Товарищество собственников жилья (ТСЖ): некоторые вопросы налогообложения

1141
Фото: shutterstock.com
Фото: shutterstock.com
Оптимизация налогообложения в современных российских реалиях является для многих компаний задачей, требующей постоянного и неусыпного внимания. Для товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов этот вопрос имеет свою специфику.

Р.М. Попов, 
юрист, руководитель юридической компании «Интел-Право»


В этой статье вы прочитаете:

  • Налоговые особенности товарищества собственников жилья (ТСЖ)
  • Нюансы с организации товарищества собсвенников жилья

Гражданское законодательство определяет товарищество собственников жилья (ТСЖ) как некоммерческую организацию, создаваемую и действующую в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (п. 2 ст. 291 ГК РФ).

*Для удобства далее по тексту будем говорить в основном о ТСЖ в связи с отсутствием принципиальной разницы по рассматриваемому вопросу между ТСЖ и ЖК, ЖСК.

Согласно жилищному законодательству в ТСЖ объединяются собственники помещений в многоквартирном доме, чтобы совместно управлять своим общим имуществом (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Это также один из видов товарищества собственников недвижимости — некоммерческой корпоративной организации (ст. 123.1 ГК РФ).

В деятельности некоммерческих корпоративных организаций извлечение прибыли не является основной целью. В них полученная прибыль не распределяется между участниками, а учредители (участники) таких организаций приобретают право участия (членства) и формируют их высший орган (п. 1 ст. 50 и ст. 65.1 ГК РФ).

В силу закона в налоговую базу юридического лица не включаются целевые поступления:

  • на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности — если они поступили безвозмездно на основании решений органов государственной власти, местного самоуправления, органов управления государственных внебюджетных фондов;
  • от других организаций и (или) физических лиц — если получатель использовал их по назначению.

При этом налоговое законодательство обязывает получивших такие целевые поступления налогоплательщиков вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (понесенных) в их рамках (ч. 2 ст. 251 НК РФ). Указанной статьей к целевым поступлениям отнесены в т. ч. «отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами».

Разрешение вопроса с налогообложением ТСЖ во многом зависит от того, на какой системе налогообложения работает товарищество — общей или упрощенной — и какой из двух вариантов упрощенной системы (6% или 15% на разницу доходов и расходов) используется. 

*Для удобства далее по тексту будем говорить в основном о ТСЖ в связи с отсутствием принципиальной разницы по рассматриваемому вопросу между ТСЖ и ЖК, ЖСК.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) на общей системе налогообложения

Прибыль организации, облагаемую налогом, составляют полученные налогоплательщиком доходы, из которых вычтены произведенные им расходы. Доходами в целях гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ считаются доходы:

  • от реализации товаров, работ, услуг и имущественных прав;
  • внереализационные (ст. 249 НК РФ).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты налогоплательщика, направленные на получение дохода.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, приведенные в денежном выражении. Расходы, которые налогоплательщик не должен учитывать при исчислении налогооблагаемой базы, перечислены в ст. 270 НК РФ. А в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, учитываются понесенные им убытки.

Чтобы налогоплательщик мог отнести расходы к документально подтвержденным, документы по ним должны быть оформлены в соответствии с законодательством Российской Федерации, с обычаями делового оборота иностранного государства, где осуществлялись затраты, либо это может быть косвенное подтверждение расходов: таможенная декларация, приказ о командировке, проездные документы, отчет о выполненной работе в соответствии с договором.

Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы для оплаты работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также коммунальных услуг. Порядок их внесения устанавливают органы управления ТСЖ. Обязанность по таким платежам не обусловлена членством в товариществе, а возникает в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме. Таким образом, по мнению Минфина России, плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния многоквартирного дома, а также плата за коммунальные услуги — это выручка от реализации работ, услуг. Соответственно, она должна включаться товариществом в налоговую базу по налогу на прибыль организации. При этом для целей налогообложения прибыли организации ТСЖ учитывает расходы в соответствии с требованиями п. 1 ст. 252 НК РФ.

Поступающие на счет товарищества платежи собственников жилья за жилищно-коммунальные услуги — например, за горячую и холодную воду, вывоз мусора и т. п. — одновременно и отражаются в составе доходов, и принимаются к уменьшению доходов в составе расходов в части, подлежащей перечислению оказывающим эти услуги организациям (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 13.04.2015 № 03-03-07/20813). 

Ранее ФНС России уже высказывала позицию по рассматриваемому вопросу (в 2007 г.). Налоговая служба считала выручкой от реализации работ (услуг) плату членов ТСЖ за работы (услуги) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния многоквартирного дома и придомовой территории, по технической инвентаризации здания, по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений в нем, по капитальному ремонту МКД, а также плату за коммунальные услуги.

Соответственно, ТСЖ рекомендовалось учитывать ее при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. При этом для целей налогообложения товарищества должны учитывать расходы, отвечающие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.

Впоследствии налоговики обратились к подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Было разъяснено, что полученное по целевому финансированию имущество при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций ТСЖ не учитывают в доходах. Перечень таких доходов поименован в указанном подпункте. Также должны выполняться иные условия, установленные этим подпунктом.

В частности, в соответствии с абз. 56 и 22 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к целевому финансированию относятся средства:

  • бюджетов, выделенные в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов осуществляющим управление такими домамиТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющим организациям, которые выбраны собственниками помещений в этих домах;

  • бюджетов, выделенные в соответствии с Жилищным кодексом РФ на долевое финансирование проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в адрес ТСЖ;

  • собственников помещений в многоквартирных домах на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, поступившие на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, ЖК, ЖСК и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, а также на счета специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и созданы в соответствии с Жилищным кодексом РФ.

Таким образом, товарищества собственников жилья не учитывают указанные поступления при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль (см. письмо ФНС России от 14.08.2015 № ГД-4-3/14369).

Из изложенных позиций логически следует, что иные денежные средства должны облагаться налогами по общим правилам.

Как уже отмечалось, согласно п. 2 ст. 251 НК РФ, при определении налоговой базы также не учитываются целевые поступления.

Практика в данном случае показывает, что денежные средства, поступившие от членов ТСЖпо статье «содержание и ремонт», освобождаются от налогообложения.

Пример

В одном из дел суд отметил, что в представленных реестрах начисленных сумм, подлежащих оплате собственниками жилья, не выделены в отдельную строку средства на содержание и обслуживание общего имущества собственников жилья — на уборку территорий, ремонтные работы, другие виды работ и услуг. Налоговый орган не установил, что такая плата взималась в составе иных платежей по реестру.

Наоборот, главный бухгалтер ТСЖ показал, что товарищество расходует данные средства на выдачу заработной платы работникам ТСЖ, на уплату налогов, госпошлин, страховых отчислений, на покупку хозтоваров, материалов для текущего ремонта, на оплату общедомовых нужд (электроэнергию, чистку канализации, очистку крыш и дворов), на капитальный ремонт. Как следствие, денежные средства, которые собственники жилья вносят за содержание жилья, фактически являются целевыми поступлениями на содержание товарищества и ведение им уставной деятельности. А такие средства в силу подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ не учитываются при определении налоговой базы (см.постановление АС Западно-Сибирского округа от 07.04.2016 по делу № А27-8781/2015).

Аналогичные выводы содержатся и в других судебных актах (см. постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по делу № А60-801/2014, решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.12.2012 по делу № А40-112233/12).

Относительно НДС позиция была высказана еще Высшим Арбитражным Судом РФ в 2007 г.

Рассматривая дела с участием налоговых органов и ТСЖ, касающиеся обложения НДС услуг, связанных с эксплуатацией, содержанием и ремонтом жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах (в т. ч. коммунальных услуг), суды должны были исходить из статуса упомянутых лиц в структуре соответствующих договорных отношений.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) вправе в соответствии с законодательством заключать в интересах членов товарищества договоры: управления многоквартирным домом, на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на оказание коммунальных услуг и прочие (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Также ТСЖ может выполнять для собственников помещений в многоквартирном доме работы и предоставлять им услуги (п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Из этого следует, что в рамках рассматриваемых правоотношений ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, которые отличаются от интересов его членов. Соответствующие обязательства товарищества перед организациями, непосредственно оказывающими услуги и выполняющими работы, не могут быть больше, чем в случае, если бы эти организации заключили прямые договоры с собственниками — членами ТСЖ. Значит, реализуя жильцам по регулируемым ценам (тарифам) услуги, например, по энергоснабжению, товарищество оплачивает их по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.

Таким образом, при заключении договоров на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме, а также трудовых договоров со специалистами ТСЖ выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов товарищества. 

В связи с этим ТСЖ не должно представлять соответствующие налоговые декларации и исчислять сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов (см.постановление Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов»).

Согласно Федеральному закону от 28.11.2009 № 287-ФЗ налогообложению в ТСЖ не подлежит реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) ТСЖ, ЖСК, если эти работы (услуги) приобретаются у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно их выполняющих (оказывающих) (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Тем не менее, несмотря на сложившуюся судебную практику, налоговые органы с завидным упорством продолжают доначислять налоги. В результате ТСЖ приходится защищать свои интересы в суде.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) на упрощенной системе налогообложения

Итак, анализ практики показывает, что поступающие от членов ТСЖ денежные средства на содержание и ремонт дома следует рассматривать как членские взносы на внутренние нужды и ведение уставной деятельности товарищества. Обусловлено это тем, что согласно п. 1 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ эксплуатация, обслуживание и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме — это один из видов уставной деятельности ТСЖ, а членские взносы представляют собой основной источник формирования бюджета некоммерческой организации (ч. 1 и 2 ст. 26 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»).

Соответственно, в налоговом учете такие средства нужно рассматривать как целевые поступления, не облагаемые налогом по УСН (ст. 346.15 и подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). А значит, в книгу учета доходов и расходов их заносить не следует. Единственное требование — раздельное ведение учета доходов, поступающих от членов ТСЖ и от собственников помещений, членами ТСЖне являющихся (см. письмо Минфина России от 30.12.2011 № 03-11-06/2/188).

Пример

В одном из споров налоговая доначислила в адрес ТСЖ сумму налогов в связи с превышением последним предельного размера доходов при использовании УСН. Суд признал незаконным доначисление ТСЖ налогов в связи с превышением лимита доходов на УСН, указав, что денежные средства, поступившие на расчетный счет налогоплательщика от собственников жилых помещений, израсходованы им на осуществление уставной деятельности, а именно на оплату коммунальных услуг, предоставленных сторонними организациями, а также на выплату заработной платы работникам ТСЖ.

Значит, перечисляя организациям, оказывающим услуги, поступающие на его счет коммунальные платежи, ТСЖ тем самым выполняет предусмотренную уставом обязанность по обеспечению коммунальными услугами собственников жилья. А поступавшие в его распоряжение денежные средства носили строго целевую направленность, т. е. не могут учитываться при определении налогооблагаемой базы (см. определение Верховного Суда РФ от 15.03.2016 № 307-КГ16-635 по делу № А42-9863/2014).

Таким образом, можно сделать вывод, что товарищество собственников жилья (ТСЖ) не является плательщиком налога на прибыль, НДС или налога по УСН с суммы доходов, поступающих от населения в качестве оплаты услуг по содержанию и ремонту и коммунальных услуг. Данное правило работает в отношении средств, поступающих от жителей по статье «содержание и ремонт», при условии поступления средств от членов ТСЖ. В отношении платных услуг действуют общие правила налогообложения.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!