Перспективы рынка апартаментов для управляющих организаций

128
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Шерешовец Е.В.
член Экспертного совета Комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы России, директор консалтинговой компании «КИТ», заведующая кафедрой «Правовое регулирование строительства и жилищно- коммунальных услуг»
Правовой статус апартаментов до сих пор вызывает споры. За десятилетие их существования как сектора рынка недвижимости в России законодатель так и не обозначил свое отношение к апартаментам. Очевидно, что используются апартаменты как аналог квартир.

Управляющие организации должны внимательнее присмотреться к рынку апартаментов. Уже к концу этого года апартаменты могут стать полноправными жилыми помещениями, а комплексы, в которых они расположены, — объектами управления.

Обзор российского рынка апартаментов

В 2014 году в Москве насчитывалось порядка 2 млн кв. м апартаментов, а в объемах продаж новостроек апартаменты составили в среднем около 40 %.

В научной юридической периодике эксперты единодушно сходятся на том, что апартаменты нельзя отнести к жилому помещению.

Главным признаком жилого помещения является пригодность для постоянного проживания. Жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Это закреплено ст. 15 ЖК РФ.

Виды жилого помещения:

  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

Жилое помещение является местом жительства гражданина, т. е. местом, где гражданин постоянно или временно проживает (п. 1 ст. 20 ГК РФ; ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242–1). Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются законодательными актами РФ (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ; п. 1 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан и могут быть только местом их временного пребывания. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства.

Пример места временного пребывания граждан — гостиницы (п. 3 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). Именно в сфере гостиничных объектов закреплено юридическое понятие апартаментов.

К сведению

Поскольку апартаменты нельзя отнести к понятию жилого помещения, данный вид недвижимого имущества относят к нежилым помещениям.

Апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м. Это определено приказом Минспорттуризма России от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении Порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи».

Строго по законодательству апартаменты — это не отдельный вид недвижимости, а одна из высших категорий номеров средств размещения.

Определение апартаментов, взятое из квалификации гостиничных номеров, не охватывает полноту их сегодняшнего статуса. Апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых комплексах. Застройщики вводят в эксплуатацию комплексы, состоящие только из апартаментов.

Отсутствие определения термина «апартаменты» становится проблемой.

Во-первых, апартаменты, выпадая из блока жилой недвижимости, не подчиняются обязательным правилам пригодности для постоянного проживания. В отношении жилых помещений:

  • установлены нормативы предельного уровня шума (СП 51.13330.2011);
  • разнится коэффициент плотности застройки для стоящих рядом МКД и многофункциональной недвижимости (СП 42.13330.2011);
  • установлены требования об обеспечении жилой застройки социальной инфраструктурой (детские сады, школы, лечебные учреждения).

К апартаментам эти требования не применяются.

В 2014 году Минстроем России разработан СП 00.13330.2014 Свод правил «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования». Указанный документ утвержден приказом Минстроя России от 07.08.2014 № 440/пр.

Решилась ли проблема отсутствия апартаментов как элемента недвижимости? Нет. СП 00.13330.2014 не был включен в перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Во-вторых, нет четко установленных правил управления общим имуществом в здании, где расположены апартаменты. Если право собственности на здание (за исключением апартаментов) ни за кем не зарегистрировано, имущество общего пользования будет принадлежать всем собственникам апартаментов и других нежилых помещений на праве общей собственности.

Перспективы рынка апартаментов для управляющих организаций

К сведению

В здании, состоящем из апартаментов, может возникать режим общего имущества собственников.

Особенности управления апартаментами

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это указано в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий».

Вопросы управления общим имуществом в здании решаются общим собранием собственников помещений в здании (аналогия со ст. 44 ЖК РФ). Это, например, вопросы выбора управляющей организации или возможности предоставить отдельные части такого имущества в пользование третьим лицам. Иные нормы жилищного законодательства на апартаменты не распространяются.

Например, не может быть применена ст. 158 ЖК РФ об установлении размера платы за содержание и ремонт. У органов местного самоуправления нет обязанности устанавливать тарифы для нежилого фонда (ч. 4 ст. 158, ч. 7 ст. 5, ст. 14 ЖК РФ).

Статья 161 ЖК РФ предусматривает стандарты управления МКД, где главной функцией является обеспечение благоприятного проживания, что не может относиться к нежилым помещениям. Статья 7 ЖК РФ запрещает применение законодательства по аналогии в случае, если это противоречит существу отношений. Данный вывод подтверждается судебной практикой. В решении Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 отмечено, что спорное помещение (апартаменты) «…не может рассматриваться судом как жилое ввиду того, что в соответствии с действующим законодательством РФ апартамент есть номер в средстве размещения». ФАС Уральского округа (постановление от 23.08.2010 № Ф09-5956/10-С6 по делу № А50-3584/2010) указал, что «гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения — к жилым помещениям».

В-третьих, для собственников апартаментов действует иные нормы налогового законодательства. Как объект налогообложения апартаменты относятся к прочим помещениям (п. 1 ст. 401 НК РФ). Налоговые вычеты, предусматривающие уменьшение налоговой базы по налогу в отношении квартиры, к апартаментам не применимы, льгот не предусмотрено (пп. 3, 4 ст. 403 НК РФ). Размер налоговой ставки зависит от порядка определения налоговой базы апартаментов и рассчитывается на основе их кадастровой либо инвентаризационной стоимости (пп. 2, 4 ст. 406 НК РФ).

В-четвертых, отсутствие закрепленных норм и применение законодательства по аналогии породили противоречивую судебную практику. В судебных решениях можно встретить термин «жилые апартаменты» (апелляционное определение Воронежского областного суда от 19.11.2013 № 33–5878).

Перспективой рынка апартаментов станет принятие нормативной базы. Разработана концепция соответствующего законопроекта.

Законопроект вводит понятие апартаментов как особого вида жилого помещения. Законодатель предлагает ввести определения для зданий, где расположены апартаменты:

  • дом смешанного пользования (совокупность квартир и апартаментов);
  • многофункциональное здание (апартаменты выделены в обособленной части).

Сегодня существует четыре вида апартаментов: доходный дом, апарт-отель, кондо-отель, апартаменты в жилом комплексе. Появился новый сегмент рынка — лофт, который представляет собой переоборудованное производственное помещение.

Не все апартаменты можно привести в соответствие с нормами безопасности. Например, по причине расположения около вредного промышленного предприятия. Законопроект предлагает определить требования для перевода апартаментов в жилье и установить переходный период.

В течение переходного периода региональные власти смогут перевести помещения, по которым соблюдены правила безопасности, в жилые, а за остальными четко закрепить статус нежилых помещений. Собственники жилых помещений получат право оформлять постоянную регистрацию, а к нежилым, напротив, начнут применять строгий запрет на проживание.

Если апартаменты получат статус особых жилых помещений, к ним будут применяться соответствующие требования по инфраструктуре.

Предлагается сделать что-то среднее между требованиями к жилой и нежилой застройке. Например, в пешей доступности не будет поликлиники, детского сада и школы, до них нужно будет добираться на транспорте. Но количество социальных объектов будет рассчитано и на жителей апартаментов. Компании-застройщики обяжут либо обеспечивать строительство социальной инфраструктуры, либо участвовать в финансировании этого строительства.

Разработчики законопроекта уверены, что повышение стоимости апартаментов, которое может за этим последовать, не отпугнет покупателей. Определяющими факторами выступают месторасположение, имидж, концепция.

Есть и другое мнение — дать застройщикам официальную возможность строить апартаменты без инфраструктуры, но повысить прозрачность и честно предупреждать об этом покупателей. Такая точка зрения может стать «шагом назад», потому что приведет к дополнительной нагрузке на уже работающие социальные учреждения.

Разработчикам проекта удалось найти «золотую середину»: с одной стороны, апартаменты станут жилыми помещениями, и граждане получат возможность постоянной регистрации, с другой — сохранится высокий уровень налогообложения, повышенные тарифы на ЖКУ.

От редакции

1. Апартаменты пока являются нежилыми помещениями в составе МКД или другого объекта недвижимости.

2. Собственники апартаментов не могут оплачивать коммунальные услуги по тарифам для населения, необходимо применять тарифы для прочих потребителей.

3. В отношении здания, состоящего только из апартаментов, не применяются положения жилищного законодательства: не может быть выбран способ управления МКД, не заключается договор управления МКД.

4. В конце 2016 года все может измениться!



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль