Как нам организовать капитальный ремонт

2739
Несомненно, капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД) представляет для страны громадную трудность, и проблема эта до сих пор не решена.

Несомненно, капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД) представляет для страны громадную трудность, и проблема эта до сих пор не решена.

Время упущено

Процесс реформирования отечественного жилищно-коммунального хозяйства, сложный и, к сожалению, не всегда последовательный в настоящее время, отягощен еще и необходимостью введения в строй нового механизма капитального ремонта жилищного фонда. Кстати, новым или слегка «подправленным» старым является этот механизм – вопрос вторичный. Приходится констатировать, что насущной необходимостью является сам факт принятия «на вооружение» действующей модели (моделей) капитального ремонта отечественного жилья, так как время, отведенное на размышления и раздумья, упущено.

Острота национального жилищного вопроса сейчас отягощается стремительным старением отечественного жилья всех форм собственности и всех способов управления, грозя превратиться в проблему поистине национального масштаба, которая может окончательно дискредитировать в глазах населения всю российскую систему ЖКХ.

Читайте также:

О формировании фонда капитального ремонта

В соответствии с изменениями в Жилищном кодексе РФ финансовая сторона капитального ремонта многоквартирных домов перешла в обязательства собственников жилья.

В то же время задача скорейшего улучшения состояния российского жилья, традиционно решаемая путем реализации государственных целевых программ (и даже национальных проектов), в настоящий момент представляется очень трудной, далеко не решенной и одновременно чрезвычайно насущной.

Наш современный жилищный фонд в массе своей, за исключением очень узкой категории действительно элитных особняков и коттеджей, представляет собой пережиток старого советского и постсоветского жилья, в наименьшей степени подвергнутого сколько-нибудь серьезным изменениям. Квартиры якобы улучшенной планировки, которые каждый застройщик и продавец, стимулируя скорейшую продажу, в рекламных целях налево и направо именует элитным, по сути ‒ тот же морально устаревший жилищный фонд, каким он был в эпоху СССР. Он только слегка подкрашен сверху и с боков.

Жилищные отношения приведены в некое подобие порядка Жилищным кодексом со всеми внесенными и вносимыми в него поправками и изменениями, а в остальном остаются типичными для нашей старой государственной системы и достойным детищем прошедшей эпохи.

Приняв Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», сформировав рынок управляющих компаний, время от времени актуализируя и эксплуатируя идею реформирования ЖКХ, мы не достигли главной цели – не сформировали эффективную систему эксплуатации жилищного фонда. Не создан класс (именно класс, а не отдельные группы!) эффективных собственников жилья, отсутствие которого делает сомнительными все подвижки в данном направлении.

Отсутствует движущая сила, которая сможет претворить в жизнь глобальные идеи организации и реализации отечественного капитального ремонта. Создать такую силу искусственно – заведомо малоперспективная затея. Мы уже имеем опыт насильственного навязывания 100% ТСЖ, обернувшийся появлением большого числа недееспособных и малоэффективных собственников «де-факто».

И очень хочется надеяться, что формирование эффективного механизма капитального ремонта жилищного фонда в России отнюдь не является очередной квинтэссенцией реформы отечественного ЖКХ, как не раз уже и бывало.

Безусловно, понятна живейшая заинтересованность государства в уменьшении финансовых вливаний в существующую систему капремонта путем перекладывания на плечи собственников жилья очередных финансовых трат в бюджете, но ведь именно ради повышения качества проживания этих самых граждан в этом самом жилье и проводятся глобальные мероприятия, именуемые реформой.

Жилищный фонд, как и любой материальный объект в мире, настолько стремительно стареет, что все наши реформенные сложности и неувязки, неразрешенные вопросы в деле эксплуатации отечественного жилья и его содержания сейчас только обострятся в связи с насущной потребностью в функционировании системы капитального ремонта.

Предложенные модели финансирования

С целью скорейшего разрешения сложившейся ситуации органами власти был принят Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (Федеральный закон № 271-ФЗ). В нем указаны важнейшие изменения в регулирующих отечественный жилищный вопрос документах, а также концептуально изложены основы системы организации капитального ремонта МКД на территории Российской Федерации.

Для реализации капитального ремонта МКД предполагается функционирование на территории России двух моделей капитального ремонта, точнее, двух механизмов накопления финансовых средств на сам капитальный ремонт.

Неизменным для обеих моделей является формирование фонда капитального ремонта МКД – финансового ресурса, наличие которого должно послужить гарантом успешности реализации самой идеи национального капремонта. Не вызывает сомнений и другое необходимое условие подобного механизма – платежи на капитальный ремонт должны стать обязательными для всех собственников жилья, и уклонение от их уплаты необходимо пресекать, со всеми вытекающими последствиями.

Положениями Федерального закона № 271-ФЗ устанавливается возможность выбора собственниками помещений до 1 мая 2014 г. одного из двух способов формирования фонда капитального ремонта МКД: перечисление денежных средств региональному оператору либо накопление их на номинальном счете.

Рассмотрим кратко предлагаемые в законе модели.

В любых социально-экономических условиях основным качеством, которым должна обладать система капитального ремонта жилищного фонда, является ее действенность.

Разумеется, в настоящее время любые рассуждения о действенности той или иной модели чисто теоретические, время, как говорится, покажет, но некоторые определяющие качества стоит рассмотреть подробнее – от этого зависит, в каком направлении будет меняться вектор реализации идеи капитального ремонта у нас в стране.

«Общий котел»

В первой из предлагаемых моделей финансирования капитального ремонта жилищного фонда денежные средства планируется накапливать по принципу «общего котла». Создание действенного механизма капитального ремонта жилья отдается в ведение субъекта РФ и осуществляется путем формирования фонда капитального ремонта в регионе. Платежи (как и пени) собственников жилья в указанный фонд не привязаны к конкретному жилому зданию и, по сути, представляют собой упрощенную модель госбюджета, позволяющую финансировать ремонт наиболее изношенных домов за счет общих средств всех собственников в регионе. В указанной схеме, конечно, присутствуют определенные источники риска, напоминающие печально известные «финансовые пирамиды», но достоинства указанной модели на данный исторический момент перевешивают ее недостатки.

К важнейшим достоинствам данной модели следует отнести ее функциональность и гибкость. Принцип использования аккумулируемых в региональном фонде средств без жесткой привязки источников финансирования к объектам капитального ремонта и, естественно, с соблюдением механизма возвратности позволяет оперативно реагировать на изменение ситуации и планировать программы капитального ремонта на различные временные сроки. Безусловным достоинством рассматриваемой модели является также ее своеобразная преемственность (привычность для населения) по отношению к предшествующей практике организации капитального ремонта в Российской Федерации (даже в эпоху СССР). Подобные программы реализовывались в недавнем прошлом и позволяли поддерживать отечественный жилищный фонд в приемлемом состоянии.

Нельзя сбрасывать со счетов и имеющиеся у данной модели серьезные риски, накладывающие большие обязательства на региональные государственные и муниципальные органы власти, но в условиях нашего государства с его традиционно устоявшимся административным ресурсом это скорее является достоинством, чем недостатком модели.

Также в условиях дефицита времени использование региональной модели «общего котла» оптимально тем, что позволяет в кратчайшие сроки обеспечить достаточно эффективный оборот денежных средств, направляемых на капитальный ремонт нуждающихся в нем зданий. Как показывает отечественная практика, ремонтировать следует «сегодня и сейчас», поскольку цены на строительные материалы и оплату труда специалистов стремительно растут, не отстает и инфляция. Между тем механизм организации капремонта методом «общего котла» позволяет вкладывать собранные средства достаточно оперативно, снижая их неизбежное обесценивание.

Существует и определенный психологический аспект: формируя действенный механизм финансирования капитального ремонта, необходимо учитывать пассивность отечественного собственника жилья. Основная масса наших соотечественников (особенно старших возрастов), приватизировав свою жилплощадь из соображений «чтобы не пропало», так и осталась в большинстве своем «ответственными квартиросъемщиками», имеющими довольно слабое представление о перипетиях родной системы управления жилфондом. Справедливости ради стоит отметить, что в указанной сфере сегодня непросто ориентироваться и подготовленному специалисту. Немалую роль играет и тотальное ожидание очередного подвоха со стороны органов исполнительной власти и неизбежного повышения цен на жилищно-коммунальные услуги.

Все эти факторы никак не мотивируют собственников жилья вникать в сложный процесс организации капитального ремонта принадлежащего им жилищного фонда – гораздо проще платить по предоставленным им счетам и рассчитанным специалистами тарифам.

Что же касается возмущения очередными «грабительскими поборами» со стороны ЖКХ, стоит напомнить, что помимо прав у собственника всегда есть и немалые обязанности по содержанию как собственного, так и общего домового имущества и обязанности эти надо исправно исполнять. Увы, в большинстве своем наши граждане в силу определенных объективных и субъективных причин так и не смогли научиться нести бремя ответственности по содержанию принадлежащей им собственности. Между тем экономическая дееспособность индивида по обеспечению принадлежавшей ему недвижимости во всем мире является определяющей. Ты либо собственник, либо нет! Не можешь исправно содержать и оплачивать свою собственность – расставайся с ней.

Непонимание основных законов рыночной экономики, популистское заигрывание с беднейшими слоями населения являются серьезными препонами в деле формирования эффективного механизма капитального ремонта отечественного жилищного фонда. Проблему эту предполагается решить путем включения обязательных платежей на капремонт в программы субсидирования граждан с низкими доходами. В качестве альтернативы возможно для указанной категории граждан также законодательно предусмотреть реприватизацию или «обратную ипотеку» (пожизненную ренту), хотя эти меры вряд ли найдут понимание у большинства населения.

Также необходимо отметить, что неправомерно осуществлять взыскание платежей на планируемый капремонт с определенной категории собственников (индивидуальный и частный жилищный сектор, неприватизированное жилье и т. п.), но это тема для отдельного обсуждения.

Весомым экономическим плюсом модели «общего котла» является и то, что собранные на капитальный ремонт средства не уйдут в федеральный центр, а останутся в регионах. Это весьма важное положение, учитывая, что доля финансирования из региональных бюджетов по всем жилищным программам в 2011–2012 гг. не превышала в среднем по стране 30%.

Есть у указанной модели капитального ремонта МКД и серьезные недостатки. Так, например, достаточно велик уровень неизбежных рисков ‒ финансовых административных и пр. Чисто экономические и управленческие риски неизбежно влекут за собой серьезные политические риски, что многим кажется просто недопустимым.

Очень многое в реализации указанных в Федеральном законе № 271-ФЗ положений по-прежнему зависит от оперативности и компетенции чиновников «на местах»: какие нормативно-правовые акты будут приняты в регионах, насколько дееспособными окажутся формируемые фонды капремонта и т. п.

Непростой вопрос связан со значительным уровнем дифференциации доходов как между регионами, так и между различными группами собственников жилья в этих регионах. В условиях федерального субсидирования депрессивных в сфере ЖКХ регионов (Северный Кавказ, Дальний Восток и пр.) местные (региональные) бюджеты могут «не потянуть» программы капитального ремонта МКД без доминирующей финансовой поддержки из центра.

Собираемость платежей с населения также может оказаться гораздо ниже минимально необходимой для успешного старта программы хотя бы из-за вышеупомянутых государственных гарантий – включения обязательных платежей на капремонт в программы субсидирования для малоимущих и граждан с небольшими доходами. Эти, разумеется, социально крайне необходимые меры неизбежно влекут за собой продолжение экономически порочной практики поддержки недееспособных собственников жилья.

Главным же идейным недостатком указанной модели «общего котла» является явно прослеживающийся «шаг назад», к советской и постсоветской уравниловке, к доминанте власти в решении жилищно-коммунальных вопросов главным образом административными методами, к исключению все большего количества граждан из участия в процессе активного управления своей собственностью.

Полностью текст статьи можно прочитать в июньском номере журнала "Управление многоквартирным домом" 

Инструменты МЦФЭР-Городское хозяйство и ЖКХ:

Журнал «Управление многоквартирным домом» Ежемесячный журнал для руководителей и специалистов управляющих компаний, ТСЖ, ЖК и ЖСК, а также СРО, ассоциаций и инициативных собственников недвижимого имущества. Подписавшись на журнал, вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.
Также выпускается в удобной электронной версии.


Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль