Управление портфелем недвижимости в условиях рисков

141
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock
В зависимости от целей деятельности и комплекса функций, выполняемых управляющей организацией, при управлении недвижимостью используется несколько функциональных моделей профессионального управления. Поговорим о них подробнее.
А.Н. Кириллова, 
доктор экономических наук, профессор кафедры Московского государственного строительного университета

В этой статье вы прочитаете: 

  • Как грамотно управлять портфелем недвижимости
  • Нюансы в управлении портфелем жилой недвижимости

В современных условиях основными элементами системы стратегического управления портфелем недвижимости являются:

  • охват всех фаз жизненного цикла недвижимости;
  • формирование портфеля недвижимости, обеспечивающего наилучший вариант деятельности управляющей организации;
  • систематическое проведение взаимосвязанных мероприятий организационно-технического, финансово-экономического, управленческого и правового характера;
  • формирование и использование современных моделей и методов управления объектами недвижимости;
  • применение базовых подходов оценки недвижимости при анализе эффективности управления объектами.
  • Совокупность элементов системы стратегического управления обеспечивает полноценное и эффективное функционирование систем управления всеми типами недвижимости в конкретных социально-экономических условиях.

В зависимости от целей деятельности и комплекса функций, выполняемых управляющей организацией, при управлении недвижимостью используется несколько функциональных моделей профессионального управления.

Эффективное решение для комплексного управления функционирующим объектом недвижимости – использование базовой модели управления Property Management.

В рамках такой модели решаются технические, финансово-экономические, правовые и организационные задачи по достижению максимальных доходов для собственника и созданию комфортных условий для собственников, нанимателей и арендаторов. Управляющая организация выполняет полный комплекс работ, включающих:

  • управление зданием;
  • управление финансами (бюджетирование, планирование доходов и расходов; сбор платежей за ЖКУ, анализ и оптимизация эксплуатационных затрат);
  • администрирование и управление жилищными и арендными отношениями (маркетинговые исследования, определение критериев отбора арендаторов, заключение договоров управления и аренды, обеспечение безопасности жителей и арендаторов; заключение договоров на поставку ресурсов и коммунальных услуг, заключение договоров с подрядчиками);
  • консалтинг и дополнительный сервис для посетителей, клиентов или арендаторов – предложение пакета дополнительных услуг для проживающих и арендаторов.

Модель управления Facility Management обеспечивает более узкий перечень мероприятий и трактуется как процесс управления двумя основными направлениями: управлением техническим состоянием здания и техническим обслуживанием объектов недвижимости.

В качестве первичного уровня управления эксплуатацией объектов недвижимости и предоставления клининговых услуг может применяться модель санитарно-хозяйственного обслуживания объекта Cleaning. Такая модель подразделяется на два блока:

  • управление санитарно-хозяйственным обслуживанием зданий;
  • управление санитарно-хозяйственным обслуживанием территорий.

Существование модели Cleaning связано с повышением требований собственников и арендаторов к комфортным условиям, применением новых отделочных материалов и офисного оборудования, требующих профессионального ухода.

Важнейшим сегментом недвижимости является жилищный фонд. Есть несколько факторов, существенно осложняющих процесс управления жилыми объектами:

  • развитие жилищных отношений;
  • появление мультисобственников – большого количества собственников, пользующихся отдельными жилыми помещениями в МКД;
  • наличие различных форм собственности;
  • рост стоимости экономических ресурсов, составляющих основу нормального функционирования объектов недвижимости;
  • повышение роли недвижимости как наиболее надежного инвестиционного актива.

Обеспечение полноценной эксплуатации МКД в течение всего нормативного срока службы рекомендуется достигать за счет применения существующей нормативно-методической базы, куда входят:

  • технические нормы и правила по содержанию объекта недвижимости;
  • методы исследования и оценки технического состояния отдельных конструктивных элементов и инженерных систем.

Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: рекомендуемые нормы периодичности ремонтов, предельные значения нагрузок и их характер, правила пользования инженерным оборудованием и т. д.

Учитывая многообразие жилых объектов и субъектов экономических отношений, участвующих в процессе управления и эксплуатации, сложность инженерно-технических систем современных зданий и наличие других факторов, необходимо привлечение профессиональных управляющих организаций и формирование портфеля объектов МКД.

Объекты жилой недвижимости могут быть представлены как элементы портфельного управления активами, каждый из которых имеет свои отличительные характеристики:

  • срок эксплуатации зданий, их капитальность, различный физический износ;
  • комплекс проводимых ремонтных мероприятий;
  • степень участия собственников в управлении домом, их ответственность по оплате ЖКУ и т. д.

Под управлением портфелем жилой недвижимости при эксплуатации объектов понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственниками стратегии и тактики по рациональному использованию и содержанию общего имущества МКД.

Основные задачи по управлению портфелем недвижимости:

  • обеспечение устойчивого поступления финансовых средств и платежей за ЖКУ;
  • обеспечение эффективного использования общего имущества МКД;
  • организация разрешенной предпринимательской деятельности;
  • создание комфортных условий проживания;
  • взаимодействие с органами управления;
  • оптимизация затрат, связанных с функционированием объекта;
  • разработка и внедрение системы планово-предупредительного обслуживания и ремонта с целью поддержания жизнедеятельности объекта недвижимости;
  • подбор подрядных организаций с оптимальным соотношением «цена – качество»;
  • обеспечение высокого качества предоставляемых услуг.

Управление эксплуатационным портфелем объектов жилой недвижимости – это управление, ответственное за финансовые показатели и эффективность использования и содержания общего имущества жилых объектов в портфеле управляющей организации при реализации годовой и среднесрочной программ управления.

Цель программ управления на этапе эксплуатации состоит:

  • в оптимизации соотношения «доходы – расходы»;
  • в достижении нормативных требований комфортности и бесперебойного предоставления коммунальных услуг;
  • в обеспечении устойчивой деятельности УО;
  • в росте ценности объектов при заданном (приемлемом) уровне возможного возникновения эксплуатационных рисков.

Основные препятствия, ограничивающие эффективность управления портфелем недвижимости:

  • слабая зависимость доходности жилой недвижимости от решений, принимаемых собственниками помещений;
  • различия в техническом состоянии объектов;
  • необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для модернизации и капитального ремонта недвижимости;
  • значительные объемы недоремонта. Стратегическое портфельное управление позволяет обеспечить достижение социального и технико-экономического эффекта от произведенных затрат.

На основе выработанной стратегии для управляющих организаций формируются программы и разрабатываются тактические мероприятия по управлению МКД. Структурная модель стратегического управления жилой недвижимостью приведена на схеме на с. 53.

В качестве наиболее важных параметров, влияющих на стратегию управления портфелем недвижимости, предложено выделить следующий комплекс показателей:

Cо = {C1ж (±Δ%), Ciж(±Δ%), →max

Др = {Дjж (±Δ%), Дiж (±Δ%), →max

Ро = {Р1 (±Δ%), Рi (±Δ%), →min

Фр = {Ф1ж (±Δ%), Фiж (±Δ%), →min

Rр = {R1ж (±Δ%), Riж (±Δ%), →min

Ко = {K1ж (±Δ%), Кiж (±Δ%), →max,

где:

Со – характеристики совокупной стоимости объектов жилой недвижимости, входящих в портфель, ±Δ% – их приростные характеристики;

Др – характеристики поступающих доходов по конкретным объектам, ±Δ% – их приростные характеристики;

Ро – характеристики расходов по конкретным объектам, ±Δ% – их приростные характеристики;

Фр – характеристики технического состояния объектов по физическому износу, ±Δ% – их приростные или снижаемые характеристики;

Rр – характеристики уровня риска по объектам, ±Δ% – их приростные или снижаемые характеристики;

Ко – характеристики степени удовлетворенности качеством жилищно-коммунального обслуживания, ±Δ% – их приростные характеристики.

Внимание: первый показатель в скобках имеет индекс 1, второй показатель – индекс i, где 1–i – количество МКД.

Наиболее эффективными для компаний, управляющих МКД, являются стратегии:

  • интегрированного роста, обеспечиваемого путем ежегодного повышения темпов роста объемов эксплуатируемого фонда, находящегося в управлении;
  • сохранения практики установления одинаковых цен на работы, услуги в разных МКД, определяя под объем реализации по каждому дому свой перечень и объемы работ, услуг;
  • организации управленческой деятельности, направленной на повышение качества работ, «по аналогам» или «по принципам менеджмента»;
  • развития диверсификации деятельности для обеспечения финансовой стабильности УО, в том числе стратегии концентричной диверсификации (развитие новых работ, услуг на базе существующей деятельности), горизонтальной диверсификации (рост объемов работ, услуг за счет освоения новых видов, требующих новых инновационных технологий);
  • создания партнерских отношений с собственниками и пользователями помещений в МКД.

Управление эксплуатационным портфелем объектов жилья связано в первую очередь с анализом объемов проводимых работ и текущих финансовых потоков наличности.

По каждому МКД должен выполняться запланированный объем производимых видов работ, услуг по определенному перечню и графику (срокам, периодичности). Работы/услуги подлежат выполнению/оказанию УО по договору с собственниками помещений в МКД.

Исходя из этого, определяется объем реализации, под которым понимается общая стоимость работ, услуг в соответствии с их видами, перечнем и графиком выполнения (оказания). Общая стоимость утверждается собственниками помещений в МКД, а утвержденный перечень является заданием УО на определенный срок (не менее чем на год).

Ценой работ, услуг в сфере управления МКД является стоимость выполнения работ и оказания услуг, формируемая как валовая выручка по каждому МКД.

Цена работ, услуг УО должна быть разной относительно всех МКД, входящих в портфель недвижимости. Доходы от эксплуатации одних объектов жилищного фонда должны быть достаточными для покрытия расходов на других объектах, тех, которые требуют ремонтных мероприятий. В портфеле любой УО есть объекты, находящиеся в различных фазах жизненного цикла, с различным уровнем физического износа. К объектам, приносящим убытки, применяются особые подходы: реконструкция, модернизация, капитальный ремонт, поддерживающие ремонтные мероприятия.

К входящим потокам наличности относятся средства собственников помещений, нанимателей и доходы от предпринимательской деятельности. Эффективно организованная работа с жителями обеспечит своевременное поступление денежных средств. Исходящие потоки наличности напрямую связаны с финансированием работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД и оценкой будущих расходов с учетом возникающих рисков.

Управление рисками представляет систему организационно- экономических мероприятий, нацеленных на своевременное выявление, оценку, предупреждение и контроль событий случайного и непредсказуемого характера. Последние могут стать причиной неэффективной эксплуатации МКД или нарушений в функционировании объекта, а также причиной материального ущерба.

Выделяют несколько направлений подверженности рискам при эксплуатации МКД. Это могут быть риски:

  • экономической деятельности и финансовой устойчивости УО;
  • законодательных изменений;
  • неисполнения договоров и несоблюдения запланированных сроков;
  • превышения смет;
  • несостоятельности подрядчиков;
  • возникновения незастрахованных убытков;
  • изменения цен на работы и услуги;
  • неквалифицированной эксплуатации объектов.

В любой предпринимательской деятельности присутствуют конкурентные, управленческие, кадровые, имущественные и другие риски.

При определении целей управления рисками выделяются:

  • поддержание планируемых доходов;
  • сокращение нерациональных издержек по обслуживанию объекта;
  • заключение договоров и их выполнение;
  • выделение и оценка рисков с выявлением факторов, приносящих ущерб или имеющих тенденцию к его увеличению.

Среди многообразия применяемых на практике методов управления рисками могут быть рекомендованы:

  • разработка подробного плана мероприятий с выверенной последовательностью действий;
  • строгий контроль за реализацией плановых работ и услуг;
  • разработка сценарных планов с указанием возможных рисков, способов их предотвращения, устранения или снижения негативных последствий наступления рисков, локализации и компенсации рисков;
  • страхование рисков.

В качестве критерия оценки эффективности управления эксплуатационным портфелем жилой недвижимости может быть принят экономический результат Эу, определяемый по формуле:

Эу = ∑Эф + ∑Эн + ∑Энб + ∑Эсз + ∑Эав + ∑Эсохр.,

где:

Эф – экономический эффект от предотвращения преждевременного физического износа МКД при текущих ремонтных работах;

Эн – экономический эффект от снижения объемов недоремонта;

Энб – экономический эффект от повышения надежности и безопасности функционирования здания (свойство системы непрерывно сохранять надежность функционирования систем МКД);

Эсз – экономический эффект от сокращения нерациональных издержек при техническом обслуживании и содержании объектов;

Эав – экономический эффект от максимизации добавленного качества за счет применения инновационных и ресурсосберегающих мероприятий;

Эсохр. – экономический эффект от обеспечения сохранности объектов (свойства системы непрерывно сохранять значения установленных показателей эксплуатационного качества).

Совокупность данных результатов обеспечивает полноценное и эффективное управления эксплуатационным портфелем различных типов жилой недвижимости на разных стадиях их жизненного цикла на основе регулярного проведения взаимосвязанных технических, экологических, экономических, управленческих и правовых экспертиз, определяющих наилучший вариант эксплуатации недвижимости.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!