text
ЖКХ

Сравнение способов управления многоквартирным домом

  • 11 сентября 2018
  • 5362

Из всех существующих способов управления многоквартирными домами наиболее популярным (а значит, и эффективным) остается привлечение управляющей организации. Однако у жильцов также есть возможность организовать ТСЖ или управлять МКД без образования юридического лица. В статье мы подробно ознакомимся с существующими формами управления. Помимо общих понятий вы найдете здесь отсылки к нормативным документам и разбор не очевидных моментов.

Выбор схемы управления МКД

Владельцы квартир и нежилых помещений в многоэтажке должны выбрать форму управления принадлежащей им недвижимостью. Обслуживание МКД требует определенных навыков и постоянного приложения усилий, поэтому здесь привлекаются специализированные компании или организуется согласованная работа всех собственников.

Управленческая деятельность направлена на то, чтобы достигнуть следующих целей:

  • обеспечивается удобство и безопасность проживания;
  • общедомовое имущество сохраняется и поддерживается в нормальном состоянии;
  • обеспечивается бесперебойное предоставление жильцам требуемых коммунальных услуг.

Для достижения всех перечисленных задач управленцы должны отслеживать состояние имеющихся в здании коммуникаций и оборудования, содержать в чистоте общедомовые помещениях и территорию вокруг, заключать соглашения с ресурсовиками и отслеживать их исполнение.

Какие бывают способы управления многоквартирными домами

Владельцы жилплощади по ч. 2 ст. 161 ЖК РФ обязуются выбрать то, как будет управляться их МКД. Возможных схемы здесь три:

  • УО;
  • товарищество или кооперативное объединение;
  • непосредственное управление жителями (тут есть ограничение – в доме не может быть больше трех десятков квартир).

Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции самих владельцев помещений. У них вместе с правом собственности появляется ответственность за то, в каком состоянии находится имущество. Предотвращение потенциального вреда окружающим из-за ненадлежащего состояния здания – одна из основных задач, решаемых управленцами.

Выбранный владельцами квартир способ управления многоквартирным домом определяет, кто займется его обслуживанием. Им же определяются лица, ответственные за то, насколько качественно и полно выполняются необходимые работы. Более детально каждая из трех перечисленных схем управления рассмотрена в отдельном материале из нашей справочной системы.

Читать статью

Вердикт по выбору конкретного способа управления многоквартирным домом принимается в рамках ОСС. Только в этой ситуации при соблюдении всех положенных по ЖК РФ процедур и составлении протокола оно будет считаться законным. В противном случае у контролирующих органов появляется повод для оспаривания правомерности такого решения в судебном порядке.

Принятые на общедомовом собрании решения чаще всего признаются нарушающими законодательство по нескольким поводам:

  • в ОСС поучаствовало меньше 50 процентов от числа тех, кто владеет недвижимостью в МКД;
  • бюллетени для сбора голосов в заочном формате составлены с нарушением законных требований;
  • нарушен порядок уведомления жителей о предстоящем голосовании;
  • перед голосованием вопрос озвучен в иной форме, отличающейся от той, которая указывалась в повестке.

Подробно порядок выбора способа управления МКД со ссылками на нормативные документы описан в отдельном материале.

Если жители не смогли выбрать способ управления домом

Не всегда собственники квартир проявляют достаточную инициативу для того, чтобы за год определиться с тем, кто будет управлять их домом. МКД не должен оставаться без соответствующего обслуживания, поэтому в такой ситуации у органов местной власти появляется право назначения управляющей организации.

На муниципалитет по закону накладывается ответственность за безопасное проживание людей. Кроме того, отдельные помещения в МКД могут находиться во владении города. Это считается главными причинами наделения местных властей правом решать проблему с порядком управления многоквартирным домом при долгом отсутствии конкретных действий от жителей.

Для нахождения организации на роль управляющего власти города организуют проведение открытого конкурса. Поучаствовать в нем может любая УК. Варианты предлагаются собственникам, и они выбирают подходящую компанию в зависимости от ее условий обслуживания, репутационных и прочих моментов.

Утверждение списка работ и услуг для тех, кто будет обслуживать общедомовую собственность

Ключевой момент в управлении многоквартирным домом – закрепление за ответственными лицами перечня работ и услуг. Эти обязанности в зависимости от способа управления многоквартирным домом по ЖК могут прописываться в разных документах:

  • решение ОСС при непосредственном управлении;
  • договор управления при передаче МКД управляющей организации;
  • устав ТСЖ или ЖК при создании жильцами такого объединения;
  • договор оказания услуги при непосредственном управлении и привлечении управляющей организации на договорной основе;
  • решение застройщика, если управление многоквартирным домом осуществляется строительной компанией.

Более подробно указанные 5 вариантов описываются в материале из справочной системы «Управление МКД».

Плюсы и минусы непосредственного способа управления МКД

При выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, предусмотренного ст. 161 ЖК РФ, обязанности по содержанию жилья и нежилых помещений выполняются самими собственниками – при этой форме они сами выступают управляющими и не привлекают посредников. Реализация данного способа возможна для МКД, в которых менее 30 квартир. Практика показывает, что в небольших домах жильцы проявляют больше инициативы и сплоченности для решения общих задач.

Если выбирается непосредственный способ управления многоквартирным домом, то все статьи расходов при расчетах с ресурсоснабжающими организациями, ремонте или уборке полностью финансируются самими владельцами квартир.

Основных плюсов при такой форме управления три:

  • собственники не несут расходов на оплату услуг управляющей компании;
  • владельцы квартир сами выбирают подрядную организацию для заключения договора на техническое обслуживание МКД. Если к ее работе появляются претензии, то договор просто расторгается. Определенные работы по содержанию общего имущества собственники могут выполнять своими силами, к примеру, убирать или благоустраивать прилегающую к зданию территорию;
  • каждый владелец помещения сам заключает договор с ресурсовиками. Из-за этого не возникает общей ответственности в ситуациях, когда кто-то из жителей становится злостным неплательщиком.

Есть у непосредственного способа управления домом и пара минусов:

  • владельцы квартир лишаются права на получение бюджетных средств на проведение капремонта. Малоэтажные здания с ограниченным числом квартир в большинстве случаев построены давно и требуют реконструкции, поэтому данный недостаток порой оказывается очень существенным;
  • такая форма управления не будет эффективной при отсутствии у собственников инициативы или времени на то, чтобы заниматься вопросами содержания МКД.

Более подробно о том, как на практике реализуется непосредственный способ управления многоквартирным домом, вы можете почитать в материале из нашей справочной системы. В нем подробно и со ссылками на нормативные документы описываются следующие вопросы:

  • кто при такой форме управления занимается содержанием общего имущества;
  • как заключаются договоры с подрядными организациями;
  • кто предоставляет коммунальные услуги и как выстраивать отношения с поставщиками;
  • кто отвечает перед владельцами помещений за состояние общедомовой собственности и предоставление КУ.

ТСЖ и ЖК как способ управления многоквартирным домом

От непосредственной формы управления этот вариант отличается тем, что владельцы создают и регистрируют организацию, которая занимается обслуживанием общей собственности. У нее есть определенная структура, руководитель, органы правления и устав. Все это обеспечивает более высокую эффективность такой формы управления.

Товарищество может часть работ выполнять собственными силами, например, убирать помещения или содержать сантехнику. Наличие зарегистрированного юридического лица позволяет законно вести коммерческую деятельность. При необходимости можно получить из местного бюджета средства на проведение капремонта МКД.

Основные плюсы ТСЖ и ЖК:

  • средства собственников используются для оплаты коммунальных ресурсов и прочих нужд жильцов только своего дома;
  • объединение само планирует необходимые работы, выбирает подрядчиков и контролирует качество;
  • с плохо работающей обслуживающей организацией легко расторгнуть договор;
  • можно получать дополнительный доход, например, за счет сдачи помещений или рекламных площадей. Он расходуется на общие нужды;
  • каждый член объединения имеет доступ к финансовой отчетности.

Минусы товариществ:

  • ТСЖ как юридическое лицо при нарушениях может подвергнуться серьезному штрафу, что приведет к его банкротству;
  • при появлении неплательщиков РСО могут применять санкции ко всему дому без уточнения конкретного виновника.

О тонкостях взаимодействия ТСЖ и жителей читайте в свежем номере журнала «Управление МКД».

Привлечение УК

Наиболее широко распространенным способом управления многоквартирным домом из трех существующих вариантов является привлечение управляющей организации. Она выполняет весь перечень работ и услуг, которые требуются для обслуживания МКД.

Основанием для выбора именно этого способа управления многоквартирным домом, как и везде, является общее собрание – на нем рассматриваются требования к УК, предусматривается время, на которое заключается договор и другие вопросы. Соглашение с управляющей организацией заключается на срок от 1 до 5 лет.

Плюсы работы с УО:

  • опытный обслуживающий персонал;
  • удешевление КУ в сравнении с ТСЖ, так как УК работают с большими объемами;
  • разбирательство с неплательщиками силами самой управляющей организации, в результате чего остальные собственники не испытывают неудобств;
  • контроль качества услуг путем обращений и жалоб непосредственно в УК или надзорные органы.

Есть при привлечении управляющих компаний и определенные минусы:

  • УК сама решает, в каком порядке проводить работы по ремонту и обслуживанию, а также кого выбрать подрядчиком;
  • финансовые потоки не будут такими прозрачными как в случае с ТСЖ;
  • УО могут назначить по конкурсу, если жильцы в установленный срок не выберут ее самостоятельно.

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Школа руководителя в сфере ЖКХ

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Пожалуйста, зарегистрируйтесь. Это недолго.

Сайт ориентирован на работников в сфере ЖКХ, поэтому многие файлы и документы защищены от скачивания.

Зарегистрируйтесь, и Вам будут доступны любые документы:

  • Бланки и образцы основных договоров (РСО, подрядчики);
  • Акты, извещения, заявки;
  • Образцы объявлений, памяток и уведомлений на все случаи жизни.
Регистрация займет меньше минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачивайте любые документы без ограничений!
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.