Доходы многоквартирного дома: как заработать себе на ремонт

970
Фото: shutterstock.com
Фото: shutterstock.com
Заботясь о состоянии собственного жилья и улучшении комфорта проживания, собственник увеличивает его стоимость. Однако, выходя за пределы чистых и ухоженных квартир, многие видят грязные неотремонтированные подъезды, неработающие лифты и домофоны, вытоптанные газоны, тротуары, занятые чужими автомобилями. Это характерно для многоквартирных домов (МКД), в которых нет настоящего хозяина, способного эффективно и грамотно управлять общим имуществом. В большинстве случаев виноваты сами собственники. Мало кто из них чувствует себя ответственным за часть дома, находящуюся за стенами квартиры, и еще меньше тех, кто готов к активным действиям.

Л.А. Кудашова, 
канд. пед. наук, юрисконсульт по жилищному праву


В этой статье вы прочитаете: 

  • Как повысить доходы многоквартирного дома (МКД)
  • Организация управления МКД: как заработать на ремонт

Как повысить доходы многоквартирного дома? Этот вопрос актуален для любой организации управления МКД. Большинство многоквартирных домов в России обслуживается по ставке содержания и ремонта жилого помещения за 1 кв. м в месяц. Размер такой ставки ежегодно утверждается органом местного самоуправления (в Москве – правительством города). Зачастую этих средств не хватает. Управляющая организация (далее – УО) расходует их на обязательные работы и услуги. На улучшение комфорта средств, как правило, не остается. Поэтому нужен дополнительный источник дохода. Однако не все дома имеют потенциальные возможности для получения доходов от использования общего имущества. Да и собственники не готовы приложить усилия для извлечения прибыли от его использования и мириться с неудобствами, связанными с передачей объектов общего имущества в пользование третьим лицам.

Для реализации права по коммерческому использованию общего имущества необходимы три составляющие:

1. Возможность «заработать» на доме: удобное месторасположение, наличие объектов общего имущества и интереса коммерческих организаций к его использованию.

2. Легитимное согласие собственников дома на возмездное использование общего имущества (2/3 голосов от всех собственников дома, что должно составлять не менее 67%).

3. Инициатор и инструмент реализации решений собственников: инициативная группа собственников, совет дома, правление ТСЖ, администрация УО.

Рассмотрим подробнее правовые и практические основы коммерческого использования общего имущества.

Правовые основы

Состав общего имущества МКД установлен ст. 36 ЖК РФ и детально конкретизирован постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

По решению собственников объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование третьим лицам. Наиболее часто общее имущество используется для размещения на крышах и фасадах домов наружной рекламы, телекоммуникационного оборудования (ТВ и Интернет), или чердачные и подвальные помещения сдаются под офис УО или иной коммерческой компании.

При коммерческом использовании общего имущества МКД необходимо учесть следующие правовые аспекты:

Передача в пользование общего имущества не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц.

1. Передача в пользование общего имущества должна соответствовать закону.

Передача в пользование общего имущества не должна нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Так, например, при отсутствии надлежащей системы вентиляции, дымоудаления и противопожарной автоматики собственники помещений (ТСЖ, УО) не могут предоставлять нежилые помещения общего имущества под заведения общественного питания (рестораны, бары и т. п.).

Права и законные интересы можно считать нарушенными в случае:

  • уменьшения размера общего имущества (не связанного с реконструкцией, проводимой с согласия всех собственников);
  • возникновения препятствий нормальному функционированию и эксплуатации дома;
  • нарушения технических регламентов и норм, в т. ч. противопожарных;
  • отсутствия соответствующего решения общего собрания собственников.

2. Определение круга лиц и ситуаций, которые подпадают под понятие коммерческого использования общего имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам, т. е. не являющимся собственниками помещений. Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в коммерческое пользование физическим и юридическим лицам, являющимся собственниками.

Во-первых, подп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано.

Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей собственности определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей собственности.

Таким образом, собственники помещений вправе решением общего собрания передать объект общего имущества одному из сособственников в коммерческое пользование за фиксированную плату или в виде проведения конкретных ремонтных работ.

Несмотря на то, что собственники помещений в равной степени в соответствии со своей долей оплачивают содержание и ремонт общего имущества, на практике возникают ситуации, при которых собственник нежилого помещения несет дополнительную нагрузку.

Собственники помещений вправе решением общего собрания передать объект общего имущества одному из сособственников в коммерческое пользование за фиксированную плату или в виде проведения конкретных ремонтных работ.

Так, например, он может бесплатно на фасаде дома разместить вывеску своей организации. Согласно приказу Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы от 20.06.2014 № 1426 и постановлению правительства Москвы от 25.12.2013 № 902-ПП информационная вывеска не должна превышать размер 40 х 50 см. Размещение конструкций, носящих рекламный характер, должно быть платно и возможно при наличии решения общего собрания собственников помещений.

Условным критерием разграничения общего и коммерческого пользования в данном случае служит цель использования имущества. Если коммерческая организация использует общее имущество наравне со всеми собственниками для обслуживания принадлежащего ей нежилого помещения, речь идет об общем пользовании. Если же цель использования тесно связана с осуществлением предпринимательской деятельности, пользование общим имуществом можно признать индивидуальным – коммерческим. В этом случае возникают дополнительные обязанности и расходы. Так, например, обязанность по содержанию земельного участка перед входом в офис, который часто посещается клиентами, может быть возложена на собственника данного офиса.

На практике не все нормы по использованию общего имущества применимы. Так, многие собственники помещений в МКД хотели бы осуществить реконструкцию или переоборудование чердачных и подвальных помещений с проведением надстроек или пристроек к ним. Теоретически это возможно, но на практике редко осуществимо.

Во-первых, решение о реконструкции дома или его части принимается при наличии не менее 2/3 голосов всех собственников помещений в доме, а уменьшение размера общего имущества возможно только при 100%-ном согласии собственников. Это реально только в домах с очень маленьким количеством собственников, которые смогли договориться между собой.

Во-вторых, капитальный ремонт или реконструкция дома проходят при наличии соответствующих распорядительных документов правительства Москвы (или местных органов власти) и другой разрешительной и проектно-технической документации.

Практические основы

Доходы многоквартирного дома: как заработать себе на ремонт

Передача в пользование нежилых помещений общего имущества. Использование отдельных нежилых помещений (подвальных, цокольных, первого этажа) под организацию офиса, магазинов, складов.

Средняя стоимость аренды в Москве: 12 тыс. – 36 тыс. руб. за 1 кв. м в год + стоимость коммунальных ресурсов.

Использование дохода: оплата жилищно-коммунальных услуг (уменьшение оплаты собственников квартир), оплата работы консьержей, ремонт подъездов, ремонт фасада. Такие примеры подходят для домов, имеющих в составе общего имущества нежилые помещения с отдельным входом, и домов, в которых нежилые помещения находятся в собственности ЖСК или ТСЖ. Приведенные примеры использования нежилых помещений приносят максимальный доход для домов, расположенных в центре города или в шаговой доступности от метро. 

Следующий пример – сдача в аренду холлов неиспользуемых запасных выходов дома в сторону улицы, которые могут быть обустроены под небольшие коммерческие точки с отдельным входом. Это относительно новое направление востребовано в кризис, когда на первое место выходит интенсивность человеческого потока при небольшой арендной плате.

Средняя стоимость аренды в Москве: 6 тыс. – 18 тыс. руб. за 1 кв. м в год или ремонтные работы в доме на аналогичную сумму.

Данные примеры использования общего имущества подходят для домов, в которых есть закрытый неиспользуемый запасный вход с выходом на улицу в шаговой доступности от метро.

Еще один удачный пример коммерческого использования общего имущества – установка платежных терминалов в жилых домах.

Средняя стоимость аренды в Москве: 60 тыс. – 1200 тыс. руб. в год.

Доход: 80 тыс. руб. в год (платежные терминалы «Киви»).

Использование дохода: оплата работы консьержей в подъездах домов. Данный пример подходит для домов с большим количеством квартир. Например, дома-башни с одним подъездом, имеющие консьержей, охрану или камеры видеонаблюдения, обеспечивающие сохранность терминалов.

Наиболее распространенный пример коммерческого использования общего имущества – установка оборудования операторов связи, интернет-провайдеров.

Средняя стоимость размещения оборудования одного провайдера: от 50 тыс. до 300 тыс. руб. в год.

Подходит практически для всех домов, и в большинстве из них оборудование уже установлено, вот только редко когда у собственников находится время и желание использовать эти средства в своих интересах.

Наиболее привлекательное коммерческое использование общего имущества – размещение наружной рекламы на доме. Наружная реклама подразделяется на следующие виды:

  • реклама на крыше МКД;
  • реклама на фасаде, в т. ч. сетка-рабица;
  • рекламные вывески.

Реклама на крыше МКД. Средняя стоимость аренды крыши в Москве: от 500 тыс. до 20 млн руб. в год.

Доходы многоквартирного дома: как заработать себе на ремонт

Подходит для домов на основных магистралях города: Садовое кольцо, набережные, центральные, вокзальные площади и т. п.

Использование дохода: ремонт кровли, ремонт подъездов, благоустройство территории, снижение платежей за жилищно- коммунальные услуги.

Реклама на фасаде МКД. Средняя стоимость аренды: от 50 тыс. до 800 тыс. руб. в год.

Подходит для домов на основных магистралях города, у метро, для домов со свободной боковой частью (без окон).

Размещение стационарной торговой точки (пристройки, палатки, киоска, лотка) на придомовой территории. Средний доход: 360 тыс. руб. в год.

Использование дохода: оплата охраны, благоустройство территории. Подходит только для МКД с оформленной придомовой территорией в общее имущество. Приносит максимальный доход МКД в центре города и расположенным в шаговой доступности от метро.

Реконструкция чердачных и подвальных помещений с целью передачи прав собственности инвестору в обмен на энергоэффективный капитальный ремонт дома. Доход: по условиям инвестиционного договора.

Использование дохода: реконструкция внутренних инженерных сетей дома, энергосберегающие мероприятия.

Принятие решения о коммерческом использовании общего имущества

Решение о коммерческом использовании общего имущества собственников помещений в МКД и определение лиц, которые от их имени уполномочены на заключение договоров, принимаются на общем собрании квалифицированным большинством голосов.

Такое решение является обязательным для собственников и других участников правоотношений в жилищной сфере. Например, общим собранием собственников принято решение об использовании стены дома для размещения рекламного щита на определенных условиях, на ограниченный срок и за определенную плату. Или, наоборот, не использовать общее имущество для размещения рекламных носителей. В таком случае решение общего собрания собственников будет обязательным и для органа, выдающего разрешение на размещение рекламы.

Доходы многоквартирного дома: как заработать себе на ремонт

В повестку общего собрания собственников помещений необходимо включить пункты:

  • об избрании уполномоченного лица или лиц по представлению интересов собственников в вопросах коммерческого использования общего имущества МКД;

  • о наделении уполномоченного лица или лиц полномочиями по заключению и расторжению договоров возмездного использования общего имущества МКД;

  • об утверждении условий договора коммерческого использования общего имущества дома с конкретной организацией;

  • об определении порядка использования уполномоченным лицом денежных средств, полученных за счет возмездного использования общего имущества МКД. Например, с формулировкой о том, что денежные средства могут быть направлены только на конкретные виды работ и услуг:

– ремонтные работы общего имущества;

– охрана дома и придомовой территории;

– благоустройство придомовой территории;

– накладные расходы и др.;

  • об утверждении порядка определения платы за возмездное использование общего имущества. Например, что плата устанавливается в соответствии с рыночными ценами на договорной основе по итогам тендера;

  • об обязанности уполномоченного лица ежегодно в течение первого квартала года, следующего за отчетным периодом, представлять собственникам помещений в МКД отчет по вопросам возмездного использования общего имущества.

Каждый договор по использованию общего имущества нужно утверждать на общем собрании собственников помещений отдельно с указанием срока его действия, цены, порядка использования денежных средств и т. п. На практике это не всегда целесообразно. Если в доме проживает большое количество собственников, то собрать кворум и провести собрание хлопотно и затратно. Поэтому собственники по решению 2/3 голосов могут доверить данные вопросы уполномоченному лицу или лицам: правлению ТСЖ, совету дома, УО.

Доходы многоквартирного дома: как заработать себе на ремонт

Таким образом, при принятии решения о пользовании общим имуществом необходимо согласовать следующие существенные условия.

Во-первых, индивидуализировать субъект такого пользования: физическое или юридическое лицо.

Во-вторых, подробно описать объект пользования с указанием его размеров, конкретного места нахождения и иных индивидуальных характеристик.

В-третьих, согласовать срок пользования, цену и целевое назначение доходов от передачи общего имущества в пользование.

В-четвертых, назначить уполномоченное лицо на подписание договора коммерческого использования общего имущества.

В последующем договор коммерческого использования общего имущества должен быть заключен на указанных и согласованных собственниками условиях. При отсутствии решения собственников третьи лица не имеют законных оснований для пользования общим имуществом или его частями.

Договорные взаимоотношения и судебная практика

Вопросы коммерческого использования общего имущества необходимо закрепить в договоре. Договор является своеобразной гарантией для сторон и доказательством в случае возникновения спора. Например, только при наличии договора коммерческая организация сможет подтвердить права на пользование общим имуществом. Так, суд удовлетворил требование ТСЖ о демонтаже рекламной конструкции с фасада МКД, ссылаясь на отсутствие договора между ТСЖ и собственником нежилого помещения в доме на установку рекламной конструкции.

Решение общего собрания в данном случае является основополагающим. Уже заключенный договор может быть признан ничтожным при отсутствии такого решения собственников помещений в доме (определение ВАС РФ от 27.08.2008 № 10852/08, постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.02.2007 № Ф03А51/07-1/240, постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2009 № А56-2429/2008).

Название и содержание договора зависят от возможности собственников использовать объект общего имущества после его передачи.

Доходы многоквартирного дома: как заработать себе на ремонт

Как следует из п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, в отношении самостоятельных объектов недвижимости (например, части земельного участка) заключается договор аренды, в отношении иных объектов – иной договор (договор пользования и пр.). При этом название и условия последнего договора устанавливаются сторонами. Единственное предъявляемое к ним требование – они не должны противоречить законодательству и нарушать интересы третьих лиц.

В договоре возмездного использования общего имущества целесообразно предусмотреть разделы:

  • Предмет договора.
  • Порядок передачи и возврата части (объекта) общего имущества.
  • Разрешенное использование части общего имущества (ограничение, соблюдение эксплуатационных норм и правил).
  • Права и обязанности сторон.
  • Цена договора и срок его действия.
  • Ответственность сторон.
  • Порядок продления и расторжения договора и др.

В качестве приложения к договору могут выступать:

  • протокол общего собрания собственников помещений по вопросам возмездного использования общего имущества;

  • правоустанавливающие документы, или техническая документация БТИ, или иной документ, подтверждающий отнесение используемой части здания или земельного участка к общему имуществу. В части использования нежилых помещений общего имущества в коммерческих целях следует отметить, что по-прежнему остается нерешенным вопрос государственной регистрации не выделенных в отдельный объект помещений, которые являются общим имуществом МКД. В настоящее время органы Росреестра вносят в Единый государственный реестр прав собственности сведения об общем имуществе, но свидетельство о праве собственности на такое помещение общего имущества не оформляют, что не позволяет заключить договор аренды на длительный срок с государственной регистрацией его в Росреестре;

  • акт приема-передачи объекта общего имущества и др.

Зачастую во многих домах общее имущество МКД используется в коммерческих целях без решений общих собраний и заключенных в интересах собственников дома договоров. Что делать в этом случае?

Первое – выяснить, кто и на каких основаниях использует общее имущество.

Второе – выйти на переговоры с третьим лицом о легализации данных действий.

Третье – обратиться в специализированные организации или суд за защитой своих интересов.

Собственник (юридическое лицо) нежилого помещения в МКД не вправе использовать общее имущество в своих целях без согласия других собственников и без решения общего собрания.

Так, например, Департамент СМИ и рекламы г. Москвы по жалобе собственников аннулировал разрешение на установку объекта наружной рекламы на здании МКД. Основанием послужил поступивший в адрес Департамента протокол общего собрания собственников помещений в МКД с решением о демонтаже рекламной конструкции, установленной на данном здании (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.05.2013 по делу № А33-10051/2011).

Эту позицию полностью поддерживают районные и арбитражные суды, удовлетворяя иски о демонтаже информационных вывесок и рекламных конструкций (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 15.05.2013 по делу № 33-3708/13), наружных блоков системы кондиционирования и воздуховодов (постановление ФАС Центрального округа от 19.09.2012 по делу № А14-11258/2011), вентиляционной системы (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.05.2013 по делу № А33-10051/2011), систем коллективного приема телевидения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.07.2013 по делу № А67-3859/2012).

Собственник (юридическое лицо) нежилого помещения в МКД не вправе использовать общее имущество в своих целях без согласия других собственников и без решения общего собрания. Так, например, ТСЖ «Выучейского, 16» обратилось в суд с иском к ОАО «Мобильные ТелеСистемы» в лице филиала в Архангельской области об обязании демонтировать с фасадов ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома конструкцию, на которой на красном фоне белым изображено яйцо и буквы МТС.

В обоснование своих требований ТСЖ сослалось на то, что фасад дома является общим имуществом в МКД, тогда как ответчик установил конструкцию без согласия собственников дома и уклоняется от заключения договора на размещение своей конструкции. Суд обязал общество в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу демонтировать и снять с фасада дома указанную конструкцию. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2008 указанные судебные акты оставлены без изменения.

Обзор судебной практики свидетельствует о том, что вопросы коммерческого использования общего имущества зачастую носят спорный и конфликтный характер. Нарушения законодательства нередки среди собственников и арендаторов нежилых помещений в МКД. Использование общего имущества желательно сделать максимально открытым и прозрачным. Ежегодные отчеты о расходовании денежных средств, полученных от коммерческого использования общего имущества, должны стать обязательным правилом. Только в этом случае есть гарантия, что следующая инициатива по использованию общего имущества будет поддержана собственниками дома.



Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях