Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, если в нем есть ТСЖ (ЖК, СПК)

396
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
В рекомендации содержатся нюансы смены УО, если сторонами по договору управления являются УО и жилищное объединение (ТСЖ, ЖК, СПК).

ТСЖ имеет право заключить договор управления МКД с УО. Это право закреплено п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. Заключение договора управления МКД с УО — это не смена способа управления МКД. В этой статье подробно рассмотрим, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме.

При наличии договора управления между УО и ТСЖ, ЖК, СПК последние контролируют работу УО. Контроль осуществляется за выполнением УО обязательств по договору, в том числе:

  • за оказанием всех услуг и/или выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в МКД;
  • за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства МКД.

Чтобы сменить управляющую организацию, жилищному объединению необходимо разобраться:

  • кто в ТСЖ выбирает УО для заключения договора управления;
  • на каких основаниях происходит смена УО;
  • как в ТСЖ принять решение о смене УО;
  • как сменить сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, лишившуюся лицензии на управление МКД.

Кто в ТСЖ выбирает УО для заключения договора управления

Выбор УО для заключения договора управления с ТСЖ (ЖК, СПК) остается на усмотрение представителей жилищного объединения.

Общее собрание собственников помещений в МКД выбирает УО и утверждает условия договора управления МКД только при способе управления МКД управляющей организацией. Порядок выбора УО и заключения с ней договора управления в жилищном объединении регулируется уставом.

Законом не установлены правила выбора УО, с которой ТСЖ (ЖК, СПК) заключит договор управления МКД. Единственное требование для всех УО — наличие лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД. Это установлено ч. 1 ст. 192 ЖК РФ.

Выбор УО и утверждение условий договора управления в ТСЖ (ЖК, СПК) можно закреплять:

  • приказом председателя;
  • протоколом заседания правления;
  • протоколом общего собрания членов;
  • иным способом.

Главное — отразить порядок выбора УО в уставе жилищного объединения.

Важно!

Укажите в договоре управления, что именно подразумевается:

  • под несвоевременным исполнением обязательства;
  • под неисполнением обязательства.

Например: под неисполнением обязательства понимается трехкратное нарушение условий договора. Неисполнение обязательства подтверждается соответствующим актом, а также методами фото- и видеофиксации.

Пример

Выбор УО для заключения договора управления с ТСЖ

В правление ТСЖ «Управленец» поступило несколько коммерческих предложений от УО о заключении договора управления МКД.

В уставе ТСЖ указано, что отбор УО и утверждение условий договора управления происходит на заседании правления ТСЖ.

Количество членов правления ТСЖ «Управленец» — девять человек, включая председателя ТСЖ. Согласно уставу решение о выборе УО и заключении договора управления принимается простым большинством голосов (более 50% голосов).

На очередном заседании правления ТСЖ рассмотрены коммерческие предложения, поступившие от трех УО.

За предложение одной из УО проголосовало шесть членов правления ТСЖ «Управленец». Этого достаточно — решение принято.

На каких основаниях происходит смена управляющей компании в многоквартирном доме

ЖК РФ не содержит особых оснований для смены управляющей организации, у которой заключен договор управления МКД с ТСЖ (ЖК, СПК).

Смена УО означает расторжение договора управления МКД. Расторжение может быть досрочным или по истечении срока действия договора.

Досрочное расторжение договора происходит по соглашению сторон или по решению суда. Эта норма закреплена ст. 450 ГК РФ. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда:

  • только при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

ЖК РФ не предусмотрены случаи досрочного расторжения договора управления МКД между УО и жилищным объединением. Поэтому включите в условия договора управления МКД те правила, по которым хотите расторгать договор. Предусмотрите порядок:

  • расторжения договора по окончании срока действия;
  • досрочного расторжения договора (до окончания срока действия);
  • пролонгации договора.

Существенные нарушения договора управления со стороны УО нужно доказать в суде. Для этого необходимо составлять акты о невыполнении работ или ненадлежащем качестве их выполнения, собирать фотографии.

По истечении срока действия договора управления МКД жилищное объединение имеет право не пролонгировать договор. В этом случае может быть выбрана другая УО для заключения договора управления.

Пример

Указание в договоре порядка расторжения и пролонгации

Возможные варианты:

  • если по окончании срока действия договора одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях;
  • если по окончании срока действия договора одна из сторон заявила о его расторжении, стороны составляют соглашение о расторжении.

Важно!

УО может не признать или оспорить результаты проведенного органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений в МКД или общего собрания членов жилищного объединения. ЖК РФ не содержит указания на то, что договор управления МКД, заключенный между ТСЖ и УО, может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Основания для досрочного расторжения договора управления, заключенного между УО и ТСЖ (ЖК, СПК), следует отразить в самом договоре.

Основаниями для досрочного расторжения договора и смены УО могут послужить:

  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ (ЖК, СПК);
  • жалобы жителей на УО.

Досрочное расторжение договора управления МКД сопряжено с судебными разбирательствами или осуществляется путем подписания соглашения сторон.

Пример

Указание в договоре управления оснований для смены УО

ТСЖ вправе досрочно расторгнуть договор управления МКД в случае неисполнения управляющей организацией возложенных на нее обязательств. Неисполнение обязательств подтверждается актом, составляемым сторонами. При отказе представителя УО от подписания такой акт подписывается представителем ТСЖ и тремя собственниками помещений в МКД.

Как в ТСЖ принять решение о смене управляющей компании

Порядок смены УО и расторжения договора управления необходимо отразить:

  • в уставе ТСЖ (ЖК, СПК);
  • в договоре управления МКД.

Компетенция органов управления ТСЖ и порядок принятия ими решений устанавливается уставом ТСЖ. Это определено ч. 3 ст. 146 ЖК РФ.

В уставе ТСЖ(ЖК, СПК) может быть указано, что ТСЖ (ЖК, СПК) вправе принять решение о выборе новой УО. Решение может быть принято:

  • общим собранием членов ТСЖ, ЖК, СПК (простым большинством голосов или квалифицированным большинством);
  • правлением ТСЖ, ЖК, СПК (простым большинством голосов или квалифицированным большинством);
  • председателем ТСЖ, ЖК, СПК (единолично или по согласованию с правлением ТСЖ, ЖК, СПК).

Вопрос

Общее собрание собственников помещений в МКД может сменить УО, у которой заключен договор управления с ТСЖ?

Нет, не может.

В рассматриваемом случае только ТСЖ выбирает УО, заключает договор управления. Сменить УО и расторгнуть договор управления также вправе только ТСЖ, но не общее собрание собственников помещений в МКД.

Если УО не выполняет условия договора управления МКД, жилищное объединение может обратиться в орган местного самоуправления (ОМС) для проведения проверки деятельности УО. Это определено ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ.

ОМС созывает общее собрание собственников помещений в МКД, если по результатам проверки невыполнение УО условий договора управления подтверждается. Общее собрание созывается для решения вопросов о расторжении договора с УО и о выборе новой УО или об изменении способа управления МКД.

Тот факт, что договор управления заключен между ТСЖ и УО, усложняет процесс его расторжения. ОМС может предложить по результатам проверки провести общее собрание членов ТСЖ или общее собрание собственников помещений в МКД (это прямо не предусмотрено ЖК РФ).

Расторжение договора управления должно происходить не только по результатам проверки, но и в соответствии с уставом ТСЖ, ЖК, СПК и условиями договора управления МКД.

Результаты внеплановой проверки, проведенной органом местного самоуправления, могут служить доказательствами невыполнения УО своих обязательств в суде.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, лишившуюся лицензии на управление МКД

Для осуществления деятельности по управлению МКД необходимо иметь лицензию. Это установлено ч. 1 ст. 192 ЖК РФ.

Смена УО происходит:

  • если сведения о МКД исключены из реестра лицензий субъекта РФ;
  • действие лицензии УО прекращено или она аннулирована.

В договоре управления МКД случай лишения УО лицензии на управление МКД следует рассмотреть отдельно. Можно указать, что в случае прекращения действия лицензии УО или ее аннулирования ТСЖ оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

В договоре управления отразите, как будут осуществляться взаиморасчеты между УО, ТСЖ, ресурсоснабжающей организацией и собственниками помещений в МКД. Определите в договоре дату, до наступления которой УО будет исполнять свои обязанности. Это может быть дата:

  • прекращения лицензии на управление МКД или ее аннулирования;
  • возникновения обязательств по договору управления МКД у новой УО.

Случай, когда ТСЖ (ЖК, СПК) берет управление в свои руки или заключает договор о содержании и ремонте общего имущества в МКД, в ЖК РФ не рассмотрен. Жилищное объединение принимает решение о том, как будет продолжать управление МКД, в соответствии с положениями своего устава.

Справка

Порядок расторжения договора управления после лишения УО лицензии

Вопросам прекращения деятельности по управлению МКД посвящена ст. 200 ЖК РФ.

В ЖК РФ подробно описана ситуация смены УО, лишившейся лицензии, при способе управления МКД управляющей организацией. В таком случае предусмотрено проведение органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений в МКД для выбора новой УО или смены способа управления МКД. Если такое собрание не состоялось или его решение не было реализовано, ОМС проводит открытый конкурс по отбору УО.

Для смены УО, работающей по договору управления с ТСЖ (ЖК, СПК), не требуется проведение общего собрания или открытого конкурса.

ТСЖ (ЖК, СПК) должны определить порядок смены УО, лишившейся лицензии, в условиях договора управления МКД.

Проведение общего собрания собственников и открытого конкурса по отбору УО при наличии в МКД действующего ТСЖ остается на усмотрение органа местного самоуправления.

ЖК РФ предусматривает обязанность УО, лишившейся лицензии, выполнять свои обязанности вплоть до заключения договора управления МКД с новой УО. Это предусмотрено п. 2 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль