Бухгалтерский учет при передаче домов в другую управляющую организацию

Журнал "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера", № 12, 2011

Автор: М.В. Ризванова, генеральный директор Аудиторско-консалтинговой группы “Уральский союз”

Тема: Финансы, тарифы, инвестиции

На сегодняшний день процедура передачи управления многоквартирным домом в случае принятия общим собранием собственников помещений решения о выборе иного способа управления и (или) иной управляющей организации законодательно не установлена. При этом в некоторых субъектах последовательность действий в такой ситуации пытаются регламентировать в целях оказания методической помощи собственникам помещений и организациям, управляющим многоквартирными домами.

Передача управления многоквартирным домом другой управляющей организации – это, по сути, расторжение собственниками договора на управление с одной организацией и заключение такового с другой. Расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Договор может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и отказом от пролонгации; по соглашению сторон; в одностороннем порядке (при нарушении условий договора).

С целью упорядочивания процесса передачи управления в жилищном фонде Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы издал распоряжение от 29.09.2006 № 05-14-316/6 “Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом (МКД), независимо от их организационно-правовых форм”. Данный документ учел большинство неясностей и нюансов, с которыми могут столкнуться управляющие организации и объединения собственников, и на него вполне можно ориентироваться при возникновении аналогичных ситуаций в различных регионах нашей страны.

Действия передающей организации

Рассмотрим действия, которые организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, должна осуществить при передаче документации в новую управляющую компанию.

Вначале требуется распорядительным документом определить ответственных за подготовку и сбор документации, подлежащей передаче, и включить их в состав комиссий по приемке-передаче документации (в зависимости от ее вида). К числу таких лиц относятся, в частности, руководитель организации, главный бухгалтер, главные специалисты, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, его благоустройство, планово-экономическую деятельность.

Далее управляющая организация проводит проверку наличия технической и иной документации в зависимости от выбранного собственниками способа управления, состава общего имущества и года постройки многоквартирного дома. Требуется также составить опись технической документации, по которой истек срок годности, и перечень недостающей документации; принять меры к ее обновлению или восстановлению. Если управление передает государственная организация, она осуществляет расчет средств, необходимых на восстановление документации; организацию множительно-копировальных работ для документов, которые передаются в копиях, а их оригиналы подлежат хранению в архиве; организацию работ по архивации и передает опись и расчеты в управу района для решения вопроса о получении таких средств.

За 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом техническая документация и иные связанные с управлением таким домом документы передаются по актам приема-передачи. Управляющая организация передает вновь выбранной управляющей организации (а та в свою очередь принимает):

• технический паспорт и копии иной технической документации;

• документацию паспортной службы;

• бухгалтерскую документацию;

• копии документов от энергоснабжающих и подрядных организаций о расторжении договоров с предыдущей управляющей организацией на поставку ресурсов и обслуживание данного дома либо подтверждающих наличие договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями с актами, устанавливающими границы балансовой принадлежности сетей;

• сальдовые остатки (задолженность и переплата) жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пп. 24 и 26 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Затем необходимо подготовить гарантийные письма по восполнению утраченной или отсутствующей технической документации – обязательства принимающей стороне с указанием сроков исполнения. Если документацию передает государственная организация или организация, которая управляла домом по распоряжению префекта, в подписании актов по передаче технической и иной документации участвуют представители управы района. При необходимости бюджетного обеспечения гарантийные письма должны быть согласованы с префектурой административного округа.

С целью выявления проблемных вопросов по передаче документации и управлению многоквартирным домом требуется назначить и провести совещания с представителями ЕИРЦ, выбранной управляющей организацией и (или) членами правления жилищного объединения. Протоколы этих совещаний передаются каждой из сторон. В случае возникновения споров и разногласий по процедуре передачи документации и другим вопросам по просьбе принимающей стороны передающая сторона организует совещания с приглашением представителей префектуры административного округа и управы района.

При наличии договорных отношений с ЕИРЦ в его адрес необходимо направить уведомление о передаче управления многоквартирным домом другой управляющей организации с указанием адреса передаваемого объекта и даты передачи с целью урегулирования договорных отношений.

В подрядные и ресурсоснабжающие организации направляются уведомления о расторжении договоров в части обслуживания и снабжения ресурсами МКД со дня передачи его в управление другой управляющей организации или объединению собственников.

В назначенный день должно быть организовано оформление:

· сводного акта приема-передачи согласно приложению 11 к Порядку[1], в котором помимо указания наименования передаваемой документации указывается ее качественный (оригинал, копия, ксерокопия) и количественный (количество экземпляров) состав, номера и даты актов передачи той или иной документации, составленных на рабочих совещаниях;

· актов передачи документации по разделам приложения 10 к Порядку[2], не оформленных на предыдущих рабочих совещаниях по передаче документации.

Организация, завершающая работы по договору управления, должна рассмотреть жалобы и заявления по вопросам управления многоквартирным домом и составить акты по их исполнению на день передачи управления.

Документы по передаваемому дому, подлежащие обязательному длительному хранению и не относящиеся к финансовой деятельности предприятия, передаются в ГУ “Объединенный архив ЖКХиБ” или городской (районный) архив.

Всем собственникам помещений в многоквартирном доме, переходящем в управление другой организации, должны быть направлены уведомления о необходимости:

· ликвидировать задолженности по оплате предоставленных услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и коммунальных услуг на день вступления в силу договора управления с новой управляющей организацией или день, указанный в протоколе решения общего собрания собственников о выборе способа управления (создания жилищного объединения);

· указать расчетный счет для перечисления имеющейся переплаты собственника.

Организация, завершающая исполнение договора управления, составляет гарантийные письма – обязательства, по которым после вступления в силу нового договора управления или смены способа управления все денежные средства, полученные в результате неправильного перечисления их собственниками помещений, нанимателями или арендаторами в МКД, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет другой организации, управляющей многоквартирным домом.

Расчеты сторон

Если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то в соответствии с Гражданским кодексом РФ и п. 8 ст. 162 ЖК РФ ими должны быть возмещены взаимные убытки. Иными словами, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных работ и услуг (подп. “б” п. 10 письма Минрегиона России от 26.03.2007 № 5280-СК/07 “Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации”).

Таким образом, при передаче управления многоквартирным домом управляющая организация на законных основаниях должна истребовать дебиторскую задолженность, проведя претензионную работу. Если собственники помещений не погашают задолженность добровольно, ее можно истребовать в судебном порядке. При таком варианте дебиторская задолженность будет числиться в бухгалтерском учете до момента получения оплаты или до истечения срока исковой давности, после которого она подлежит списанию на финансовые результаты. Отметим, что для правомерного списания дебиторской задолженности необходимо провести ее инвентаризацию, убедиться в истечении срока исковой давности с учетом того, что он может прерывается, а после перерыва отсчет возобновляется. Срок исковой давности прерывается в случаях предъявления иска в установленном законодательством порядке либо совершения должником определенных действий о признании своего долга. Это могут быть частичная оплата задолженности, обращение к кредитору с просьбой об отсрочке платежа и т. п.

Помимо этого существует возможность избавиться от дебиторской задолженности, заключив с новой управляющей организацией договор уступки права требования долга (договор цессии).

К сведению

Под цессией понимается уступка третьим лицам прав требования, принадлежащих первоначальному кредитору. В соответствии с договором цессии в обязательстве меняются лица: первоначальный кредитор (цедент – лицо, уступающее требование) отказывается от своих прав в отношении должника, передавая их новому кредитору (цессионарию – лицу, покупающему долг). То есть цессионарий приобретает право требовать от должника, которому по договору были отгружены товары, их оплату.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Договор цессии заключается в письменной форме. Он имеет возмездный характер, поэтому должен содержать стоимость переуступленных прав, чтобы его не посчитали договором дарения, а также порядок расчетов (денежные средства, имущество и т. п.).

Цедент должен письменно уведомить должника о состоявшемся переходе права требования к другому лицу. Новому кредитору стоит убедиться, что передаваемое ему право требования действительно существует. Здесь пригодятся подлинники договоров; актов приема-передачи, сверки взаимных расчетов; платежных поручений; накладных; счетов-фактур; данные по лицевым счетам жильцов дома и иные документы, которые после подписания цессии передаются по акту приема-передачи. Эти документы должны подтвердить, что цедент выполнил все обязательства.

Операции по уступке прав требования в бухгалтерском учете цедента отражаются на счете учета прочих доходов и расходов – 91. На дату передачи права требования в учете делаются проводки:   . . .


ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в декабрьском номере журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера"



[1] * Порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм, утв. распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6. Указанное приложение см.: ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2011. № 12. Ч. II. – Примеч. редакции.

[2] Там же.


Вопрос-ответ

Zamornoff Zamornoff
спрашивает
Архив онлайн-конференций

Какой порядок предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг?

читать ответ

Наши журналы

Каталог «Техника и технологии городского хозяйства и ЖКХ»