Проблемы проведения открытых конкурсов без дополнительного перечня

7875
Комментарии к изменениям в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75

В настоящее время многие должностные лица муниципалитетов задаются вопросом: как применять Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору УО для управления многоквартирным домом, утв. постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (Правила, постановление № 75), после внесения изменений постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения» (постановление № 290).

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Одновременно органы местного самоуправления (ОМСУ) обязаны проводить конкурсы и для МКД в сложившейся застройке, что требует ч. 4 и 5 ст. 161 ЖК РФ, должны наверстать упущенное с проведением открытых конкурсов в домах-новостройках (это требования ч. 13 ст. 161 ЖК РФ), и не могут это сделать по причине ущербности действующей редакции Правил.

Постановлением № 290 в Правила внесены следующие изменения:

  1. подп. 4 п. 41 Правил дополнен требованием к формированию в составе конкурсной документации перечня обязательных работ и услуг, устанавливаемого организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров МКД (включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг) из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД, утв. постановлением № 290 (Перечень), по форме согласно приложению № 2. При этом организатор конкурса в соответствии с Перечнем самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой обязательной работы и услуги;
  2. приложение № 2 к Правилам № 75 изложено в новой редакции в виде незаполненной таблицы;
  3. из состава конкурсной документации, утверждаемой организатором конкурса, исключен перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса по форме согласно приложению № 3 (подп. 5 п. 41 Правил). Соответственно упразднена обязанность организатора конкурса самостоятельно определять расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг;
  4. исключено приложение № 3 к Правилам № 75, которым ранее устанавливалась форма Перечня дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений МКД, являющегося объектом конкурса.

С учетом установления поправками необходимости определения организатором конкурса в составе конкурсной документации для конкретного МКД перечня обязательных работ и услуг, из числа услуг и работ, указанных в Перечне, заполнение формы приложения № 2 к Правилам № 75, в целом, вопросов не вызывает.

Однако в связи с тем, что никаких других изменений в Правила не внесено, возникает вопрос – с использованием каких числовых параметров и как конкретно (каким способом) будут торговаться участники в рамках проводимого ОМСУ открытого конкурса по отбору УО (УО) для управления МКД? Представляется, что новая редакция постановления № 75 ответа на этот вопрос не дает.

Во-первых, п. 7 Правил указывает, что организатор конкурса вправе привлечь на основе договора юридическое лицо (специализированная организация) для осуществления функций по проведению конкурса, включая разработку конкурсной документации, размещение извещения о проведении конкурса, и иных связанных с обеспечением проведения конкурса функций. При этом на специализированную организацию не могут быть возложены полномочия по созданию конкурсной комиссии, определению объекта конкурса, установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечней обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса и определению других существенных условий договора управления МКД, подготовке проекта договора управления МКД, утверждению конкурсной документации, определению условий конкурса и их изменению. Этот пункт предполагает, что полномочие по определению перечней обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса не может передаваться организатором конкурса специализированной организации. Поскольку из п. 7 не исключено упоминание перечня дополнительных работ и услуг, то у правоприменителей возникает понимание, что перечень, как обязательных, так и дополнительных работ и услуг должен определяться организатором конкурса. Такое понимание п. 7 соответствует буквальному толкованию этой нормы, но противоречит исключению подп. 5 п. 41 и приложения № 3 Правил. Указанное противоречие необходимо устранить.

Во-вторых, в соответствии с п. 76 Правил участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса предлагается суммированная стоимость по всем объектам конкурса, входящим в лот) в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации, предусмотренной подп. 5 п. 41 Правил. При этом п. 76 Правил ссылается на подп. 5 п. 41, который утратил силу с 20 апреля 2013 г. Выполнить норму п. 76 Правил участники конкурса не могут. А именно:

а) участники конкурса не могут использовать дополнительный перечень, устанавливаемый организатором конкурса, поскольку организатор конкурса лишен права устанавливать перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений МКД, являющегося объектом конкурса, и поэтому не может определять расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг. Если организатор конкурса это сделает, то прямо нарушит п. 41 Правил и вступит в противоречие с новым подходом Правительства РФ, изложенном в поправках к постановлению № 75 в редакции постановления № 290;

б) участники конкурса не имеют права устанавливать перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений МКД, являющегося объектом конкурса, поскольку в соответствии с п. 76 Правил «участники конкурса представляют предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг в соответствии со стоимостью работ и услуг, указанной в конкурсной документации, предусмотренной подп. 5 п. 41 настоящих Правил». У участников конкурса отсутствует возможность представлять предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг, если такие работы и услуги не указаны в конкурсной документации, предусмотренной подп. 5 п. 41 Правил. Тогда участники конкурса нарушат п. 76 Правил. Данная норма несовместима с предположением, что участники конкурса могут самостоятельно определять перечень и стоимость работ и услуг самостоятельно.

Поскольку, как было указано, все участники конкурса лишены легальной возможности делать предложение по стоимости дополнительных работ и услуг, то при действующей с учетом поправок редакции п. 76 Правил участники конкурса не могут представлять предложения по общей стоимости дополнительных работ и услуг.

Содержание п. 77 и 78 Правил изменениями, вводимыми постановлением № 290, не затронуты и сохранены. Между тем, указанные пункты в действовавшей до 20 апреля 2013 г. редакции были рассчитаны на установление организатором конкурса (подп. 5 п. 41 Правил в прежней редакции) перечня дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений МКД, являющегося объектом конкурса, и определение организатором конкурса расчетной стоимости каждой из дополнительных работ и услуг.

Существует подход, согласно которому при проведении ОМСУ реального открытого конкурса по отбору УО для управления МКД каждый претендент имеет возможность подготовить свой перечень дополнительных работ и услуг и расчетную стоимость каждой из таких дополнительных работ и услуг. При этом каждый участник якобы имеет ничем не ограниченную возможность указать любую, даже экономически не обоснованную, большую стоимость каждой из таких дополнительных работ и услуг и, соответственно, назвать общую стоимость дополнительных услуг и работ исходя их таких несоразмерных стоимостей.

При таком подходе любой участник конкурса может придумать необременительный в плане исполнения перечень дополнительных услуг и работ и определить для каждой из них очень высокую стоимость. Такой претендент будет называть высокие суммы общей стоимости дополнительных услуг и работ. Если подобной тактике будут следовать и другие претенденты, то «соревнование» декларирования десятков, сотен рублей на один квадратный метр, как общую стоимость дополнительных услуг и работ будет ограничиваться не здравым смыслом и экономической обоснованностью, а только терпением участников конкурса.

Конечно это – доведенная до абсурда ситуация. Но регулирование процедур конкурса такое поведение должно исключать. Но действующая редакция Правил такому поведению формально никак не препятствует. Таким образом, реализация рассматриваемой гипотезы полностью выхолащивает смысл проведения указанных открытых конкурсов, создает возможность для никак не регламентируемых постановлением № 75 ограничений. Надежда на неправовое применение административного ресурса, ограничивающее варианты превращения конкурса в фикцию есть, но это неправовой способ разрешения правовой проблемы.

Если спроецировать изложенный подход на нормы Правил, то если исходить из того, что, указанный в п. 76 Правил участник конкурса называет свой, установленный им перечень дополнительных работ и услуг (при объединении в один лот нескольких объектов конкурса – отдельно для каждого объекта конкурса, входящего в лот), как этого требует п. 77 Правил, то не понятно, зачем нужна оговорка, «общая стоимость которых должна соответствовать представленному им предложению по стоимости дополнительных работ и услуг». При таком понимании самостоятельного определения участником конкурса перечня дополнительных работ и услуг и расчетной стоимости каждой из таких дополнительных работ также не понятна смысловая нагрузка абзаца второго п. 78 Правил, который устанавливает, что «в случае если указанная общая стоимость меньше стоимости его предложения, участник конкурса обязан увеличить предложение по стоимости дополнительных работ и услуг и определить перечень дополнительных работ и услуг таким образом, чтобы их общая стоимость была равна или превышала представленное им предложение». Такая ситуация может возникнуть только при несогласии участника конкурса с самим собой.

Можно сделать вывод, что в соответствии с действующей после 20 апреля 2013 г. редакции Правил требования п. 78 и 81 о признании участника конкурса победителем конкурса не могут быть выполнены. Это полностью выхолащивает смысл проведения ОМСУ открытого конкурса по отбору УО для управления МКД.

Необходимо учитывать, что у ОМСУ или органов государственной власти субъектов РФ нет полномочий по установлению собственного регулирования порядка проведения ОМСУ открытого конкурса по отбору УО для управления МКД. В соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ ОМСУ проводит в соответствующих случаях открытый конкурс по отбору УО только в порядке, установленном Правительством РФ. То есть проводить открытые конкурсы в каком-то ином порядке, чем установлен действующей редакцией федеральных Правил, ОМСУ не могут.

Попробуем гипотетически рассмотреть иные возможности размещения перечня дополнительных работ и услуг и их стоимости в конкурсной документации, как этого требует п. 76 Правил. Перечень сведений и документов, которые должна содержать конкурсная документация закрытый. Возникает вопрос, можно ли разместить перечень дополнительных работ и услуг и их стоимость в проекте договора управления МКД? На первый взгляд это единственная возможность. Является ли эта не идеальная конструкция вариантом для того, чтобы не приостанавливать проведение конкурсов и вписаться в действующее законодательство Российской Федерации? Возможно ли в проекте договора управления МКД сделать приложение, в котором указывается перечень дополнительных работ и услуг и окончательное содержание которого формируется на открытом конкурсе? При этом сделать не два перечня, а один?

Существует мнение, что такой перечень условно можно разделить на два раздела: первый – работы и услуги, «которые обязательно будут включены в договор» и второй – работы и услуги, «которые будут сформированы по результатам конкурса». Это достаточно стандартная ситуация для торгов, когда часть условий фиксируется, а часть торгуется. Соответствует ли такой подход Правилам № 75?

Представляется, что нет. Согласно п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ проект договора управления должен содержать «перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня». То есть, в договоре управления должен быть согласованный сторонами перечень услуг и работ, который обязана выполнить УО, а также порядок (условия, процедура) изменения такого определенного фиксированного перечня. Но и сам перечень, и порядок изменения такого перечня в договоре должны быть уже согласованы. В проекте договора управления МКД этот перечень и порядок еще не согласованы, а предлагаются. Но и предлагаемый перечень, и предлагаемый порядок изменения такого перечня должны быть определенными, а не «плавающими». Для подготовки такого конкретного перечня Правила ранее предусматривали необходимость включения в проект договора управления только основного перечня работ и услуг и установление организатором конкурса отдельно от договора управления перечня дополнительных услуг и работ, который используется для определения победителем конкурса в рамках процедур открытого конкурса выборки работ и услуг из дополнительного перечня и включения их в состав основного перечня.

Таким образом, выборка услуг и работ из дополнительного перечня включается в основной перечень услуг и работ, содержащийся в проекте договора управления МКД только после определения победителя конкурса. Причем услуги и работы из дополнительного перечня не переносятся в основной перечень в полном составе. Это существенное отличие перечня, как существенного условия договора управления, от перечня, торгуемого на «обычных» торгах, который не уменьшается, а качественно и количественно увеличивается. Но постановление № 290, исключив из состава утверждаемой организатором конкурса конкурсной документации перечня дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса (исключив и форму в приложении № 3 и сам подп. 5 п. 41 Правил), однозначно продемонстрировало запрет организатору конкурса устанавливать перечень дополнительных работ и услуг. При таких изменениях включать в состав имеющегося в конкурсной документации проекта договора управления МКД перечень дополнительных работ и услуг – значит искажать постановление № 75 в редакции постановления № 290. Логика, согласно которой «Правила не запрещают организатору конкурса включать в состав договора управления многоквартирным домом перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса» представляется противоречащей логике и содержанию постановления № 75 в редакции постановления № 290. Иначе зачем тогда правительство вносило такие изменения?

Представляется, что для исправления ситуации недостаточно:

  • исключить из п. 76 Правил ссылку на подп. 5 п. 41;
  • прямо указать в Правилах, что участник конкурса вправе самостоятельного определять перечень дополнительных работ и услуг и расчетную стоимость каждой из таких дополнительных работ и услуг;
  • изменить редакции п. 77 и 78 Правил.

Такой подход неверен.

Для установления четкого непротиворечивого регулирования победителя проводимого ОМСУ открытого конкурса по отбору УО для управления МКД необходимо в Правилах:

  1. восстановить установление организатором конкурса в составе конкурсной документации перечня дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса по форме согласно приложению № 3 к Правилам № 75 и расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг;
  2. установить требования к содержанию основного и дополнительного перечней работ и их координацию не только с минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД, утв. постановлением № 290, но и с требованиями технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, как это требует ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.

Полностью текст статьи можно прочитать в августовском номере журнала "Управление многоквартирным домом"

Инструменты МЦФЭР-Городское хозяйство и ЖКХ:

Журнал «Управление многоквартирным домом» Ежемесячный журнал для руководителей и специалистов управляющих компаний, ТСЖ, ЖК и ЖСК, а также СРО, ассоциаций и инициативных собственников недвижимого имущества.
Подписавшись на журнал, или его электронную версию вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией



Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей.

Пояснение к картинке

Любовь Чеснокова,
Шеф-редактор журнала
«Управление многоквартирным домом»

Читать сейчас
Обновлено 12.10.2016

Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Опрос

Редакция журнала «Управление многоквартирным домом» интересуется: "Какие темы для вас наиболее интересны?"

  • Расчеты с жителями 66.67%
  • Договорные отношения с жителями 0%
  • Договорные отношения с подрядчиками 0%
  • Технические особенности эксплуатации общего имущества в МКД 33.33%
Другие опросы

Рассылка



© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль