Участие УО в выполнении работ по капитальному ремонту

1955
В связи с новым порядком организации и финансирования КР МКД

Варианты участия УО в зависимости от способа формирования ФКР

Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ (Закон № 271-ФЗ) в Жилищный кодекс были внесены существенные изменения, коснувшиеся порядка проведения и финансирования капитального ремонта (КР) общего имущества в многоквартирном доме (ОИ МКД). Участие управляющей организации (УО) в проведении КР в управляемом или обслуживаемом ею МКД при непосредственном способе управления во многом будет зависеть от выбранного собственниками помещений способа формирования фонда капитального ремонта (ФКР) в таком доме.

Региональный оператор в течение 10 дней после принятия органом местного самоуправления решения о формировании ФКР в отношении МКД на счете регионального оператора должен направить проект договора о формировании ФКР и организации проведения КР ОИ в этом МКД собственникам помещений в нем и (или) лицам, осуществляющим управление этим МКД (ч. 3 ст. 181 ЖК РФ).

Собственники помещений, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом МКД, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора и обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании ФКР и организации проведения КР в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ (ч. 1 ст. 181 ЖК РФ). При формировании ФКР на счете регионального оператора последний представляет собственникам предложения о сроке начала КР, необходимом перечне и объеме услуг и (или) работ, их стоимости, порядке и источниках финансирования КР ОИ МКД и др., связанные с проведением такого ремонта.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор в целях обеспечения выполнения работ по КР ОИ МКД обязан привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры. В качестве такой подрядной организации может выступить и УО. Порядок отбора подрядчиков региональным оператором определяет субъект РФ в соответствии с ч. 5 ст. 182 ЖК РФ.

Размер предельной стоимости услуг и (или) работ по КР ОИ МКД, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств ФКР, сформированного исходя из минимального размера взноса на КР, определяется нормативным правовым актом субъекта РФ. Превышение этой предельной стоимости, а также оплата услуг и (или) работ, не указанных в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и нормативном правовом акте субъекта РФ, принятом в соответствии с ч. 2 ст. 166 ЖК РФ, осуществляется за счет средств собственников помещений МКД, уплачиваемых в виде взноса на КР сверх минимального размера взноса.

В случае более раннего выполнения УО отдельных работ по КР, предусмотренных региональной программой на более поздний срок, такие работы собственники помещений оплачивают УО (помимо внесения ими взноса на КР), а впоследствии средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше размера их предельной стоимости, определенного в соответствии с ч. 4 ст. 190 ЖК РФ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта РФ, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на КР собственниками помещений МКД, формирующих ФКР на счете регионального оператора.

Если в конкретном МКД возникла необходимость проведения работ по КР, не включенных в региональную программу, то УО представляет собственникам помещений предложения о проведении таких работ, в т. ч. об установлении взноса на КР в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, и порядке его внесения. Указанный взнос на КР в размере, превышающем размер минимального взноса, также подлежит внесению региональному оператору, который оплачивает УО выполненные работы по КР. В случае если собственниками помещений не принято решение о проведении в МКД работ по КР, которые не включены в региональную программу, но которые влияют на надежность и безопасность МКД, такие работы должны быть выполнены УО (что следует из ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ) с последующим возмещением ей убытков собственниками помещений. По новой концепции порядка финансирования КР такие случаи исключены.

При формировании ФКР на спецсчете в случае, когда домом управляет УО, предложения по проведению КР представляет УО. Сроки выполнения работ по КР должны определяться общим собранием собственников помещений, но не позднее сроков проведения таких работ, предусмотренных в региональной программе.

Работы по КР выполняются УО по договору управления или договору на выполнение работ и финансируются за счет средств ФКР, имеющихся на спецсчете, сформированном как за счет минимального взноса на КР, с которого финансируются работы, предусмотренные региональной программой, так и за счет взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный, для финансирования работ, не предусмотренных региональной программой.

Финансирование расходов на проведение КР в случае, если ФКР формируется на спецсчете, осуществляет банк, который по распоряжению владельца спецсчета списывает средства с него в т. ч. на оплату выполненных работ, оказанных услуг по КР, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, и на оплату иных работ, услуг, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, при предоставлении следующих документов:

- протокол общего собрания собственников помещений МКД, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) выполнении работ по КР ОИ МКД;

- договор об оказании услуг и (или) выполнении работ по КР ОИ МКД;

- акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более 30% от стоимости таких услуг и (или) работ по договору.

Ответственность регионального оператора и УО за проведение КР

Региональный оператор обязан обеспечить проведение КР в объеме и сроки, соответствующие региональной программе, и финансирование КР, в т. ч.:

- подготовить и направить собственникам помещений предложения о сроке начала КР, необходимом перечне и объеме услуг и (или) работ, их стоимости, порядке и источниках финансирования и др., связанные с проведением такого КР;

- обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по КР и при необходимости подготовку проектной документации на его проведение, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

- привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по КР подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;

- контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

- осуществлять приемку выполненных работ;

- нести иные обязанности, предусмотренные договором о формировании ФКР и организации КР ОИ МКД.

Если собственники помещений формируют ФКР на счете регионального оператора, УО обязана обеспечить выполнение всех работ по КР, не включенных в региональную программу, соответствующих требованиям ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и решениям собственников помещений МКД.

Если собственники помещений формируют ФКР на спецсчете, УО обязана выполнить работы по КР ОИ МКД, вошедшие в региональную программу, в сроки, установленные региональной программой, а также работы, финансирование которых осуществляется по решению собственников за счет ФКР, сформированного в размере сверх минимального.

В любом случае УК целесообразно участвовать в приемке работ по КР ОИ МКД, чтобы исключить проблемы в эксплуатации МКД после подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору на КР.

Региональный оператор несет ответственность перед собственниками помещений:

- за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании ФКР и организации проведения КР;

- последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению КР подрядными организациями, привлеченными региональным оператором;

- качество и соответствие требованиям технических регламентов проектной документации.

Согласно ст. 188 ЖК РФ региональный оператор обязан возместить убытки собственникам помещений в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств, вытекающих из договоров с такими собственниками в соответствии с Жилищным кодексом и принятыми в соответствии с ним законами субъектов РФ.

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в сентябрьском номере журнала "Управление многоквартирным домом"



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль