Ущерб от залития квартиры: как проверить достоверность оценки

994
Ущерб от залития квартиры: как проверить достоверность оценки
Шестакова Е.В.
канд. юрид. наук, генеральный директор ООО «Актуальный менеджмент»
В статье приведены рекомендации, которые помогут проверить достоверность оценки ущерба имуществу в результате залития квартиры. Рассмотрен случай, когда затопление жилого помещения произошло по вине организации, управляющей МКД (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК).

Ущерб от залития квартиры может быть оценен:

  • в рамках независимой оценки;
  • в рамках судебной экспертизы.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки их стоимости. Общий перечень случаев обязательной оценки определен ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судебная экспертиза — процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом (Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

К сведению

Оценка стоимости может быть признана недостоверной, если оценщик не соответствует установленным требованиям.

Для оценщиков необходимо:

  • наличие специального образования;
  • членство в саморегулируемой организации оценщиков.

Важно, чтобы оценка ущерба после залития квартиры или экспертиза была проведена уполномоченными лицами.

При оценке ущерба от залития квартиры применяются следующие подходы:

  • сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами;
  • доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки;
  • затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.

Наиболее эффективным в случае залития квартиры является затратный подход. Он позволяет оценить действительный, обоснованный размер ущерба. Для подтверждения ущерба от залития квартиры составляется смета расходов. Смета представляет собой расчет (план) предстоящих расходов на ликвидацию последствий залития.

Подрядчики часто предлагают сметы, в которых указывается 10–15 видов работ, а в расчете используется средняя стоимость. При этом стоимость работ и материалов объединена. Для оценки действительных расходов в таком случае УО или жилищному объединению придется заказывать независимую оценку с подробным сметным расчетом. В отчетах оценщиков позиции стоимости работ и материалов разделены, т. к. отдельной строкой оценивается износ материалов.

В смете должны быть указаны:

  • единичные сметные расценки;
  • список работ, формируемый по требованиям СНиП, ГОСТ и других нормативов и стандартов;
  • метраж или иные показатели, характеризующие ущерб от залития квартиры;
  • стоимость конкретного вида работ;
  • дополнительные коэффициенты, применяемые оценщиком.

Как проверить смету

При оценке сметной документации важно ее проанализировать, обратив внимание:

  • на виды работ, перечисленные в смете;
  • на площадь повреждений, использованную в расчете;
  • на уровень заработной платы, использованный в расчете;
  • на стоимость отделочных материалов.

Виды работ, перечисленные в смете, могут не соответствовать характеру ущерба согласно акту, составленному сторонами по факту залития квартиры.

Ущерба от залития квартиры: как проверить достоверность оценки

Пример

В акте зафиксировано, что в результате залития необходимо проведение ремонтных работ в отношении потолка и стен в ванной комнате. В смете, составленной пострадавшей стороной, числятся работы по ремонту стен и потолка в ванной комнате и восстановлению полов в ванной комнате и туалете (с/у раздельный). Соответственно, в этом случае потребуется проведение дополнительной экспертизы или привлечение оценщика, который установит, что в действительности повреждения полов не было.

Ущерб от залития квартиры: как проверить достоверность оценки

В смете может быть завышен размер повреждений отделки. Важно учитывать технологию планируемых работ. Например, покраска потолка должна производиться полностью, а не в пределах затопления, а вот ремонт паркетного покрытия может проводиться частично. Выявить подобные нюансы — задача оценщика.

Необходимо мнение независимого специалиста в отношении возможности проведения частичного ремонта без ремонта всего помещения.

На втором этапе следует обратить внимание на заложенный уровень заработной платы, который регламентирован Минстроем России, и оценить правильность выбора показателей прибыли и административных затрат. Следует проверить числовые параметры на предмет использования понижающих коэффициентов при вычислении общепроизводственных затрат. Проверке подлежат и повышающие коэффициенты, которые учитывают трудоемкость выполнения работ или влияние условий выполнения работ.

После изучения сметы и выявления в ней неточностей возможно:

  • направить претензии в специализированную организацию, проводившую оценку или экспертизу;
  • направить претензию и уточненный сметный расчет пострадавшему лицу;
  • направить претензию в саморегулируемую организацию с просьбой разобраться в оценке стоимости ущерба после залития квартиры;
  • указать на неточности пострадавшей стороне и заключить соглашение, урегулировав спор.

Саморегулируемая организация проведет независимую проверку по данному факту. Основанием для проведения СРО оценщиков внеплановой проверки является поступившая жалоба. Это предусмотрено ст. 24.3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценщик обязан быть членом одной из СРО оценщиков. Это установлено ст. 15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Какие альтернативы существуют для проверки расчета ущерба от залития квартиры

В спорных случаях требуется проведение альтернативной экспертизы, особенно если речь идет о сложных технических работах. Она проводится, если пострадавшая сторона предоставила УО завышенный по стоимости отчет. Тогда в досудебном порядке возможно обратиться:

  • к независимой оценке;
  • к независимой экспертизе сметной стоимости, если речь идет о сметной стоимости проведения работ.

Если речь идет о судебном споре в отношении стоимости работ, то в судебном порядке возможно ходатайствовать о проведении независимой экспертизы. Если при проведении проверки сметной стоимости выявляются недостатки (отсутствие либо неполнота сведений, описаний, расчетов, чертежей, схем и т. п.), не позволяющие сделать выводы о достоверности или недостоверности представленных расчетов, то заявителю в течение трех рабочих дней направляется уведомление о выявленных недостатках, устанавливается срок их устранения. Результаты проверки сметной стоимости оформляются в виде заключения о достоверности (положительное заключение) или недостоверности (отрицательное заключение) определения сметной стоимости.

При выборе альтернативного способа расчета ущерба необходимо учитывать следующее.

Во-первых, любая независимая экспертная оценка ущерба после залития квартирыпотребует дополнительных расходов. Нужно заранее рассчитать, какие расходы повлечет составление нового отчета об оценке ущерба или сметной стоимости восстановительных работ.

Во-вторых, нужно выбрать компанию, которая сможет сделать квалифицированное заключение. Некачественно проведенная оценка или экспертиза может быть оспорена в суде, и в этом случае организация, управляющая МКД, просто потратит средства на проведение альтернативной оценки ущерба впустую.

В-третьих, необходимо учитывать, когда произошло залитие. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения, сохраняется в течение шести месяцев с даты его составления. Это определено ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Проведение повторной экспертизы может привести к недостоверным сведениям о стоимости ущерба от залития квартиры, если частично последствия ущерба были ликвидированы.

В таком случае расчет должен производиться по ранее составленным актам осмотра, приложенным к предыдущим отчетам или экспертным заключениям.

Судебная практика

В ряде случаев установить реальную стоимость ущерба можно только в судебном порядке. Каждая из сторон должна представить свои доказательства. Для обеспечения доказательств в суде организация, управляющая МКД, может обратиться в суд с ходатайством о назначении независимой экспертизы.

Пример

В апелляционном определении Волгоградского областного суда от 25.05.2016 по делу № 33–7170/2016ТСЖ удалось уменьшить размер ущерба от залития квартиры путем назначения повторной судебной экспертизы. Эксперт имеет соответствующее образование и квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит вводную и исследовательскую части, мотивированные выводы. Судебная коллегия пришла к выводу, что заключение в полной мере отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств; оснований сомневаться в его правильности не выявлено.

Расходы на оценку взыскиваются с организации, управляющей МКД, как с виновной стороны. При этом неважно, кем был нанят оценщик.

Пример

Рассмотрим апелляционное определение Московского городского суда от 01.09.2015 по делу № 33–30910/2015. Суд отклонил ссылку на то, что ТСЖ было ограничено в праве присутствовать при проведении экспертизы. Согласно ч. 3 ст. 84 ГПК РФ лица, участвующие

в деле, вправе присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, когда такое присутствие может помешать исследованию, совещанию экспертов и составлению заключения. Данная норма не обязывает экспертные организации извещать заинтересованные стороны о проведении экспертизы, а определение о назначении экспертизы не содержало указания на проведение экспертизы в присутствии сторон.

Итак, на практике в судебных заседаниях только независимая экспертиза позволяет избежать рисков завышения стоимости восстановительных работ.

Любой документ должен быть тщательно проверен. Перед проведением ремонта или возмещением расходов на ремонт нужно внимательно ознакомиться с документами, проверить достоверность сведений о его стоимости, а в некоторых случаях даже провести независимую экспертизу или оценку ущерба после залития квартиры.

Ущерб от залития квартиры: как проверить достоверность оценки



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    Обновлено 14.08.2017
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ
    По всем вопросам обращайтесь по номеру: +7 (800) 775-48-44

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль