Учет потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды

2605
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Правительство в очередной раз пытается улучшить жизнь потребителям и усложнить работу управляющих организаций. Отдавая предпочтение некоммерческим организациям (ЖСК, ТСЖ), законодательство упорно толкает их совместно с коммерческими управляющими организациями к финансовой несостоятельности и банкротству.

На 1 января 2017 г. перенесли срок вступления в силу постановления Правительства РФ по обязанности начислять плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды (ОДН) управляющими организациями с оплатой из собственных средств сверхнормативного потребления так называемых общедомовых нужд (ОДН).

Собственные средства коммерческих и некоммерческих организаций — средства тех же собственников.

Нормативы утверждает субъект РФ в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306, которое совершенно не учитывает специфику отдельных категорий домов, которых становится все больше.

Основной параметр в расчетах — площадь помещений общего пользования — оказался самым непонятным с точки зрения здравого смысла. Данная площадь отсутствует в документации большинства МКД. Можно потратить огромные средства на инвентаризацию жилого фонда, но так и не понять, почему к данной площади законодатель определил прямую связь затрат на ОДН.

И входят ли площади балконов и лоджий в площадь помещений общего пользования? По постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 балконы и лоджии являются общим имуществом, а по регистрационным документам они принадлежат собственникам, которые и пользуются ими единолично. В последнее время участились случаи понуждения управляющих организаций ремонтировать балконы отдельных собственников за счет остальных.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

После 1 января 2017 г. огромные затраты по «сверхнормативным» потерям на ОДН лягут непосильным бременем на управляющие организации.

Рассмотрим подробно проблемы начисления ОДН по отдельным коммунальным услугам по порядку возрастания наиболее вероятных рисков и затрат управляющих организаций.

Расчет коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды

1. Электроснабжение

Расчеты платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды по электроэнергии не учитывают установленные в МКД:

  • индивидуальные тепловые пункты (ИТП) с круглосуточной работой циркуляционных насосов, систем автоматического регулирования и контроля;
  • повысительные насосные станции (ПНС) с круглосуточной системой повысительных насосов и автоматического регулирования;
  • индивидуальное отопление в каждой квартире с электрическим обогревом подъездов, технических помещений, подогревом с помощью специальной нагревательной ленты трубопроводов холодной воды;
  • дополнительное оборудование: автоматические системы пожарной сигнализации, принудительной вентиляции, автоматические ворота, запорные устройства (домофоны), системы видеонаблюдения, питание общедомовых приборов учета и т. п.

К сведению

Расходы электроэнергии на оборудование должны по факту потребления оплачивать собственники, а не управляющая организация, так как в нормативах на ОДН невозможно учесть всю специфику МКД. Это важно закрепить законодательно.

2. Горячее водоснабжение

Проблема определения количествава Гкал на нагрев 1 куб. м горячей воды неоднократно рассмотрена в моих статьях. В очередной раз хочется быть услышанным законодателями и специалистами ЖКХ.

Невозможно методом аналогов (подразд. 6–1 Постановления № 306) определить количество тепловой энергии на нагрев горячей воды (Гкал/куб. м) делением суммарной платы за коммунальные услуги  на общедомовые нужды (тепловая энергия) на суммарный расход горячей воды по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета (формула 7–1).

Под расходом горячей воды законодатель ошибочно определил не расход воды, прошедшей по трубопроводам, а расход отобранной горячей воды потребителями из системы горячего водоснабжения.

Количество тепловой энергии на нагрев потребленного 1 куб. м горячей воды, использованного непосредственно потребителями в виде именно разбора воды, а не тепловой энергии в виде обогрева или потерь, не может зависеть от изоляции стояков, наличия полотенцесушителей или наружных сетей.

Норматив количества тепловой энергии на обогрев ванных комнат, потерь в трубопроводах необходимо рассчитывать по отдельной формуле и распределять не пропорционально потребленным кубическим метрам воды, а пропорционально общей площади помещений как плата за коммунальные услуги (тепловая энергия на отопление), предоставляемые на общедомовые нужды.

Количество тепловой энергии на нагрев 1 куб. м горячей воды можно определить только физически расчетным методом.

Необходимо срочно пересмотреть расчет нагрева 1 куб. м и расходов на ОДН ГВС. Растет число собственников, которые фактически потребляют, но не оплачивают нагрев горячей воды, а все затраты распределяются на добросовестных потребителей. Это нагрев трубопроводов ГВС в незаселенных квартирах, а также в квартирах, оборудованных электрическими водонагревателями.

Учет потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды

3. Отопление

Закон о теплоснабжении запретил установку индивидуального отопления отдельных помещений в домах с централизованным отоплением. Но до вступления в силу данного закона достаточно большое количество жилых и нежилых помещений было оборудовано индивидуальными котлами. Для их собственников сегодня отсутствуют законные основания начислять оплату отопления мест общего пользования (лестничных клеток, технических помещений). Эта плата за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, легла целиком и полностью на остальных жителей дома. Это неправильно.

Отдельная проблема домов, в которых все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальным отоплением. В домах с поквартирным отоплением отсутствует единая система отопления, входящая в состав общего имущества дома. Управляющая организация не может нести ответственность за техническое состояние систем теплоснабжения (отопление и горячее водоснабжение) и за нормативный температурный режим (18–20⁰) в домах данной категории. При этом законодатель не определил ответственность непосредственно собственника обеспечивать определенный Правилами предоставления коммунальных услуг температурный режим в принадлежащем ему помещении.

В результате собственники жилых и нежилых помещений, не используемых для проживания или в коммерческих целях, либо поддерживают минимальную температуру (5–10⁰), либо вообще уклоняются от их отопления.

Приобретая квартиры в частную собственность, фактически проживая по другим адресам, в других городах и странах, данная категория собственников проявляет беспечность и полное равнодушие к проблемам своих соседей. Жители-соседи жалуются на промерзание и сырость межквартирных стен, которые по проекту не рассчитаны на уличную теплоизоляцию и не входят в расчет коммунальных услуг за общедомовые нужны. Особую тревогу вызывают холодные и промерзающие вентиляционные каналы и дымоходы. Это уже вопрос не комфортного проживания, а безопасности.

Законодателю необходимо определить, каким образом управляющая организация, жилищная инспекция и другие надзорные органы могут воздействовать на данную категорию безответственных собственников в рамках правового поля.

Отдельный вопрос по общедомовым узлам учета на отопление, которые законодатель в обязательном порядке потребовал оборудовать датчиками контроля давления (п. 7 Правил коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, утв. постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1034). Параметры давления не участвуют в расчетах потребленной тепловой энергии (Гкал) и используются исключительно в технологических целях для определения технических параметров работы системы теплоснабжения. Теплоснабжающие организации предупреждают управляющие организации, что не допустят к эксплуатации существующие приборы учета тепловой энергии уже в этом отопительном сезоне без электронных датчиков давления.

Хочется надеяться, что этого не произойдет и установленные приборы учета по выданным ранее техническим условиям в соответствии с действующим на тот момент законодательством все же допустят.

В противном случае непредвиденные расходы граждан неизбежно вызовут социальное недовольство и срыв всех планов по энергосбережению и учету тепловой энергии.

4. Холодное водоснабжение

Основные причины роста платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды по водоснабжению известны:

  • несовершенство конструкции, низкая надежность и точность индивидуальных и общедомовых приборов учета;
  • отсутствие их действительного контроля и проверки.

Многие вопросы решают системы дистанционного считывания данных с индивидуальных и общедомовых приборов учета. Но установка данного оборудования и его обслуживание очень затратны для большинства домов, даже при условии окупаемости через определенное время. Нет стандартов и законных оснований устанавливать данное оборудование без согласия собственника.

Законодатель освободил собственника от обязанности передавать показания индивидуальных приборов учета, возложив ее на управляющие организации. Но с учетом утвержденного порядка предварительного уведомления и проверки не чаще чем раз в полгода у управляющих организаций очень ограниченный арсенал средств.

В настоящее время только благодаря ответственным и добросовестным потребителям, которые регулярно передают показания приборов учета и которые понимают, что от этого зависит оплата коммунальных услуг на общедомовые нужды, удается сдерживать рост разницы показаний между общедомовыми и квартирными приборами учета (объем ОДН).

При возложении обязанности оплачивать сверхнормативные расходы управляющими организациями у большинства даже добросовестных собственников пропадет желание и стимул передавать показания квартирных счетчиков.

Некоторые потребители уже регулярно заменяют «неисправный» счетчик новым при значительных показаниях или продаже квартиры.

Необходимо законодательно закрепить обязанность собственника регулярно передавать показания индивидуальных приборов учета любым способом, который может однозначно зафиксировать достоверность сведений: письменно, по элекронной почте, SMS-сообщением или по выделенному телефону с записью разговора.

5. Водоотведение

После отмены законодателем расходов водоотведения как платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды, а также судебных решений многие управляющие организации и организации, оказывающие услуги по водоотведению и очистке сточных вод, попали в сложное положение.

Практически невозможно установить узлы учета на водоотведение, но законодатель и суды почему-то решили, что если нельзя учесть, то значит, этого нет и не может быть.

Приход воды в дом и квартиру учесть приборами и нормативами можно, а если на водоотведении приборов нет, нормативов нет, то и разницы в показаниях в виде ОДН быть не может. В результате объем водоотведения всегда будет меньше объема водоснабжения.

Полив газонов и кустов можно учесть отдельными приборами учета и прописать в договоре. Закон круговорота воды в природе никто не отменял, кроме наших законодателей.

По проекту в домах с плоскими крышами ливневые водостоки оборудованы трубопроводами для сброса воды в систему водоотведения. Это необходимо при замерзании наружных выпусков в холодный период. Объем воды в систему водоотведения во время оттепели при таянии снега поступает значительный.

Также невозможно учесть и объем воды при сливе стояков из системы отопления в канализацию. Данный объем воды в систему водоотведения поступает не через системы холодного и горячего водоснабжения, а через тепловые сети.

В договорах между управляющими и ресурсоснабжающими организациями принят порядок оплаты водоотведения по объемам водоснабжения. Если есть порядок расчета объема и оплаты общедомовых расходов по водоснабжению, то неизбежно должна быть плата коммунальных услуг по водоотведению, предоставленных на общедомовые нужды.

Необходимо вернуться к практике, что объем водоотведения равен объему водоснабжения.

6. Вывоз и утилизация ТБО

Перевод вывоза и утилизации твердых бытовых отходов (ТБО) из жилищных в разряд коммунальных услуг и оплата не с общей площади, а с количества зарегистрированных граждан — это большая ошибка и шаг назад законодательной власти.

Количество мусора не зависит от количества зарегистрированных граждан. Регистрация по месту жительства с отметкой в паспорте отсутствует во всех цивилизованных странах. Любой гражданин в любой стране может иметь в собственности неограниченное количество недвижимости в виде жилых и нежилых помещений и проживать в любом месте.

Только приборы учета тепла, воды, газа, электричества способны определить размер платы коммунальных услуг. Но учесть объем мусора отдельными гражданами, проживающими в МКД, невозможно. И только в нашей стране решили нормировать вывоз и утилизацию ТБО, определив прямую зависимость от количества зарегистрированных граждан! Не надо искать логику там, где ее нет!

Тупиковая ситуация возникает в домах-новостройках, которые сдаются без отделки квартир. После сдачи дома в эксплуатацию отделочные работы длятся годами, а регистрируются по месту жительства очень немногие. Мусор в основном строительный, а не бытовой, и вывозится бункерами по 8 т! В новостройках большой процент незаселенных квартир, так как многие граждане предпочитают вкладывать средства в недвижимость в период кризиса.

В настоящее время управляющая организация оплачивает фактический вывоз мусора как жилищную услугу из содержания дома пропорционально общей площади, а что будет после 1 января 2017 г.?!

Вывоз и утилизация ТБО должны оставаться жилищной услугой и начисляться с общей площади помещений. Это было правильно!

Законодателю необходимо внести существенные поправки в законодательство для устранения выявленных проблем. В противном случае большинство управляющих организаций, включая ЖСК и ТСЖ, будут вынуждены прекратить свою деятельность из-за угрозы банкротства при обязанности начислять сверхнормативную плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды.

P.S: «Хорошо быть добрыми, но любая доброта стоит денег».



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях
Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
После регистрации вы сможете:

  • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
  • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
  • оставлять комментарии к материалам
  • задавать вопросы экспертам

Оставайтесь с нами!
с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль