Особенности капитального ремонта

1980
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock
Особенности капитального ремонта (КР) многоквартирных домов (МКД) – прежде всего, в специфике самого объекта, в необходимости определения заказчика, эксплуатирующей организации и того, кто проводит приемку, а также в специфике оплаты и оформления актов приемки.

В этой статье в прочитаете: 

  • Какие особенности капитального ремонта важно знать управляющим компаниям
  • Как проводится выборочный капитальный ремонт зданий
  • Как определяется объект для проведения капитального ремонта МКД

Особенности капитального ремонта многоквартирных домой подразумевают множество нюансов, которые необходимо учитывать управляющим компаниям. 

Особенности капитального ремонта: определение объекта КР МКД

Затронутая тема непосредственно касается управляющих организаций (УО), которым предстоит эксплуатировать МКД после КР.

Под КР МКД, проводимом по региональной программе, подразумевается выборочный КР (термин Фонда содействия реформированию ЖКХ), при котором на каждом МКД выполняется, как правило, один из определенных Жилищным кодексом видов работ. При этом расселение жильцов дома не производится.

В ст. 166 ЖК РФ указаны виды работ по КР общего имущества МКД, которые могут быть дополнены только соответствующим законом субъекта РФ, так может быть произведен ремонт (замена) следующих элементов дома:

  • внутридомовых систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • лифтового оборудования, признанного непригодным к эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • крыши;
  • подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
  • фасада;
  • фундамента.

Таким образом, объектом КР служит не отдельный жилой дом с целым комплексом разных видов работ, как это было раньше, а отдельные конструктивные элементы и инженерные системы дома, на которых выполняются определенные виды работ из числа указанных в ст. 166 ЖК РФ.

Рассмотренная особенность выборочного капитального ремонта зданий диктует требование об оформлении сдачи в эксплуатацию именно определенного элемента МКД. В случае, когда на одном МКД выполняются сразу несколько видов работ, их сдача и приемка должны оформляться отдельно на каждый вид без обобщающего акта по МКД. Такое решение исключает возможность ошибочно учесть МКД как полностью отремонтированный объект.

Выборочный КР выполняется без расселения жильцов МКД и прекращения его эксплуатации. При таком способе производства работ большинство из отремонтированных элементов здания сразу вступают в эксплуатацию. Например, при замене водопроводного стояка или розлива они сразу же наполняются водой и начинают эксплуатироваться. Испытание может проводиться по стоякам или всей системы. Аналогичным образом выполняется ремонт других инженерных систем. КР конструктивных элементов МКД (крыши, подвала, фундамента, фасада) также производится частями (захватками), которые после завершения на них ремонтных работ продолжают эксплуатироваться. Исключение составляет лифтовое оборудование, которым во время КР пользоваться нельзя.

Отмеченные особенности выборочного капитального ремонта зданий обусловили особую важность правильного оформления акта приемки в эксплуатацию отдельных видов работ. При капитальном строительстве и КР акт приемки объекта в эксплуатацию и в прежние времена, и теперь считается важнейшим отчетным документом, сохраняя традиционную форму.

Следует вспомнить, что КР или строительство МКД охватывали целый комплекс различных видов работ от устройства фундаментов до внутренней отделки, радиофикации, телефонизации, прокладки антенных и других устройств. Каждый из этих видов предъявлялся с оформлением необходимых актов соответствующим городским службам: пожарным, СЭС, горгазу, архитектурному контролю, теплоснабжающим и другим организациям. При этом обобщающим, окончательным документом считался акт приемки объекта в эксплуатацию.

Особенности капитального ремонта

При выборочном капитальном ремонте зданий сдается в эксплуатацию один вид работ, что исключает оформление какого-либо обобщающего документа. Акт об окончании работ должен подтверждать их сдачу-приемку в эксплуатацию. Например, в акте гидравлического испытания санитарно-технических систем может быть указано, что система выдержала испытание и принимается в эксплуатацию. В подрядном договоре может быть отмечено, что форма КС-2 «акт приемки выполненных работ» свидетельствует о приемке работ в эксплуатацию. Вполне логичное решение.

Можно рассмотреть и другие варианты, но важно понимать главное – сдается в эксплуатацию как объект КР не МКД, а определенный вид работ на отдельном конструктивном элементе, оборудовании или инженерной системе МКД.

При выполнении одновременно нескольких видов работ, сдача каждого вида оформляются отдельным документом.

Приемка объектов в эксплуатацию после ремонта должна осуществляться в соответствии с ВСН 42-85(р) «Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий».

Датой приемки в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом жилого здания (его части, очереди, отдельного элемента) следует считать дату подписания акта приемочной комиссии. Указанный акт утверждается общим собранием собственников помещений в МКД или специальной рабочей комиссией в зависимости от порядка приема работ, утвержденного региональным органом власти. В состав рабочей комиссии могут входить представители заказчика, подрядной организации, организации, осуществляющей строительный контроль за выполнением ремонтных работ, уполномоченные общим собранием собственники помещений в МКД.

Только после окончания всех видов работ на определенном МКД, включенных в региональную программу КР, можно считать, что рассматриваемый МКД полностью закончен капитальным ремонтом.

Особенности капитального ремонта: определение заказчика КР

Заказчиком КР МКД может быть организация, которая имеет возможность заключения подрядного договора, обеспеченного необходимыми финансовыми ресурсами, т. е. та организация, на специальном или ином счете которой формируется фонд КР.

В соответствии с ч. 2 ст. 175 ЖК РФ и ч. 1 п. 1 ст. 180 ЖК РФ владельцем специального счета, на котором формируется фонд КР, могут быть:

  • ТСЖ, осуществляющие управление МКД;
  • ЖСК или иной СПК, осуществляющие управление МКД;
  • управляющая организация (УО);
  • региональный оператор.

Кроме того, фонд КР может формироваться на счете регионального оператора.

Таким образом, заказчиком проведения капитального ремонта МКД может быть одна из перечисленных организаций (ТСЖ, ЖСК, СПК, УО, региональный оператор). Именно она утверждает смету на КР, заключает подрядный договор, принимает и оплачивает выполненные работы, подписывает установленную в субъекте РФ форму документа о приемке в эксплуатацию законченного вида КР МКД.

В соответствии со ст. 753 ГК РФ и ст. 7 СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» приемку в эксплуатацию законченных строительных работ осуществляет заказчик.

Исходя из этого и конкретизируя условия формирования фонда КР на специальном счете, можно определить, что приемку в эксплуатацию законченного вида капитального ремонта МКД, находящегося в управлении ТСЖ, ЖКХ, СПК, УО при формировании фонда КР на специальном счете этих организаций выполняют указанные организации в качестве заказчика. Функцию заказчика может выполнять также региональный оператор при формировании фонда КР МКД на счете регионального оператора или на его специальном счете.

Предложения, изложенные в настоящий статье, носят концептуальный характер и могут быть дополнены, изменены и детально проработаны, а при необходимости согласованы с Госкомстатом России.

Инструменты МЦФЭР-Городское хозяйство и ЖКХ:

Журнал «Управление многоквартирным домом» Ежемесячный журнал для руководителей и специалистов управляющих компаний, ТСЖ, ЖК и ЖСК, а также СРО, ассоциаций и инициативных собственников недвижимого имущества.
Подписавшись на журнал, или его электронную версию вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы управления МКД, информацию о взаимодействии управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК с органами власти.


Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль