Сравнение способов управления многоквартирным домом

1745
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Хозяева квартир, в отличие от частных домовладельцев, вынуждены многие вопросы, особенно касающиеся снабжения здания водой, теплом и электричеством, решать совместным способом. Современный жилой комплекс подчас представляет собой огромное здание или несколько небольших. Инженерные сети, без которых немыслимо их существование, очень сложны. Чтобы они функционировали без проблем, требуется профессиональное управление.

Чтобы проживание не доставляло собственникам хлопот, а здание содержалось в идеальном состоянии, необходимо определить оптимальный способ управления многоквартирным домом. 

Обязательно ли принимать решение о выборе способа управления многоквартирным домом

Жилищным кодексом РФ четко установлено, что именно собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом на своем собрании. Именно здесь поднимаются важные вопросы, выслушиваются мнения всех жильцов и фиксируются в протоколе.

Чтобы решение, принятое на общем собрании, было законным, необходимо тщательное соблюдать процедуру созыва и способа его проведения. Иначе у проверяющих организаций появится реальный повод оспорить правомерность в суде.

Наиболее частыми причинами признания решения общего собрания незаконным являются:

  • присутствовало менее 50 % собственников помещений многоквартирного дома;
  • бланки бюллетеней для заочного голосования не соответствуют закону;
  • не соблюден порядок уведомления жильцов многоквартирного дома о заочном голосовании;
  • вопрос, вынесенный на голосование, отличается от повестки собрания.

Что будет, если способ управления многоквартирным домом не выбран

Если большинство собственников помещений дома в течение одного года так и не смогли договориться о том, какая форма подходит им больше, органы местного самоуправления имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию.

Муниципальная власть по закону несет ответственность за безопасность граждан. К тому некоторые помещения в вашем многоквартирном доме могут принадлежать городу. Поэтому законодатель предоставил ей право решения этого вопроса при длительном отсутствии инициативы со стороны жильцов.

Чтобы определить, какая именно компания будет управлять вашим многоквартирным домом, городскими властями проводится открытый конкурс. В нем может принять участие любая организация. Собственникам предстоит выбрать ту, условия обслуживания и репутация которой вызовут наибольшее доверие у большинства.

Какие существуют способы управления многоквартирным домом

Жилищным кодексом РФ предусмотрено три варианта управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений, если в доме не более 30 квартир;
  • управление ТСЖ либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Любая из данных форм имеет как преимущества, так и недостатки. Но какой бы из них ни был реализован, их все объединяет ответственность, которую несет руководитель организации, за содержание здания в надлежащем состоянии. Все три способа управления многоквартирными домами подразумевают, что любой собственник должен в полном объеме получать причитающиеся ему жилищно-коммунальные услуги, обеспечивающие его безопасное и комфортное проживание. Сюда входит отопление, водо- и электроснабжение, а также уборка придомовой территории. Также управляющая компания обязана предоставить доступ к информации о своей деятельности любым способом. Она может вывешивать отчеты о своей деятельности в общедоступных местах, публиковать их на своем сайте или рассылать собственникам почтой.

Непосредственный способ управления многоквартирным домом: преимущества и недостатки

Эта форма предусмотрена статьей 161 ЖК РФ как способ организации управления многоквартирным домом, если в нем не более 30 квартир. Она подразумевает, что все обязанности по содержанию своего здания собственники выполняете самостоятельно, не привлекая посредников. Расходы, связанные с приобретением ресурсов, а также с ремонтом и уборкой общих помещений, целиком финансируются жителями многоквартирного дома. 

Основные преимущества при таком формате управления:

  • Владельцы помещений не тратятся на то, чтобы оплачивать услуги управляющей организации.
  • Только собственники выбираеют, с какой фирмой заключить договор на техническое обслуживание дома. При наличии претензий к ее деятельности он может быть расторгнут. Некоторые работы по содержанию дома жильцы могут проводить своими силами, например, уборка территории и ее благоустройство.
  • Договор с ресурсоснабжающими организациями заключается каждым собственником индивидуально. Это исключает общую ответственность при наличии задолженности одного из жильцов многоквартирного дома.

Недостатки данного способа управления:

  • Собственники теряют право получать средства из бюджета на капитальный ремонт дома. Если учесть, что малоэтажные дома с небольшим количеством квартир, как правило, построены давно и нуждаются в реконструкции, такой минус данного способа может стать очень существенным.
  • Этот способ вряд ли приживется, если все собственники безынициативны или попросту не имеют времени на решение проблем, связанных с содержанием здания.

Как перейти на непосредственное управление многоквартирным домом

1. Формирование инициативной группы

Любое начинание требует наличия неравнодушных людей, не жалеющих своей энергии на общее дело. Порядок выбора способа управления многоквартирным домом таков: сначала формируется группа активистов, которая берет на себя подготовительные функции по проведению общего собрания. Этим людям предстоит организовать среди жильцов разъяснительную работу, направленную на формирование общественного мнения по вопросу наиболее подходящего способа управления многоквартирным домом.

Собственники всех помещений в здании должны быть заранее внесены в список. Это облегчит дальнейшее составление протокола выбора способа управления многоквартирным домом. Каждый из собственников должен получить оповещение о том, где и когда состоится собрание. Согласно ЖК РФ это можно сделать в письменной форме, под роспись, заказным письмом или другим способом, чтобы обеспечить необходимый кворум.

2. Проведение общего собрания собственников жилья

Чтобы выбор способа управления многоквартирным домом был правомерным, необходимо решение его основного органа – общего собрания. Жилищный кодекс РФ предусматривает несколько законных форм его проведения. Это может быть очное голосование, очно-заочное или письменный опрос. Решение по вопросу выбора способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме нужно принять большинством голосов. Повестка должна включать обсуждение таких вопросов, как согласие на самостоятельное управление, кандидатура вашего представителя для общения с подрядными организациями, заключение договоров на техническое обслуживание здания.

3. Выбор организаций, обслуживающих дом

При непосредственном способе управления многоквартирным домом собственники обязаны лично заключить договоры с теми организациями, которые поставляют ресурсы – воду, газ, электричество. Общим решением можно выбрать одного представителя, который при наличии всех необходимых документов выполнит эту функцию от лица собственников. Для этого ему необходимо иметь протокол общего собрания с резолюцией о переходе к непосредственному способу управления многоквартирным домом. Также потребуются нотариально заверенные доверенности на представление интересов. Что касается содержания и ремонта общего имущества, такие работы могут выполняться непосредственно жильцами, если в доме не более 12 квартир. При большем количестве закон обязывает собственников заключить договор со специализированной организацией.

Способы управления многоквартирным домом: ТСЖ и ЖК

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – объединение владельцев недвижимости с целью совместного управления имуществом. Жилищный кооператив создается гражданами на добровольной основе для строительства жилья и его последующего использования.

ТСЖ как способ управления многоквартирным домом предусматривает осуществление его ремонта и содержания, предоставление коммунальных услуг, а также другую деятельность. 

Основные функции объединений при управлении многоквартирным домом:

  • некоторые виды услуг могут оказываться собственными силами ТСЖ (поддержание чистоты помещений общего пользования, содержание сантехнического оборудования и т. д.);
  • право на осуществление коммерческих действий законными способами;
  • при необходимости возможно получение средств из муниципального бюджета на капитальный ремонт многоквартирного дома.

ТСЖ может предоставлять услуги самостоятельно или привлекать по договору организации для выполнения тех или иных работ. В этом один из главных плюсов такого способа организации управления многоквартирным домом.

Основные преимущества товариществ собственников жилья:

  • при таком способе управления денежные средства собственников используются для оплаты услуг ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций только на нужды своего многоквартирного дома;
  • ТСЖ самостоятельно планирует, какие именно работы и в каком объеме по содержанию и ремонту здания необходимо выполнить, планирует их очередность и контролирует качество выполнения;
  • при наличии претензий к обслуживающей организации можно расторгнуть договор и подобрать более добросовестного исполнителя;
  • если имеются площади для размещения рекламы или помещения для сдачи в аренду, имеется возможность получать дополнительный доход и использовать его на общие нужды;
  • информация о финансовой деятельности ТСЖ доступна каждому члену объединения. Любой собственник лично участвует в формировании бюджета и контроле над его расходованием.

Недостатки ТСЖ/ЖК:

  • возможные проблемы с поставщиками ресурсов. Если часть собственников имеет задолженность за поставленные услуги, меры принуждения принимаются ко всему дому без уточнения, по чьей вине произошла задержка оплаты;
  • поскольку ТСЖ – это лицо юридическое, при обнаружении нарушений оно может быть привлечено к административной ответственности именно в этом качестве, и размер штрафа может оказаться непосильным и привести к банкротству.

Способы управления многоквартирным домом с помощью управляющей организации

В настоящее время самым широко распространенным способом управления многоквартирными домами в РФ является работа управляющих компаний.

Управляющая организация создается для выполнения всего комплекса работ и услуг, необходимых для поддержания состояния и функционирования вашего жилого комплекса.

При одобрении такого способа организации управления многоквартирным домом на общем собрании выбирается конкретная управляющая организация. С ней заключается договор, предметом которого является предоставление коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества. 

Срок действия договора – от 1 до 5 лет. В соответствии с гражданским законодательством он может быть расторгнут досрочно.

В договоре управления указывается:

  • полный перечень всех работ и услуг, которые будет оказывать управляющая компания, а также каким способом будут вноситься изменения в него;
  • адрес многоквартирного дома и состав имущества, которое становится объектом управления;
  • способы, при помощи которых можно контролировать, как управляющая компания выполняет свои обязательства перед собственниками;
  • размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, платы за коммунальные услуги, а также вопросы, регулирующие ее внесение.

Договоры с ресурсоснабжающими организациями управляющая компания заключает самостоятельно от имени всех собственников помещений.

Управляющая организация должна составить годовой план управления многоквартирным домом. В нем указывается, какие работы по содержанию здания будут проводиться. По истечении календарного года собственникам должен быть представлен отчет о том, как выполнялся договор управления в прошедшем периоде, любым способом.

Если управляющая организация оказывает услуги неудовлетворительно, то она понесет ответственность перед жильцами в соответствии с жилищным законодательством.

Если работы выполняются некачественно или вообще отсутствуют, договор может быть расторгнут по инициативе собственников, оформленной в виде решения общего собрания. Также возможна смена способа управления многоквартирным домом, если в процессе сотрудничества с управляющей организацией выяснилось, что такая форма не является именно для конкретного жилого комплекса оптимальной.

К преимуществам управления относятся:

  • работы по обслуживанию выполняются работниками, имеющими соответствующее образование и опыт;
  • более низкая плата за коммунальные услуги по сравнению с ТСЖ, так как при большом объеме снижается их стоимость;
  • работа с неплательщиками происходит силами управляющей компании, другие жильцы в результате пострадать не могут;
  • качество предоставляемых услуг можно контролировать, обращаясь с жалобами как в саму компанию, так и в надзорные органы.

Недостатки управления многоквартирным домом с помощью управляющей организации:

  • не исключено завышение расценок на услуги и несвоевременность их оказания;
  • ограниченные возможности контроля качества выполнения работ;
  • непрозрачность финансовых потоков. УК сама выбирает, на что потратить средства в первую очередь, к тому же существует риск ее умышленного банкротства;
  • если собственники тянут с выбором способа управления многоквартирным домом, то управляющая организация может быть назначена в результате конкурса, объявленного муниципалитетом.

Лицензия на управление многоквартирными домами. С 1 мая 2015 года, согласно изменениям в ЖК, все организации, в уставе которых прописана данная деятельность, имеют право осуществлять ее только при наличии соответствующей лицензии. Целью этого нововведения было государственное регулирование деятельности компаний, предоставляющих услуги в сфере ЖКХ. По замыслу законодателей, на данном рынке должны остаться только те управляющие организации, которые своевременно и профессионально выполняют свои обязательства перед собственниками жилья.

Для того чтобы получить лицензию, компания должна соответствовать нескольким требованиям. Во-первых, она может быть зарегистрирована только на территории Российской Федерации. Иностранные фирмы не имеют права оказывать услуги по содержанию жилья. Во-вторых, руководитель организации не должен иметь судимости за экономические преступления. Также ему придется сдать квалификационный экзамен и получить по его результатам аттестат.

Инструментом влияния государственных органов на качество выполнения работ управляющими организациями является возможность исключения конкретного дома из реестра или решение суда об аннулировании лицензии.

В каком порядке происходит выбор способа управления многоквартирным домом

Разделить процесс можно на несколько этапов:

  1. Подготовительный. Достаточно длительный период, который включает создание инициативной группы, оформление документов, работу по подготовке собрания, оповещение собственников о времени и месте его проведения.
  2. Проведение собрания. Чтобы собрание было правомочно принимать решения, явка должна составлять не менее 50 % собственников помещений дома или их законных представителей.
  3. Реализация решений общего собрания. Если жильцы выбрали способ непосредственного управления или сотрудничество с УК, заключаются договоры соответственно с поставщиками напрямую или с организацией. В случае создания ТСЖ или ЖК учредительные документы направляются на регистрацию в государственные органы.

Законодательно установлено, что общее собрание проводят в двух формах:

  • очной;
  • заочной.

О проведении собрания все собственники помещений в вашем многоквартирном доме извещаются членами инициативной группы не менее чем за 10 дней до даты его проведения заказным письмом, уведомлением под роспись, путем размещения в общедоступном помещении дома или другим способом.

Правом голоса на общем собрании обладают все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Решение является обязательным для всех владельцев помещений, в том числе и для тех, которые не участвовали в голосовании.

  • Очная форма голосования

Данный вид подразумевает совместное присутствие собственников или их представителей в определенном месте с целью принятия решения по обсуждаемому вопросу – выбор способа управления многоквартирным домом.

Сравнение способов управления многоквартирным домом

Этапы очной формы голосования:

  • подготовка проекта решения;
  • заслушивание его на собрании собственников, обсуждение;
  • голосование по вопросу одобрения проекта решения о способе управления многоквартирным домом;
  • подписание протокола общего собрания.

Любые изменения, вносимые в данный документ, должны обязательно выноситься на голосование.

  • Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома

Если жилой комплекс достаточно большой, целесообразнее проводить голосование опросным способом. В этом случае собственники передают свои решения по вынесенным на голосование вопросам, оформленные на бумаге. Заочная форма голосования также может применяться, если на предыдущем собрании не удалось набрать кворум, необходимый для принятия решения.

Опрос может проводиться:

  • с использованием опросного листа;
  • при помощи бюллетеня для голосования.

После собрания и дальнейшего голосования все данные голосования заносятся в особый протокол собрания жильцов. В нем отражается принятое решение о способе управления многоквартирным домом.

Также он должен содержать информацию о собственниках, высказавших свое мнение по данному вопросу, о форме проведения голосования и его результатах. Не позднее чем через 10 дней после принятия решения протокол выбора способа управления многоквартирным домом должен быть доступен всем жильцам для ознакомления.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!