• Новости

• Обзор законодательства

• Тенденции отрасли

• Модернизация сферы ЖКХ

• Практика управления предприятием ЖКХ

• Арбитражная практика ЖКХ

• Технологические решения

• Документы

Редакция:

Телефон редакции: +7(495) 937-90-80

Редакционный совет:

Е.В. Довлатова, исполнительный директор Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения

Н.Б. Косареав, президент Фонда “Институт экономики города”

В.В. Михайлов, председатель СРО «Российская ассоциация “Коммунальная энергетика”»

С.Ю. Орлова, заместитель Председателя Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, председатель некоммерческого партнерства “ЖКХ развитие”

Л.Ю. Рокецкий, президент Национального союза энергосбережения

Г.П. Хованская, председатель Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и ЖКХ

Л.Н. Чернышов, заместитель председателя Экспертного совета по ЖКХ при Министерстве регионального развития РФ

А.В. Широков, председатель комитета по предпринимательству в сфере ЖКХ Торгово-промышленной палаты РФ

Содержание журнала «Услуги в сфере ЖКХ» № 4/2012

НОВОСТИ

4 Развитие жилищно-коммунального комплекса в регионах России

ОБЗОР ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

8 Новые нормативные документы, поправки и изменения в отдельные законодательные акты РФ

ТЕНДЕНЦИИ ОТРАСЛИ

13 Введение расщепления платежей за коммунальные ресурсы: обсуждаем проект

    Д.П. Гордеев, ведущий юрисконсульт направления “Городское хозяйство” Фонда “Институт экономики города”

26 Правовые аспекты деятельности предприятий сферы ЖКХ

    На вопросы читателей отвечает Ю.Ф. Федоров, канд. юрид. наук, г. Москва

МОДЕРНИЗАЦИЯ СФЕРЫ ЖКХ

29 Порядок установки и принадлежности приборов учета в МКД. Требования необходимости оснащения МКД приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов

ПРАКТИКА УПРАВЛЕНИЯ ПРЕДПРИЯТИЕМ ЖКХ

33 Охрана труда и аттестация рабочих мест по условиям труда в ТСЖ, УК.

    Нормативные документы, регламентирующие вопросы предоставления субсидий из федерального и местных бюджетов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

    Порядок заключения муниципального контракта с МУП по итогам размещения муниципального заказа, осуществленного в общеустановленном порядке.

    Процедура взыскания задолженности по оплате ЖКУ через суд.

    Гигиенические требования и санитарные правила к микроклимату производственных помещений МКД.

    Определение размера вознаграждения управляющей компании за деятельность по управлению жилищным фондом.

    Порядок перепланировки жилого помещения в МКД.

    УК не имеет права завышать тарифы на услуги, установленные ФСТР.

    Требования к паспортам системы отопления и водоснабжения.

АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА ЖКХ

45 Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 № 10841/10 по делу № А26-9658/2009 “О признании недействительным решения Инспекции Федеральной налоговой службы по городу Петрозаводску от 10.08.2009 № 4.2-209 в части доначисления налога на добавленную стоимость и налога на прибыль, начисления соответствующих пеней и штрафа”.

    Кассационное определение Пермского краевого суда от 16 декабря 2010 г. по делу № 33-11008 “О признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома №<…> по ул.<…> г. Перми от 25.03.2010”

ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ РЕШЕНИЯ

54 Новые информационные системы для планирования и автоматизации производственных процессов ЖКХ. Региональный опыт

ДОКУМЕНТЫ

60 Форма годового раздела сводной описи дел по личному составу.

    Форма годового раздела сводной описи дел постоянного хранения.

    Форма описи дел постоянного, временного (свыше 10 лет) хранения и по личному составу структурного подразделения организации

Новое в законодательстве в сфере ЖКХ: концессионные соглашения

Состояние жилищно-коммунальной сферы сегодня таково, что государству необходимо срочно решать проблему с приведением в порядок инженерных сетей, зданий ТЭЦ и котельных, энергосистем и водопроводов колоссальной протяженности. Чтобы выполнить самые неотложные работы, необходимо как минимум 3 трлн руб. Только силами государственных и муниципальных структур такую махину не поднять. В отрасль необходимо привлекать частных инвесторов, на что и было направлено принятие в 2005 г. федерального закона "О концессионных соглашениях". Усовершенствовать его, упростить заключение концессионных соглашений, в т. ч. в отношении системы коммунальной инфраструктуры призван Федеральный закон от 2 июля 2010 г. № 152-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Объектом соглашения теперь может выступать не только недвижимость, но и совокупность недвижимого и движимого имущества, непосредственно используемая для деятельности, предусмотренной договором.

Законодательно закреплено, что на стороне концедента могут выступать два лица и более, в том числе государственное или муниципальное унитарное предприятие. Условие - объектом соглашения является коммунальный комплекс.

Права концессионера можно использовать в качестве средства обеспечения его обязательств. Это необходимо для того, чтобы привлекать кредитные ресурсы и инвестировать их в создание или реконструкцию объекта.

Уточнены условия заключения соглашения, порядок расчета размера компенсации концессионеру при его досрочном прекращении.

Концессионер может арендовать земельный участок, на котором располагается или будет находиться объект концессионного соглашения.

Рассмотрим эти положения более подробно.

Отметим, что теперь Госдумой вносится ряд взаимосвязанных изменений в несколько федеральных законов, среди них Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса", Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", Бюджетный Кодекс Российской Федерации (далее - БК РФ).

Концессионные соглашения являются инструментом привлечения долгосрочных частных инвестиций в создание и реконструкцию объектов, находящихся в муниципальной или государственной собственности. К таким объектам в большей мере относятся системы водоснабжения и водоотведения, тепловые сети, полигоны по захоронению твердых бытовых отходов и другие системы коммунальной инфраструктуры.

Концессионные соглашения являются одной из наиболее эффективных форм государственно-частного партнерства, в особенности при реализации инвестиционных проектов с длительными сроками окупаемости, что характерно для жилищно-коммунального сектора. Серьезным препятствием для заключения концессионных соглашений является неурегулированность вопроса передачи в концессию сложного имущественного комплекса. В коммунальном хозяйстве заключение концессионных соглашений на отдельные объекты нецелесообразно, так как это приводит к нарушению целостности системы коммунальной инфраструктуры, усложняет договорные отношения и процесс регулирования цен (тарифов).

В законодательство вносятся также изменения, позволяющие заключать концессионные соглашения с множественными концедентами. Такая необходимость возникает, например, в случае если система коммунальной инфраструктуры находится на территории нескольких муниципальных образований и даже нескольких субъектов РФ.

В настоящее время действующие условия заключения концессионных соглашений недостаточно привлекательны для инвесторов, поскольку не обеспечивают в должной мере баланс интересов сторон при заключении, исполнении и прекращении действия концессионного соглашения. Закон устанавливает обязательства концедента при заключении соглашения и его ответственность за нарушение условий соглашения. В частности, концедент будет обязан передавать концессионеру имущество в состоянии, соответствующем условиям концессионного соглашения, осуществлять расходы на создание и (или) реконструкцию объекта концессионного соглашения в случае и в размерах, предусмотренных концессионным соглашением, а также при наличии соответствующих полномочий устанавливать цены (тарифы) в соответствии с законодательством о государственном регулировании цен (тарифов) и условиями концессионного соглашения.

Также для повышения привлекательности концессионных соглашений, упрощается процедура перемены лиц по концессионному соглашению, допускается расширение перечня способов обеспечения исполнения обязательств концессионера по концессионному соглашению (передача в залог прав по концессионному соглашению) и упрощается процедура передачи концессионеру в аренду земельных участков и установления в их отношении публичного сервитута. Это позволит обеспечить возможность своевременного исполнения концессионером обязательств по строительству (реконструкции) объектов, предусмотренных концессионным соглашением.

Следует отметить, что законом устанавливаются особенности предоставления государственных и муниципальных бюджетных гарантий, связанные с его спецификой. В связи с тем, что гарантом по договору о предоставлении гарантии и концедентом по концессионному соглашению является одно и то же лицо, устанавливаются следующие особенности предоставления государственных и муниципальных бюджетных гарантий:

• солидарная ответственность концедента по обеспеченному им обязательству концессионера;
• отсутствие права требования концедента к концессионеру о возмещении сумм, уплаченных концедентом по государственной или муниципальной гарантии, при наступлении гарантийных случаев некоммерческого характера;
• объект концессионного соглашения (недвижимое имущество), создаваемое концессионером при реализации концессионных соглашений может являться обеспечением по предоставляемым концедентом государственным и муниципальным гарантиям.

Кроме того, в целях развития конкуренции за право управления имуществом в регулируемых видах деятельности ограничивается срок действия концессионного соглашения, а также уточняется порядок трансформации в концессионные соглашения договоров аренды, заключенных на долгосрочный период и предполагающих инвестиционные обязательства.

Законом вносятся также изменения в законодательство о регулировании тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, обеспечивающие синхронизацию положений этого законодательства с законодательством о концессионных соглашениях. Устанавливается, что полномочия по установлению тарифов и определению порядка (формулы) расчета тарифов сохраняются за регулирующими органами. При этом по согласованию с регулирующими органами в концессионном соглашении могут быть установлены параметры, используемые при расчете тарифов.

Устанавливается также возможность регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса методом доходности инвестированного капитала. Этот метод регулирования обеспечивает установление тарифов на долгосрочный период (3 - 5 лет) и гарантирует инвестору возврат инвестированного капитала и доход от его использования, сопоставимый с доходностью инвестиций в другие виды деятельности. При заключении концессионного соглашения применение данного метода регулирования тарифов является обязательным для регулирующего органа.

Изменения в БК РФ внесены также в части дополнения перечня безвозмездных поступлений бюджетов поступлениями в виде имущества, полученного концедентом при реализации концессионных соглашений. Также из объема внутреннего долга Российской Федерации, субъекта РФ, муниципалитета исключаются обязательства по государственным и муниципальным гарантиям, используемым для обеспечения обязательств по возмещению ущерба, образовавшегося при наступлении гарантийных случаев некоммерческого характера при реализации концессионных соглашений. При этом перечень некоммерческих рисков и порядок предоставления гарантий будет установлен Правительством РФ.

Предлагаемые изменения обусловлены спецификой концессионных соглашений. В БК РФ существует положение (ст. 98, 99 и 100), согласно которым в величину государственного и муниципального долга включаются выданные гарантии в полном объеме. В существующих условиях выдача гарантии по концессионному соглашению в размере контракта (концессионного соглашения) означала бы сужение возможностей субъектов Российской Федерации и муниципальных образований для привлечения заемных ресурсов в связи с существующими ограничениями по объему долга, установленными ст. 106, 107 БК РФ.

Принятие изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" предоставит инвестору, готовому вложить деньги в управление имуществом в сфере ЖКХ, предоставит выбор: брать его в концессию или в некую особую форму аренды.

Л.И. Пронина, д-р экон. наук,
государственный советник РФ 2-го класса

Тенденции отрасли

В настоящее время развивается несколько параллельных направлений формирования института саморегулирования в жилищно-коммунальной сфере. Одно из направлений ориентировано на добровольность объединения профессиональных участников рынка жилищно-коммунальных услуг в соответствии с Федеральным законом "О саморегулируемых организациях". Идеологией данного направления является создание СРО по видам деятельности и их дальнейшие партнерские взаимоотношения на площадке региональных, межрегиональных и национальных саморегулируемых организаций в жилищно-коммунальной сфере.

Еще одно направление ориентировано на введение механизма обязательного членства в саморегулируемой организации субъектов предпринимательства в жилищно-коммунальной сфере. Лидером этого направления является председатель Комитета по собственности Госдумы РФ Плескачевский Виктор Семенович. Для реализации данного подхода подготовлен соответствующий законопроект, который как раз и является предметом обсуждения в СМИ, на слушаниях в Госдуме, совещаниях и конференциях.

Виктор Семенович Плескачевский на страницах нашего журнала рассказывает о содержании нового законопроекта.

О законодательном обеспечении механизмов саморегулирования и самоуправления в сфере жилищно-коммунальногохозяйства.

Процесс реформирования жилищно - коммунального хозяйства в стране идет уже почти 15 лет, но особенно стремительное развитие в сфере предоставления услуг по управлению недвижимостью произошло после принятия в 2004г. изменений в Жилищный кодекс страны.

При этом в 1991-2009 годы существенно изменилась сама структура жилищного фонда, в котором доля частного жилья достигла более 80%, а показатель обеспеченности граждан жильем вырос до 21,1 кв.м..

Тем не менее, по- прежнему около 80% обращений граждан к первым лицам страны касаются сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Не секрет что растет показатель изношенности коммунальной инфраструктуры и во многих регионах он уже превышает 60%, а качество жилищно-коммунальных услуг, как правило, не отвечает современным требованиям, несмотря на проводимые преобразования в данной отрасли.

Она остается одной их самых проблемных частей социальной инфраструктуры России, в которой одним из крупнейших блоков проблем является именно регулирование сферы управления недвижимостью.

В этой связи руководством страны неоднократно отмечалось об угрозе всей экономической системе страны, если не удастся разрешить накопившиеся проблемы в жилищно-коммунальном хозяйстве.

В тоже время ситуация, складывающаяся сейчас в сфере жилищно-коммунального хозяйства, характеризуется наличием множества нерешённых проблем, среди которых наиболее острыми являются многочисленные правовые и финансовые злоупотребления со стороны привлекаемых к управлению недвижимостью организаций, а также отсутствие реальной ответственности управляющих компаний и товариществ собственников жилья перед гражданами.

По мнению фракции парламентского большинства «Единая Россия» в Государственной Думе, эффективным выходом из сложившейся ситуации может стать введение в этой сфере института саморегулирования, разработка единых правил и требований к профессиональной деятельности участников рынка, создание механизмов материальной ответственности управляющих компаний между собой и перед гражданами.

Уверен, что многим известно об инициативе Президиума Генерального совета партии «Единая Россия», утвердившего в сентябре прошлого года в качестве партийного проекта тему «Управдом» и в его составе «Саморегулирование – ответственность бизнеса».

В целях обеспечения его реализации сформирована Комиссия по защите прав собственников и нанимателей жилья, которую возглавил депутат Государственной Думы, член президиума Генерального совета ВПП "ЕДИНАЯ РОССИЯ" Андрей Борисович Чиркин, а членами которой являются не только депутаты Государственной Думы, но и авторитетные представители самой отрасли жилищного хозяйства.

Принятие данного партийного проекта подтверждает признание того очевидного факта, что необходимо срочно откорректировать порядок проведения жилищно-коммунальной реформы.

Дело в том, что Жилищным кодексом была заложена нормативно-правовая база реформирования системы ЖКХ, основанная на возможности привлечении коммерческих структур для предоставления услуг по управлению многоквартирными жилыми домами.

Им, в частности, определяется, что управляющая организация по заданиюсобственников помещений в МКД в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества и предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользующимся помещениями в этом доме лицам.

Однако в Жилищном кодексе не сформулированы признаки «надлежащего» содержания и ремонта, и не приведен перечень минимального набора работ и услуг, которые позволят содержать дом в «надлежащем» состоянии. И лишь частично описана форма оформления задания собственника управляющей организации.

Тем самым одно из самых главных лиц рынка ЖКХ – управляющая компания, в Жилищном Кодексе Российской Федерации и последующих нормативно – правовых актах упоминается, но даже примерно не определены минимальные требования к этим организациям.

В тоже время за последние 2 года создано около 10 тысяч частных управляющих компаний (УК), под их управлением сейчас находится 800 тысяч домов, в которых проживает около 70 млн. жителей. К сожалению далеко не все они демонстрируют принципы добросовестного бизнеса.

Когда речь идет о злоупотреблениях со стороны управляющих компаний, то обычно имеются ввиду злоупотребления правом распоряжения деньгами жителей со стороны УК и ТСЖ (общий ущерб по оценкам экспертов около 65 млрд. руб. в год).

Бытует одновременное выставление квитанций за жилищно-коммунальные услуги разными компаниями (две, три квитанции – ущерб жителям по экспертным оценками 7,5 млрд.руб.).

Нередки случаи направления жителям квитанций от компаний « однодневок », ущерб от которых также оценивается примерно в 1 млрд. руб. в год).

По мнению Комитета по собственности эффективным выходом из сложившейся ситуации должно стать введение в сфере ЖКХ института саморегулирования в виде взаимодополняющей двухуровневой системы самоорганизующихся объединений. С одной стороны – саморегулируемых организаций управляющих компаний, обеспечивающих необходимый уровень материальной ответственности своих членов за качество предоставляемых ими коммунальных услуг потребителям. А с другой – самоуправляемых организаций ТСЖ, обеспечивающих защиту прав и интересов граждан как собственников жилья. Такая система способна обеспечить надлежащее регулирование сферы ЖКХ при сохранении баланса интересов всех заинтересованных сторон: государства (муниципальных образований), профессиональных участников управляющих недвижимостью и граждан. Появляющаяся в этой связи у органов публичной власти возможность прямого администрирования деятельности работающих в рыночных условиях саморегулируемых организаций, возникновение механизма материальной ответственности управляющих компаний как между собой, так и перед гражданами – потребителями их услуг, заинтересованность саморегулируемых организаций в обеспечении предоставления качественных услуг населению позволят существенным образом улучшить ситуацию в сфере ЖКХ России.

Данная идея созвучна историческому опыту нашей страны в дореволюционный период. Опыт реформирования ЖКХ в России показал, что отечественное жилищно-коммунальное хозяйство уже дважды переживало приватизацию и национализацию. До революции 1917 года для страны была характерна многоукладная экономика со множеством различных форм собственности, в том числе с коллективными формами владения и управления жилыми многоквартирными домами. С 1917 по 1919 год в России прошла муниципализация жилья, в результате которой граждане лишились права собственности на жилые помещения, получив взамен централизованную систему управления жильем. В годы НЭПа и вплоть до 1937 года вновь была предпринята попытка по передаче жилья в собственность жителей домов с предоставлением им права самостоятельно управлять собственным жилищем. В эти годы активизируется и процесс создания огромного количества ТСЖ, которые уже в свою очередь организуют свои саморегулируемые организации - ассоциации, союзы, тресты, и т.д. Однако, как известно, этот позитивный процесс был полностью остановлен советской властью. С 1937 года и практически по настоящее время - до 2005 года российское общество находилось в системе жесткого централизованного управления со стороны государства жилым фондом и коммунальным хозяйством страны.

Следует особо подчеркнуть, что процесс консолидации здоровых сил уже начался.

В феврале 2010 года было зарегистрировано "Национальное объединение саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью". На сегодня его членами являются 26 саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью, объединяющих более 700 управляющих компаний, представляющих 42 субъекта страны (более 70 тыс. многоквартирных домов и более 200 млн. кв. м жилья в управлении). Зарегистрированы еще 3 СРО, которые уже подали заявления на вступление в национальное объединение.

Механизм заинтересованности саморегулируемых организаций в конечных результатах своей деятельности ( это компании, которые добровольно взяли на себя дополнительную материальную ответственность, причем коллективную), безусловно, будет способствовать уменьшению правонарушений в этой сфере предпринимательства и позволит обеспечить необходимый результат в реформировании жилищно-коммунального сектора российской экономики.

В.С. Плескачевский,
Председатель комитета по собственности Государственной думы РФ.

От редакции: Опыт работы показывает, что регионы располагают запасом идей и проектов, однако зачастую не имеют информационной площадки, на которой можно предложить свои задумки и новшества. Редакция журнала "Услуги в сфере ЖКХ. В вопросах и ответах" готова стать для вас такой площадкой. Если вы успешно решаете насущные проблемы в сфере ЖКХ, то мы сделаем все возможное для того, чтобы распространить вас бесценный опыт. Более того, полученная от вас информация будет не только опубликована в нашем журнале, но и направлена в Комитет по собственности Государственной думы РФ для информирования. Свои письма и предложения направляйте в редакцию как по почтовому, так и по электронному адресу, которые вы найдете на обложке журнала.

В последнее время участились аварии в газифицированных домах. Существуют ли определенные правила обслуживания и ремонта газового оборудования в жилых домах, которые можно вменить управляющей компании в обязанность?

В настоящее время основные требования к содержанию и ремонту внутридомового газового оборудования (далее – ВДГО) изложены в п. 4.3 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утв. Госстроем России (далее – Пособие).

Согласно подп. 4.3.1 Пособия обеспечение содержания и ремонта ВДГО, в т. ч. приборов учета потребления газа в соответствии с действующими нормативными и техническими документами, а также безопасности населения при пользовании газом в быту является обязанностью собственника жилого здания (уполномоченного собственника) либо управляющей организации.

Диагностика, техническое обслуживание и текущий ремонт ВДГО осуществляются на основании договора между специализированной организацией, имеющей соответствующие лицензии (далее – специализированная организация), и управляющей организацией.

При этом работы по переустановке существующего и установке дополнительного газоиспользующего оборудования, приборов учета потребления газа и соответствующей перекладке (прокладке) газопроводов должны выполняться только специализированной организацией на основании проекта, согласованного с газоснабжающей организацией.

В соответствии с подп. 4.3.6 Пособия управляющая организация должна:

• содержать вентиляционные каналы и дымоходы в технически исправном состоянии;
• обеспечить герметичность и плотность дымоходов, исправное состояние и расположение оголовка относительно крыши, а также близко расположенных сооружений и деревьев вне зоны ветрового подпора;
• обеспечить исправность стационарных трубок диаметром 25 мм для отбора проб воздуха из технических подполий и подвалов;
• следить за тем, чтобы места расположения газовых колодцев, крышек коверов подземных газопроводов не были загромождены, в зимнее время очищать их от снега и льда;
• проверять в подвалах и других помещениях, где имеются газопроводы и работающее на газе оборудование, соответствие электропроводки предъявляемым к ней требованиям;
• обеспечить соблюдение требований технического и санитарного состояния помещений, где размещены устройства газоснабжения;
• контролировать соблюдение жильцами Правил пользования газом.

В силу подп. 4.3.8. Пособия эксплуатация технических подполий и подвалов в жилых домах должна осуществляться управляющей организацией. При этом на нее возлагаются:

• систематическая проверка наличия запаха газа;
• контроль за работой систем вентиляции и освещения;
• отбор проб воздуха из подвалов и технических подполий без захода в них через стационарные наружные трубки, выведенные из этих помещений.

Управляющая организация несет ответственность за технически исправное состояние вентиляционных каналов. Не допускается при любых работах ликвидировать вентканалы в кухонных и иных помещениях, оборудованных газонагревательными приборами. В процессе технического обслуживания жилищного фонда управляющая организация должна периодически обеспечивать проверку пригодности вентиляционных каналов и дымоходов к эксплуатации (подп. 4.3.12 Пособия).

В зимнее время не реже одного раза в месяц, а в районах северной строительно-климатической зоны не реже двух раз в месяц, следует производить осмотр оголовков дымоходов и канализационных вытяжек вентиляционных каналов с целью предотвращения их обмерзания и закупорки.

По результатам осмотра должна быть сделана запись в специальном журнале с указанием всех выявленных неисправностей и характера работ, проведенных с целью их устранения.

В случае обнаружения неисправности внутренних устройств газоснабжения во время отсутствия лиц, проживающих в квартире, по заявке проживающего или управляющей организации все внутренние устройства газоснабжения должны быть отключены специализированной организацией.

Подключение (первичное или после ремонта) к газораспределительной сети ВДГО должно выполняться только персоналом специализированной организации, который также производит инструктаж работников управляющей организации и жильцов дома в соответствии с Правилами пользования газом и предоставления услуг по газоснабжению в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 17.05.2002 № 317.

Влечет ли расторжение или изменение условий договора переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления?

В связи с рассматриваемым вопросом необходимо упомянуть ст. 60 и 64 ЖК РФ. Согласно ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения. Таким образом, в случае изменения материального положения семьи (например, она перестала быть малоимущей) следует внести изменение в договор, поскольку в данном случае возникает обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которой граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, освобождаются в соответствии с ч.9 ст.156 ЖК РФ и ч.1 ст.154 ЖК РФ.

Согласно ст. 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления не влечет расторжения или изменения условий договора. Данная норма способствует стабильности отношений, возникающих из договора социального найма. Однако указанную статью Жилищного кодекса РФ нельзя признать безупречной. Крайне сомнительно сохранение договора социального найма в случае перехода жилого помещения в частную собственность. Напомним, что договоры социального найма заключаются на жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда (см., в частности, ст. 49 и 60 ЖК РФ).

Вопросам расторжения договора социального найма посвящена ст. 83 ЖК РФ. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Законодатель предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор жилищного найма, если надобность в этом жилье отпала, в частности в случае переезда на постоянное жительство в другую местность.

Следует обратить внимание на положения ст. 83 ЖК РФ в части согласия расторжения договора с членами семьи. Требуется согласие лишь тех членов семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним. Вместе с тем, согласие необходимо получить и от временно отсутствующих членов семьи нанимателя, учитывая ст. 69 и 71 ЖК РФ. В силу ст. 69 члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Временное отсутствие кого-либо из членов семьи нанимателя не влечет за собой изменения его прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Если наниматель и члены его семьи меняют место жительства, договор социального найма считается расторгнутым со дня их выезда. Причем речь о расторжении договора можно вести в случае выезда всей семьи нанимателя. С выездом одного члена семьи (двух и более членов) прочие сохраняют право пользования жилым помещением. В случае выезда нанимателя происходит его замена одним из оставшихся членов семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

Основаниями для расторжения договора жилищного найма в качестве ответственности за неисполнение возложенных законодательством обязанностей по пользованию жилым помещением являются:

• невнесение нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги;
• бесхозяйственное обращение с жильем с допущением его разрушения;
• нарушение прав и законных интересов соседей, делающее совместное проживание в квартире, доме невозможным;
• использование жилого помещения не по назначению.

По смыслу положения п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма может иметь место в случае, если неуплата длится в течение шести месяцев без перерыва. Если же она прерывается уплатой, то оснований для расторжения договора не усматривается.

При снижении температуры воздуха в жилом помещении свыше допустимых отклонений Правилами предусмотрен порядок изменения размера платы за отопление. В соответствии с данным порядком за каждый час отклонения температуры воздуха в жилом помещении (суммарно за расчетный период) размер ежемесячной платы снижается. Считаем, что эти положения нормативного правового акта противоречат нормам Жилищного кодекса РФ, ущемляют права и законные интересы поставщиков теплоэлектроэнергии, гарантированные Конституцией РФ. Правы ли мы?

Ответом на ваш вопрос может служить решение Верховного Суда РФ от 17.06.2008 № ГКПИ08-1256. "Об оставлении без удовлетворения заявления о признании частично недействующим п. 15 разд. IV Приложения № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам" (извлечения).

Верховный Суд РФ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Краевого государственного унитарного предприятия "…" о признании частично недействующим п. 15 разд. VI Приложения № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, установил следующее.

Пункт 15 разд. VI Приложения № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам определяет условия изменения размера платы за отопление при снижении температуры воздуха в жилом помещении свыше допустимых отклонений. Порядок изменения размера платы предусматривает, что за каждый час отклонения температуры воздуха в жилом помещении (суммарно за расчетный период) размер ежемесячной платы снижается:

• на 0,15% от размера платы, определенной исходя из показаний приборов учета, за каждый градус отклонения температуры;
• на 0,15% от размера платы, определенной исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (при отсутствии приборов учета), за каждый градус отклонения температуры.

Краевое государственное унитарное предприятие “…” (далее – КГУП “…”) обратилось в Верховный Суд РФ с заявлением о признании недействующими п. 61 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 23.06.2006 № 307, и п. 15 разд. VI Приложения № 1 к Правилам в части определения порядка перерасчета платы за коммунальные услуги.

Как указывает заявитель, оспариваемые положения нормативного правового акта противоречат нормам Жилищного кодекса РФ, ущемляют права и законные интересы КГУП “…”, гарантированные Конституцией РФ.

В суде представитель КГУП “…” изменил заявленные требования и просил суд признать недействующим п. 15 разд. VI Приложения № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам в части определения порядка перерасчета платы за коммунальные услуги. При этом он пояснил, что оспариваемые положения нормативного правового акта противоречат требованиям ст. 4, 157 ЖК РФ и ст. 2, 779 ГК РФ, поскольку при их применении потребитель не оплачивает предоставленные ему коммунальные услуги, в то время как данная услуга является возмездной.

Правительство РФ поручило Минрегиону России представлять свои интересы в Верховном Суде РФ. Представитель Минрегиона России выразил возражение против удовлетворения заявленных требований и указал, что оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют действующему законодательству, изданы в пределах полномочий Правительства РФ и не нарушают прав юридических лиц.

Выслушав объяснения представителя КГУП “…”, представителя заинтересованного лица Правительства РФ, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ, полагавшей, что заявление не подлежит удовлетворению, и судебные прения, Верховный Суд РФ не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Организация, которая считает, что принятый и опубликованный в установленном порядке нормативный правовой акт органа государственной власти нарушает ее права, гарантированные Конституцией РФ, законами и другими нормативными правовыми актами, вправе подать в суд заявление о признании его полностью или частично противоречащим закону (ч. 1 ст. 251 ГПК РФ).

Жилищный кодекс РФ относит к полномочиям Правительства РФ установление Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ). Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Настоящий нормативный правовой акт опубликован в “Российской газете” от 01.06.2006 № 115 и в Собрании законодательства Российской Федерации от 05.06.2006 № 23.

Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг; устанавливают их права и обязанности, ответственность и порядок контроля над качеством предоставления коммунальных услуг; порядок определения платы за коммунальные услуги с использованием и без использования приборов учета; перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом ими жилом помещении; изменения платы за коммунальные услуги в случае их ненадлежащего качества и (или) предоставления с перерывами, превышающими установленную продолжительность (п. 1).

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам в приложении № 1 определяют условия изменения размера платы за коммунальные услуги при их ненадлежащем качестве и (или) предоставлении с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, содержащего условия их предоставления.

Согласно ч. 2 ст. 164 ЖК РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений между каждым собственником и ресурсоснабжающими организациями заключаются договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопления. К данным отношениям применяются правила о договоре энергоснабжения (ст. 539–548 ГК РФ), если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Таким образом, специальные нормативные акты имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса РФ.

Правительство РФ, реализуя свои полномочия в сфере регулирования отношений по предоставлению коммунальных услуг гражданам, определило в Правилах порядок изменения размера платы за отопление при снижении температуры воздуха в жилом помещении.

Качество коммунальных услуг по отоплению предполагает обеспечение температуры воздуха в жилых помещениях не ниже +18 °C (в угловых комнатах – +20 °C), а в районах с температурой наиболее холодной пятидневки (обеспеченностью 0,92) минус 31 °C и ниже – +20 (+22) °C в других помещениях в соответствии с ГОСТом Р 51617-2000. Допустимое снижение нормативной температуры в ночное время суток (с 0.00 до 5.00) составляет не более 3 °C, допустимое превышение нормативной температуры – не более 4 °C. Отклонение температуры воздуха в жилом помещении не допускается.

При снижении температуры воздуха в жилом помещении свыше допустимых отклонений Правилами предусмотрен порядок изменения размера платы за отопление. В соответствии с данным порядком за каждый час отклонения температуры воздуха в жилом помещении (суммарно за расчетный период) размер ежемесячной платы снижается:

• на 0,15% от размера платы, определенной исходя из показаний приборов учета, за каждый градус отклонения температуры;
• на 0,15% от размера платы, определенной исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (при отсутствии приборов учета), за каждый градус отклонения температуры.

Ссылки представителя КГУП “…” на противоречие оспариваемых положений нормативного правового акта ст. 779 ГК РФ, определяющей содержание договора возмездного оказания услуг, несостоятельны. Содержание договора о предоставлении коммунальных услуг определяется Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Установленный порядок изменения размера платы за отопление при снижении температуры воздуха в жилом помещении свыше допустимых отклонений не отменяет оплату собственником жилого помещения отопления по договору.

В соответствии с п. 4 ст. 3 ГК РФ на основании и во исполнение настоящего Кодекса, иных федеральных законов и указов Президента РФ Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права. Правила являются обязательными для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (п. 4 ст. 426 ГК РФ).

Поскольку размер перерасчета платы за коммунальные услуги значительно превышает размер начислений за коммунальные услуги и не обеспечивает баланс экономических интересов поставщиков и потребителей, доводы о незаконности данного требования Правил не могут служить основанием для удовлетворения заявления. Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность исходя из того, что таковой является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в качестве предпринимателей в установленном порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

С учетом того, что оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют действующему законодательству, изданы в пределах компетенции Правительства РФ и не нарушают прав юридических лиц (независимо от их организационно-правовой формы), предоставляющих коммунальные услуги, заявление КГУП “…” не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного ,руководствуясь ст. 194, 195, 198, 253 ГПК РФ, Верховный Суд РФ решил оставить заявление Краевого государственного унитарного предприятия “…” о признании частично недействующим п. 15 разд. VI Приложения № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, без удовлетворения.

Тираж : 5 000 экз.
Формат: 165x240 мм, 64 полос
Периодичность: 1 раз в месяц

"Услуги в сфере ЖКХ. В вопросах и ответах"

Преимущества размещения Вашей рекламы в журнале:

• Вашу информацию получат лица, принимающие решения.

Целевая аудитория – руководители и сотрудники предприятий сферы ЖКХ, ресурсоснабжающих и поставляющих организаций, поставщики различных услуг ЖКХ, руководители ТСЖ, ЖСК, сотрудники органов местного самоуправления, отвечающие за деятельность предприятий сферы ЖКХ, руководители Управляющих компаний.

• Ваша реклама будет работать в регионах, на всех отраслевых мероприятиях

Журнал "Услуги в сфере ЖКХ. В вопросах и ответах" будет распространяться во всех регионах РФ, на специализированных выставках, семинарах и конференциях.

ВЫБЕРИТЕ удобный для вас способ подписки!

В РЕДАКЦИИ – быстро, выгодно, надежно!

	Оплатите счет редакции: на 2012 год, на I полугодие 2012 г. или на II полугодие 2012 г. Сэкономьте время, передав счет на оплату в бухгалтерию.
	Подпишитесь, позвонив по телефонам (495) 937-9082, 933-6317 Индивидуальный подход - обсудите все нюансы подписки со своим персональным менеджером.
	Сделайте заказ на сайте www.proflit.ru Самостоятельно оформите подписку на любой перечень изданий.

II полугодие 2012

Роспечать Почта России Пресса России 47455 84010 88231

В АЛЬТЕРНАТИВНОМ АГЕНТСТВЕ ВАШЕГО ГОРОДА