исковым заявлением.

Работа на этом не заканчивается, предстоит доказывание своих требований уже в суде с проведением судебно-технической экспертизы в отношении спорных помещений и иными процессуальными мероприятиями, предусмотренными Административно-процессуальным кодексом.

Следуя таким простым и логичным рекомендациям, можно получить положительный результат. Приведем постановление суда, полученное нами. Даже если суд первой инстанции вам откажет в удовлетворении исковых требований, необходимо идти до конца и пройти этот путь полностью, вплоть до ВАС РФ.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 по делу № А40-15248/12-6-141 (извлечение):

ТСЖ «Дом на Пожарском» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, ФГБУ «Управление по эксплуатации жилищного фонда» Управления делами Президента РФ (Учреждение), Управлению делами Президента РФ о признании за собственниками помещений МКД по адресу: г. Москва, Пожарский переулок, д. 7А права общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 566,7 кв. м (подвал пом. II ‒ комн. 4, 7‒9, 11‒15, 23‒25, 27‒29, цокольный этаж пом. II ‒ комн. 3, 16, тех. этаж пом. II ‒ комн. 1‒6, 11, 12, 15‒18) и нежилые помещения общей площадью 144,1 кв. м (этаж 1, пом. II ‒ комн. 1, пом. III ‒ комн. 1, пом. IV ‒ комн. 1, пом. V ‒ комн.1).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Росреестра и иные лица.

Читайте также:

Границы эксплуатационной ответственности

Одним из самых болезненных вопросов при заключении договоров с РСО для ТСЖ, ЖСК и УО является разгра­ничение эксплуатационной ответственности и определение ее границ.

Решением суда от 22.11.2012 в иске отказано. При этом суд пришел к выводу, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу МКД, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Так, согласно экспликации помещений, выданной ТБТИ г. Москвы, в оперативном управлении Учреждения находятся исключительно кладовые и подсобные помещения, а также помещения стоянки (машиноместа), не являющиеся общим имуществом собственников дома.

Вторым основанием, послужившим к отказу в иске, явилось применение судом исковой давности (ст. 199 ГК РФ).

Истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, суд пришел к неверному выводу о том, что спорное имущество имеет самостоятельное назначение, не связанное с эксплуатацией жилого дома, суд необоснованно отклонил заключение проведенной по делу судебной строительной экспертизы и неправильно применил исковую давность, так как собственники помещений жилого дома не лишены владения спорным имуществом.

Представитель ответчика ‒ Учреждения просит в иске отказать, представив отзыв на апелляционную жалобу.

Заслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия находит решение суда от 22.11.2012 подлежащим отмене в связи со следующим.

Как усматривается из материалов судебного дела, согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 77 АГ 588289 от 27.07.2006 и серии 77 АД 006716 от 27.10.2006 в отношении спорного недвижимого имущества зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

В соответствии с выписками из ЕГРП от 23.04.2012 спорные нежилые помещения находятся в оперативном управлении ответчика Учреждения.

Каких-либо вещных прав ответчика Управления делами Президента РФ на спорную недвижимость не зарегистрировано, в связи с чем в иске к этому ответчику следует отказать как к лицу, не являющемуся участником материального правоотношения, по поводу которого возник конфликт и, как следствие, не нарушающему подлежащих судебной защите прав истца (ст. 11 ГК РФ).

B соответствии с п. 1 ст. 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации МКД, пользования квартирами и их общим имуществом образуют ТСЖ.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества МКД, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом МКД.

Исходя из п. 8 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений МКД в отношениях с третьими лицами, в т. ч. путем обращения в арбитражный суд.

Согласно п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в МКД наряду с принадлежащим ему жилым помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ).

Статьей 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Согласно пп. 2, 3 названного постановления Пленума ВАС РФ к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 установлено, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в т. ч. в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в т. ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ общие помещения МКД, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в МКД.

Подпунктом «а» п. 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, предусмотрено, что в состав общего имущества включаются в т. ч. помещения МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом МКД (помещения общего пользования), в частности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Отказывая в удовлетворении иска по той причине, что согласно экспликации помещений, выданной ТБТИ г. Москвы, в оперативном управлении Учреждения находятся исключительно кладовые и подсобные помещения, а также помещения стоянки (машиноместа), не являющиеся общим имуществом собственников дома, суд первой инстанции не указал, какая экспликация ТБТИ г. Москвы и на какую дату учета позволила прийти к подобному выводу.

Между тем согласно правовой позиции ВАС РФ, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 № 13391/09, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое фактически на этот момент использовалось в качестве общего.

Полностью текст статьи можно прочитать в журнале "Управление многоквартирным домом" 

Инструменты МЦФЭР-Городское хозяйство и ЖКХ:

Журнал «Управление многоквартирным домом» Ежемесячный журнал для руководителей и специалистов управляющих компаний, ТСЖ, ЖК и ЖСК, а также СРО, ассоциаций и инициативных собственников недвижимого имущества.
Подписавшись на журнал, или его электронную версию вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией



Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей.

Пояснение к картинке

Любовь Чеснокова,
Шеф-редактор журнала
«Управление многоквартирным домом»

Читать сейчас
Обновлено 12.10.2016

Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Опрос

Редакция журнала «Управление многоквартирным домом» интересуется: "Какие темы для вас наиболее интересны?"

  • Расчеты с жителями 66.67%
  • Договорные отношения с жителями 0%
  • Договорные отношения с подрядчиками 0%
  • Технические особенности эксплуатации общего имущества в МКД 33.33%
Другие опросы

Рассылка



© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль