Управление многоквартирным жилым домом: обобщенные виды деятельности

181
В настоящее время не только в обществе в целом, но и среди профессионалов не достигнуто единообразного понимания того, что представляет собой деятельность по управлению многоквартирным домом (далее – МКД). В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
А.В. Коломийцев, 
генеральный директор НП «Национальная ассоциация организаций жилищно-коммунального комплекса»

В этой статье вы прочитаете: 

  • О реформировании управления многоквартирным жилым домом
  • Обобщенные виды деятельности по управлению МКД

Затянувшийся период реформирования ЖКХ позволил накопить огромное количество законодательных документов и нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность по управлению многоквартирным жилым домом, которые содержат многочисленные требования к организационным, информационным, производственным процессам субъекта управления, к взаимодействию с собственниками и органами власти в отсутствие разработок по методологии их исполнения.

После введения лицензирования ситуация в деятельности управления МКД развивается не в пользу субъектов предпринимательства. Органами законодательной и исполнительной власти ошибочно определены управляющие организации (далее – УО) в качестве «института безхозяйственности», которые ответственны за ситуацию в сфере ЖКХ и результативность проводимых реформ. Как следствие – усиление административной и уголовной ответственности за неисполнение требований законодательства по управлению многоквартирным жилым домом.

Введение лицензирования и лицензионного контроля поставило перед субъектами предпринимательства дилемму: либо исполнять требования всех законодательных и нормативно-правовых актов (лицензионные требования), либо потерять бизнес. Основным источником информации о том, каким образом правильно исполнить то или иное требование жилищного законодательства, сегодня являются решения ВАС РФ, без этих знаний организовывать порядок управления МКД рискованно.

В отсутствие методической и учебной базы по управлению МКД сегодня главным вопросом для предпринимателей и собственников, которые решились на ответственное управление своими домами, стал вопрос организации профессиональной правовой защиты деятельности организации.

Очевидно, что для ТСЖ и ЖСК это неразрешимая задача, поскольку собственники не могут финансировать серьезные юридические издержки своей деятельности. Для УО организация правовой защиты ведет к увеличению штатной численности юридического отдела и расширению функционала ведущих специалистов отдела. Такие расходы могут себе позволить только крупные УО, которые, по оценкам экспертов Национальной ассоциации организаций коммунального комплекса, имеют в управлении более 1 млн кв. м жилой площади.

Органы лицензионного контроля фактически обладают избирательным правом наказания «неугодных». Соблюдение лицензионных требований приравнено к соблюдению всех требований жилищного законодательства, и, следовательно, для этого необходимо реализовать организационные, информационные и производственные процессы, т. е. осуществлять конкретные виды деятельности.

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

У органов лицензионного контроля (ГЖИ) отсутствует методологическая функция правильной организации этих видов деятельности. В этих условиях «недоремонт» МКД является коммерческим риском управляющей организации (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). Поэтому, управляя МКД, вы всегда рискуете быть привлечены к административной ответственности, если у органа лицензионного контроля, например, будет свое понимание понятия «незамедлительно» или появится желание выдать предписание на устранение нарушений (путем текущего ремонта), несмотря на то что собственники запланировали эти работы на будущие периоды текущего ремонта.

Несоизмеримость применяемых штрафных санкций (например, наложение административного штрафа на организацию в размере 200–300 тыс. руб. за неисполнение законного предписания государственного жилищного надзора по конкретному дому) с размерами возможной прибыли приводит к появлению «бесхозных» домов, а также домов, где не выполняются мероприятия по содержанию и осуществляется работа в аварийном режиме. Кто ответственен за штраф в 300 тыс. руб., выписанный на организацию одновременно с предписанием по пятиэтажному МКД, и с какой прибыли его можно заплатить? Каким образом при таких условиях можно организовать надлежащее содержание МКД?

Органы местного самоуправления не развивают должным образом самоуправление, направляя свои усилия на монополизацию сферы управления МКД и расширение административных методов воздействия на управляющие организации. На низком уровне организована работа по обучению советов МКД. Причина тому – несоответствие организованных видов деятельности по управлению многоквартирными домами подконтрольными УО требованиям законодательства. А на вопрос, каким образом нужно исполнять требования законодательства, активным собственникам не могут ответить ни представители органов местного самоуправления, ни привлекаемые лекторы из УО или контролирующих структур.

Недостаточно используется потенциал некоммерческих саморегулируемых организаций. Не секрет, что именно на уровне профессиональных объединений сегодня формируется методическая база, для образовательных мероприятий привлекаются опытные специалисты и юристы высшей категории.

Основным источником информации о том, каким образом правильно исполнить то или иное требование жилищного законодательства, сегодня являются решения ВАС РФ, без этих знаний организовывать управление МКД рискованно.

Серьезным фактором, сдерживающим формирование профессиональных подходов в управлении, является распространенная практика определения стоимости жилищных услуг равной утвержденной муниципалитетом стоимости жилищных услуг для квартир муниципального фонда, не связанной с реальным состоянием конкретного МКД.

Собственники помещений не готовы реализовать свои полномочия, установленные ЖК РФ, проявляют пассивность в вопросах принятия решений о способе управления, в выборе УО и не являются полноценным заказчиком работ и услуг. Основной причиной является сложность нормативно-правовой базы и отсутствие понимания того, что делает и что должна делать УО.

На этом фоне падает престижность отрасли и происходит отток профессиональных кадров. Молодое поколение не проявляет интереса к жилищной сфере из-за низкого уровня заработной платы, фактически ненормированного рабочего времени, а также из-за неуважительного отношения к специалистам данной сферы деятельности как со стороны жителей, так и со стороны органов публичной власти. Выпускники образовательных организаций среднего профессионального образования, получив рабочую специальность, не остаются в ЖКХ, а переходят в более благополучную отрасль.

Более сложной является ситуация с подготовкой специалистов высшего звена. В настоящее время образовательные программы высшего образования не ориентированы на профессиональные квалификации, соответствующие требованиям утвержденных профессиональных стандартов по управлению и эксплуатации МКД, которые, в свою очередь, также не ориентированы на рынок труда, поскольку не содержат многих трудовых функций и трудовых действий, вытекающих из законодательных и нормативно-правовых актов.

По мнению экспертов Национальной ассоциации организаций жилищно-коммунального комплекса, пройден Рубикон, при котором субъекты управления уже не могут исполнить все требования законодательства (лицензионные требования) без соответствующих знаний и специальной подготовки. Как никогда становится актуальной необходимость систематического повышения квалификации и руководителей, и специалистов по всем направлениям деятельности в управлении МКД, регламентированным жилищным законодательством.

Отсутствие методических разработок, ориентированных на исполнение требований законодательства в полном объеме, обусловливает несоответствие учебных программ реальным процессам, которые сегодня необходимы в УО. Работодатели жилищной сферы испытывают дефицит квалифицированных кадров: юристов, бухгалтеров, экономистов, специалистов по работе с населением, мастеров и техников-смотрителей, работников инженерного состава и других специалистов.

Чтобы правильно закрепить обязательства УО в должностных инструкциях сотрудников и сориентировать на потребности работодателей учебные программы, необходимо прежде всего провести глубокий анализ законодательных и нормативно-правовых актов для группировки их требований в «обобщенные виды деятельности».

Обобщенные виды деятельности, являясь основой законодательной базы управления МКД, позволят сформировать обоснованную методологическую базу и учебные программы, соответствующие требованиям рынка труда.

Обобщенные виды деятельности, являясь основой законодательной базы управления МКД, позволят сформировать обоснованную методологическую базу и учебные программы, соответствующие требованиям рынка труда.

Исполнение требований законодательства обеспечит выполнение лицензионных требований и минимизирует убытки от штрафных санкций контролирующих органов. Кроме того, повысит качество обслуживания МКД.

Методическая база поможет УО организовать и оптимизировать многие производственные процессы, регламентированные, в частности, постановлением Госстроя России № 170, постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, а также установить требуемую взаимосвязь с собственниками.

В этих условиях определение исчерпывающего перечня обобщенных видов деятельности УО, формируемого исходя из требований законодательных и нормативно-правовых актов, является крайне актуальным.

Кому и для чего может быть полезен перечень обобщенных видов деятельности по управлению МКД

Прежде всего он нужен собственникам помещений в МКД:

  • для понимания своих обязанностей в отношении содержания дома как объекта недвижимости и места проживания граждан;
  • для получения ясного представления о том, какие действия должны и могут предприниматься для надлежащего содержания МКД;
  • для принятия взвешенного решения о способе управления МКД;
  • для выработки (участия в выработке) стратегии содержания МКД (целей, уровня качества, целесообразности привлечения профессионалов и специализированных организаций);
  • для планирования работ и мероприятий, объективной оценки размера предстоящих расходов;
  • для заказа необходимых услуг и работ при заключении договоров управления МКД, утверждении перечня работ и услуг на ежегодном общем собрании собственников;
  • для сравнения стоимости услуг/работ, оказываемых разными организациями/специалистами;
  • для оценки деятельности управляющей организации/организации по содержанию и ремонту, качества оказанных услуг, выполненных работ;
  • для анализа и контроля расходов.

Необходимо исключить подготовку законодательных и нормативно-правовых актов, не обеспеченных финансированием, что в последующем создает невозможность их реализации.

Обобщенные виды деятельности необходимы профессиональному сообществу, специалистам и организациям, осуществляющим управление МКД:

  • для разработки методической базы в целях профессиональной подготовки руководителей и специалистов, а также ответственных собственников;
  • для понимания того, какие управленческие, производственные и информационные процессы необходимо организовать;
  • для возможности исполнения лицензионных требований;
  • для возможности осуществления самопроверки соблюдения лицензионных требований; 
  • для возможности повышения качества жилищно-коммунальных услуг;
  • для анализа и сопоставления своей деятельности с деятельностью других участников рынка;
  • для развития деятельности организации в условиях конкуренции;
  • для подготовки предложений собственникам по управлению их домом;
  • для описания в договоре управления круга обязанностей организации (перечня/объема услуг/работ);
  • для планирования конкретных работ и деятельности/обязанностей работников;
  • для экономического анализа результатов деятельности;
  • подготовки отчетов собственникам по оказанным услугам, выполненным работам, достигнутым результатам;
  • для повышения уровня профессиональной подготовки и эффективности работы сотрудников организации.

Обобщенные виды деятельности по управлению МКД необходимы органам государственной власти для понимания того, что при законодательном регулировании управления МКД должны учитываться экономические аспекты.

Необходимо исключить подготовку законодательных и нормативно-правовых актов, не обеспеченных финансированием, что в последующем создает невозможность их реализации.

Наконец, обобщенные виды деятельности должны являться основой для формирования профессиональных стандартов и, соответственно, федеральных государственных образовательных программ.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль