Эксплуатация апартаментов: правовой режим

1835
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock
Понятие «апартаменты» для советского человека было прочно связано с заграницей. Только несколько лет назад строительство апартаментов развернулось и в России, особенно в крупных городах – Москве и Санкт-Петербурге. На 2014 г. в Москве насчитывалось около 2 млн кв. м апартаментов, а в объемах продаж новостроек апартаменты составили в среднем 40%. Вместе с окончанием строительства первого здания апартаментов возник вопрос об его управлении, обслуживании и эксплуатации.

В этой статье вы прочитаете: 

  • Особенности эксплуатации апартаментов
  • Правовой статус апартаментов

С правовой точки зрения понятие эксплуатации апартаментов расшифровывается в соответствии с приказом Минспорттуризма России от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи» как одна из высших категорий номеров, расположенных в гостиницах и предназначенных для временного проживания.

В жилищном законодательстве понятие «апартаменты» отсутствует. Статья 15 ЖК РФ признает жилым помещением изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Статья 228 ГК РФ указывает, что «жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи». То есть необходимой характеристикой любого жилья служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. К жилым помещениям Жилищный кодекс РФ относит квартиру, часть квартиры, жилой дом, часть жилого дома, комнату. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются отдельными законодательными актами РФ.

Норма о функциональном предназначении жилого помещения является императивной. Она не может быть изменена или вовсе отменена по соглашению сторон. Пользователь жилья не имеет права заключать договоры, меняющие целевое использование жилых помещений. Об этом однозначно говорится, в частности, в рамках совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В пункте 38 указанного документа даются следующие разъяснения: «Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными».

Апартаменты – новый тип недвижимого имущества, в котором все помещения нежилые.

Апартаменты в зданиях, гостиницах, санаториях имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания, отдыха или лечения. В отличие от них, под местом жительства понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Это указано в ст. 20 ГК РФ. При этом возможность регистрации по месту жительства не ставится в зависимость от права собственности на это помещение.

Апартаменты – новый тип недвижимого имущества, в котором все помещения нежилые. По договору об инвестировании строительства инвесторами приобретается право собственности на нежилое помещение бытового обслуживания. Апартаменты могут использоваться для временного проживания, но указанный тип зданий не является многоквартирным домом (далее – МКД).

После ввода здания в эксплуатацию должно начаться его управление, которое обеспечит благоприятные и безопасные условия временного проживания граждан, надлежащее содержание имущества общего пользования, а также предоставление коммунальных услуг. К имуществу общего пользования можно отнести общие помещения дома, крыши, ограждающие и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения, и т. п.

Здесь возникает важный вопрос: как определить собственника имущества общего пользования, который должен нести ответственность за надлежащее управление им?

Собственник имущества общего пользования апартаментов

Вариант первый

Собственник здания (кроме апартаментов) – застройщик.

В случае если право собственности на помещения общего пользования зарегистрировано на застройщика, именно он будет решать все вопросы обслуживания данного имущества. У собственников апартаментов отсутствуют права на общее имущество, отсутствует само понятие общего имущества, которое есть у собственников в МКД.

Следовательно, на данные правоотношения не распространяется действие жилищного законодательства. В таком случае договор заключается между застройщиком как единым собственником помещений общего пользования и подрядной организацией. Здесь прямое применение норм гражданского законодательства – стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Скорее всего это будет смешанный вид договора (разд. III «Общая часть обязательственного права»; гл. 37 «Подряд», гл. 39 «Возмездное оказание услуг», гл. 52 «Агентирование» и пр. ГК РФ).

Владельцы апартаментов могут возмещать расходы застройщику. Их взаимоотношения будут строиться в рамках договора инвестирования строительства или иного договора. Кроме того, владельцы апартаментов оплачивают коммунальные услуги. Поскольку на них не распространяются положения жилищного законодательства об оплате коммунальных услуг, тарифы рассчитываются по ставкам для нежилых помещений.

Апартаменты могут использоваться для временного проживания, но указанный тип зданий не является МКД.

Вариант второй

Право собственности на здание (кроме апартаментов) ни за кем не зарегистрировано.

В данном случае имущество общего пользования будет принадлежать всем собственникам апартаментов и других нежилых помещений на праве общей собственности.

Данный вывод подтверждается судебной практикой – п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий». В нем указано, что «право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как же собственники нежилых помещений должны договариваться об управлении общим имуществом?

Данная ситуация прямо не предусмотрена действующим законодательством. Однако в подп. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ сказано, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, разрешает применять нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. 44–48 ЖК РФ. Из чего можно сделать вывод, что в нежилом здании, в котором в качестве самостоятельных объектов выделены нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности разным лицам, возникают отношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

Жилищное законодательство в нежилых зданиях можно применять только к отношениям пользования общим имуществом посредством проведения общих собраний собственников помещений.

Эти отношения можно приравнять, так же как и в МКД, к отношениям общей долевой собственности. Следовательно, собственникам нежилых помещений в здании, как и собственникам квартир, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество – общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (аналогия со ст. 289 и 290 ГК РФ).

Такая доля в праве собственности не отчуждается отдельно от помещения и дает ее обладателю право принимать участие в общем собрании собственников с голосом, размер которого пропорционален доле собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (аналогия со ст. 48 ЖК РФ). Кроме того, бремя содержания общего имущества в таком здании несут все сособственники помещений, каждый соразмерно своей доле в праве на общее имущество (аналогия со ст. 249 ГК РФ).

Все вопросы управления общим имуществом здания, в т. ч. вопрос о возможности предоставить отдельные части такого имущества в пользование третьим лицам, решаются общим собранием собственников помещений (аналогия со ст. 44 ЖК РФ).

Особое внимание надо обратить на то, что жилищное законодательство в нежилых зданиях можно применять только к отношениям пользования общим имуществом посредством проведения общих собраний собственников помещений. То есть собственники апартаментов могут на общем собрании выбрать организацию для содержания и обслуживания общего имущества и предоставления коммунальных услуг и обговорить условия такого договора.

ВАЖНО

Иные нормы жилищного законодательства на отношения к зданиям с нежилыми помещениями не распространяются.

Нормы ст. 158 ЖК РФ об установлении размера платы за содержание и ремонт в этом случае применены быть не могут. У органов местного самоуправления нет обязанности устанавливать тарифы для нежилого фонда согласно ч. 4 ст. 158, ч. 7 ст. 5, ст. 14 ЖК РФ. Статья 161 ЖК РФ предусматривает стандарты управления МКД, где главной функцией является обеспечение благоприятного проживания, что не может относиться к нежилым помещениям. Статья 7 ЖК РФ запрещает применение законодательства по аналогии в случае, если это противоречит существу отношений. Данный вывод подтверждается судебной практикой.

Пример

Практика не противоречит постановлению ВАС РФ № 25, поскольку оно дает отсылку исключительно к ст. 44–48 ЖК РФ.

Так, в решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 отмечено, что спорное помещение (апартаменты) «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации апартамент есть номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование.

Понятием апартамента определяется не категория квартиры как таковой, а категория гостиничного номера в средстве размещения.

Средства размещения представляют собой помещения, имеющие не менее пяти номеров и используемые организациями различных организационно-правовых форм и индивидуальными предпринимателями для временного проживания туристов.

Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах».

Также ФАС Уральского округа (постановление от 23.08.2010 № Ф09-5956/10С6 по делу № А50-3584/2010) указал, что «гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения – к жилым помещениям».

В заключение можно сказать, что при покупке апартаментов гражданам необходимо задуматься о дальнейшей эксплуатации апартаментов и обслуживании такого недвижимого имущества. Представляется целесообразным разработать отдельные нормативные акты, посвященные обслуживанию апартаментов, во избежание путаницы, которая часто возникает при применении законодательства по аналогии.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль