text
ЖКХ

Порядок перехода УК на прямые расчеты за коммунальные услуги в 2018 году

  • 29 марта 2018
  • 50106

В 2018 году принят закон о прямых расчетах в ЖКХ. Однако неправильные действия РСО, равно как и управляющей организации, ТСЖ, могут повлечь административную ответственность и иные финансовые риски. Как их избежать - читайте в статье.

Прямые расчеты за коммунальные платежи на сегодняшний день являются показателем достигнутой между потребителями, ресурсоснабжающей организацией (РСО) и управляющей организацией (УО) платежной дисциплины и организованности в исполнении договорных обязательств, отчасти демонстрируют готовность работать по прямым договорам. В статье мы разберем основные ошибки и способы их устранения при переходе на  прямые расчеты, познакомим с экспертной оценкой нововведения. Текст самого закона можно прочитать в конце статьи.

Согласно жилищному законодательству порядок оплаты коммунальных услуг в МКД зависит от выбранного способа управления.

Если в многоквартирном доме выбран способ управления «управляющая организация», то все потребители (собственники и наниматели помещений) в МКД становятся обязанными вносить плату за коммунальные услуги непосредственно в адрес УО, которая и является в настоящее время исполнителем коммунальных услуг. И соответственно именно у нее появляется обязанность платить за коммунальный ресурс, отпущенный РСО в многоквартирный дом на нужды всех потребителей в МКД, в т. ч. на общедомовые нужды (иначе — ОДН). Данный вывод подтверждается нормами жилищного законодательства и обширной судебной практикой, частный случай будет описан в отдельным подразделе.

Закон о прямых расчетах в ЖКХ в 2018 году

Внимание! Важная информация для УК, ТСЖ и ЖСК!

Главное в мае - cпециальный обзор поможет сориентироваться в важных событиях и делах сферы управления МКД на текущий месяц.

23 марта 2018 года в Государственной думе в третьем и окончательном чтении был принят закон, позволяющий владельцам жилья подписывать прямые договоры с ресурсовиками. При заключении такого соглашения услуги ЖКХ могут оплачиваться напрямую, без участия управляющей организации. Плюсы и минусы такого подхода будет рассмотрен в этой статье отдельным пунктом.


Заключение прямого договора  с  РСО  в  2018:  особенности  и  новые  правилаПосле перехода на прямые договоры деньги будут перечисляться напрямую поставщикам ресурсов, а на счета управляющих компаний будет попадать только плата непосредственно за жилое помещение», — пояснил глава Минстроя России Михаил Мень.

Решение о заключении прямого договора с РСО владельцы квартир могут принять на общедомовом собрании, а как это сделать, подробно написано в статье журнала «Управление МКД». На такую систему расчетов можно перейти в части получения следующих коммунальных услуг:

  • горячая и холодная вода;
  • отведение канализационных стоков;
  • обогрев жилья;
  • вывоз мусора.

Смотрите фрагмент бесплатного вебинара для наших подписчиков на тему "Переход на прямые договоры между РСО и потребителем"

С одной стороны, примерно 30% УК задерживают перечисление полученных от жильцов средств в РСО. С другой стороны, необходимость напрямую работать с потребителями повышает расходы ресурсовиков, а это неизбежно ведет к повышению тарифов. 

★ Совет редакции: О том, как меняется работа УО и жилищных объединений и какую пользу Вы можете извлечь из этой ситуации, расскажет главный редактор журнала «Управление МКД» Любовь Чеснокова.

О потребности в законе о прямых расчетах в ЖКХ в начале 2018 года высказался и Владимир Путин.

Чем обоснована инициатива с прямыми договорами

В Минстрое продвижение данного закона объяснили необходимостью исключения посредников из расчетов владельцев жилья с ресурсовиками. Это нужно для повышения платежной дисциплины. Министерство подсчитало, что около 40% задолженности в жилищно-коммунальном хозяйстве приходится на управляющие компании, которые получили оплату от потребителей, но не перевели ее РСО. Чем это грозит УК и как избежать внеплановых проверок подробно написано в статье справочной системы «Управление МКД».

Порядок перехода УК на прямые расчеты за коммунальные услуги в 2018 году
Порядок перехода УК на прямые расчеты за коммунальные услуги в 2018 году

По мнению представителей Минэнерго, управляющие организации должны получать средства за ремонт и содержание МКД. Платежи за воду, тепло и прочие ресурсы надо направлять напрямую их поставщикам. В результате на рынке должны остаться только те УК, которые заинтересованы именно в управлении многоэтажками, а не в «прокручивании» денег жильцов.

Получение всего объема средств пойдет на пользу и ресурсовикам. Они смогут выделять больше денег на модернизацию сетей, в результате чего повысится качество предоставляемых потребителям услуг. Делее в статье мы приведем мнения руководителей крупных РСО и экспертов.

Внимание! Важная информация для УК, ТСЖ и ЖСК!

Главное в мае - cпециальный обзор поможет сориентироваться в важных событиях и делах сферы управления МКД на текущий месяц.

Особенности заключения прямых договоров с РСО, их плюсы и минусы

Даже в ситуации, когда владельцы квартир могут перейти на прямую оплату коммунальных услуг ресурсовикам, управляющая организация не исключается из процесса обслуживания дома в этом направлении. УК все также несет ответственность за неподачу воды или тепла, если она спровоцирована неполадками внутридомовых сетей. Вопросы с перерасчетами и недостаточным качеством услуг жильцы продолжают решать через управляющую компанию, хотя она во многом здесь будет лишь посредником.

Порядок перехода УК на прямые расчеты за коммунальные услуги в 2018 году
Порядок перехода УК на прямые расчеты за коммунальные услуги в 2018 году

Главным плюсом перехода на прямые договоры для РСО является исключение «буфера» в виде УК и ТСЖ на пути получения платежей. Это позволит им получать деньги в более полном объеме и без задержек. Минусом для ресурсовиков будет повышение собственных расходов на построение работы с миллионами потребителей. Для этого им потребуется, в том числе, соответствующее программное обеспечение и база данных потребителей.

Управляющие организации отчасти тоже выигрывают от введения такого закона. С них снимается часть нагрузки, и что особенно важно, УК больше не требуется вести работу с должниками за коммунальные услуги. Если потребитель платит напрямую РСО, то она и будет заниматься процедурами взыскания. При наличии в доме большого числа должников их общая задолженность больше не будет головной болью управляющей организации, которой приходится отчитываться за неплатежи различным инстанциям.

Порядок перехода УК на прямые расчеты за коммунальные услуги в 2018 году
Порядок перехода УК на прямые расчеты за коммунальные услуги в 2018 году

Для возврата долгов физических лиц Вы можете воспользоваться советами экспертов из статьи «Проверенный способ погасить долг за жку, если у собственника нет денег»,

прочитать другие статьи по теме:

или спросить у наших экспертов:


Плюсом для владельцев жилья станет более стабильная и прозрачная работа УК или ТСЖ. Например, снижаются риски банкротства управляющей организации из-за больших долгов перед ресурсовиками. Если ранее некоторые УК могли направлять РСО в счет оплаты долга средства, собранные с жильцов на текущий ремонт и содержание МКД, то теперь такая практика прекратится, и деньги будут расходоваться по назначению. 

Что думают руководители РСО о законопроекте

Крупные ресурсоснабжающие организации переход на прямые платежи в целом поддерживают. Например, об этом говорят в ООО «Сибирская генерирующая компания», которая вырабатывает около 25 процентов тепла и электричества для энергосистемы Сибири. В ООО «СГК» уже отмечают возросшую долю потребителей, оплачивающих услуги напрямую. Это привело к значительному улучшению собираемости платежей за горячее водоснабжение и отопление.

В случаях, когда потребители платят с помощью посредников, периодически появляются мошеннические схемы. Они приводят не только к росту долгов, но и к невозможности их взыскания. Так происходит, к примеру, при банкротстве УК, которая нередко в скором времени «возрождается» в качестве другого юридического лица.

Добросовестные управляющие организации, по мнению представителя «СГК», также поддерживают новый закон. Он избавляет их от риска попадания в долговую яму из-за значительных задолженностей жильцов. Городские власти тоже настроены положительно. Они при работе по такой схеме уверены, что денежные средства жильцов поступят по назначению и МКД не попадет в список должников.

Мнение экспертов о переходе на прямые договоры

У независимо оценивающих законодательные инициативы экспертов мнение относительно введения прямых расчетов неоднозначное. Действительно, новые правила могут помочь в решении проблемы с управляющими организациями, которые намеренно удерживают деньги жильцов, в результате чего те становятся должниками в глазах РСО. Это недобросовестные игроки, и они должны покинуть рынок.

Нужно отметить, что прямые расчеты уже сейчас работают в некоторых регионах России. Однако их нельзя называть прямыми договорами, так как данная схема используется только в МКД с непосредственным управлением. Получается, что принятие законопроекта сделает легальной практику, которая по факту уже существует.

Если Вы не нашли нужную информацию, спросите экспертов справочной системы «Управление МКД»


По мнению экспертов, опасения относительно роста тарифов в результате перехода на прямые договоры, не оправдаются. Власти в последние годы уделяют этому вопросу повышенное внимание и пресекают дополнительные попытки увеличения тарифной нагрузки на население.

В то же время экспертное сообщество беспокоит то, как владельцы жилья будут защищать свои интересы при возникновении споров с РСО. Например, вопрос с неверными начислениями по старым нормам можно было достаточно быстро решить в УК, которая подчиняется правилам работы с обращениями граждан и контролируется Госжилинспекцией. Как будут решаться те же вопросы с ресурсовиками, пока не понятно.

При разбирательствах с низким качеством коммунальных услуг тоже ожидаются некоторые сложности. РСО всегда могут сослаться на плохую работу внутридомовых сетей, за которые они не отвечают. Эти сети находятся в распоряжении УО, но она может указать на то, что не является стороной договора. Наверняка после начала работы закона отрасль ожидает переходный период, в течение которого будут дорабатываться и закрепляться дополнительными законодательными актами правила поведения всех участников.

Права и обязанности УО (УК и ТСЖ) в части содержания инженерных сетей и качества коммунальных услуг

Принятие законопроекта о прямых расчетах потребителей с ресурсовиками избавляет управляющие организации только от необходимости работать с частью потока денежных средств, регулярно поступающих от жильцов. Чуть выше мы обозначили обеспокоенность экспертов тем, что некоторые УК могут посчитать свое исключение из договора поводом для снятия ответственности за качество поставляемых услуг. Это неверная трактовка изменений законодательства. 

В части содержания инженерных сетей и обеспечения жильцов качественными коммунальными услугами обязанности управляющих компаний не поменялись. По-прежнему за поставляемыми ресурсы до границы МКД отвечает ресурсоснабжающая организация, а за нормальную работу сетей внутри здания – УК или ТСЖ. Здесь продолжают работать правила, установленные правительственным постановлением №416 от 2013 года.

Исключения из правил

Рассмотренное правило о порядке расчетов за коммунальные услуги, когда собственники вносят плату УО, а она рассчитывается с РСО за поставленные в МКД ресурсы, имеет ряд исключений.

Исключение 1. В МКД, где избран непосредственный способ управления домом, договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения самостоятельно. Соответственно расчеты ведутся также индивидуально с каждым собственником помещения (п. 2 ст. 64 ЖК РФ).

Исключение 2. РСО может (и должна) выступать в роли исполнителя коммунальных услуг и вести с потребителями прямые расчеты в том МКД, способ управления которым не выбран, а также на период со дня прекращения ранее выбранного способа управления МКД до дня начала предоставления коммунальных услуг новой УО либо ТСЖ (п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг № 354*).

* Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Исключение 3. Собственники нежилых помещений в МКД могут заключить договор ресурсоснабжения непосредственно с РСО и, соответственно, производить оплату за потребляемые коммунальные ресурсы непосредственно в РСО. Вместе с тем заключение подобного договора не снимает с собственника нежилого помещения обязанности по внесению платы за коммунальные услуги, предоставленные на ОДН, через управляющую организацию (п. 18 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).

Подробнее разобраться в теме заключения прямых расчетов вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Исключение 4. Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ (далее — Закон № 176-ФЗ) с 30 июня 2015 г. допускает сохранение фактически сложившихся прямых договорных отношений (прямых договоров) между потребителями и РСО даже при наличии УО. Такие договорные отношения могут быть прекращены только в связи с отказом от них одной из сторон: потребителей или РСО (ч. 17–18 ст. 12 Закона № 176-ФЗ).

Исключение 5. Собственники помещений в МКД могут принять решение о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно РСО (п. 7.1. ст. 155 ЖК РФ, п. 64 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, п. 27 Правил № 124*). Аналогичное решение могут принять члены ТСЖ или кооператива (п. 6.3 ст. 155 ЖК РФ).

При этом внесение платы за коммунальные услуги РСО признается выполнением собственниками помещений своих обязательств по внесению платы за соответствующий вид коммунальной услуги перед управляющей организацией.

О том, как происходит процедура перехода на прямые расчеты, читайте далее в стетье.

К сведению

С момента принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе в качестве способа управления МКД управление управляющей организацией собственник не может самостоятельно заключать договоры с РСО.

Управляющая организация автоматически становится исполнителем коммунальных услуг и обязана заключить договоры на приобретение всего объема коммунальных ресурсов до ввода в дом (до границы ответственности управляющией организации).

Заключение управляющей организацией соответствующего договора с РСО обусловлено именно наличием у нее цели оказания собственникам жилых помещений в МКД коммунальной услуги в соответствии с договором управления.

Жилищный кодекс допускает управление МКД только одной УО и не допускает отказ во взыскании РСО с исполнителя коммунальных услуг (а именно с УО) задолженности за поставленный в жилой дом коммунальный ресурс независимо от того, оплачивают ли граждане соответствующие ресурсы УО или РСО. Иное с учетом действующего законодательства возможно только в случае выбора собственниками непосредственного способа управления МКД.

УО несет ответственность перед потребителями за качество предоставляемых коммунальных услуг. Тот факт, что РСО поставляет ресурс ненадлежащего качества, не снимает с УО ответственности за ухудшение качества коммунальной услуги и обязанности предоставлять услугу надлежащего качества.

Получение хозяйствующим субъектом статуса УО влечет за собой возникновение у него статуса исполнителя коммунальных услуг с неотъемлемой обязанностью по предоставлению коммунальных услуг конечным потребителям и расчетом за коммунальные ресурсы с РСО.

Прямые платежи за коммунальные услуги и прямые договоры

Положение п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ о прямых платежах не имеет никакого отношения к прямому договору между потребителями и РСО. Просто РСО в части платы, поступающей от потребителей за индивидуальное потребление услуг в помещении, получает соответствующие денежные средства каждый день в момент оплаты потребителями без задержки этих денег в управляющей организации. При этом РСО сохраняет право требовать с УО внесения платы за коммунальные услуги, потребленные как на индивидуальные нужды потребителями, внесшими неполную оплату, так и при использовании общего имущества в МКД.

Иными словами, применение п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ изменяет лишь порядок расчетов за коммунальные услуги и ресурсы, но не изменяет договорную схему взаимоотношений по предоставлению коммунальных услуг. Позже мы подробно разберем переход на прямые договоры между РСО и УО и остановимся на основных проблемах и ошибках.

Как разъяснил Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 21.08.2015 по делу № А32-16816/2014, «решение собственников помещений о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно РСО не меняет состава сторон и их ответственности ни в обязательстве по оказанию коммунальных услуг между исполнителем и потребителем, ни в обязательстве по приобретению коммунальных ресурсов между исполнителем и РСО, поэтому если собственники и наниматели помещений не внесли РСО в полном объеме плату за оказанные коммунальные услуги, то последняя вправе требовать оплаты ресурсов от исполнителя коммунальных услуг». Данный вывод полностью соответствует сложившейся судебной практике, позиции Верховного Суда РФ, а также ранее действовавшего ВАС РФ.

Пример

Суд указал, что жильцы считаются исполнившими свои обязательства перед УО, даже если они оплатили коммунальные услуги непосредственно РСО. То есть задолженность населения по оплате коммунальных услуг является задолженностью УО перед РСО. Следовательно, если население имеет долг по оплате электроэнергии, то этот долг имеет и исполнитель коммунальных услуг.

Соответственно, УО по-прежнему остается исполнителем коммунальных услуг, ответственным перед потребителями — за их качество в пределах внутридомовых инженерных сетей, а перед РСО — за оплату поставленных коммунальных ресурсов. УО также производит начисление платы и выставление платежных документов, делает перерасчет платы по заявлению потребителей, ведет претензионно-исковую работу с должниками. И при наличии задолженности по расчетам потребителей с РСО несет ответственность в части оплаты сумм задолженности.

Ответственность УО в отношениях с РСО может быть пересмотрена (в т. ч. ограничена), но только по договору ресурсоснабжения. Например, УО может уступить РСО право взыскания дебиторской задолженности с потребителей. Подобная уступка также разрешена п. 26 Правил № 124.

По мнению большинства специалистов, такой вариант уступки права требования является выгодным для УО, только если сама РСО администрирует платежи потребителей, включая начисление платы, выставление платежных документов, ведение претензионно-исковой работы с должниками.

Для справки

Инициатором общего собрания собственников помещений в МКД может быть любой собственник жилого/нежилого помещения или совет многоквартирного дома, избранный в порядке, предусмотренном ст. 161.1 ЖК РФ.

Инициатор уведомляет о проведении общего собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Способы уведомления:

1) размещением объявления на информационных стендах в подъездах при условии, что ранее собственники согласовали данный способ уведомления (имеется протокол собрания об этом);

2) заказными письмами;

3) нарочным, путем подписания реестра уведомлений собственников помещений.

В уведомлении о проведении общего собрания должны быть указаны:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форма проведения данного собрания (очное собрание, заочное голосование, очно-заочное голосование);
  • дата, место, время проведения общего собрания (при очной форме собрания) или дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (при заочном голосовании). При проведении собрания в очно-заочной форме указываются: дата, место, время проведения очного собрания, а также дата и место окончания приема решений собственников;
  • повестка дня общего собрания;
  • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами общего собрания (при наличии таковых).

Сведения о принявших участие в собрании собственниках вносятся в соответствующий реестр присутствовавших на общем собрании собственников.

Кворум для проведения собрания собственников должен составлять не менее 50 % от общего числа голосов собственников помещений. Кворум для принятия решений — более 50% от общего числа голосов принявших участие в собрании.

Процедура перехода на прямые расчеты за коммунальные услуги

Для того чтобы организовать прямые расчеты потребителей с РСО, требуется соблюсти определенную процедуру. Обо всех возможных ошибках мы расскажем отдельно, а пока разделим процедуру перехода  на следующие этапы и разберем их:

1. Принятие решения общим собранием собственников помещений и его надлежащее оформление.

2. Реализация принятого решения общего собрания.

3. Согласование нового порядка оплаты в договоре ресурсоснабжения и договоре управления МКД.

Первый этап. Решение общего собрания собственников помещений о прямых расчетах с РСО должно быть принято с соблюдением установленных ст. 44–46 ЖК РФ и приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр требований к проведению собрания собственников. Это требования к кворуму, повестке дня, форме проведения собрания, реквизитам протокола и ряд других требований. Подробнее обо всех тонкостях проведения общего собрания читайте в статье справочной системы «Управление МКД».

Закрепление решением общего собрания порядка внесения платы за коммунальные услуги означает установление нового способа исполнения денежного обязательства потребителями коммунальных услуг перед УО.

Повестка дня общего собрания собственников многоквартирного дома вопросы:

1) о согласии собственников помещений на переход к прямым расчетам с РСО за соответствующий вид коммунальной услуги (это может быть одна или несколько коммунальных услуг);

2) о дате перехода на прямые расчеты;

3) о внесении изменений (дополнений) в договор управления МКД в части нового порядка оплаты коммунальных услуг собственниками и нанимателями помещений.

Собственники голосуют по каждому вопросу повестки дня тремя вариантами решения: «за», «против» и «воздержаться».

При заочной и очно-заочной форме голосования собственники заполняют индивидуальные решения (бюллетени). Местом сбора решений собственников могут быть:

  • почтовый ящик инициатора общего собрания или председателя совета дома;
  • специальная урна;
  • помещение дежурного по подъезду и др.

По итогам проведенного собрания избранная собственниками счетная комиссия проводит подсчет голосов и составляет протокол счетной комиссии.

Положительное волеизъявление простого большинства собственников должно быть оформлено в виде протокола общего собрания с включением обязательных реквизитов и приложений к нему. Протокол собрания подписывают председатель и секретарь, а также счетная комиссия.

Второй этап — реализация принятого решения общего собрания. Принятое на общем собрании решение о порядке перехода на прямые расчеты доводится до сведения всех собственников путем размещения сообщения об этом в помещении дома, определенном решением собрания и доступном для всех собственников, не позднее 10 дней со дня принятия этих решений (п. 3 ст. 46 ЖК)

Копии решений (бюллетеней) и протокола общего собрания передаются инициатором собрания в адрес управляющей организации не позднее 10 дней.

Далее управляющая организация в течение 5 дней обязана направить копии решений и протокола общего собрания собственников в орган ГЖН, а также разместить на сайте ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru) электронные образы принятых решений и протокола.

Управляющая организация обязана уведомить о принятом решении по прямым расчетам соответствующую РСО не позднее 5 дней. Для этого УО должна направить копию протокола общего собрания собственников помещений в адрес РСО.

Третий этап — согласование порядка оплаты в договоре ресурсоснабжения и договоре управления МКД. РСО и управляющая организация должны внести дополнение в договор ресурсоснабжения о порядке прямых расчетов. Это особенно важно с точки зрения обмена информацией о количестве потребляемых коммунальных ресурсов, о суммарных платежах потребителей в каждом конкретном доме за расчетный месяц и поддержания платежной дисциплины потребителей.

В договор ресурсоснабжения обязательно должны быть включены условия, названные в п. 27 Правил № 124:

1) о порядке, сроках и форме представления РСО исполнителю (УО) информации о поступившем от потребителей размере платы за коммунальную услугу и о задолженности исполнителя по оплате коммунального ресурса раздельно по платежам потребителей и по платежам за коммунальную услугу соответствующего вида, потребляемую при использовании общего имущества в МКД;

2) о раздельном указании при осуществлении сверки расчетов: начислений, размеров платежей и задолженности исполнителя в части внесения платы за коммунальную услугу соответствующего вида, потребляемую при использовании общего имущества в МКД, и в части внесения платы за соответствующую коммунальную услугу потребителями на 1-е число месяца, следующего за расчетным периодом;

3) о порядке взаимодействия РСО и исполнителя (УО) по приостановлению или ограничению предоставления коммунальной услуги потребителям;

4) об ответственности исполнителя (УО) за невыполнение законных требований РСО по приостановлению или ограничению предоставления коммунальной услуги потребителю, имеющему задолженность по ее оплате (при наличии технической возможности для выполнения указанных требований), в т. ч. в виде возмещения убытков, а также порядок применения такой ответственности;

5) об обязанности исполнителя (УО) предусмотреть в договорах с потребителями согласованный с РСО порядок внесения потребителями платы за коммунальную услугу непосредственно РСО.

Примерная повестка дня для общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

1. Выбор председателя и секретаря общего собрания собственников.

2. Утверждение состава счетной комиссии для подсчета голосов и голосование за состав комиссии списком.

3. Внесение ежемесячной платы за _______ (указать вид коммунальной услуги) непосредственно в _____________ (наименование РСО) или через платежного агента, банковского платежного агента.

4. Изменение порядка внесения платы за коммунальные услуги, потребленные в жилом (нежилом) помещении с «___» _______ (указать дату перехода на прямые расчеты).

5. Утверждение дополнительного соглашения № ____ от «__» _______ ____ к договору управления многоквартирным домом № _______ от «__» _______ ____ в части порядка расчетов за коммунальные услуги.

Основные проблемы при реализации схемы прямых платежей за коммунальные услуги

На любом из этапов организации прямых расчетов возможны ошибки и нарушения.

Процедурные ошибки

Пожалуй, наиболее сложным во всей процедуре перехода на прямые расчеты является первый этап — проведение общего собрания и надлежащее оформление протокола общего собрания собственников. Ведь допущенные нарушения при принятии решения собрания могут повлечь его недействительность. Достаточно доказать, что на собрании не было кворума или что повестка дня была изменена, и это свидетельствует о ничтожности принятого решения.

К тому же неадекватные требования Минстроя России к перечню обязательных приложений к протоколу общего собрания в приказе от 25.12.2015 № 937/пр явно не способствуют защите решения собрания от оспаривания, поскольку делают практически невозможным принятие собственниками помещений какого-либо решения без нарушений. Например, одним из обязательных приложений назван реестр всех собственников помещений в МКД, содержащий Ф. И. О. собственников — физических лиц, наименование и ОГРН собственников — юридических лиц, номера принадлежащих им помещений, реквизиты документов, подтверждающих права собственности на помещения, количество голосов, которым владеет каждый собственник помещения. Очевидно, что для составления такого реестра собственникам помещений потребуется помощь УО.

Само по себе отсутствие одного из приложений к протоколу общего собрания не свидетельствует о ничтожности принятого решения, а дает лишь право собственникам или органу ГЖН оспорить данное решение собрания (подп. 4 п. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

Юридические ошибки

Прямые расчеты за коммунальные услуги не отменяют обязанности заключить договор ресурсоснабжения.

На практике не только потребители коммунальных услуг, но и сами РСО и УО нередко путают прямой расчет и прямой договор. Заметим, что Закон № 176-ФЗ не дал права собственникам принимать решение о заключении прямого договора на предоставление коммунальных услуг, а лишь позволил сохранить ранее сложившиеся (до 30 июня 2015 года) прямые договоры.

Подобная путаница между прямыми расчетами и прямыми договорами, как правило, ведет к незаключению договоров ресурсоснабжения, незаконному перераспределению прав и обязанностей. И как следствие — к возникновению судебных споров, обращению в надзорные органы.

Как неоднократно отмечали суды, положения п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ не позволяют заключать прямых договоров потребителей с РСО и устанавливают только права на внесение платы напрямую РСО. При принятии собственниками решения о прямых расчетах с РСО управляющая организация не расторгает договор с РСО, а в соответствии с положениями пп. 25–27 Правил № 124 должна урегулировать порядок оплаты и обмена информацией по должникам с РСО. В свою очередь РСО не имеет права заключать прямые договоры на основании решения собственников о прямых расчетах без принятия решения о непосредственном способе управления МКД.

Даже если собственники помещений по незнанию сами принимают на собрании решение, из которого следует их воля не только производить прямые расчеты по п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, но и перейти на прямые договоры с РСО, то такое решение собрания в части изменения договорных отношений с РСО не влечет правовых последствий. И РСО, и УО, будучи профессиональными участниками рынка, должны знать, что подобные решения собственников являются недействительными, и вне зависимости от формулировок, указанных в протоколе общего собрания собственников, не допускать расторжения договора ресурсоснабжения. Статус исполнителя коммунальных услуг УО приобретает на основании решения собрания собственников помещений, и порядок оплаты коммунального ресурса, выбранный собственниками, не может лишить УО указанного статуса.

В последнее время УО, приступая к управлению МКД, и вовсе не заключают договоры ресурсоснабжения, при этом нередко помогают собственникам помещений принять решение о прямых расчетах. Подобное бездействие УО не соответствует закону.

Суды в таком случае делают однозначный вывод: «из норм действующего законодательства не следует, что обязанности управляющей организации (ТСЖ) по предоставлению коммунальных услуг, выставлению счетов и сбору платежей зависят от наличия (либо отсутствия) договора ресурсоснабжения». Данная обязанность УО по заключению договоров ресурсоснабжения, даже если собственники помещений в МКД приняли решение о прямых расчетах с РСО, прямо предусмотрена Жилищным кодексом РФ.

Пример 1

Жилищная инспекция в ходе проверки установила, что УО не заключила обязательные договоры с РСО, а собственники приняли решение о прямых расчетах. По результатам проверки инспекция выдала предписание об обязанности заключить договоры ресурсоснабжения МКД.

Верховный Суд РФ признал предписание органа ГЖН законным, поскольку принятие решения собственниками жилых помещений вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающим организациям не снимает с общества как исполнителя коммунальных услуг обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения (определение Верховного Суда РФ от 06.07.2015 по делу № 310-КГ14-8259, А68-1080/2014).

Пример 2

По другому делу суд указал, что «принятие собственниками помещений в МКД решения о внесении платы за отпуск воды и прием сточных вод непосредственно РСО не освобождает УО от обязанности заключить с РСО договор на предоставление коммунальных услуг» (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.05.2016 № Ф09-3673/16 по делу № А76-13747/2015).

Условие о прямых расчетах за коммунальные услуги должно быть предусмотрено договором управления МКД.

Если собственники принимают решение о прямых расчетах с РСО за потребляемые коммунальные услуги, то это означает изменение порядка исполнения собственниками своей обязанности по оплате коммунальных услуг. Подобное изменение предполагает внесение соответствующих дополнений (изменений) в договор управления МКД, как того требуют ст. 450, 452 ГК РФ. Например, в договор управления включается следующее условие: «Плата за предоставляемые коммунальные услуги может вноситься собственниками и иными пользователями помещений в адрес ресурсоснабжающей организации в сроки и случаях, установленных Жилищным кодексом РФ, через ее собственные кассы, ее платежных агентов, банковских платежных агентов после принятия соответствующего решения общим собранием собственников в порядке п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ и уведомления об этом управляющей организации или в иных случаях, допускаемых жилищным законодательством».

Если положение о прямых расчетах уже предусмотрено договором управления, вносить изменения не потребуется.

Из пункта 27 Правил № 124 также следует, что порядок прямых расчетов должен быть не только согласован в договоре ресурсоснабжения, но также предусмотрен в договоре управления МКД, заключенном между УО и собственниками помещений.

Несогласование порядка оплаты в договоре ресурсоснабжения не дает права РСО и УО отказаться от прямых расчетов.

Правила № 124 предписывают РСО и УО договориться между собой о порядке перехода на прямые расчеты. Если РСО и УО не могут договориться об организации прямых расчетов с потребителями и включить в договор ресурсоснабжения условия о таких расчетах, как того требует п. 27 Правил № 124, то спор РСО и УО может быть рассмотрен в арбитражном суде.

Очевидно, что для потребителя юридически безразлично наличие спора между РСО и УО относительно названных условий организации прямых расчетов. Потребитель, принявший соответствующее решение собрания, вправе рассчитывать на его реализацию со стороны как РСО, так и УО.

Поэтому несогласование порядка оплаты по договору ресурсоснабжения отнюдь не является основанием для отказа от получения платы потребителей (собственников) на счет РСО.

УО в свою очередь не вправе препятствовать потребителям в осуществлении платежа непосредственно РСО либо действующему по ее поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту*.

Выводы

1. Собственники помещений в МКД (члены ТСЖ или кооператива) имеют право в любой момент принять решение о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно в РСО, но только при соблюдении процедуры принятия решения собрания, уведомления УО о принятом решении. При этом плата за коммунальную услугу, потребленную собственниками помещений на ОДН, должна вноситься УО.

2. Решение общего собрания собственников о прямых расчетах должно включать обязательные условия:

  1. соответствующий(ие) вид(ы) коммунальной(ых) услуги(г), по которой(ым) будут происходить прямые расчеты;
  2. дата перехода на прямые расчеты;
  3. согласование изменения (дополнения) договора управления МКД в части нового порядка оплаты коммунальных услуг.

3. УО обязана в срок не позднее пяти рабочих дней со дня принятия собственниками помещений в МКД решения о прямых расчетах представить РСО информацию о принятом решении. После этого УО и РСО должны внести в договор ресурсоснабжения соответствующие п. 27 Правил № 124 изменения в части организации прямых расчетов.

4. Принятие собственниками решения о прямых платежах не влияет на статус исполнителя коммунальных услуг (УО). Лицом, обязанным перед РСО по оплате всего объема потребленных коммунальных ресурсов, остается УО.

5. При прямых расчетах потребители не несут никаких обязанностей непосредственно перед РСО. Взыскивать задолженность за коммунальный ресурс РСО вправе только с исполнителя коммунальных услуг (УО). Иной порядок взыскания может быть предусмотрен в договоре ресурсоснабжения (в частности, уступка права требования дебиторской задолженности).

6. Собственники помещений при условии выбора способа управления с помощью УО или ТСЖ не могут принимать решение о заключении договоров напрямую с РСО. Подобное решение собственников является недействительным и не подлежит исполнению со стороны РСО и УО.

Если Вы не нашли нужную информацию, спросите наших экспертов в справочной системе «Управление МКД»


Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
Пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это недолго.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и скачивайте любые документы без ограничений!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.