Капитальный ремонт МКД: что день грядущий нам готовит?

3510
Государство возвращает нас к системе государственного капитального ремонта на региональном уровне

Региональные программы

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ (Закон № 271-ФЗ) обязал собственников жилья вносить ежемесячную плату на капитальный ремонт (КР) принадлежащей им жилой недвижимости в ближайшем или отдаленном будущем. Согласно положениям указанного закона минимальный размер взносов на КР устанавливается нормативными правовыми актами субъектов РФ, после чего будут сформированы соответствующие программы КР на региональном уровне и, как предполагается, процесс проведения КР пойдет в нужном направлении более или менее стабильно.

Каждая такая программа будет формироваться на срок, необходимый для проведения КР во всех домах, расположенных на территории указанного субъекта РФ, в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Столь стремительное развитие событий (полгода – весьма незначительный срок для российских просторов), на наш взгляд, объясняется скорейшим желанием федеральной власти сдвинуть непростое дело финансирования и организации КР многоквартирных домов (МКД) с мертвой точки.

К сожалению, спешка ни к чему хорошему никогда не приводила. Методология по расчету платы за КР пока не отработана и на федеральном уровне. Ожидается, что каждый субъект РФ установит предельный размер платы за КР для собственников в зависимости от общего количества жилого фонда в указанном регионе, его фактического состояния и предполагаемой стоимости КР.

Время, конечно, покажет, но есть опасения, что здравая идея отдать формирование программ КР МКД регионам (на местах виднее!) в условиях тоталитарной политики реформирования отечественного ЖКХ приведет к тому, что подобные программы будут создаваться с явной оглядкой на федеральный центр, так как очень многие субъекты РФ самостоятельно финансировать эти программы не смогут, какую бы из предложенных в законе моделей финансирования КР собственники ни выбрали.

По словам генерального директора государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ К.Г. Цицина, в 2013–2017 гг. на КР жилья будет направлено на безвозмездной основе 159 млрд руб. Отрадно осознавать, что государство не оставляет своих граждан один на один с проблемами КР, вот только большая часть из этих государственных средств – порядка 126 млрд (почти 80%) – пойдет на расселение жителей из МКД, состояние которых близко к аварийному. То есть основное количество финансовых средств зарезервировано не для разрешения ситуации, связанной с организацией финансирования КР, а для предоставления жилья нуждающимся, что, согласитесь, совершенно другая история. Оставшуюся часть упомянутых бюджетных средств предполагается потратить на модернизацию коммунальной инфраструктуры регионов. Это, несомненно, дело благое, и собственно на финансирование КР госкорпорация выделит только 18 млрд руб. (около 11%), которые предназначены в основном на стимулирование формирования региональных систем финансирования КР.

Между тем при реализации положений Закона № 271-ФЗ именно формирование действенного механизма сбора средств представляется наиболее сложной проблемой.

Непростой выбор для собственников

Как уже не раз говорилось, обе предложенные собственникам жилья модели финансирования КР имеют как вполне очевидные достоинства, так и закономерные недостатки. Конечно, ничего идеально совершенного в природе не существует в принципе, но, рассматривая преимущества модели «общего котла» либо специализированного счета, открываемого индивидуально для каждого МКД, собственникам в очередной раз предстоит сделать непростой выбор и определить дальнейшую судьбу своего жилья и его предстоящего КР.

Итак, какую же модель выбрать, поскольку перспективы реализации их неоднозначны, а действия власть предержащих порой непредсказуемы.

Модель «общего котла», когда все собираемые на КР средства не привязаны к конкретному МКД и направляются на ремонт наиболее изношенных домов, при всей своей привлекательности для отечественного собственника минимальностью личного участия (заплатил и спи спокойно!) и действенностью (собранные деньги позволяют оперативно финансировать ремонт хоть какой-то части домов) все же возвращает нас в советское прошлое – к организационно-экономическому механизму бюджетного проведения планово-предупредительного ремонта (ППР) с той лишь разницей, что деньги в современных исторических условиях вносятся всеми собственниками в регионе на счет регионального оператора на принципе обратной возвратности.

Не сомневаясь ни мгновения, что именно эта модель финансирования КР в отечественных реалиях станет самой массовой, остается лишь сетовать, а стоит ли затраченных средств и усилий сама идея 100%-го перевода всех граждан Российской Федерации в собственники жилья с обязательным их участием в процессе управления этой собственностью, если сама система все время возвращается к полной государственности в управлении жилищным фондом?

Обратно в СССР

Вообще создается впечатление, что спешное и, по сути, малоальтернативное предложение собственникам модели «общего котла» Закон № 271-ФЗ вводит в связи с необходимостью как можно быстрее хоть как-то снизить остроту проблемы отечественного КР: найти недостающие финансовые средства, запустить механизм, показать населению и вышестоящей власти, что проблема решаема.

К чему это может привести через определенное время? Само собой напрашивается аналогия с предшествующей эпохой. В те времена финансовым источником КР жилья являлись соответствующие бюджетные средства, и это было вполне объяснимо – в стране победившего социализма не существовало частных (приватизированных) квартир, жилищный фонд был или государственным, или ведомственным, или общественным (так называемые жилищные кооперативы). Жилые дома находились на балансе государственных предприятий, коммунальные услуги гражданам предоставлялись также государственными коммунальными предприятиями. Для КР жилищного фонда как предприятия ЖКХ, так и предприятия, эксплуатировавшие ведомственный фонд, отчисляли соответствующий процент средств. Таким образом, система финансовых отчислений на КР входила в состав комплексной платы советских граждан за ЖКУ и соответственно дотировалась государством (по различным подсчетам население оплачивало от 2,5 до 5% реальной стоимости услуг). И в этом не было ничего удивительного – основная масса жилья находилась в собственности государства, и оно было вправе решать, как это жилье эксплуатировать. В силу как объективных, так и субъективных причин ремонтировалось отечественное жилье до 1991 г. недостаточно эффективно, сказывалось финансирование всего сектора отечественного ЖКХ по «остаточному» принципу – большую часть бюджета поглощал военно-промышленный комплекс.

В связи с этим крайне несостоятельными выглядят все попытки представить ситуацию прошлых лет так, что, «дескать, в СССР плата за капремонт входила в состав платы за ЖКУ, и все дома ремонтировались, и все было хорошо!».

Увы, не было! Сегодняшнее кризисное состояние отечественного жилищного фонда определено не только безвременьем лихих 90-х, крахом государственной системы, воровством «на местах» и коррупцией «в верхах», как это часто пытаются представить некоторые СМИ. Мы получили в наследство страну с жилищным фондом в лучшем случае удовлетворительного состояния и с системой его КР и эксплуатации, нежизнеспособной в современных рыночных реалиях.

Сама система организации КР в СССР была адаптирована под экономику планового хозяйствования и включала механизм ППР, который в свою очередь делился на ремонт текущий (непредвиденный и плановый) и капитальный (выборочный и комплексный).

Периодичность требующего ремонта жилищного фонда указанной системой определялась, как правило, по среднестатистическим значениям физического износа основных систем зданий и ограждающих конструкций и устанавливалась в следующие временные сроки: 3 года (непредвиденный); 5 лет (плановый); 15 (выборочный капитальный) и 25 (комплексный капитальный).

Достоинством рассмотренной системы являлось ее соответствие имеющимся реалиям эксплуатации отечественного жилья. В условиях вечной нехватки квалифицированных специалистов в отрасли ЖКХ на низшем уровне и минимального участия самих жителей в процессе эксплуатации их жилья и финансировании его содержания (напомним – оплата за ЖКУ не превышала 8–10% совокупного дохода граждан) система позволяла поддерживать состояние основного количества имеющихся домов.

Обратной стороной медали был увеличивающийся из года в год так называемый «недоремонт» в силу того, что практика остаточного финансирования КР из госбюджета не позволяла выполнять даже планируемые ежегодные объемы, как правило, в пределах 3–5% от всего жилищного фонда страны. Нельзя сказать, что подобная ситуация устраивала народную власть: регулярно предпринимались попытки улучшить и усовершенствовать действующий механизм ремонта, выходили соответствующие нормативно-правовые акты, такие как, например, постановление Совмина РСФСР от 27.12.1978 № 612 «О мерах по дальнейшему улучшению эксплуатации и ремонта жилищного фонда в РСФСР» и т. п.

Но любая государственная система всегда неповоротлива и громоздка, и изменения в лучшую сторону если и происходили, то только после вынесения решения на «соответствующем уровне».

Иными словами, государственный механизм реализации ППР оправдан только в условиях централизованной власти, непрерывного и достаточного бюджетного финансирования, дееспособной и обеспеченной квалифицированными кадрами эксплуатационно-ремонтной инфраструктуры.

После смены социально-экономического строя в России механизм КР работал, как и прочие государственные программы, по инерции.

В самые тяжелые для новейшей отечественной истории 1990-х гг. финансирование работ по РК не осуществлялось даже в самых минимальных размерах, а в 1994 г. и сама эта статья была исключена из бюджета.

Предпринимались, большей частью также по инерции, попытки менявших друг друга кабинетов правительства хоть как-то исправить ситуацию: в 1997 г. вводится плата за КР, в 2004 г. платежи приостановлены, в 2005-м восстановлены платежи для граждан, проживающих в МКД.

Такая чехарда как нельзя лучше характеризует непонимание властей, в каком направлении двигаться стране относительно КР в новых условиях. Соответственно, не понимали этого и специалисты.

Давайте честно признаемся самим себе: нынешнее состояние жилищного фонда в разрезе страны – закономерное явление, это комплексный результат «второстепенности» вопроса финансирования КР из бюджета государства по остаточному принципу и недостаточно квалифицированной его эксплуатации во время так называемых межремонтных сроков.

В условиях плановой советской экономики, когда система воспроизводства жилья в стране набирала обороты, а его распределение осуществлялось социальными методами, такой подход считался оправданным – предполагалось, что в ближайшем будущем острота жилищного вопроса будет снижена большим количеством новостроек и сносом отслуживших свой срок зданий. И именно в таких условиях применение системы ППР было экономически оправдано по критерию «стоимость – эффективность». В стране, где была максимально распространена общественная (государственная) собственность, ни о чем ином, как о «совхозе», при планировании и реализации программ КР речи и быть не могло. Выражение «совхоз» в данном контексте употребляется без издевки, как констатация того факта, что в разных социально-экономических условиях работают разные механизмы реализации тех или иных программ и с разной эффективностью. Так, например, незаслуженная критика строительства «хрущевок» оставляет за кадром тот факт, что применение поточного строительства типового жилья позволила в кратчайшие строки и с наименьшими затратами значительно снизить остроту жилищного вопроса и заложило основы отечественной домостроительной промышленности, плодами которой мы пользуемся и сегодня.

Сейчас в Нью-Йорке в связи с дороговизной земельных участков и большим спросом на жилье идет разработка проектов минимизированных квартир, по сравнению с которыми «хрущевки» покажутся хоромами.

Курс на ТСЖ

Вот и в настоящее время крайне необходима подобная по эффективности организационно–экономическая концепция снижения остроты проблемы КР, неизбежного для любого жилья. Смогут ли успешно разрешить эту задачу предлагаемые Законом № 271-ФЗ модели финансирования КР, в любом случае покажет время.

Позволим себе пофантазировать на выбранную тему, но пусть наши фантазии останутся все-таки в рамках разумного.

Итак, государство возвращает нас к системе именно государственного КР на региональном уровне.

Имеет смысл последовательно развивать те механизмы, которые нам доступны. Одной из основных ошибок, допущенных при реформировании отечественного ЖКХ, на наш взгляд, является попытка всеми способами увеличить именно число собственников жилья.

Идея массового создания и 100%-го охвата всех собственников ТСЖ, которая столь часто озвучивалась в недавнее время, к сожалению, и в момент своего появления на свет напоминала идею всеобщей коллективизации.

Люди разные – и по уровню жизни, и по взглядам на эту самую жизнь. Эффективный собственник – как эффективный предприниматель. А неэффективный предприниматель очень быстро перестает быть им – разоряется. Законы рыночной экономики не умеют работать так, как хочется (или не хочется) ответственным руководителям «на местах».

ТСЖ – неплохой вариант ведения совместного хозяйства для ограниченного количества собственников жилья. Но количество действительно экономически эффективных ТСЖ в России не превышает 15–25% от их общего числа, что, кстати, вполне сопоставимо с зарубежной практикой для импортного аналога отечественного ТСЖ – кондоминиума.

Почему же идея о массовости использовании именно этой формы управления продолжает довлеть в умах чиновников? Даже все основные положения нашего Жилищного кодекса, принятого еще в 2004 г., были буквально «подогнаны» именно под создание системы массовых ТСЖ и обеспечение беспрепятственной деятельности управляющих организаций (УО). УО успели за это время сменить форму собственности, законодатели внесли (и продолжают вносить) немало изменений и уточнений в положения кодекса, безусловно, не только усовершенствовав его, но и изрядно запутав и усложнив.

Мы сформировали плохо продуманную и экономически сомнительную систему управления и эксплуатации отечественного жилищного фонда фактически под один единственный постулат – ТСЖ (или связку ТСЖ – УО).

Системой управления ТСЖ предполагалось убить одним выстрелом сразу несколько зайцев.

Во-первых, адаптировать отечественное жилье под наиболее подходящую для него систему эксплуатации и управления. Во-вторых, по возможности обеспечить работой и сохранить инфраструктуру бывших ЖЭК, РЭУ, ДЕЗ и т. п., пускай, и сменив их организационно-правовую форму: без обслуживающих организаций, как их ни назови, без квалифицированных кадров ни одна система работать не будет. В-третьих, привлечь максимальное количество собственников к ответственности за содержание и эксплуатацию этой их собственности и морально, и материально, поскольку бюджет, как прежде, финансировать эту составляющую в одиночку не мог.

Социальное жилье

Подмена понятий начинается уже с первого признака. Утверждаю, и во времена СССР, и сейчас мы строим, за очень редким исключением, именно «социальное жилье». Если во времена Союза подобный подход был оправдан и понятен – жилье распределялось социальными методами, то сегодня подобное qui pro quo[1] недопустимо! Мы строим жилье, предназначенное для сдачи внаем, а затем продаем и регистрируем его как жилую недвижимость. Или приватизируем бывшее социальное жилье. С личными квадратными метрами собственник приобретает и общедомовое имущество, которое также обязан содержать, оплачивать и капитально ремонтировать. Если у съемного жилья есть конкретный владелец (в СССР им было государство), содержание и КР являются его прямой заботой, то кто владелец конкретного МКД? Хорошо, если в доме работает неноминальное ТСЖ, а если дом – конгломерат и в нем присутствуют все виды собственников: физические и юридические лица, государство или муниципалитет плюс ответственные квартиросъемщики? Отсюда и все наши головные боли: как создать ТСЖ и организовать совет МКД, если собственники номинальны и пассивны.

Необходимо прекратить подмену понятий – строить жилье отдельно для продажи собственникам и отдельно для найма (аренды). Разнести эти понятия следует обязательно на законодательном федеральном уровне и зафиксировать следующие категории проживающих:

  • собственники жилья;
  • наниматели (арендаторы) жилья;
  • социально незащищенные (малоимущие и с низким доходом) граждане.

Плата за КР обязательно взимается со всех указанных категорий, только у собственников она составляет важную часть капитализации их имущества (инвестиции в собственность), у арендаторов покрывает амортизацию и текущие расходы, а для социально незащищенных граждан попадает под соответствующее субсидирование.

Вторая позиция – эпопея всех злоключений, переименований, смен организационно-правовых форм и форм собственности отечественных УО – безусловно, заслуживает отдельного повествования.

 

[1] Лат. – одно вместо другого.

Полностью текст статьи можно прочитать в журнале "Управление многоквартирным домом"

Капитальный ремонт МКД: что день грядущий нам готовит?

Подписавшись на журнал "Управление многоквартирным домом", вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией



Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей.

Пояснение к картинке

Любовь Чеснокова,
Шеф-редактор журнала
«Управление многоквартирным домом»

Читать сейчас
Обновлено 12.10.2016

Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Опрос

Редакция журнала «Управление многоквартирным домом» интересуется: "Какие темы для вас наиболее интересны?"

  • Расчеты с жителями 66.67%
  • Договорные отношения с жителями 0%
  • Договорные отношения с подрядчиками 0%
  • Технические особенности эксплуатации общего имущества в МКД 33.33%
Другие опросы

Рассылка



© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль