Ремонт в подъезде МКД: бухгалтерский и налоговый учет в УО и ЖО

829
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Жукова Е.И.
доцент кафедры налогов и налогообложения Финансового университета при Правительстве РФ
Жители с большим удовольствием оплачивают счета за ЖКУ, если в подъездах чисто и светло. Для этого с определенной периодичностью нужно проводить косметический ремонт: красить стены, обновлять штукатурку и т. д.

В этой статье мы расскажем, за счет каких средств провести ремонт подъездов в МКД и как отразить эти расходы в бухгалтерском и налоговом учете.

Общие положения о финансировании ремонта в подъездах МКД

В законодательстве нет термина «косметический ремонт подъезда в МКД». В профессиональной среде работы и услуги относят к содержанию, текущему или капитальному ремонту общего имущества в МКД. Главное отличие текущего ремонта – его плановый порядок.

Под текущим ремонтом понимается комплекс работ, услуг, включенных в план работ и проводимых, оказываемых в рамках содержания общего имущества, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей МКД до их нормативного состояния, когда объем таких работ, услуг не превышает 30 % ремонтируемого имущества1. В Перечне работ, относящихся к текущему ремонту (утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170), к работам в рамках текущего ремонта подъездов относится восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками.

Сноска 1 

Подпункт 3.8 п. 3 ГОСТ Р 56192-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования».Сноска 2 Кондраков Н. П. Бухгалтерский учет: Учеб. пособие. 7‑е изд., перераб. и доп. М.: НИЦ ИНФРА-М, 2014. С. 665–666.взносы на капремонт не могут пойти на оплату косметического ремонта подъезда в МКД.

Согласно п. 2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, периодичность текущего ремонта составляет 3–5 лет.

К документам, касающимся текущего ремонта общего имущества, относят: акты о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта.

Акты выполненных работ составляются по форме, утв. приказом Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме».

Учет операций по текущему ремонту в бухгалтерском и налоговом учете УО (ООО) на общей системе налогообложения

На основании ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (УО) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) обязана выполнять работы по текущему ремонту общего имущества, к которым относится и ремонт подъездов. Плата за текущий ремонт включена в состав платы за содержание жилого помещения (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества представляет собой выручку управляющей организации, которая учитывается по кредиту счета 90.

В соответствии с МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями» организация должна признавать выручку по мере того, как она выполняет обязанность путем передачи обещанного товара или услуги (то есть актива) покупателю.

Если выручку можно идентифицировать в силу пп. 22–30 МСФО (IFRS) 15, то все услуги и работы, имеющие различные моменты (периоды) оказания и выполнения, должны отражаться обособленно. На счете 90 «Продажи» необходимо организовать аналитический учет доходов от выполненных работ по текущему ремонту общего имущества. В пользу данного утверждения об обособленном учете выручки по текущему ремонту от других доходов на содержание общего имущества говорит тот факт, что решение о текущем ремонте принимается особым образом – общим собранием собственников помещений либо советом МКД. Кроме того, существуют два национальных стандарта, которые обособляют услуги по текущему ремонту и услуги по содержанию общего имущества МКД: приказ Росстандарта от 27.10.2014 № 1444‑ст (введен в действие 01.07.2015) и приказ Росстандарта от 29.07.2015 № 1005‑ст (введен в действие 01.04.2016).

Услуги по текущему ремонту общего имущества МКД согласно ст. 146 НК РФ как операции по реализации работ подлежат налогообложению НДС.

Управляющая организация может быть освобождена от уплаты НДС на основании подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Освобождение предоставляется в отношении работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД у организаций и ИП, непосредственно выполняющих (оказывающих) работы (услуги).

В этом случае НДС на стоимость выполненных работ не начисляется, и при предъявлении подрядчиком суммы НДС по выполненным работам по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома она учитывается в стоимости выполненных работ на основании п. 2 ст. 170 НК РФ.

При получении управляющей организацией, применяющей освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость, предусмотренное подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, из бюджета города субсидий, связанных с оплатой работ (услуг), не подлежащих налогообложению налогом на добавленную стоимость, такие денежные средства в налоговую базу не включаются. Эта позиция изложена в письме Минфина России от 31.08.2015 № 03‑07‑11/49921.

Денежные средства, полученные УО от собственников на цели текущего ремонта, не включаются в налоговую базу по НДС только на этапе их сбора и накопления (формирования фонда, резерва).

Как только УО получает право расходования накопленных в фонде средств, у нее появляется основание для увеличения облагаемой НДС базы. Это связано с тем, что средства фонда приобретают статус предоплаты (если авансирование согласовано с собственниками) либо предназначаются уже для оплаты стоимости выполненных работ, с которой налог должен быть начислен к уплате в бюджет в общеустановленном порядке.

К средствам целевого финансирования относят в т. ч. средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК для финансирования проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества в МКД (подп. 14 ст. 251 НК РФ).

В бухучете начисление взносов на текущий ремонт: Дебет 76 Кредит 86. При формировании ремонтного фонда не возникает налоговых обязательств ни по налогу на прибыль, ни по НДС.

С момента начала текущих работ, если организация не отказалась от применения льготы по подп. 30 п. 3. ст 149 НК РФ, возникает обязанность начислить НДС, так как средства на проведение ремонта становятся авансом на выполнение работ по текущему ремонту: Дебет 86 Кредит 62, одновременно Дебет 62 Кредит 68 в части НДС.

Все расходы, связанные с проведением ремонта, собираются по дебету счета 20, а НДС, учтенный на счете 19, принимается к вычету при соблюдении условий, содержащихся в ст. 171 НК РФ.

По завершении работ по текущему ремонту формируется выручка Дебет 62 Кредит 90-1, с нее начисляется НДС – Дебет 90-3 Kредит 68, и организация получает право принять к вычету НДС, уплаченный с авансовых платежей, полученных от собственников: Дебет 68 Кредит 62. Дебиторская задолженность владельцев, образовавшаяся на счете 62, списывается за счет средств фонда.

Ремонт в подъезде МКД: бухгалтерский и налоговый учет в УО и ЖО

Учет операций по текущему ремонту в бухгалтерском и налоговом учете ТСЖ, ЖК, ЖСК

Жилищные объединения – это некоммерческие организации. При определении налоговой базы они не учитывают вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья его членами (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Это касается жилищных объединений, применяющих и общую систему налогообложения, и УСНО.

К сведению 

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

К обязательным платежам, совершаемым в порядке, установленном органами управления ТСЖ, отнесены платежи членов товарищества, связанные с оплатой расходов на текущий ремонт общего имущества.

С точки зрения налогообложения поступления на текущий ремонт квалифицируются как средства целевого финансирования при условии раздельного учета и целевого использования.

Если раздельного учета нет, у налогоплательщика средства целевого финансирования рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Справка

Из письма ФНС России от 12.05.2014 № гд-4-3/8909@

Согласно п. 3 ст. 162 НК РФ не включаются в налоговую базу денежные средства, полученные УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в МКД.

Освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость ремонтных работ, выполняемых подрядчиком, НК РФ не предусматривает.

В бухучете поступления на текущий ремонт могут быть отнесены к целевым средствам, если они собираются примерно по той же схеме, что и взносы в фонд капитального ремонта: детальные параметры ремонта заранее не согласуются.

Если же при принятии решения о внесении платы за текущий ремонт подъездов устанавливаются сроки, перечни и стоимость работ, то целесообразно формировать доходы будущих периодов.

Поступления платежей от членов товарищества не признаются доходом ТСЖ и в бухгалтерском учете и отражаются в учете в качестве средств целевого финансирования. Планом счетов для учета средств целевого финансирования предназначен балансовый счет 86 «Целевое финансирование».

Возникновение задолженности по целевым средствам следует отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»: Дебет 76 Кредит 86;

  • фактическое поступление средств отражать: Дебет 51 Кредит 76;
  • средства, использованные на финансирование текущих расходов, списывать: Дебет 86 Кредит 202.

Все денежные поступления в ТСЖ необходимо разделить на два источника:

  • полученные от членов ТСЖ;
  • полученные от собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ.

Денежные поступления от членов ТСЖ в бухгалтерском учете должны быть оприходованы следующим образом: Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 76.5 «Расчеты с собственниками помещений».

Поступления от собственников, которые не являются членами жилищного объединения, приходуются следующей проводкой: Дебет 51 «Расчетные счета» Кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», а начисление платежей за содержание и текущий ремонт учитывается по кредиту счета 90 «Продажи».

Важный вопрос в учете ТСЖ – обобщение расходов по содержанию и текущему ремонту и сопоставление начисленных по смете и фактически израсходованных сумм.

Существует два варианта учета.

Первый вариант предусматривает использование счета 96 «Резервы предстоящих расходов» и создание на нем единого источника финансирования.

  • Дебет 86, 76-5, 84 Кредит 96 «Резервы предстоящих расходов» – ежемесячно предполагаемые расходы по смете;
  • Дебет 96 Кредит 10, 60, 69, 70 и др. – cуммы фактически понесенных затрат.

Второй вариант предусматривает обособленный учет расходов в соответствии со сметой на отдельном счете. Вы можете открыть забалансовый счет, назвать его «Сметные расходы» и вести аналитический учет по статьям расходов. Ежемесячно сопоставляя дебетовый и кредитовый обороты, вы определяете экономию или перерасход по каждой статье сметы. 

Ремонт в подъезде МКД: бухгалтерский и налоговый учет в УО и ЖО



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях