Основные проблемы жилищного хозяйства России: есть ли выход из тупика?

290
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Дронов А.А.
заместитель генерального директора ЗАО «Агентство энергоэффективности и ресурсосбережения»
Жилищная проблема продолжает оставаться одной из острейших в нашей стране. Жилье строят, и строят много, но его всегда не хватает, мало кто доволен имеющимся жильем и (или) качеством его обслуживания. На существующее жилое помещение могут претендовать новые члены семьи и новорожденные дети, следовательно, проблема перманентна и не обходит ни одну семью.

В статье обратим внимание на основные проблемы жилищного хозяйства на данный момент и попробуем предположить, ждет ли их скорое решение.

Последнее время предметом купли-продажи стала квартира не только целиком, но и долями, а значит, вокруг этой темы стали появляться случайные люди, которые претендуют на жилье или его часть и придумывают сложные и одновременно простые способы отъема жилья у законного владельца. Такому положению способствуют не только пробелы в законодательстве, но также правовая неграмотность пострадавших и собственно работников государственных структур, призванных защищать права и таких граждан тоже.

Как показали выступления на круглом столе, проведенном в июне 2015 г. Комитетом по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы по теме «Правовой режим общей долевой собственности на жилое помещение: проблемы правоприменительной практики и пути их законодательного решения», вариантов развития событий бесчисленное множество, а сторонников поживиться на чужом горе еще больше.

Прежнее жилищное законодательство и социальный найм жилья, безусловно, ни в коей мере не отвечали требованиям рыночных отношений, однако были более продвинуты с точки зрения защиты граждан от посторонних вторжений претендентов на дешевое или чужое жилье. Для регистрации в жилом помещении требовались либо статус члена семьи, либо согласие ответственного квартиросъемщика и членов его семьи.

Сегодняшнее законодательство, микшируя гражданские права с жилищными и административными, позволило родиться большому количеству претендентов на чужое жилье. Именно сочетание гражданского и жилищного законодательства, предоставившее право владеть любой долей жилого помещения, виновно в появлении рейдерства в жилищном секторе и «резиновых» квартир. Сегодня выкуп любой фантастически малой доли жилого помещения предоставляет право регистрироваться на ней, не задумываясь, что ее размеров не хватает даже на то, чтобы поставить свой чемодан на свою площадь, не нарушив жилищных доминирующих прав другого законного собственника.

Для справки

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Статья 247 ГК РФ

Выделение микродоли в квартире как нарушение прав человека

Законодательство не только не дает понятия жилого помещения, жилой квартиры, жилого дома и семей, в них живущих, но и не связывает понятие жилого помещения с возможностью жить на части такого жилого помещения, проданной как ничтожно малая часть от всего жилого помещения, называемая микродолей, исключительно для выживания законных собственников из своей квартиры.

Достаточно странно на сегодня звучит утверждение, что запрет продажи микродолей в квартирах выглядел бы нарушением прав человека в части прав на свободу проживания, поскольку наличие такого права не рассматривается как нарушение свободы и личных прав других групп граждан, у которых эта доля была отчуждена, а пользуются помещением не в ее рамках, а в значительно больших масштабах.

Думается, что такое трактование стало возможным благодаря искажению или отсутствию целого ряда прежде существовавших понятий и норм, неправильному составлению договоров купли-продажи доли жилого помещения, как то: жилое помещение, границы жилого помещения, нормы площади, минимально отвечающие возможности проживать члену семьи в семье или не членам семьи собственника, но в жилом помещении собственника, где продана микродоля.

Первое, что следовало бы отметить: разрушение семьи в жилом помещении, не дающем возможности выделить в натуре для разведенных граждан отдельных жилых помещений, должно в обязательном порядке давать возможность только разделения жилого помещения и компенсации денежным выражением одной из сторон своей доли. Гуманное законодательство не должно не только позволять оставлять их вместе, но уж тем более не допускать посторонних на долю одного из бывших супругов, особенно в однокомнатной квартире.

Основные проблемы жилищного хозяйства России: есть ли выход из тупика?

Выделение и продажа микродоли в квартире, коль скоро мы приняли такое законодательство, имеют право на существование, но только как часть недвижимости для перепродажи, наследования, а не проживания и регистрации.

Возможно, долю нужно ограничивать минимальным размером в наличии существующего жилого помещения в конкретной квартире, не менее его, но первоочередное право выкупа должно быть закреплено за остающимся собственником, в т. ч., возможно, привлекающим ипотеку для оплаты этой доли, и только потом-либо установление правил пользования общим имуществом, либо перепродажа третьему лицу. Преимущественное право должно отходить тому из родителей, с которым по решению суда оставлены дети.

Что касается микродолей, то данную практику прекратить можно, только запретив регистрироваться и жить якобы на этой доле, захватывая все общее имущество и часть жилого помещения другого собственника из-за невозможности выделения в натуре купленной доли в квадратных метрах или в виде отдельного помещения.

Не менее правильным было бы ввести понятие размера доли, пригодного для проживания, исключительно в целях понимания и увязки с уже действующим законодательством запрета регистрации на долю, которая ставит граждан на уровень очередников по приходящейся на одного гражданина площади в данном жилом помещении. Эту норму нужно вводить также для понимания и для правильного толкования действий собственников при оспаривании в суде. Если микродоля, участвующая в сделках, не дает возможности жить одному постороннему человеку в жилом помещении проданной доли, особенно если это разнополые и незнакомые люди, то, кроме права собственности на долю, у него как у приобретателя этой доли не должно быть более никаких прав.

Если этого не сделать, поднятые на круглом столе проблемы жилищного законодательства не решить. Небольшой уступкой может стать оценка мнения живущих собственников, у которых была отчуждена микродоля в квартире. Но тогда им должно быть предоставлено право отзыва своего прежнего согласия о проживании и регистрации покупателя доли в жилом помещении.

На круглом столе высказывались различные позиции. Например, от инициативной группы «Мой дом. Против квартирного рейдерства» прозвучало предложение внести термин «квартирное рейдерство» в Уголовный кодекс РФ.

По мнению представителя Федеральной нотариальной палаты, нужно не ограничивать размер доли в праве собственности, а создать такие условия, когда нельзя будет злоупотребить микродолей. Было предложено также продумать вопрос государственного учета одиноких людей, которые остаются без контроля и надзора, чтобы у мошенников не было возможности оказывать на них давление; внести в Гражданский и Жилищный кодексы РФ специальные нормы относительно выкупа долей, регламентирования преимущественного права на проживание и способов компенсации другим собственникам, нормативов вселения.

В январе 2011 г. в Государственную Думу рядом депутатов был внесен законопроект № 49420–6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленный на ограничение злоупотреблений собственниками жилых помещений своими правами путем совершения сделок, в результате которых возникает общедолевая собственность на жилое помещение. Однако он получил отрицательное заключение Правительства РФ.

Модератор круглого стола Галина Хованская попросила направлять в возглавляемый ею Комитет все рекомендации и предложения по вопросам круглого стола для дальнейшего обсуждения и доработки законопроекта № 49420–6 с учетом всех пожеланий и поправок. Комитет планирует вновь вынести его на рассмотрение и таким образом решить основную проблему жилищного хозяйства и пресечь рейдерские захваты квартир.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!