Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома: как сэкономить без ущерба качеству

231
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Федоров Юрий
эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»
В этой статье мы рассмотрим способы снижения расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, разработаем критерии отбора подрядчиков и сформулируем выводы.

Вы как организация, управляющая МКД, являетесь заказчиком работ и услуг по проведению ремонта в МКД. Цель любого заказчика — уменьшить расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома. УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заинтересованы в качественном проведении ремонта, ведь они несут ответственность за содержание общего имущества. Найдите баланс между сметой и качеством ремонта.

Способы экономии для управляющей компании за счет снижения сметы расходов на ремонт

Разберитесь в том, что заложил в смету подрядчик, и вы поймете, какие позиции можно сократить (частично или полностью). Подрядчик согласится хотя бы на один из предложенных вами вариантов. Чтобы уменьшить смету, можно сократить:

  • накладные расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома;
  • сметную прибыль;
  • непредвиденные расходы.

При благоприятных условиях накладные расходы можно снизить на 10 % за счет организационно-технических мероприятий. Допустимое снижение накладных расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома уменьшит сметную стоимость работ на 2 %.

Пример

Анализ смет по капитальному ремонту сталинских домов в Санкт-Петербурге показал, что накладные расходы при ремонте фасадов составили 22 % от сметной стоимости, при ремонте санитарно-технических систем — 18 %; в среднем можно принять величину в 20 %. Сметная прибыль для приведенных выше работ составляет соответственно 16 и 11 % от сметной стоимости, в среднем — 13,5 %.

Другой источник снижения сметной стоимости и способ экономии для управляющей компании — сметная прибыль. Норматив сметной прибыли при составлении смет в строительстве рассчитывается в процентах от ФОТ строительных рабочих и механизаторов в составе прямых сметных расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Цены используются текущие. Чаще всего сметная прибыль предназначена для технического развития организации, а именно:

  • приобретения новой техники;
  • освоения передовых технологий;
  • расширения производственной базы;
  • пополнения оборотных средств.

Можно предположить, что подрядная организация сумеет уменьшить использование сметной прибыли по назначению на 10–15 % и за счет этого снизить сметную стоимость на 2–3 %.

Еще один источник снижения сметной стоимости — использование резерва в смете в объеме до 2 % для оплаты непредвиденных работ и затрат. Если такие работы и затраты отсутствуют и вы согласны отдать сумму резерва подрядчику, допустимо рассчитывать на 2 % для снижения сметной стоимости. На практике такое снижение почти не используется.

Подрядная организация теоретически может принять к выполнению работы по цене, уменьшенной против сметной стоимости максимум на 6–7 %.

Принцип фиксации, а не снижения цены договора заложен, например, в отборе управляющих организаций для управления МКД. Выигрывает та УО, которая за фиксированную сумму выполнит больше работ и окажет больше услуг. Это определено постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

В случае с подрядчиком по ремонту цена должна быть зафиксирована, а в качестве критериев отбора могут выступать срок выполнения работ, оценка качества и другие показатели.

Работа должна выполняться безопасными методами и соответствовать техническим нормам. Ее стоимость определяется на основании сметных норм, учитывающих весь комплекс необходимых затрат и норм прибыли.

К сведению

Задача подрядной организации — выполнить работы и оказать услуги в пределах сметной стоимости и в установленный срок. При этом подрядчик должен достигнуть запланированных экономических показателей своей деятельности.

Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома: как сэкономить без ущерба качеству

Пример

Еще в 2014 году постановлением правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2014 № 1206 утвержден интегральный критерий отбора подрядчиков для проведения капитального ремонта в МКД. Главный критерий отбора — снижение сметной стоимости работ. Подрядчики, стремясь выиграть конкурс, значительно снижают сметную стоимость работ, определяющую цену договора. Когда нет реальных источников снижения цены, подрядчик может выполнить принятые договорные обязательства за счет брака, недоделок, использования некачественных материалов.

На практике бывает именно так. Осенью местные газеты пишут о раскрытых и протекающих крышах, неуплотненных швах в панелях, других недоделках. Например, жители одного из домов Санкт-Петербурга отмечали, что причиной брака при ремонте фасада было необоснованное снижение стоимости работ с 5,4 млн до 4,7 млн руб., т.  е. на 13% («АиФ», № 46 за 2015 г.).

Если подрядчик согласен снизить расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома по смете на 25 % и более от начальной цены, попросите у него обоснование по каждой статье затрат. Подобное снижение может оказаться обычным демпингом.

Тонкость

Критерии отбора подрядчиков

Главное правило выбора подрядчика: не используйте только показатель минимизации цены.

У подрядчиков по ремонту в МКД нет реальных источников, которые позволят снизить сметную стоимость работ без ухудшения их качества и нанесения ущерба экономической стабильности самой организации. В таких условиях целью выборочного ремонта становится выполнение определенного вида работ с необходимым качеством в установленный срок и в пределах сметной стоимости.

Отбор подрядной организации для ремонта в МКД по принципу минимизации цены договора не учитывает разницы между этим видом работ и капитальным строительством.

Например, региональные операторы по проведению капитального ремонта в МКД отбирают подрядчиков на конкурсной основе. Отдельные подрядчики снижают сметную прибыль для победы в конкурсе. Это недальновидная политика, которая за короткий срок сделает подрядную организацию неконкурентоспособной и значительно затруднит ее текущую деятельность.

Рекомендации по снижению расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома

Для вас мы сформулировали рекомендации, как снизить расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома и не навредить качеству работ. Они основаны на практике сдачи и приемки работ по ремонту общего имущества в МКД.

1. Выступайте против минимизации цены договора, если она обусловлена только экономией средств.

2. Обратите особое внимание на качество материалов.

3. Следите, чтобы подрядчик не использовал дешевые материалы низкого качества и не выполнял работы с отклонением от действующих норм.

4. Пользуйтесь правом осмотра конструкций или систем здания, возможностью посещения любого помещения в МКД.

5. Выделите человека для контроля над производством работ.

6. Выявленные недостатки оформляйте письменно в виде актов, отчетов, замечаний и передавайте подрядчику под подпись.

7. Привлекайте к надзорной работе собственников помещений в МКД: оформляйте замечания с их участием, просите их ставить подписи.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях