ЖКХ против вертикали

4 мая 2012 1958
Тарифы на жилищно-коммунальные услуги, замороженные на время выборов, летом неизбежно должны подрасти. При этом состояние жилых домов в России продолжает оставаться проблематичным – они не ремонтировались по 50-60 лет. Об этом сообщил Владимир Путин, принимая решение о продлении работы Фонда реформирования ЖКХ до 2015 года.

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги, замороженные на время выборов, летом неизбежно должны подрасти. При этом состояние жилых домов в России продолжает оставаться проблематичным – они не ремонтировались по 50-60 лет. Об этом сообщил Владимир Путин, принимая решение о продлении работы Фонда реформирования ЖКХ до 2015 года. «Фонтанка» с помощью финансовой корпорации IFC попробовала изучить опыт соседней Польши, которой пришлось преодолевать те же проблемы, что и нашей стране.

Дело не в трубах, а в государстве

По выводам  экспертов Международной финансовой корпорации (IFC), потребление энергии в России крайне неэффективно из-за плохого состояния жилого фонда – около 30% жилых домов нуждаются в капитальном ремонте в течение ближайших  10 лет, но сегодняшние темпы капремонта в 3 раза ниже, чем были в 1980 году. По оценкам специалистов, на проведение всего необходимого комплекса работ потребуется около полутора триллионов рублей. «Только силами бюджета эту проблему не решить, - делают вывод эксперты. – Необходимо привлечение частных инвестиций, средств собственников жилья».

Не лучше и состояние инженерных сетей. «Россия всегда была самой худшей страной по потерям тепла в сетях, - сообщил руководитель проекта по развитию бизнеса в России и странах СНГ энергетического концерна Dalkia Жан Гравелье. – Вы можете гордиться тем, что СССР первым придумал систему центрального теплоснабжения, но она уже устарела».

Темпы модернизации системы в России, как поясняют в Dalkia, катастрофически низкие. «Вы сейчас реконструируете 1% в год – это максимум, то есть, на обновление всех сетей вам надо 100 лет, - замечает Гравелье. – Вам надо выйти хотя бы на 3%, и тогда ваши внуки, может быть, будут жить при нормально работающих теплосетях».

Эксперты рекомендуют ограничить роль государства в реформировании ЖКХ. Действия власти должны сводиться только к контролю за соблюдением требований технической безопасности и стандартов проживания, а также стимулированию мер по ремонтам на средства собственников. Государство должно обеспечивать частичное субсидирование стоимости ремонта, финансовые гарантии для выдачи кредитов и оказывать техническую помощь – проведение предпроектных работ, энергоаудит, разработку проекта ремонта.

Еще одна задача власти – выработка комплекса мер по смягчению социального неравенства и устранение барьеров для частного финансирования. Основная же нагрузка по приведению жилищно-коммунального сектора в порядок ложится на плечи ТСЖ. От государства требуется главное – не мешать.

ТСЖ здесь не ходят

Между тем, поправки в Жилищный кодекс, принятые в 2011 году, уже привели к тому, что темпы образования ТСЖ резко снизились. Как поясняют председатели этих объединений, во-первых, ужесточилась и разрослась система документооборота – в частности, теперь каждое ТСЖ обязано обзавестись собственным сайтом, на котором будут выкладываться все отчеты. Кроме того, членам правления официально запрещено работать в собственном ТСЖ – проблемы дома они должны решать на добровольных началах и в свободное от основных занятий время.

Сейчас председатели жилищных объединений из разных городов России, уверенные в том, что проводится целенаправленная политика по уничтожению этих объединений общественности, собирают подписи под прямым обращением к «избранному президенту Владимиру Путину». Экс-премьера просят взять под контроль ситуацию в жилищной сфере, поскольку, по их мнению, установка местных администраций всех уровней направлена на развал этих объединений. Председатели ТСЖ намерены доказать, что только сами собственники смогут преодолеть проблемы сектора ЖКХ. Любопытно, что в соседней Польше никаких сомнений в эффективности ТСЖ нет, и проблем с жилищно-коммунальным сектором в этой стране  на порядок меньше.

В коллективном обращении к Владимиру Путину председатели ТСЖ просят нового президента «своей властью срочно организовать государственную комиссию для единоразового проведения независимого аудита и технической экспертизы состояния наших домов», а также сравнительного анализа их состояния и состояния аналогичных  домов, находящихся в управлении иных структур – главным образом, государственных и окологосударственных жилкомсервисов.

«Такая экспертиза совершенно необходима для защиты самоуправления, поскольку сейчас идет целенаправленная дискредитация самостоятельных ТСЖ и ЖСК для их ликвидации», - заявляют авторы письма и делают вывод: «Только таким образом - посредством инициированной лично Вами комиссии, мы можем доказать  эффективность самоуправления в жилищной сфере».

Ситуация в равной мере касается всех крупных городов страны – во всех регионах  местные власти стремятся сохранить контроль над управлением многоквартирными домами и передать их под крыло «своим», «проверенным»,  компаниям – как правило, жилкомсервисам либо с государственным участием, либо имеющим связь с сегодняшними или прошлыми чиновниками районных администраций.

Петербург – не исключение. Из 22 375 многоквартирных домов в нашем городе под управлением ТСЖ находится 2 518, под управлением ЖСК – 1 631 (данные Ассоциации ТСЖ), то есть, самостоятельно решают свои проблемы всего в 18% домов. Все остальные -  под контролем управляющих компаний, как правило, жилкомсервисов. В такой же, если не в худшей, пропорции представлено самоуправление и в других городах России, да и в соседней Украине.

Победа демократии над жилкомсервисом

В еще недавно социалистической Польше проблемы жилищно-коммунального сектора решают именно с помощью собственников. В этой стране 71% квартир (или индивидуальных жилых домов) находятся в собственности физических лиц, 19% квартир объединены в кооперативы и только 8% - принадлежат государству. Объединение жильцов дома не подлежит специальной регистрации, и его  создание не требует никаких дополнительных действий со стороны собственника – как только граждане приватизируют квартиру, они автоматически становятся членами товарищества и обязаны нести свою часть расходов по обслуживанию дома.

«Вначале мы пытались передать управление домами специализированным компаниям, - пояснили корреспонденту «Фонтанки» в мэрии Варшавы. – Но в эти фирмы как-то очень быстро перешли чиновники из муниципалитета, обладающие не лучшей репутацией. К тому же, как выяснилось, работать в этих управляющих компаниях было некому – не было ни  сантехников, ни дворников, ни каких-либо других специалистов. Поэтому сейчас все вопросы переданы ТСЖ».

Правда, остается небольшая доля муниципального жилья – в нем, как правило, проживают граждане с очень низким доходом, которые были выселены из предыдущих мест проживания. Эти жильцы обязаны вносить только арендную плату на уровне, покрывающем затраты на содержание жилья.

По данным 2010 года, доля затрат на жилье составляла 20,2% от общих расходов польских домохозяйств, из них 16,8% приходились на коммунальные услуги. В свою очередь, значительную долю коммунальных услуг (31,7%) составляет оплата газа и электричества, на втором месте (18,2%) – арендная плата и обслуживание жилья, затем идут расходы на топливо (16,1%), расходы на благоустройство, озеленение и пр. – 12,6%, теплоснабжение (включая горячую воду) – 11,3%, оплата холодной воды и канализации – 10,1%.

Программа энергоэффективности, как ее понимают в Варшаве, направлена в первую очередь на снижение расходов на отопление и газ. Поэтому здания, построенные до 1984 года, должны быть модернизированы – инженерные сети заменены на современные, а дома отремонтированы так, чтобы уменьшить теплопотери. Все эти работы должны быть выполнены за счет ТСЖ – в противном случае муниципалитет имеет право лишить нерадивого собственника его недвижимости. Если учесть, что, по данным мэрии Варшавы, 70% жилого фонда города составляют дома, построенные до Второй мировой войны, то частный сектор несет значительные расходы.

Для того чтобы немного скорректировать ситуацию социального неравенства, граждане с низким доходом, имеющие собственное жилье, получают субсидии от государства. Для получения этих выплат доход на одного члена семьи не должен превышать 125% минимальной пенсии (175% для домохозяйства, состоящего из одного человека), при этом  площадь квартиры не должна на 30% превышать нормативную. Субсидия рассчитывается так, чтобы покрыть разницу между фактическими затратами и процентом дохода, который должно получать домохозяйство – он установлен на уровне 15% для одного человека, 12% - для двоих, 10% - для 5 человек и больше.

Для того чтобы облегчить жизнь самим ТСЖ, продумана система премирования. Каждое товарищество может получить от государства субсидию  - премию. Выплачивает ее Банк государства Крайова (BGK). Но, чтобы снизить возможности коррупции, «на руки» эти деньги ТСЖ не получает – они идут на погашение кредита в том банке, который выделил средства на модернизацию дома. Величина премии зависит от того, сколько средств необходимо вложить в реконструкцию здания, чтобы снизить энергопотери на 20%, причем и комплекс первоначальных мер, и результаты оценивают с помощью энергоаудита. При этом кредитоспособность заемщика BGK не анализирует, и на условия займа она не влияет. Всего, по данным на 2011 год, уже выдано 24 тысячи премий на сумму более1,3 миллиарда злотых (около $400 млн).

В нашей стране такая схема существует только в одном городе – Ростове-на-Дону, где банк «Центр-Инвест» в рамках программы развития юга России намерен заключать с ТСЖ соглашения на выдачу премий на модернизацию. Пока известно об одном договоре – на 500 млн рублей, на эти деньги ООО  «ЖКХ» модернизировало один из жилых домов.
Вертикаль власти и ЖКХ несовместимы

Впрочем, в Польше существуют и свои сложности. Монополистом, поставляющим около 75% тепловой энергии, в Варшаве выступает концерн SPEC (в 2011 году 85% акций его продано Dalkia Polska). Остальные 15% снабжаются теплом с помощью локальных сетей от небольших котельных. Отвечая на вопросы журналистов, в SPEC сообщили, что существует «мягкое регулирование тарифов», но детально объяснять ситуацию не стали.

Сложная ситуация и с историческими зданиями-памятниками – реставрационные работы на них тоже должны проводиться за счет средств ТСЖ. «Ой! Это большая проблема, - развели руками в мэрии. – Но мы пытаемся ее решить». Более разговорчивым оказался министр транспорта, строительства, экономики и морского хозяйства Славомир Новак. «Принцип непреложен – что частное, то частное,  – ответил он на вопрос «Фонтанки». – Но те здания, которые внесены в реставраторские списки,  могут получить субсидию на восстановление исторического облика. Кроме того, некоторые гмины (муниципалитеты. – Прим. ред.) специально предусматривают в муниципальном бюджете расходы на восстановление памятников старины».

В целом же власть должна контролировать проблемы жилищно-коммунального сектора – мотивируют ее к этому сами граждане страны. Так, мэры городов избираются только на прямых выборах, главу гмины назначает совет муниципалитета, который тоже избирается. Поэтому, уверены в Польше, представитель власти, который может быть не выбран в следующий раз, просто не заинтересован в том, чтобы плохо работать.

«Экономические процессы – это свободный рынок, и он влияет на децентрализацию и демократизацию, - отметил Новак. – А если строить вертикаль власти и все  сводить к ней, то, конечно, справиться с проблемами ЖКХ не получится». Впрочем, и министр Польши отметил, что до сих пор не утихли споры о том, не противоречит ли основной закон Конституции Польши – «защита слабых» - принципам свободного рынка.

Впрочем, в России даже при полной демократичности и выборности, по мнению поляков, быстро справиться с жилищно-коммунальными проблемами не удастся. «Это длительный процесс, - замечает Новак. – Законы принимались в течение 10-12-15 лет. Это показывает горизонт времени, с которым государство должно считаться». «Вы знаете, очень трудно объяснить вашему правительству, что происходит», - добавил пессимистично настроенный Жан Гравелье.



Подписка на новости

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной новости, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно. Мы будем держать вас в курсе всех новостей и событий.

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией



Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей.

Пояснение к картинке

Любовь Чеснокова,
Шеф-редактор журнала
«Управление многоквартирным домом»

Читать сейчас
Обновлено 12.10.2016

Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Опрос

Редакция журнала «Управление многоквартирным домом» интересуется: "Какие темы для вас наиболее интересны?"

  • Расчеты с жителями 66.67%
  • Договорные отношения с жителями 0%
  • Договорные отношения с подрядчиками 0%
  • Технические особенности эксплуатации общего имущества в МКД 33.33%
Другие опросы

Рассылка



© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
×

Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!