text
ЖКХ

Проблемы управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства и пути их решения

  • 24 мая 2018
  • 5714
канд. экон. наук, доцент, зав. кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью Байкальского государственного университета

Зам. Министра строительства и ЖКХ А.В. Чибис отметил, что ЖКХ должно быть «невидимым» для потребителя. Несмотря на годы реформ, жилищно-коммунальная сфера остается в целом неэффективной. Предпринимательские риски здесь существенно выше, чем в других отраслях. О проблемах управления жилищно коммунального хозяйства расскажем в этой статье.

Истоки управленческих проблем в ЖКХ

Для того, чтобы стать «невидимой», сфере ЖКХ нужны большие изменения. В настоящий момент этому серьезно мешает коррупция и низкая квалификация работающих в отрасли людей. Управляющие организации часто сами отказываются заниматься содержанием многоэтажек и привлекают для этого подрядчиков. Последние для снижения издержек нанимают в качестве уборщиц и дворников граждан сопредельных государств.

Обслуживанием сантехники и электросети в домах занимаются специалисты с недостаточной квалификацией, так как в УК обычно платят меньше, чем на средних или крупных предприятиях. В результате страдает качество предоставления услуг, и жильцы начинают жаловаться на управляющую компанию. В статье электронного журнала наши эксперты подробно описали, какие бывают основания для проверки ГЖИ и как можно отменить предписание до суда.

Для совершенствования отрасли ЖКХ требуется изменение концепции управления многоквартирными домами и жилищной сферой в целом. Проблема усугубляется еще и тем, что в 1990-е годы прошла усиленная приватизация квартир. В результате появились миллионы владельцев, не только не умеющих управлять своим имуществом, но и не желающих заниматься этим. Все описанное ведет к тому, что на общие собрания приходит слишком мало людей, не удается получить кворума и так далее. В некоторых УК и ТСЖ из-за этого подделываются протоколы собраний, а обязанности перед незаинтересованными гражданами выполняются недобросовестно. Прочитайте статью «Правовые последствия ошибок в оформлении протокола общего собрания собственников помещений в МКД» и узнайте, за что руководители УО и жилищных объединений получают реальные сроки.

Дополнительные проблемы создают многочисленные ветхие и аварийные дома, оставшиеся с советских времен. Их расселение идет, но темпы его во многих местах слишком низкие. В некоторых домах предаварийное состояние фиксировалось уже к моменту приватизации, и капремонт в них должен был проводиться за государственный счет. Однако этого не произошло. Сети подачи воды и тепла также серьезно изношены, в результате чего происходят аварии и поступают жалобы.

Что нужно для решения управленческих проблем в ЖКХ

Развитие сферы ЖКХ в нашей стране осложняется уже тем, что она финансируется по остаточному принципу. В таких условиях нужен целый комплекс действий, включающих в себя:

  • снижение напряженности и недопонимания между властью и гражданами, сокращение масштабов коррупции, в том числе, за счет ужесточения ответственности за преступления в жилищно-коммунальном хозяйстве;
  • продолжение развития конкуренции между управляющими компаниями;
  • внедрение профессиональных стандартов для работников ЖКХ и системы оценки их знаний. Это позволит отсеять людей с низкой квалификацией и заставить тех, кто хочет продолжать работать получать теоретические знания и практические навыки для обслуживания вверенных объектов.

Стать опытным управленцем или актуализировать знания Вам помогут курсы повышения квалификации:

Пройти обучение

Одновременно нужно поднимать уровень зарплат для рабочих, так как он остается одним из наиболее низких в стране. Для достижения этого предлагается принимать соответствующие законы и проводить контрольно-надзорные процедуры для отслеживания их соблюдения. Размер заработной платы руководителей УО не должен быть в разы выше, чем у рядовых сотрудников.

Пути решения управленческих проблем в ЖКХ

Накапливающиеся проблемы в жилищной сфере взаимосвязаны. Из-за недостаточного качества оказываемых услуг продолжает сохраняться напряженность между сотрудниками коммунальных предприятий и населением.

Для изменения ситуации рекомендуется ряд прикладных мер, в том числе, связанных с корректировкой действующего законодательства.

1. Реформирование управления жилищным сектором в регионах. В столице представлением интересов отрасли занимается единое министерство – Минстрой. В его ведении находится и строительство, и ЖКХ. В то же время, к примеру, в Иркутской области в эти вопросы вовлечены два министерства: одно занимается строительством и дорожным хозяйством, второе – жилищной политикой, энергетикой и транспортом. Из-за такого разделения одинаковые задачи часто реализуются со сниженной эффективностью. К примеру, так было с капремонтами, реконструкцией и сносами «хрущевок» (335-я серия домов).

2. Из-за раздробленности профильных министерств в аналогичном состоянии находятся работающие при них общественные советы. Часто власти не обращают внимания на работу таких советов, а они не могут оказывать министерствам необходимой помощи без налаженной взаимной координации. Эти организации занимаются аварийными и ветхими домами, контролируют тарифы за ЖКУ, следят за качеством строительства и ремонта МКД, и так далее. Однако даже появление единого министерства и работающего с ним одного Общественного совета не сможет резко сократить число жалоб жильцов. Причина этого – отсутствие у глав регионов персональной ответственности за то, как решаются проблемы в сфере ЖКХ.

В стране появляется множество общественных организаций, задачей которых является стимулирование властей к более качественному решению проблем жилищной сферы. Этим занимаются:

  • общественные палаты и советы;
  • ОНФ;
  • НП «ЖКХ Контроль»;
  • защищающие права потребителей комиссии;
  • отдельные структуры в партиях, специализирующиеся именно на вопросах ЖКХ, и так далее.

Большое число подобных организаций отлично демонстрирует проблемы формирования институциональной экономики на примере конкретной отрасли. Появление все новых структур отнимает бюджетные средства, а также время законодателей и высших руководителей государства. Институты, в свою очередь, хотят показать значимость, которая поможет им в получении государственной поддержки в том или ином виде: прямые денежные вливания, гранты, политические дивиденды и так далее.

Добиться синергии и повышения ответственности глав регионов можно. Для этого нужно формировать и внедрять в субъектах федерации систему совместного государственного и общественного регулирования жилищной сферы. Здесь нужен отдельный орган, который будет работать под руководством замглавы региона, и включать в себя представителей фонда капремонта, общественных советов при министерствах, ОНФ и прочих профильных организаций. Именно этот орган и будет отвечать за увеличение или снижение числа жалоб граждан. Он же займется концентрацией усилий всех разобщенных общественных сил на общей цели – улучшении качества строительства и обслуживания домов.

3. Важно также помнить и об ответственности самих владельцев квартир за качественное управление домом. О том, как организовано управление в МКД с большим количеством собственников, мы уже говорили. Появляющиеся при главах регионов государственно-общественные органы, занимающиеся сферой ЖКХ, нужно обязать создать рейтинговую систему для управляющих компаний.

Так граждане станут с большей ответственностью выбирать для своих домов управляющие организации, а количество их претензий к властным органам в будущем снизится. В то же время власти получат дополнительный инструмент воздействия на осознанный выбор людей.

4. Необходимо продолжать корректировать законодательство для того, чтобы граждане могли в короткие сроки поменять управляющую компанию. На уровне отдельных законов требуется пресечь практику рассылки нескольких параллельных квитанций и подделок подписей собраний. Для этого крупным муниципалитетам рекомендуется создавать подведомственные муниципальные организации, обеспечивающие в качестве промежуточных звеньев переход от не выполняющей свои обязанности УК к той, которая будет работать более эффективно.

Не исключено, что граждане в будущем захотят обслуживаться у качественно работающих муниципальных компаний. Существует также риск того, что эти организации окажутся внизу рейтинга, и жильцы станут отказываться от предлагаемых ими услуг. Однако это будет объективный процесс, ответственным за который окажется руководитель муниципалитета, не организовавший качественное обслуживание находящихся на его территории многоэтажек.

Здесь важно отметить, что при создании таких компаний участие муниципального бюджета должно быть минимальным.

5. Еще одна давняя проблема – отсутствие нормальной конкуренции на рынке ЖКУ. Формально ее ничего не ограничивает, но на практике управляющие компании между собой почти не соперничают. Стандартная ситуация заключается в том, что большая УО становится монополистом и использует все доступные ей средства для предотвращения попадания на рынок прочих компаний и ТСЖ. При этом нужно понимать, что большое число мелких УК приводит к росту расходов для потребителей, так как у них нет эффекта масштаба.

В такой ситуации нужно дорабатывать антимонопольное законодательство для появления в нем механизма, который ограничивал бы размеры управляющих компаний. Это даст сразу два положительных эффекта:

  • монополисты будут раздроблены;
  • мелкие игроки пойдут на укрупнение через слияния.

В результате повысится качество обслуживания, и одновременно с этим сократятся расходы на содержание многоквартирных домов.

6. Значительная доля жалоб жильцов приходится на существующую систему капремонта. Потребители регулярно высказывают свое возмущение необходимостью вносить средства в общий котел. О нерациональности этой системы говорят и некоторые эксперты, и даже специалисты из властных органов. Проблема здесь вполне традиционная – сначала принимается закон, после чего появляются сложности в его реализации и начинаются поиски путей их разрешения. К примеру, люди не понимают, зачем им оплачивать капремонт новостройки, в которую они только заселились.

Сбор средств с жильцов на ремонт можно было организовать иным способом. Один из вариантов – повышение налога на недвижимость, часть средств из которого отправлялась бы на капитальный ремонт. Такая схема вызывала бы куда меньше вопросов. Работающие в регионах фонды капремонта существовали бы как федеральные учреждения, и их основная деятельность (выполнение ремонтных работ) финансировалась бы целиком за счет собранного налога на недвижимость. В существующей ситуации для снижения накала напряженности между жильцами домов и компаниями ЖКХ можно порекомендовать только одно – сильнее стимулировать граждан к созданию спецсчетов.

Для большинства домов именно формирование специального счета для накопления денег на капитальный ремонт является приемлемой формой. Однако тут сначала нужно решить вопрос с исправлением изначально разработанного несовершенного законодательства. Нельзя продолжать мириться с практикой, когда происходит обесценивание накапливаемых на специальном счете средств. Улучшения в данном направлении начали происходить совсем недавно.

Есть реальный опыт одного ТСЖ, которое попыталось поместить средства в размере 200 000 рублей со своего спецсчета на депозит в Сбербанке. Банковская организация определила, что неснижаемый остаток на специальном счете должен составлять не менее 500 000 рублей. Это значит, что ТСЖ предстояло накапливать средства еще несколько лет, чтобы ему наконец-то разрешили отправить что-то на депозит. Годовой прирост по рассматриваемому депозиту составлял 6-7 процентов. Это вполне нормальная цифра с учетом того, что на законодательном уровне планируется закрепление ставки для кредитования на капремонт не выше 10 процентов.

Для улучшения ситуации в этом направлении нужно развивать работу с банками и связывать долгосрочные специальные счета с ипотечными кредитами. Оптимальной была бы схема, при которой:

  • средства отправляются на пополняемые депозиты на 5-10 лет, причем делать это можно в первый же год создания специального счета;
  • банковские организации выдают ипотечные кредиты или займы на выполнение капремонта по льготным ставкам – 10-11 процентов.

7. Нужно бороться с низкой квалификацией кадров, работающих в жилищной сфере. В строительстве ситуация в этом направлении была улучшена за счет появления СРО и необходимости иметь в штате нужное количество специалистов с определенной квалификацией. В ЖКХ надо и далее развивать систему оценки профессионализма. Это относится не только к рядовым сотрудникам, но и к руководителям управляющих организаций. Для отрасли уже создано примерно 60 профессиональных стандартов. Близка к завершению система создания центров, которые будут заниматься в регионах оценкой квалификации работников жилищно-коммунального хозяйства.

Властные органы необходимо подталкивать к заключению соглашений с объединениями работодателей в сфере ЖКХ, чтобы система оценки профессиональных навыков была отлажена совместными усилиями. Такую работу нужно наладить не только с муниципальными предприятиями. Значительно важнее вовлечь в нее частные организации. Изначально в законодательстве для частных компаний не было предусмотрено обязательство по оценке квалификации привлекаемых сотрудников. Эту ошибку нужно исправлять.

8. Минстрой активно продвигает свою образовательную программу под названием «Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура». В то же время ее реализация на практике вызывает много вопросов. Для начала вузам нужно лицензироваться на обучение по этому стандарту. Однако в современных условиях учебные заведения неохотно подают заявки на какие-либо лицензии в принципе, потому что это запускает их тотальные проверки.

Процесс лицензирования очень сложен, и нередко для вуза он просто непосилен. Его преподаватели и без дополнительных направлений обучения загружены необходимостью писать формальные рабочие программы и выполнять прочие бюрократически обоснованные действия. Бюрократизация работы школьных и вузовских преподавателей с каждым годом становится все очевиднее.

Есть и другой нюанс. Программу Минстроя можно лицензировать, но для ее продвижения необходимо выделять бюджетные места на обучение. В текущих условиях количество мест на «бюджете» в вузах только снижается. Сектор ЖКХ для молодых людей остается малопривлекательным, поэтому ожидать наплыва желающих обучаться этой специальности на платной основе было бы странно.

Описанную проблему можно решить следующим образом. Минстрою нужно согласовать с Минобрнауки перечень уполномоченных вузов в каждом субъекте федерации для прохождения этими учебными заведениями упрощенной и ускоренной процедуры лицензирования по рассматриваемому направлению обучения. Кроме этого, необходимо даже в условиях сокращения числа бюджетных мест выделять в каждом регионе 20-25 таких мест для бакалавров и 10 мест для магистров.

9. Еще один значительный пакет изменений в работе отрасли появился с запуском ГИС ЖКХ. Во введении этой системы есть нечто общее с капремонтом – формулируется определенная идея, ее воплощают в жизнь, а нестыковки в практической реализации устраняются уже в процессе работы. При всех описываемых преимуществах для населения, информационная система повышает затраты на содержание многоэтажных домов. ТСЖ и управляющим организациям непросто разобраться с тем, как подключиться к ГИС ЖКХ и заполнить необходимые базы данных. В результате по всей стране появляются фирмы и отдельные специалисты, предлагающие платную помощь в этих вопросах.

Воспользуйтесь on-line сервисом, чтобы определить - должны ли вы размещать информацию в ГИС ЖКХ:


Кто размещает информацию в ГИС ЖКХ?

При наличии не до конца отлаженной системы властные органы хотят штрафовать УК за неразмещение информации, а также говорят о прочих возможных санкциях, например, о лишении права начислять пени потребителям-должникам. В то же время управляющие компании вынуждены совершать двойную работу, потому что разработчики ГИС ЖКХ не реализовали возможность выгрузки на портал сведений из «1С» и прочих подобных программ.

Все перечисленные проблемы были бы исключены при работе института государственно-общественного регулирования. Готовящиеся к принятию законы сначала проходили бы обсуждение с прогнозированием их последствий в среде всех работающих в ЖКХ общественных организаций. При прохождении такой «экспертной» проверки и получении одобрения запускаемые в работу законопроекты были бы значительно эффективнее и не требовали бы дальнейших серьезных корректировок.

★ ВНИМАНИЕ ★
Предлагаем воспользоваться новым сервисом

Внесение данных в ГИС ЖКХ

 Наши эксперты сделают за Вас всю работу по внесению данных в ГИС ЖКХ.

В нашей компании вы получаете не только 100% качественный сервис,
но и гибкую систему скидок!

Нажмите на кнопку и мы подробнее расскажем Вам об услуге.

Узнать подробности

Решать проблемы в сфере ЖКХ необходимо комплексно, затрагивая и образование специалистов, и региональные системы регулирования процессов, и законодательную работу. Общим итогом этого будет рост удовлетворенности потребителей качеством предлагаемых услуг. Это важно, в том числе, с точки зрения улучшения отношений населения и власти. Обязательным моментом здесь является возникновение личной ответственности региональных руководителей и их замов.

Для решения накапливающихся многие год проблем необходимо наладить обратную связь с обществом. Во власти зачастую ориентируются на интересы управляющих компаний, боясь недовольства граждан при появлении затруднений в их функционировании. Однако представители властных органов эту проблему тоже понимают, и думают о том, как на законодательном уровне реформировать работу УК, чтобы они не могли манипулировать своим положением и общественными настроениями.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя в сфере ЖКХ

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Пожалуйста, зарегистрируйтесь !

Наш портал предназначен для профессиональной аудитории. Чтобы наши читатели получали эксклюзивные материалы, мы предоставляем доступ к ним только зарегистрированным пользователям.

Для юристов УО на сайте много примеров из судебной практики, решений проблем с жильцами,
для бухгалтеров - статьи о налогообложении и расчетах оплаты.

Все эти материалы будут доступны Вам сразу после регистрации.

Это займет всего 1 минуту

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Присоединяйтесь и читайте любые материалы!
Быстрая регистрация
Чтобы скачивать документы, зарегистрируйтесь.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачивайте любые документы без ограничений!
Регистрируйтесь
×

Здравствуйте, Гость!

Вам предоставлен неограниченный доступ к справочной системе «Управление МКД» на три дня.

Материалы системы помогут Вам решить проблемы:

  • как взыскать задолженность за ЖКУ;
  • как избежать опасных ошибок в документации;
  • как скорректировать свою работу после изменения законодательства;
  • как защититься от штрафов и жалоб жителей.

Подтвердить получение доступа

После активации Вы сможете читать экспертные статьи, скачивать образцы документов, изучать судебную практику и использовать полезные сервисы.

Главные темы для бухгалтера и юриста УО в октябре:

Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.