Энергоэффективный ремонт МКД в России: миф или реальность

348
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Иванов И.О.
старший преподаватель Московского городского университета управления (МГУУ) правительства Москвы
Ни для кого не секрет, что российские дома исключительно энергозатратны. Учитывая рост цен на ЖКУ и укоренившуюся массовую привычку расточительного расходования коммунальных ресурсов, задача повышения эффективности эксплуатации отечественных МКД и внедрения практики энергоэффективного ремонта как никогда актуальна.

Выборы способа формирования фонда капитального ремонта

Собственникам помещений в МКД предоставлено право принять решение об установлении взноса на КР больше минимального. Взносы на КР, пени за просрочку их уплаты, а также начисленные за пользование денежными средствами на спецсчете, образуют фонд КР.

Важная роль отведена общему собранию собственников помещений. Так, на нем принимаются решения об использовании фонда КР, о выборе способа его формирования и лица, уполномоченного открывать спецсчет и совершать операции с денежными средствами, находящимися на таковом.

По общему правилу на основании решения общего собрания проводится КР общего имущества в доме. В Жилищном кодексе закреплен отдельный раздел, посвященный организации КР общего имущества МКД.

Кроме того, внесены поправки в законы об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов госвласти субъектов Федерации, а также местного самоуправления, Налоговый кодекс.

Призванная стать самой массовой модель сбора средств на КР на счете регионального оператора позволяет за счет обязательных ежемесячных отчислений собственников пропорционально имеющейся у них площади помещений на принципе возвратности последовательно ремонтировать все МКД в отдельно взятом субъекте Федерации в течение действия региональной программы КР, рассчитанной на 25–30 лет.

Альтернативно собственникам предлагается накапливать средства на специальном счете ТСЖ, ЖСК, УО или у регионального оператора, гарантирующем наличие необходимого их количества на момент признания необходимости проведения КР данного МКД, или брать кредит на эти цели.

Установка приборов учета при энергоэффективном ремонте

Рационально применить собираемые средства возможно только в случае обеспечения высокого качества ремонтных работ, позволяющем успешно использовать капитально отремонтированный дом в течение всего срока последующей межремонтной эксплуатации.

К сожалению, все энергосберегающие технологии весьма дороги для реализации, что заставило исключить их из минимального перечня работ по КР МКД.

КР зданий и сооружений проводится с целью восстановления ресурсов — параметров эксплуатационных качеств и устранения неисправностей всех изношенных элементов, восстановления или замены (исключением являются каменные и бетонные фундаменты, несущие стены и каркасы) на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

В зависимости от возможностей того или иного субъекта Федерации обязательный перечень мероприятий КР может либо соответствовать минимально установленному на федеральном уровне, либо быть несколько расширен, как, например, в Москве.

Сверхзадача организации КР МКД на территории РФ в настоящее время — обеспечение запуска самого механизма КР, приведение всех МКД в нормативное эксплуатационное состояние.

При исключительной энергозатратности российских домов, неуклонном росте цен на ЖКУ исправить положение могло бы внедрение практики применения при КР МКД обязательных энергосберегающих материалов и технологий, тем более что общие положения и крайняя желательность подобных мер прописаны и в Федеральных законах от 23.11.2009 № 261-ФЗ и № 271-ФЗ.

Основной упор в реализуемых программах энергосбережения делается на массовую установку приборов учета потребляемых ресурсов — аспект, честно говоря, весьма спорный. Сам по себе прибор учета предназначен только для регистрации количества потребленных ресурсов, ожидать от него чего-то большего явно не приходится.

Складывается впечатление, что причисление массовой обязательной установки приборов учета ресурсов к энергосберегающим мероприятиям имело целью установление скорейшего тотального контроля потребителей коммунальных услуг. Разумеется, учет потребления ресурсов — дело необходимое. Но переходить на повсеместный расчет по показаниям приборов имеет смысл только в случае упразднения существующей практики альтернативного расчета по нормативам потребления.

Комплексный подход к энергоэффективности при капремонте МКД

Механизм реального энергосбережения возможно сформировать только планомерными и последовательными шагами.

В отношении новых домов вопрос должен быть реализован с максимально жесткими требованиями — все они без исключения должны строиться с использованием энергосберегающих технологий и материалов.

Застройщик обязан разместить на фасаде вводимого в эксплуатацию МКД указатель класса его энергоэффективности
(п. 2 ст. 12 ФЗ № 261-ФЗ).

При ремонте домов, включенных в программы КР, политика энерго- и ресурсосбережения должна осуществляться по следующим основным направлениям:

  • контроль и учет потребляемых ресурсов;
  • повышение энергоэффективности принадлежащего собственникам помещений;
  • энергоэффективная модернизация коммуникаций и обслуживающих сооружений, не входящих в состав инженерного оборудования МКД, но обеспечивающих своевременную подачу качественных коммунальных ресурсов;
  • энергоэффективная модернизация и КР общего имущества собственников помещений в МКД;
  • формирование культуры потребления коммунальных ресурсов.

Первую из указанных задач вполне реально решить обязательной установкой приборов учета (желательно — многотарифных) и отказом от расчета по нормативам потребления. Наибольший экономический эффект даст реализуемая в отдельных регионах установка общедомовых приборов учета.

Повышение энергоэффективности при капремонте принадлежащего собственникам помещений личного имущества сложнее. Бесплатная приватизация жилья и модная практика евроремонта привела к ситуации, в которой фактическое состояние типовых квартир в одном и том же МКД варьируется от шика люксовых гостиничных номеров до крайне запущенных хрущоб, усугубленное различными вариантами перепланировок помещений и пр.

Говорить в данных условиях о каком-либо едином нормативе повышения энергоэффективности капитального ремонта личного жилья не приходится. Но тем не менее необходимую работу в указанном направлении нужно осуществлять уже сейчас, иначе мы рискуем получить в ближайшем будущем абсолютно не регулируемую составляющую в системе энергосбережения в МКД в целом.

Точно так же экономически нецелесообразно производить энергомодернизацию МКД без модернизации инженерных сетей, т. е. оборудования, зданий и сооружений, находящихся, как правило, либо в муниципальной, либо в коммерческой собственности.

Причин для того, чтобы общее имущество не соответствовало современным требованиям по энергетической эффективности, может быть множество — изношенность инженерных коммуникаций, строительный брак и допущенные ошибки при переоборудовании помещений, наконец, просто некачественное регулирование систем снабжения.

Обычной практикой в современных российских реалиях является перекладывание ответственности за некачественное доведение коммунального ресурса до потребителя с поставщика (ресурсоснабжающей организации, РСО) на посредника — УО или самих жителей (ТСЖ, ЖСК, ЖК или СПК), осуществляющих управление своим МКД.

В перечень требований к содержанию общего имущества включаются требования проведения мероприятий по энергосбережению.

Энергоэффективный ремонт МКД: миф или реальность

Оптовому поставщику коммунального ресурса желательно минимизировать затраты на ее производство и (или) транспортировку. При высоком уровне износа инженерных коммуникаций (потери коммунальных ресурсов по пути к потребителю достигают 30% и более) производителю гораздо выгоднее изначально закладывать в стоимость услуги среднюю цифру «допустимых» потерь, чем тратить колоссальные средства на комплексную модернизацию всей инфраструктуры.

Энергоэффективную модернизацию зданий необходимо проводить именно при осуществлении мероприятий КР. Пока же такой вариант решения указанных задач перед региональными фондами КР не стоит напрямую.

Возможности собственников помещений изменить энергопотребление в МКД

Рассмотрим реальные возможности собственника помещений повышения энергетической эффективности своего МКД при предстоящем КР.

Энергосберегающие мероприятия в доме могут производиться только за счет дополнительных средств собственников помещений, так как они превышают объемы финансирования КР, запланированные региональной программой (при условии, что МКД в нее включен). Только спецсчет позволяет собственникам помещений прибегнуть к механизму кредитования работ по капремонту с применением энергоэффективных мероприятий (технологий).

Конечно, такой шаг неизбежно потребует принятия общим собранием собственников решения о значительном увеличении размеров ежемесячных взносов на КР или кредитовании — суть увеличения платежей не меняется. При данном варианте решающим становится фактор времени — если МКД требует КР в установленный региональным фондом срок, а денег на специальном счете недостаточно и кредит получить не представляется возможным — взносы уйдут в общий котел.

Спущенная на региональные уровни реализации программа КР МКД только подчеркнула разделение всех субъектов Федерации на богатых и бедных. Столь необходимые и желанные энергосберегающие технологии и мероприятия массового характера во многих регионах не приобретут именно в силу своей дороговизны и большого срока окупаемости. Вложения в КР подразумевают значительные финансовые траты с последующим длительным возвратом потраченных денег. В целях минимизации нагрузки на бюджет рядового собственника жилья платежи на КР установлены с явной привязкой к среднему уровню жизни в данном регионе.

Энергосберегающее мероприятие окупится через 50 лет, а оборудование выйдет из строя уже через 20 лет.

Ведение работ с использованием энерго- и ресурсосберегающих технологий и материалов непременно добавит еще 10–15 руб. к платежу за каждый квадратный метр помещения, что для большинства российских собственников в современных реалиях будет просто чрезмерно. Даже сейчас, в связи со снижением уровня жизни, обусловленного ростом потребительских цен, отсутствием адекватной им индексации заработной платы, увеличением безработицы, ростом тарифов на ЖКУ и пр. ожидается определенное снижение платежной дисциплины, что неизбежно влечет за собой очередное ужесточение штрафных санкций за несвоевременную оплату потребляемых ресурсов.

Иными словами, для повышения энергоэффективности МКД при КР необходимы активные и платежеспособные собственники помещений, понимающие обоснованность дополнительных затрат в целях обеспечения капиталовложений в принадлежащую им собственность и готовые планомерно и целенаправленно претворять указанную схему в жизнь.

Первым шагом в данном направлении должно быть проведение энергетического обследования дома, хотя это и связано с дополнительными высокими затратами для собственников.

Далее необходимо определить направления повышения энергоэффективности МКД. Сделать это можно, только привлекая квалифицированных специалистов. Для этого помимо обязательного повышения размера взноса на КР необходимо понимание получения актуальной информации и специализированных знаний самими собственниками помещений.

Наибольший эффект повышения энергоэффективности дают мероприятия, направленные на сохранение тепла:

  • утепление фасада;
  • переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую;
  • установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов;
  • утепление совмещенных кровель или чердачных перекрытий;
  • замена оконных и балконных блоков на энергоэффективные более герметичные;
  • остекление лоджий и балконов;
  • индивидуальное регулирование теплоотдачи каждого отопительного прибора.

Чем больше комплексность этих мероприятий, тем выше получится энергоэффективность всего МКД.

Хотелось бы предостеречь собственников от скоропалительных решений. Установка навесного фасада без соответствующих работ по переустройству чердачного и цокольного этажа ожидаемого эффекта не даст. Замена оконных и балконных блоков, утепление швов и прочие подобные мероприятия должны сопровождаться заменой отопительных приборов на менее энергоемкие — иначе все сохраненное тепло собственники будут выдувать в форточку во избежание перегрева.

Поэтому логическое продолжение данного направления — формирование общей культуры потребления коммунальных ресурсов.

Практика энергоэффективного ремонта и культура энергопотребления в России

Не только экономические факторы влияют на то, что идея внедрения энергосберегающих технологий не находит поддержки у собственников помещений в МКД. Давайте честно признаемся себе — мы не умеем и не желаем рационально тратить наши ресурсы.

Объявление

Экономить ресурсы нужно ежедневно!

Причина комплексная, и составляющие ее весьма разноплановы. Это и несоответствие между платой за ЖКУ и объемом их реального потребления, и невозможность одновременно задействовать при экономии ресурсов всех участников технологической цепочки, и психологическая — не принято экономить.

Но главная беда — это тотальная уравниловка и отсутствие учета энергопотребления по каждому МКД. Все, что мы оплачиваем, рассчитывается по объему поставленных потребителю ресурсов (или по нормативам).

Итак, услуга оказана, товар отгружен. Деньги получены (или повисли в долге неплатежа у неотключаемого потребителя). Дальше ни собственника, ни поставщика не волнует, сколько из полученного (и оплаченного!) было использовано с толком, а сколько улетело в форточку. Согласитесь, при подобном раскладе едва ли возможно изменить существующую практику потребления.

Объявление в туалете Общественной палаты РФ:

«Экономьте бумагу, берегите деревья!»

Мы намеренно не рассматриваем все экзотические варианты повышения энергетической составляющей современного жилья — применение возобновляемых источников энергии (ВИЗ), зданий с нулевым потреблением энергии (zero energy buildings), зданий с положительным энергетическим балансом (plus energy buildings) и пр. Не по причине неверия в их успешность, а в силу глубочайшего убеждения, что необходимо доводить «до ума», совершенствовать уже имеющуюся, освоенную систему.

За перспективными технологиями несомненное будущее, но достигнуть его, не наводя порядка в настоящем, вряд ли возможно.

Выводы

Подводя итог, можно сделать следующий вывод — энергоэффективный дом это:

  • энергосберегающие материалы;
  • энергоэффективные технологии капремонта;
  • качественная и своевременная реализация мероприятий текущего и капитального ремонтов;
  • профессиональная эксплуатация;
  • государственный надзор и общественный контроль;
  • всеобщее рачительное отношение к потребляемым коммунальным ресурсам;
  • ответственность и активная позиция собственников помещений.

Именно в комплексности подобной системы кроется успех формирования энергоэффективной экономики в отечественном ЖКХ. Без разработки и внедрения типовых схем КР типовых МКД все усилия в итоге сведутся к очередному латанию дыр.

Строительство новых МКД с улучшенными показателями энергоэффективности без соответствующего переоснащения и модернизации эксплуатационной и ремонтной баз надлежащего экономического эффекта при последующих плановых ремонтах не даст.

Собственника помещений в МКД необходимо на реальном опыте убедить в обязательности максимизации капитальности (рыночной стоимости) принадлежащего ему имущества.

Из мирового опыта внедрения энергоэффективных технологий и материалов при капитальном ремонте МКД известно, что для собственников помещений эффект от рационального использования потребленных энергоресурсов на начальном этапе реализации мероприятий энергосбережения фактически неощутим, поскольку вся получаемая в результате снижения энергопотребления экономия идет на компенсацию затрат на эти мероприятия.

В результате энергосберегающих мероприятий существенного снижения платы за коммунальные услуги не происходит.

Существенного снижения платы за коммунальные услуги не происходит. Именно этот аспект объясняет незначительное количество заключенных в нашей стране энергосервисных контрактов.

В силу этих же причин практика обязательности снижения энергетических потерь при КР МКД в России в настоящее время непопулярна. Высокая стоимость подобных мероприятий также не способствует ее распространению среди отечественных собственников помещений.

Менталитет и сиюминутные приоритеты работ по КР МКД диктуют нам бесперспективную ситуацию, при которой основная масса собранных средств и задействованных сил будет тратиться на поддержание жилищного фонда в более или менее удовлетворительном состоянии без возможности реального значительного увеличения сроков их межремонтной эксплуатации.

Самое грустное, что резервы для рачительного использования ресурсов даже в этом случае весьма значительны и разнообразны, но нашим поставщикам — монополистам (РСО) невыгодно снижение отпускаемых объемов, реальным результатом которого неизбежно будет снижение их прибыли и рост тарифов.

Например, Мосводоканал получает 5% от количества поставленного, но не потребленного ресурса.

Очевидно противоречие между действующей экономической структурой и интересами потребителей — собственников и нанимателей жилья.

В стране не сформулирована стратегическая цель энергосбережения. Экономика нашей страны водо- и энергоизбыточная. Не предусмотрены стимулы внедрения энергосбережения для производителей и мотивация для граждан.

Если мы не сможем разорвать этот порочный круг, то вся отечественная политика в сфере энерго- и ресурсосбережения окажется фарсом.

Никакими, даже самыми совершенными мерами по капитальному ремонту МКД энергосбережения не осуществить. Здесь необходимы целевые государственные программы, активная позиция и высокая платежная дисциплина собственников помещений, жесткий государственный и общественный контроль и политическая воля. А главное, следует ответить на важный вопрос: зачем нам беречь ресурсы — для сохранения окружающей среды, для стимулирования экономики страны, для улучшения бытовых условий проживания граждан, для снижения платежей за ЖКУ?



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях