Конфликтовать по-новому

4 апреля 2012 1648
История реформирования российского ЖКХ — это «война и мир» управляющих компаний и поставщиков коммунальных ресурсов — электроэнергии, воды и тепла.
История реформирования российского ЖКХ — это «война и мир» управляющих компаний и поставщиков коммунальных ресурсов — электроэнергии, воды и тепла. Ни сам Жилищный кодекс, ни выходившие следом законы и правительственные постановления, призванные так или иначе регулировать отношения между ними, даже к перемирию этих главных игроков на рынке жилищно-коммунальных услуг склонить не могли.

Представьте, что предприниматель произвел какой-то продукт. Естественно, его надо продать. Он находит продавца и говорит: «Раздай его, но только жителям города N. Через месяц собери с них деньги и принеси мне. Сам ни копейки из тех денег не вздумай взять!» Жители города N. продукт разобрали, а расплачиваться не спешат: кто запамятовал, что должен; у кого денег не хватает — извиняются, мол, в следующем месяце заработаю и рассчитаюсь; а кто просто на порог не пускает, потому как рыльце в пушку (или бомж, или квартирант без прописки). Продавец – к предпринимателю: ты невыполнимую задачу поставил, не могу деньги собрать. Тот ему в ответ: «Обязан! Иначе я на тебя в суд подам». И подает, и суд встает на его сторону – предприниматель действовал по закону…

Вот так, образно, обрисовал отношения с «ресурсниками» управляющих компаний директор одной из кузбасских УК, долги которой перед ресурсоснабжающими организациями исчисляются уже десятками миллионов рублей. «Мы занимаемся продажей товара с нулевой ставкой. Когда нас, УК, не было, они сами свои ресурсы продавали. У них специально созданные службы этим занимались. Они как минимум зарплату этим службам платили. А когда нас в продавцов ресурсов превратили, и они, и законодатель словно забыли, что это – работа, а значит, за нее нужно платить».

Действительно, вроде всем понятно, что потребителями коммунальных услуг являются граждане, а не компании, занимающиеся управлением и содержанием дома. Сегодня, так определил Жилищный кодекс, управляющие компании заключают договоры на поставку коммунальных услуг в интересах собственников, контролируют их исполнение, аккумулируют на своих расчетных счетах коммунальные платежи, осуществляют расчеты с поставщиками электроэнергии, воды и тепла. Никакой новой продукции или иных благ от этой деятельности УК не появляется, а значит, нет и прибыли. Более того, выполняя по сути абонентскую функцию коммунальных предприятий (снятие показаний с узлов учета, сбор денежных средств, судебные тяжбы с должниками и т.д. и т.п.), управляющие компании несут убытки. Эффективные УК могут только снизить эти убытки. Не более того. Это фундамент, зацементированный экономически не обоснованными тарифами на жилищные услуги, на который год за годом крупными блоками накладывались другие, более серьезные противоречия между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями.

Законодательство, которое должно вроде как урегулировать их, то делало шаг вперед, то два назад. Одно постановление правительство никак не вступит в действие, другое (правда, в одном только нашем регионе) временно не действует… А в это время долги УК перед «ресурсниками» растут как снежный ком. Над многими нависла угроза банкротства. Жару в огонь подбросила информация о том, что управляющие компании ЖКХ Воронежа, объединенные в СРО, решили проблему своей задолженности перед поставщиками тепла, воды и электроэнергии, создав компании-клоны. В новые УК перейдут все клиенты, а долги останутся старым компаниям. Идея не нова, считают кузбасские предприниматели, работающие в жилищно-коммунальном бизнесе не один год, но, с точки зрения цивилизованного рынка, такой маневр трудно назвать правильным. Ведь по мере накопления новых долгов опять придется закрывать старую управляющую компанию и открывать новую. Как объяснить населению, почему УК снова стала банкротом?

А тут появилось новое постановление правительства (за №124 от 14.02 с.г.). И вроде как раз о том — «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг». Этим постановлением утверждены Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями. Не его ли все ждали? Наша попытка провести экспресс-опрос представителей основных игроков на кузбасском рынке ЖКХ — управляющих компаний и поставщиков энерго-, тепло- и водных ресурсов с целью выяснить, принесут ли им мир эти новые правила, вступившие, кстати, в действие 7 марта с.г., не удалась. Если руководители ресурсоснабжающих организаций были лаконичны и сдержанны в своих ответах (готовили их, как правило, сотрудники пресс-служб, которые в курсе требований к экспресс-опросам), то руководители управляющих компаний, которых опрашивали наши корреспонденты, разговорились так, что журналисты сами забыли о рамках жанра. И было отчего. Впрочем, судите сами.

Ирина Кормщикова,  директор  ООО «Стройсервис»:
 - В 2009 году наша управляющая компания платила энергоснабжающей организации 150 тыс. рублей в месяц за освещение мест общего пользования. Это около трех тысяч на дом. А вот когда в городе начали устанавливать общедомовые приборы учета, мы первыми и ощутили эту проблему.

Уже изначально со стороны ресурсоснабжающей организации было допущено нарушение законодательства. Сетевая организация «Горэлектросеть» установила приборы без подписи представителя управляющей компании. На некоторых домах они были оборудованы несколькими годами раньше, но ими не пользовались. Актов поверки не было, собраний жильцов, где эти приборы должны быть утверждены как места общего пользования, не проводили. Просто поставили, и все. А потом в январе 2010 года «Кузбасс-энергосбыт» вдруг выставил нам счет на 1,5 миллиона рублей. Это против 150-170 тысяч, которые мы оплачивали прежде. Увидев этот счет и распечатки с суммами, какие нужно предъявить жителям, я не поверила своим глазам. Кому-то из жильцов пришлось бы раскошелиться на пять тысяч, в несколько раз больше, чем в квартире нажжено электроэнергии, кому-то на три… Мы решили не пугать жителей. Попробовали разбираться. Пошли сами снимать показания приборов учета и пытались доказать, что цифра вообще нереальная.

Долго боролись, что-то доказали, в конце концов удалось сумму снизить вдвое. Но это было только начало. В дальнейшем по факту счета выставлялись в пределах 400-700 тысяч в месяц. И справляться с пятикратным ростом платежа стало просто невозможно. Не в нашу пользу оказались и погрешности законодательства. Представьте: живет большая семья, у нее есть индивидуальный прибор учета, в месяц она нажигает тысячу киловатт. И добросовестно оплачивает потребленную энергию. А рядом живет сосед, который нажигает 120 кВт. И ОДН распределяется пропорционально показаниям счетчика. Лампочка в подъезде светит для всех одинаково, но большой семье придется платить за ОДН около тысячи рублей в месяц.

Пока мы пытались понять ситуацию и решить, как из нее выйти, «Кузбасс-энергосбыт» предъявил нам к оплате более трех миллионов рублей. Мы попытались объясниться с жителями и предъявить им многократно выросшие суммы… Скандал был ужасающий. Люди, не понимая, что такое ОДН и почему за него надо платить такие суммы, были просто шокированы. Для нас наступили тяжелые времена. Приходилось принимать удар на себя и объяснять, что мы к электроэнергии никакого отношения не имеем, что мы просто обязаны по закону предъявить те счета, которые выставил «Кузбассэнергосбыт», и наша задача — отдать ресурсоснабжающей организации все до копейки. Борьба с ресурсосберегающей компанией продолжалась более полугода, пока мы не убедили жителей и они не перешли на непосредственное управление. Только тогда наступила тишина.

Но в судах мы проиграли «Кузбассэнергосбыту». Таково законодательство: если ты ИСПОЛНИТЕЛЬ коммунальных услуг, то обязан платить. И такая же участь постигла другие управляющие компании города. Печальный опыт заставил большинство междуреченских домов перейти на непосредственное управление.

УК «Стройсервис» в результате этой борьбы приказала долго жить, де-юре она есть до сих пор, а де-факто ее не существует. Это просто надстройка. В ней директор, бухгалтер и 10 тысяч уставного капитала. Зачем нужна такая компания?

Деньги ресурсоснабжающих организаций за коммунальные услуги теперь сразу поступают непосредственно поставщикам услуг, а наши доходы – тариф на содержание жилья, который составляет 9,61 руб. за кв. метр. В этом главное отличие. Ведь УК должна была бы собирать и аккумулировать все деньги для РСО и еще, помимо содержания жилья, взимать с населения плату за управление многоквартирным домом.

ООО «Стройсервис» за восемь лет работы показало себя добросовестным налогоплательщиком. Здесь собраны все основные средства – трактор, станки, снегоуборочные машины, «газель», материалы. Как вы думаете, могу я подставить эту фирму под управляющую компанию, у которой в перспективе только банкротство? Конечно, нет. В противном случае судебные приставы забрали бы в счет погашения долгов «Кузбасс-энергосбыту» всю технику. С чем тогда работать? Вот это обстоятельство и вынуждает создавать надстройку в виде недееспособной управляющей компании.

Ирина Субботина, директор ООО «УК «Дом-Н», г. Междуреченск:
- У нас произошло то же самое. Причем, когда «Кузбассэнергосбыт» пришел на этот рынок, поквартирный учет велся кое-как. Некоторым жильцам вообще месяцами не предъявляли плату за ОДН, и все эти недоборы упали на управляющую компанию. Лицевые счета были у них, общий прибор учета у них, а долги почему-то у нас. Мы полгода ездили в арбитражный суд, пытались спорить, показывали все расчеты и документы, доказывали, что ряду квартир месяцами не предъявляли счет на ОДН. Сумели уменьшить первоначальную сумму, но все же она осталась приличной, и нам пришлось оплачивать долги за электроэнергию за счет средств по содержанию жилья. И по этой причине наши дома тоже перешли на непосредственное управление.

Ирина Кормщикова:
- Если 124-е постановление дает нам вроде какой-то шанс, чтобы заниматься своей работой и не отвечать деньгами жителей перед ресурсниками, то 354-е, которое скоро вступит в силу, полностью перечеркивает этот шанс. Там нас именуют исполнителями коммунальных услуг, и отвечать придется как исполнителям. Единственной возможностью выжить бизнесу в ЖКХ остается непосредственный способ управления. В этом случае нанятая управляющая компания также несет ответственность за безопасное и надлежащее содержание многоквартирного дома. И может быть уполномочена защищать интересы жителей перед ресурсо-снабжающей организацией. Согласно постановлению № 124, мы можем сейчас перейти в УК, провести собрания жителей, и они наймут нашу управляющую компанию, не обязав ее быть исполнителем коммунальных услуг. В принципе это то, как и сейчас мы работаем. Мы отвечаем за надлежащее и безопасное проживание жителей полностью, по всем законам, перед всеми надзорными организациями. И когда говорят, что при непосредственном способе управления, дескать, эксплуатирующая организация не несет ответственности, это неверно.

Ирина Субботина:
- В 124-м постановлении оговаривается, что в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрена передача дебиторской задолженности (просроченной) ресурсоснабжающим организациям. И они сами будут ее истребовать с населения, что позволит обслуживающим компаниям не накапливать задолженность. Три месяца не оплачиваешь – ресурсо-снабжающая организация может расторгнуть договор и отключить любой дом от снабжения коммунальными ресурсами. Выход один – договариваться с ресурсоснабжающими организациями и передавать им дебиторку – задолженность жителей. Но они на это не идут, им удобнее работать с УК, зачем им прямые договоры с каждым собственником квартиры? Если раньше давалось полгода, то теперь три месяца, ресурсоснабжающая организация подает в Арбитражный суд – и мы банкроты. А кто напрямую работает с жителями? Мы. И мы будем перед ними во всем виноватыми. Необходимо отрегулировать законодательство в этой части, так как сегодня оно написано явно в интересах ресурсников – нужен все же некий баланс.

Ирина Кормщикова:
- При непосредственном управлении жители более защищены. С каждым собственником квартиры у ресурсоснабжающей организации будет договор – пожалуйста, работайте с должниками, это ваши деньги. Ведь УК ресурсо-снабжающая организация не платит ни копейки за то, что та занимается сбором. При этом выставляют 100%: рубль выставили, и мы обязаны в срок, не дай бог продержим деньги три месяца, этот рубль отдать. Но ведь никогда не было ста процентов сборов. По факту мы на конец месяца получаем максимум 93-95 процентов. А остальные деньги «догоняют» эти платежи в следующем месяце. Пять процентов – это огромные деньги. Я сделала анализ за январь и февраль. Уже сейчас я должна была бы ресурсоснабжающим организациям (только «Водоканалу» и теплоснабжающим организациям) без электроэнергии 1 млн. 600 тысяч рублей – настолько выросла дебиторка. Пройдет третий месяц – накопится уже 2,5 миллиона. Это тех денег, которые мы не видели и не увидим никогда. ОДН никогда не удастся нормализовать на минимум, потому что, если нет индивидуальных приборов учета, расход считают по среднему. Прописан один человек, а живут 15 – к оплате всего 130 кВт, а нажгли на 1500. Разница распределяется. Счетчиков нет у половины жильцов. А после выставления ОДН даже те, кто и имел, их сломали. Вторая беда – все должны передавать показания в одно время. Кто передает первого числа, кто 15-го, а кто и 30-го. Вот и растет ОДН. Нам говорят: «Вы должны работать с населением». А кто нас пустит в квартиру, даже с участковым, чтобы ограничить подачу коммунальных услуг неплательщикам? Как с ними бороться? Придумали законы, но не продумали рычаги. И то, что пытаются подавать в суд, тоже неэффективно. В лучшем случае должники оплачивают старые долги, а текущие не платят. Поэтому никогда 100-процентного сбора платежей не будет. В 354-м постановлении записано: заключен у вас договор, уполномочили они вас или не уполномочили быть исполнителями коммунальных услуг, по-любому вы будете исполнителями коммунальных услуг. Все, круг замкнулся. Дальше опять банкротство.

Ирина Субботина:
- В свете последних изменений законодательства, которые уже внедряются, я считаю, что собственники многоквартирных домов наиболее заинтересованы в непосредственном способе управления. Во-первых, потому что их квартиры не отключат от коммунальных услуг из-за неплательщика-соседа. И это цивилизованный подход: если я плачу своевременно, меня никто не сможет ограничить в получении коммунального ресурса. Если сосед не платит, то разбираться будут лично с ним.

Ирина Кормщикова:
- Между тем жителей пытаются убедить, что при непосредственном способе управления они не защищены. Дескать, им самим тогда придется ходить и разбираться с поставщиками, отстаивая свои интересы. Наши дома уже полтора года на непосредственном управлении. Мы так же отстаиваем интересы собственников, одно только отличие – делаем это по заявлениям жителей. Мы так же ходим в суды, защищаем их с помощью наших юристов и специалистов. Как и прежде, мы все их коммунальные проблемы берем на себя. А в договоре при непосредственном управлении можно прописать, что данную компанию жители уполномочивают защищать их интересы перед ресурсо-снабжающими организациями. И проблем нет.

Мы пришли работать всерьез и надолго и дорожим своей репутацией. Нам не надо, чтобы деньги ресурсников были у нас на счету. Мы исполняем свою работу профессионально. У нас заведены лицевые счета на каждый дом, все доходы и расходы прозрачны, они подкреплены документами, актами выполненных работ, подписанными собственниками. Когда мы, частные компании, пришли на этот рынок, изношенность внутридомовых сетей доходила до 80%. То, что мы сейчас имеем, – небо и земля. А ведь все это сделано руками специалистов управляющих компаний.

Людмила ХУДИК

ОТ ОПОРЫ

«Управляющие компании лишены всяких стимулов к эффективной работе и, пользуясь пассивностью большинства жильцов многоквартирных домов, обводят их вокруг пальца», — выдал недавно журналистам один правительственный чиновник. Заметив при этом, что «для таких компаний должны быть установлены жесткие правила работы и внедрен эффективный государственный контроль». Ну, если правительство, вместо того чтобы создать стимулы для эффективной работы УК, собирается внедрить эффективный контроль, то чего ждать от чиновников уровнем ниже? А это эхо подхватывают и ресурсоснабжающие организации, до выхода в свет 124-го постановления правительства наблюдавшие со стороны, как УК пытаются решить проблемы с их должниками. Они недовольны: теперь им «в части взаимодействия с потребителями предлагается совместное согласование взаимодействия».

Но, похоже, для того, чтобы решить «долговые проблемы» в ЖКХ (а речь — и по всей России — уже идет о баснословных суммах), согласованного взаимодействия конфликтующих сторон будет явно мало. Без вмешательства власти, без серьезного анализа финансовой деятельности управляющих компаний по взаиморасчетам с поставщиками коммунальных ресурсов не обойтись.

Проводя экспресс-опросы, мы столкнулись с директором УК, профессия которого – антикризисный управляющий. «А что ж вы в своей компании антикризисные меры не примените?» — спросили его. «Их уже на областном уровне надо принимать. Пора областной антикризисный штаб в ЖКХ создавать», — ответил он.

Кто-то с этим не согласен?

В ближайшем выпуске Опоры свою точку зрения на проблемы взаимоотношений управляющих компаний и ОАО «КузбассЭнергоСбыт» согласился высказать его управляющий директор Леонид Петров.

По материалам газеты "Кузбасс"


Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
×

Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!