Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов: интересы жителей и строителей

835
Фото: shutterstock.com
Фото: shutterstock.com
На этапе становления новой системы капитального ремонта многоквартирных домов первым успехом региональных операторов стала организация сбора платежей.
А.Б. Рыжов, 
руководитель аппарата комитета по вопросам градостроительной деятельности, ЖКХ и ТЭК Законодательного собрания Нижегородской области

В этой статье вы прочитаете: 

  • Работа фондов капитального ремонта многоквартирных жилых домов
  • В чем совпадают интересы жителей и строителей

Фонды капитального ремонта многоквартирных жилых домов начали наполняться деньгами. Но намного более сложную задачу организации качественного и финансово оптимального капитального ремонта еще предстоит решить.

Что нужно сделать, чтобы накопленные средства дали наибольший эффект для улучшения условий проживания граждан, обсуждается в данной статье.

В среднем по Российской Федерации региональными операторами освоено 27% собранных средств. В Нижегородской области этот показатель выше – 36%. Появление у регионального оператора серьезных даже по меркам строительной отрасли объемов «живых денег» вызывает искренний интерес у потенциальных подрядчиков.

Порядок привлечения подрядчиков региональным оператором ориентирован на максимальное использование механизмов ценовой конкуренции. Этот порядок работает, так как высокая платежеспособность регионального оператора позволяет ему реально претендовать на выгодные ценовые условия подряда на капитальный ремонт многоквартирных домов, фонд капитального ремонта которых формируется в «общем котле». Вместе с тем разовый характер контрактов не стимулирует инвестиции подрядчиков в собственное развитие.

Если фонд капитального ремонта многоквартирных жилых домов формируется на специальном счете, при наличии достаточных средств или внешнего финансирования капитальный ремонт многоквартирного дома может быть осуществлен на основании решения собрания собственников в сроки, ранее установленные в региональной программе капитального ремонта.

Проведение необходимого капитального ремонта до срока, указанного в региональной программе, имеет большое социальное значение. Для такой работы нужно создавать благоприятные организационные и правовые условия.

Формирование фонда капитального ремонта многоквартирного дома на специальном счете открывает простор владельцу специального счета – управляющей организации либо ТСЖ – для выбора подрядчика и условий договора на выполнение работ и услуг по капитальному ремонту.

В Нижнем Новгороде владельцами специальных счетов ТСЖ проведен капитальный ремонт 35 многоквартирных домов на сумму 52 млн руб. Это означает начало формирования рынка подряда со стороны ТСЖ. Потенциал данного рынка необходимо раскрыть. 

Управляющие организации и ТСЖ как владельцы специальных счетов свободны в заключении договора подряда. Их свобода ограничена лишь случаем использования средств бюджетной поддержки. И это дает им бесспорное преимущество перед региональными операторами.

Свобода договора позволяет формировать долгосрочные отношения заказчика и подрядчика, добиваясь более полного учета интересов сторон: скидок за долгосрочный характер гарантированного заказа, планомерной производственной деятельности подрядчика, эффективной реализации гарантий качества работ, рассрочки оплаты за произведенные работы.

Жилищный кодекс РФ ограничивает срок действия договора управления многоквартирным домом пределом в 5 лет. Это сокращает возможность участия управляющей организации в долгосрочных проектах. Однако для ТСЖ такого временного ограничения нет.

Прогнозируемый уровень собираемости взносов на капитальный ремонт при формировании фонда капремонта на специальном счете и оценка риска неплатежей предопределяют возможные решения о предоставлении кредита, займа, рассрочки платежа со стороны подрядчика.

Пример

Расчет рассрочки на три года по ремонту дома 5000 кв. м по смете 1 млн руб.

Ежемесячная уплата взносов на капремонт собственниками помещений в МКД, % общей площади помещений

Расчет ежемесячного взноса

Требуемый размер взноса, руб. с 1 кв. м площади помещения в месяц

95

1 000 000 / (3 × 12) / 5000 / 0,95

5,85

50

1 000 000 / (3 × 12) / 5000 / 0,50

11,11

В Нижегородской области минимальный взнос на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома установлен в размере 6,30 руб. с 1 кв. м площади помещения в месяц. Таким образом, при ожидаемой собираемости 95% – аналогично уровню собираемости платы за коммунальные услуги в Нижегородской области – этого размера в приведенном примере будет достаточно.

Собираемость в конкретном доме 50% является вполне вероятным сценарием. Исходя из такой консервативной оценки со стороны подрядчика, получаем необходимый размер взноса 11,11 руб. с 1 кв. м площади помещения в месяц. После взыскания задолженности по взносам на капремонт с неплательщиков впоследствии в фонде капремонта дома образуются излишки, которые могут быть использованы.

Однако принятие решения об увеличенном размере взноса проблематично. Кроме того, меры социальной поддержки предоставляются исходя из установленного субъектом РФ минимального размера взноса на капитальный ремонт, и увеличенный размер взноса будет заметным бременем для льготников. Скорее всего, вторая сделка не состоится.

Установленный Жилищным кодексом РФ размер пени 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки уплаты взноса на капитальный ремонт в настоящее время ниже процентной ставки по потребительским кредитам. Также законодательство не предусматривает специальных возможностей для интенсивного взыскания задолженности по уплате взносов в фонд на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Отсутствие механизмов стимулирования своевременной уплаты взносов усложняет условия для проведения капитального ремонта с отсрочкой платежа или за счет кредита.

Вместе с тем в части многоквартирных домов квалифицированное большинство (2/3 от общего количества голосов) собственников помещений в многоквартирных домах занимает активную позицию в отношении капитального ремонта. Для таких домов новые правила капитального ремонта в некоторых аспектах, как ни парадоксально, даже несколько сузили возможности по сбору средств на капитальный ремонт. Именно: ранее претензионную работу по взысканию взносов на капитальный ремонт могли вести ТСЖ и управляющие организации, а достаточно высокий размер пени по оплате за капремонт мог устанавливаться решением органов управления ТСЖ или в договоре управления многоквартирным домом.

К СВЕДЕНИЮ

Квалифицированное большинство – при голосовании официально установленное большинство голосов, необходимое для принятия решения по вопросу, поставленному на голосование, превышающее простое большинство.

Обычно устанавливается в 2/3, 3/4, 3/5 голосов от общего числа голосов членов соответствующего органа или участников голосования.

Квалифицированное большинство предусматривается законодательством или внутренними документами организаций для принятия решений по наиболее важным вопросам.

Для повышения эффективности организации досрочного капитального ремонта многоквартирных домов, а именно сбора взносов на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, комитет Законодательного Собрания Нижегородской области по вопросам градостроительной деятельности, ЖКХ и ТЭК разрабатывает проект закона о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Документ предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может:

1) наделить владельцев специального счета и иных лиц полномочиями по взысканию задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт и зачислению взысканных средств на специальный счет в интересах собственников помещений в многоквартирных домах;

2) принимать решения об установлении пени по уплате взноса на капитальный ремонт многоквартирного дома в размере, превышающем минимальный размер пени, установленный ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ.

Предполагается, что указанные решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие этих положений позволит активным собственникам помещений в многоквартирных домах обеспечить высокую собираемость денежных взносов на капитальный ремонт, находящихся на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ либо управляющая организация, и провести капитальный ремонт многоквартирных домов в более ранний срок.

Однако и в настоящее время ТСЖ, с учетом очевидной заинтересованности и некоторых возможностей для финансового маневра, представляет собой привлекательный сегмент рынка подряда на капремонт многоквартирных домов.

Большой интерес у ряда руководителей ТСЖ вызвало предложение ОР «Союз нижегородских строителей» о проведении пилотного проекта по капитальному ремонту многоквартирных домов силами нижегородских строительных организаций. ТСЖ могут привлечь профессионализм подрядчика, гарантии исполнения и качества работ со стороны ОР «Союз нижегородских строителей», выгодные условия рассрочки оплаты работ. Для строителей будет привлекателен долгосрочный характер гарантированного заказа. 

Сейчас тема прорабатывается ОР «Союз нижегородских строителей», НКО «Фонд жилищного просвещения “Ассоциация ТСЖ г. Н. Новгорода”», региональным центром общественного контроля ЖКХ Нижегородской области с представителями товариществ – возможных участников пилотного проекта.

Следует отметить, что для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два ТСЖ и более могут по договору между собой создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья (ст. 142 ЖК РФ с изм., внесенными Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ). Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о некоммерческих организациях.

В перспективе создание товариществами собственников жилья таких ассоциаций в целях координации проведения капитального ремонта, например в форме некоммерческих партнерств, позволит повышать качество планирования, укрупнять объем заказа, снижать издержки на контроль за качеством работ, создавать дополнительные гарантии своевременной оплаты по долгосрочным договорам. Такие институты должны расти на основе положительного практического опыта, добровольности участия и взаимного личного доверия участников правоотношений.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль