Федеральный закон о капитальном ремонте многоквартирных домов

2819
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock
Чтобы ответственно содержать управляемые многоквартирные дома (МКД), уполномоченным сотрудникам управляющих организаций, председателям ТСЖ, ЖСК следует знать, какие дефекты могут быть в конструкциях домов, чем они вызваны и как эти дефекты устранять.

В.С. Самошин, профессиональный инженер-строитель, председатель ТСЖ «Яхрома-СБ», член научно-консультатив­ного cовета Общест­венной палаты РФ, эксперт обществен­ного проекта «Российский дом будущего», независимый эксперт по жилищной политике (г. Яхрома Московской области)


В этой статье вы прочитаете:

  • Ключевые положения Федерального закона о капитальном ремонте многоквартирных домов
  • Организация проведения капитального ремонта многоквартирных домов

С 1 января 2013 г. введен в действие закон о капитальном ремонте (Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ). Авторы, разработавшие Федеральный закон о капитальном ремонте многоквартирных домов, определили судьбу стомиллионной массы собственников и их имущества на год- три-десять-тридцать лет. Причем обкатанную за полвека эксплуатационную технологию заменили одним действием — организацией проведения капитального ремонта многоквартирных домов (выборочный ремонт: кровли или фасадов, или замена внутренних инженерных систем и т. д.) на долгие 30 лет!

Федеральный закон о капитальном ремонте многоквартирных домов: типы домов и изменение межремонтных сроков

В многоэтажных жилых зданиях, построенных в России по типовым проектам ведущих институтов страны (ЦНИИЭП жилища, МНИИИТЭП и др.) за многие десятилетия эксплуатации проявились их слабые стороны, дефекты, недостатки и пороки различных свойств и степени тяжести. Поскольку количество и разнообразие проявившихся дефектов велико, а также они имеют различную природу своего образования (изыскательские, проектные, технологические, физико-технические, экономические, эксплуатационные, социальные, эстетические, организационные, гигиенические, экологические), то целесообразно их объединить в отдельные группы с описанием наиболее характерных и влиятельных недостатков. При этом очередность расстановки дефектов не влияет на их приоритет и значимость.

К многоквартирным многоэтажным домам относятся здания, имеющие 3–5 и более этажей. Именно этот класс жилища и подлежит управлению. Многоквартирные секционные дома — основной тип жилых зданий в застройке городов и крупных поселков. Группу квартир, объединенных одной лестничной клеткой, называют жилой секцией. Планировка большинства МКД представляет собой набор из торцовых и рядовых секций.

Существует несколько типов многоэтажных домов в зависимости от используемых строительных материалов внешних стен.

Постройка зданий из кирпича имеет долгую историю. Сегодня возведение кирпичных домов большая редкость. Причиной отказа застройщиков от использования кирпича стали большие временные затраты и трудоемкость процесса постройки, что приводит к удорожанию возводимого жилья. Однако эксплуатация таких домов все еще актуальна. Преимуществами кирпичных домов являются прочность, надежность и сохранение тепла внутри дома.

Дома из панелей начали возводить с  1960-х годов. Подобные строения можно встретить практически в любом городе. Скорость и легкость возведения панельных многоэтажек сказалась на непродуманной шумо- и теплоизоляции. Швы между панелями негерметичны, что позволяет теплу с легкостью выходить наружу. Особенностью данного типа домов стала стандартная планировка каждой квартиры. Невозможно сделать и спланировать комнату нестандартной формы. Огромным плюсом панельных домов была и будет низкая цена за квадратный метр.

При массовой застройке советского периода будущий квартиросъемщик никаким образом не мог влиять на создание своего нового жилья, ни на каком из его технологических этапов: проектирования, строительства, эксплуатации. Типовые проекты домов с экономическими квартирами были приемлемы до тех пор, пока население противопоставляло преимущества индивидуальной квартиры со всеми ее недостатками планировки полному дискомфорту коммунального заселения. С массовым поквартирным заселением появились так называемые улучшенные типовые проекты (например, улучшенная серия 1-464А), по которым строительство в стране осуществлялось до конца 1970-х гг., и в них проживает до настоящего времени подавляющая часть населения России. Корректировка типовых проектов была проведена с учетом имеющейся заводской базы стройиндустрии и максимальным сохранением параметров сборных изделий заводского домостроения, что в известной степени ограничило возможности их коренного улучшения.

Начиная с 1971 г., корректируются СНиПы по проектированию жилых зданий, в которых значительно повышается уровень нормативных требований, что заставляет разрабатывать новые серии типовых проектов для массового строительства. Строительство монолитных домов набирает темп и занимает большую часть рынка недвижимости. К преимуществам монолитных домов можно отнести разнообразие геометрических форм постройки. С конца семидесятых годов появляются целые кварталы 9-15-этажных жилых домов с двухуровневыми квартирами, к тому же оснащенные подземными гаражами. Однако уже в то время проявляются особенности и сложности в эксплуатации и обслуживании таких жилых домов по сравнению с  домами-предшественниками, поэтому, например, в Москве весь микрорайон со стотысячным населением передают на баланс «Московского городского объединения по эксплуатации административных зданий». Более десяти лет строители не могут достроить микрорайон в Северном Чертанове и устранить постоянно возникающие дефекты, особенно по протечкам в подземных гаражах1.

Первый этап управления МКД — все знать о своем доме.

В практике экономической оценки квартир за основную расчетную единицу длительное время (до конца 1950-х гг.) принималась стоимость 1 кв. м жилой площади, так как квартиры в жилищном фонде заселялись покомнатно, и в личное пользование семья получала только площадь жилых комнат. При посемейном заселении квартир требовался уже иной показатель расчета стоимости жилья. Переход на основную расчетную единицу стоимости — 1 кв. м общей площади стал рычагом развития, он способствовал улучшению планировки квартир, созданию дополнительных удобств. Одним из основных показателей комфортности квартиры является число комнат на одного человека.

Возведенные по типовым проектам в 1960–1990-х гг. при строжайшей экономии и дефиците качественных строительных материалов МКД невероятно расточительны в эксплуатации и неэффективны в управлении. Но главное, эти дома не отвечают требованиям времени по  архитектурно-планировочным решениям, энергоэффективности, санитарно-гигиеническим требованиям, требованиям безопасности и др. Даже сохранять такие здания в теперешнем их состоянии не выгодно, не говоря уже о модернизации, требующей неподъемных средств даже для государства.

Федеральный закон о капитальном ремонте многоквартирных домов

 Учебный центр для специалистов по управлению МКД

 Курсы повышения квалификации по программе «Управление многоквартирными домами»

 Форма обучения: заочная.

 Продолжительность: 72 часа.

 Выдается удостоверение установленного образца.

 Получить бесплатный доступ >>

Статистика

Одно из первых резонансных ЧП 2015 г. произошло в г. Тюмени, где обрушился пятиэтажный жилой дом. Три человека погибли. В июле уже в Перми провалился угол жилого дома, пострадали восемь квартир с пятого по второй этаж. Двух человек госпитализировали. Возбуждено уголовное дело по ст. 238 УК РФ «Оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности». Генеральный и исполнительный директор управляющей организации заключены под стражу. В Калининграде 12-этажный  МКД за месяц накренился на 45 см. Власти города приняли решение о незамедлительном переселении его жильцов в другие дома.

Прежними нормативами Госстроя СССР предусматривались для таких МКД четкие межремонтные сроки: через 4–5 лет — текущий ремонт, 8–10 лет — выборочный капитальный ремонт, 12–13 лет — полный капитальный ремонт. Очевидно, что не устраненная мелкая неисправность приводит к серьезным разрушениям и значительным финансовым, организационным, трудовым затратам. Поэтому на регламентные и профилактические работы (техническое обслуживание инженерных систем и конструктивных элементов здания) также существовали жесткие нормы.

И лишь в середине 1990-х гг. прошлого века происходит эпохальный прорыв в проектировании и строительстве: появляются МКД с отдельными квартирами так называемой свободной планировки. Жители приватизированных квартир превратились из нанимателей в собственников и стали капитализировать свою собственность, энергично переоборудуя и переоснащая ее. Что создает дополнительную головную боль для управляющих организаций. Их энергию и тягу к переоснащению квартир пришлось сдерживать законодательными мерами — введением с 2005 г. целой главы в Жилищный кодекс РФ «Переустройство и перепланировка жилого помещения». В это время были отменены многие ранее действующие и обязательные нормативно-технические ограничения, но не введены необходимые технические регламенты (например, разрешили на главных фасадах жилых домов заменять окна без сохранения рисунка их переплетов, вешать кондиционеры, остеклять лоджии и пр.), что сильно изменило не в лучшую сторону внешний вид домов.

К сожалению, в это время снижается контроль качества возводимого жилья, что не могло не отразиться на его прочности и экологичности. Известны не единичные случаи обрушения только что построенных домов.

Уже 25 лет с начала приватизации жилья стандарты по эксплуатации и ремонту МКД не исполняются, что обусловило быстрый и необратимый износ жилищного фонда. В 97% МКД организация проведения капитального ремонта в многоквартирных домах не проводилась, в 75% МКД не выполнялся и выборочный капитальный ремонт, более 65% домов не видели и положенных текущих ремонтов. Но главное, что техническое обслуживание МКД осуществляется управляющими организациями некачественно, бесконтрольно со стороны собственников жилья.

Федеральный закон о капитальном ремонте многоквартирных домов

Разрушена научно-эксплуатационная технология содержания МКД: наблюдение за объектом — его техническое обслуживание — текущий ремонт — капитальный ремонт — реконструкция или модернизация.

По моим подсчетам, при нынешней схеме финансирования лишь 7–9% собственников получат настоящий и полный капитальный ремонт своего дома. Выборочный ремонт — 40–42%. К концу установленного срока проведения капитального ремонта 2042 г. дома остальной половины собственников по техническому состоянию превратятся в аварийные и требующие сноса.

Интересно прочитать дальше? Читайте тут полную версию статьи!



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль