Расторжение договора управления управляющей компанией: отказ от МКД в одностороннем порядке

5999
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Лещенко Олеся
исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций «Комфортный дом»
Есть дома, управление которыми не приносит ожидаемых результатов: уровень собираемости платежей низкий, собственники неактивны, и, как следствие, невозможно принимать принципиальные решения, связанные с содержанием дома. Эти и другие причины заставляют управляющие организации искать способы одностороннего расторжения договора управления МКД.

Законодательство устанавливает приоритет специального режима правового регулирования для договора управления МКД. Такое правило установлено ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 189‑ФЗ. Эта позиция нашла подтверждение в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 1027/10 по делу № А11-10018/2008. С другой стороны, именно ЖК РФ устанавливает, что порядок изменения и расторжения договора управления управляющей компанией регулируется положениями ГК РФ.

Таким образом, с учетом специфики договора управления по совокупности норм жилищного и гражданского законодательства возможно лишь несколько вариантов одностороннего отказа УО от исполнения договора.

Прежде чем рассмотреть каждый из них, необходимо уточнить специфику взаимоотношений со второй стороной договора в зависимости от способа управления (см. таблицу).

Расторжение договора управления управляющей компанией: отказ от МКД в одностороннем порядке

В отношении новостройки установлен особый порядок. Застройщик может заключить договор управления МКД с УО до того, как орган местного самоуправления проведет открытый конкурс по отбору УО. Это предусмотрено ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Срок такого договора не может превышать трех месяцев. После отбора УО на открытом конкурсе собственники помещений в МКД обязаны заключить с ней договор управления в обязательном порядке.

Однако на практике зачастую происходит иначе: орган местного самоуправления знает, что МКД управляется УО застройщика, пишет в своих отчетах, что способ управления реализуется, и конкурс не объявляет. Это нарушение специальной нормы ЖК РФ. Бороться с этим пытаются жилищные инспекции и ФАС России, но пока судебная практика очень противоречива.

Сложности возникают при расторжении договора управления с множественностью лиц на стороне собственников помещений в МКД.

Варианты расторжения договора управления по инициативе управляющей организации

1. По соглашению сторон

Возможность расторжения договора управления МКД не в одностроннем порядке, а по соглашению сторон предусмотрена п. 1 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение заключается в той же форме, что и договор, и должно быть подписано с теми же лицами.

Таким образом, для подписания соглашения УО может воспользоваться правом на созыв общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). Если общее собрание примет нужное решение, необходимо подписать соглашение с собственниками помещений в МКД, обладающими более чем 50 % голосов от общего числа голосов. Процедуру подписания соглашения можно упростить, если у председателя совета дома есть доверенность на заключение договора, изменений и соглашений к нему.

Важно!

Возможность одностороннего отказа от договора управления законодательно предоставлена только собственникам помещений в МКД. Причина: УО не выполняет его условий.

Если исполнение обязательств связано с осуществлением предпринимательской деятельности только одной из сторон договора, для нее не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Основания отказа от исполнения договора для собственников предусмотрены ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

2. В судебном порядке

Управляющая организация может обратиться в суд с требованием о расторжении договора управления МКД в одностороннем порядке:

  • при существенном нарушении договора другой стороной (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • при существенном изменении обстоятельств (п. 2–4 ст. 451 ГК РФ);
  • в иных случаях, предусмотренных договором (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В этом случае обязательно соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Инициатор расторжения договора должен направить уведомление второй стороне. Срок получения ответа на уведомление может быть установлен договором управления либо указан в тексте уведомления. Если такой срок не установлен, то он составляет 30 дней.

Инициатор расторжения договора управления МКД заявляет требование в суд только тогда, когда не получает ответа в предложенный (или установленный) срок либо получает отказ.

В суде придется представить доказательства того, что были предприняты все необходимые меры по урегулированию спора: предъявить переписку, претензии, уведомления и т. д. На такой порядок ссылаются суды высшей инстанции. В п. 60 постановления Пленума ВС РФ №  6, Пленума ВАС РФ №  8 от 01.07.1996 указано, что «спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452».

2.1. При существенном нарушении условий договора

Неплатежи могут рассматриваться как существенное нарушение договора управления МКД и быть поводом для расторжения договора управления МКД по инициативе управляющей компанией в одностороннем порядке.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Чтобы управлять МКД, УО необходима лицензия на осуществление предпринимательской деятельности в этой сфере. Это установлено ч. 1 ст. 192 ЖК РФ. Предпринимательская деятельность направлена на систематическое получение прибыли от выполнения работ или оказания услуг — это определено п. 1 ст. 2 ГК РФ. Таким образом, УО при заключении договора управления должна ставить целью организацию выполнения договора таким образом, чтобы обеспечить как минимум безубыточный баланс.

Но наличие убытков не является достаточным основанием для расторжения договора управления МКД по инициативе управляющей компании. Основания — это определенные действия (или бездействие) собственников, которые повлекли убытки. Например, систематические или длительные неплатежи. Неполное внесение или невнесение собственниками платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которое привело к невозможности для УО исполнять обязанности по оплате работ и услуг специализированных и подрядных организаций, вовремя и в полном объеме рассчитываться с поставщиками коммунальных ресурсов, может быть рассмотрено в качестве основания для одностороннего расторжения договора.

Релевантной судебной практики по аналогичным делам мало, что объясняется, скорее всего, сложностью сбора необходимых суду доказательств.

2.2. При существенном изменении обстоятельств

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Одна из распространенных ситуаций подобного рода — переход МКД в аварийное состояние. Однако, обращаясь в суд в таких случаях, необходимо доказать:

  • факт признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
  • отсутствие связи между аварийным состоянием МКД и действиями или бездействием УО.

Порядок признания МКД аварийным и подлежащим сносу утвержден постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В прилагаемых документах должно быть экспертное заключение о причинах аварийного состояния МКД, подтверждающее, что оно не связано с действиями или бездействием самой УО.

Суды в настоящее время принимают решения не в пользу управляющих организаций, одновременно обязывая собственников принять на собрании уточненный перечень работ и их стоимость исходя из изменившейся ситуации. Такое решение можно использовать, чтобы перейти к конструктивному обсуждению с собственниками новых положений договора управления.

Пример

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.07.2013 по делу № А12-21194/2012

Судом рассмотрен иск управляющей компании о расторжении договора управления МКД в одностороннем порядке в связи с возникновением дефектов в несущей стене.

УО указала на то, что ответчики не принимали каких‑либо мер, возложенных законом на собственников помещений в связи с принятием решений о производстве капитального ремонта, в течение всего срока действия договора. Соответственно, они не исполняли принятые по договору обязательства.

По мнению истца, дальнейшее управление данным домом в связи с его аварийным состоянием без принятия соответствующих решений собственниками было небезопасным.

Суд отказал в расторжении договора, посчитав, что аварийность дома сама по себе не снимает с истца по делу обязанностей по содержанию дома и не является основанием, свидетельствующим о существенном изменении обстоятельств, которое влечет расторжение договора. В постановлении отмечено, что признание дома аварийным возлагает на собственников принятие дополнительных мер по его сохранению, но не влечет автоматическое прекращение договора управления, так как в доме продолжают проживать собственники, которым должны оказываться соответствующие услуги.

2.3. При иных основаниях для расторжения договора, предусмотренных договором

Ни Жилищный, ни Гражданский кодекс не содержит иных оснований для расторжения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.

Более того, ЖК РФ не относит порядок изменения или расторжения договора управления к его существенным условиям.

С учетом специфики правового режима договора управления Минстроем России подготовлены и утверждены приказом от 31.07.2014 № 411/пр рекомендации по утверждению примерных условий договора.

Рекомендуется включить в договор управления не только условия о порядке дополнения, изменения, расторжения договора управления, но и условия о последствиях досрочного расторжения такого договора.

Анализ договоров управления, которые доводилось рассматривать автору, показывает, что УО крайне редко следуют указанной рекомендации. Как правило, положения договоров дублируют нормы ЖК РФ и ГК РФ. Однако именно подробное описание особенностей процедуры расторжения договора управления могло бы снять спорные моменты при рассмотрении вопроса в суде.

Так, договор можно дополнить следующими положениями:

  • описанием процедуры уведомления сторон о намерении изменить или расторгнуть договор.
  • Например, каким образом стороны обмениваются уведомлениями: достаточно ли доски объявлений либо каждый должен получить письмо с уведомлением о вручении, в какие сроки вторая сторона должна дать ответ и т. п.;
  • перечислением нарушений, которые признаются существенными.
  • Например, неплатежи за определенное количество месяцев или в размере определенной суммы; невыполнение управляющей организацией объема обязательств перед ресурсоснабжающими, специализированными и подрядными организациями за определенный период; невыполнение собственниками обязательств по принятию и реализации решений, связанных с проведением капитального ремонта, при возникновении такой необходимости в определенный срок.

ЖК РФ не предусматривает ситуации, при которой УО без объективных причин в одностороннем порядке и без заблаговременного уведомления расторгает договор управления МКД (письмо Минстроя России от 24.02.2015 № 12258‑АЧ/04).

Несоблюдение необходимых процедур может рассматриваться органами государственного жилищного надзора как ненадлежащее управление МКД, при котором фактически не выполняются работы по текущему ремонту и содержанию жилья, не гарантируется предоставление коммунальных услуг установленного качества и выполнение минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и не обеспечивается хранение и передача технической документации.

Такое бездействие УО будет квалифицироваться как нарушение лицензионных требований (п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110). Именно поэтому важно соблюсти и содержательные, и формальные процедуры.

Таким образом, законодательно предусмотрено несколько вариантов расторжения договора управления по инициативе УО. Чтобы процедура прошла максимально безболезненно для обеих сторон договора, стоит предварительно описать ее максимально подробно в договоре управления.

Таблица Как оформляется договор управления МКД в зависимости от способа управления МКД

На заметку

Прокуратура: расторжение договора управления МКД по инициативе управляющей компании в одностроннем порядке незаконно

Глазовская межрайонная прокуратура провела проверку исполнения требований жилищного законодательства в деятельности УО в связи с ее односторонним отказом от управления МКД.

Между УО и собственниками заключены договоры управления, срок действия которых на момент проверки не истек.

В ноябре 2014 года УО направила в адрес собственников и поставщиков коммунальных ресурсов уведомления о расторжении в одностороннем порядке договора управления МКД.

Жилищным законодательством не предусмотрено право одностороннего отказа УО от договора управления.

Выявленные нарушения ущемляют права собственников и нанимателей жилых помещений в МКД на благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества и могут явиться причиной прекращения поставки коммунальных ресурсов потребителям.

По результатам проверочных мероприятий прокуратурой в адрес УО внесено представление об устранении нарушений жилищного законодательства. По итогам рассмотрения представления нарушения устранены, УО возобновила выполнение работ по содержанию общего имущества в МКД, продолжены отношения с поставщиками коммунальных ресурсов.

Источник: прокуратура Удмуртской Республик.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль