Процедура приема-передачи МКД: законодательство и практика

Одним из приоритетных направлений деятельности организации, занимающейся управлением жилой недвижимостью, является привлечение новых многоквартирных домов (МКД). Смена управляющей компании (УК) становится все более актуальной также и для собственников помещений дома, которые активно начали участвовать в вопросах его управления и эксплуатации. Однако, несмотря на важность данной темы и наличие проблем на практике, процедура приема-передачи МКД при смене УК или способа управления законодательством не урегулирована. Жилищный кодекс и разъяснительные письма Минрегиона России сводятся только к вопросу передачи технической документации.

В ряде регионов Российской Федерации существуют подзаконные нормативно-правовые акты. Так, например, распоряжением Департамента ЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 утвержден порядок передачи управления МКД при смене управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Правда, частично данный документ устарел, а некоторые его положения по-прежнему не выполняются, так как не предусмотрены штрафные санкции к управляющим компаниям и органам власти. Но, несмотря на имеющиеся сложности, обеспечить прием-передачу жилого дома в разумные сроки без обращения в суд возможно. Рассмотрим основные этапы данной процедуры на примере московской практики.

Ситуации, при которых происходит прием-передача МКД

При заключении договора управления между компанией застройщиком и УК не позднее пяти дней со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Следуя логике п. 4 ст. 161 ЖК РФ, данный договор заключается на один год, по истечении которого орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по выбору УК в случае, если к этому времени собственники помещений в МКД не выберут и не реализуют способ управления. В связи с тем что застройщик заключает договор с самостоятельно выбранной и, как правило, аффилированной УК, в этой ситуации серьезных проблем не возникает. УК еще до ввода дома в эксплуатацию может получить необходимый пакет проектной и технической документации, принять участие в работе государственной приемной комиссии. В дальнейшем задача УК состоит в организации работы с собственниками помещений, чтобы к концу срока действия договора с застройщиком обеспечить выбор именно данной организации на общем собрании.

Выбор УК по результатам открытого конкурса органа местного самоуправления (муниципалитета или органов исполнительной власти). Так, в случае если доля государственной собственности в МКД составляет более 50%, договор управления заключается с организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (п. 2 ст.163 ЖК РФ). Также по результатам открытого конкурса заключается договор управления по тем МКД, в которых за год до даты конкурса собственники помещений не выбрали и не реализовали способ управления или закончился срок действия договора управления, заключенного ранее по результатам конкурса (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). Постановлением Правительства РФот 06.02.2006 № 75 регулируется порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД.

Документы, предоставляемые УК для участия в конкурсе:

· заявка на участие в конкурсе;

· комплект учредительных документов;

· копии лицензий и сертификатов;

· копия балансового отчета за прошедшее полугодие;

· рекомендательные и благодарственные письма (при наличии);

· проект договора управления с годовой сметой МКД;

· предложения по упорядочиванию вывоза ТБО и КГМ;

· количество сотрудников (с разбивкой на ИТР, технический персонал);

· наличие и количество уборочной техники и др.

УК, получившая право на управление МКД по результатам открытого конкурса, не сталкивается с препятствиями со стороны прежней УК, местных органов власти или группы собственников помещений МКД в вопросах получения документации, перевода платежей собственников, перезаключения договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями. Эти и другие проблемы возникают в случае, когда в процедуре приема-передачи МКД участвует бывшая УК.

По решению общего собрания собственников, общего собрания членов ТСЖ, ЖК или решению правления ТСЖ, ЖК. Независимо от того, по чьей инициативе ставится вопрос о смене УК – самими собственниками, правлением ТСЖ, ЖК, представителями новой УК или сотрудниками государственной власти, активисты смены УК сталкиваются с противодействием прежней УК. Масштабы борьбы напрямую зависят от уровня рентабельности и привлекательности "уводимого" объекта. Если дом старый, жители конфликтные и дом приносит больше проблем, чем прибыли, то УК будет пассивно участвовать в процессе, скорее не сопротивляясь, а просто тормозя переход МКД, стремясь отдать МКД на своих условиях: закрыв свои проблемы и убытки. В случае если УК заинтересована в МКД, получает на нем прибыль, в т. ч. с использованием общего имущества, и при этом имеет поддержку местной власти, то переход в новую УК может затянуться на годы и не привести к результату.

Например, жители дома № 4 по улице Анохина в Москве, которым досталась УК от застройщика, несмотря на то, что абсолютным большинством голосов на общем собрании выбрали другую УК и получили постановление суда, подтверждающее легитимность своего решения, так и не смогли сменить УК из-за противодействия ее руководства и сотрудников, в т. ч. силового.

Важно!

При наличии ТСЖ шансы сменить УК равны 99%, при его отсутствии – 50/50.

На практике более реален переход МКД в управление другой УК в случае организации ТСЖ. При такой ситуации у собственников появляется юридическое лицо, которое вправе реализовывать и отстаивать решения и интересы большинства, и МКД не напрямую переходит в новую УК, а уходит от УК в управление ТСЖ. Товарищество вправе как самостоятельно управлять МКД, так и заключить с момента регистрации договор управления со специализированной УК.

Пример. Группа инициативных собственников МКД, где ТСЖ не создано, провела общее собрание по выбору новой УК. Не успела вновь выбранная УК приступить к управлению, другая группа собственников при поддержке действовавшей УК тут же провела новое собрание по переизбранию "старой" УК. И так несколько собраний в течение нескольких лет, в ходе которых разрастался конфликт и терялись добрососедские отношения.

Этапы приема-передачи МКД и сопровождающие их документы

Проект договора управления МКД, смета МКД, акт обследования.

Чтобы подготовить проект договора управления, в т. ч. смету на управление МКД, УК необходимо провести обследование технического состояния МКД и получить следующую информацию и документы (копии) на МКД:

ПОЛНЫЙ текст статьи можно прочитать в декабрьском номере журнала "Управление многоквартирным домом"