5 шагов для получения прибыли от сдачи общего имущества в аренду

1170
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Объекты общего имущества в МКД можно и нужно использовать с пользой, в том числе с финансовой выгодой. Например, в Москве сложно найти МКД, в котором нет никакой рекламы. В регионах это явление тоже набирает обороты.

Для удобства разобьем на следующие этапы процесс легализации рекламы в МКД и привлечения новых рекламодателей для сдачи им в аренду общего имущества :

1) инвентаризация и анализ имеющейся и потенциально возможной рекламы;

2) определение цены каждого вида рекламы (имеющейся и потенциальной);

3) выбор способов получения и расходования денежных средств от рекламы, выбор лица, уполномоченного на заключение договора;

4) утверждение на общем собрании собственников существенных условий договора по рекламе и заключение договора;

5) расходование денежных средств от рекламы и отчетность по ним.

Рассмотрим эти этапы подробнее.

Инвентаризация имеющейся рекламы и потенциально возможной рекламы в МКД

Для удобства составьте перечень рекламных объявлений, уже имеющихся в МКД, и включите в него тех рекламодателей, которые, на ваш взгляд, заинтересованы в распространении рекламы среди жителей МКД. Какие графы включить в таблицу? Рассмотрим на примере (таблица 1).

5 шагов для получения прибыли от сдачи общего имущества в аренду

Среди потенциальных рекламодателей могут быть соседние с МКД кафе, магазины, химчистки и пр. Предложите им разместить на информационных стендах в подъездах МКД свои рекламные материалы. Пока такая реклама редко легализуется и оплачивается. Цена вопроса небольшая, и есть возможность бесплатно распространять рекламу, например, по почтовым ящикам. Объясните рекламодателю, что информации, размещаемой на стенде под стеклом, люди подсознательно доверяют больше. А вот листовки из почтовых ящиков большинство из нас просто выбрасывают.

Если в МКД торцевая стена глухая, т. е. не имеет окон, то на ней также удобно разместить рекламу. В больших городах это может быть рекламная конструкция в виде медиафасада, граффити.

Если МКД расположен в зоне транспортного трафика, возможна установка крышной рекламы. В последние годы ужесточились условия установки таких рекламных материалов (в отношении размера и веса конструкций), поэтому об ухудшении состояния крыши можно не беспокоиться. Рекламные компании, как правило, страхуют и свою рекламу, и крышу дома.

Стоимость сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома

Простые способы определить стоимость рекламы — провести мониторинг (узнать, сколько платят за рекламу в соседних МКД) и организовать переговоры с потенциальным рекламодателем.

Переговорите на тему формирования стоимости размещения рекламы с активистами из соседних домов, посмотрите цены в интернете.

Что касается уже установленной рекламы, постарайтесь выяснить у ее собственника, кому и сколько он платит, и объяснить, что в соответствии с подп. 3 ч. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ решение об установке рекламных конструкций принимается 2/3 голосов собственников помещений в МКД и никак иначе. В ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38‑ФЗ «О рекламе» также указано, что общим собранием в МКД должны быть выбраны лица, уполномоченные на заключение договоров.

Вырученные от размещения рекламы средства по решению общего собрания жителей МКД направляются на содержание, текущий ремонт и благоустройство общего имущества в МКД. Иные варианты незаконны, а значит, рекламодатель также нарушает закон.

Если владелец рекламной конструкции отказывается действовать в соответствии с законодательством, за защитой прав и интересов собственников помещений в доме можно обратиться в жилищную инспекцию.

Справка

Реклама в жилом доме может быть следующих видов:

  • конструкции на крыше дома (крышная реклама) — самый доходный вид рекламы;
  • конструкции на фасаде здания (рекламные вывески собственников или арендаторов нежилых помещений, медиафасады и граффити на торцевых стенах дома);
  • рекламные материалы в почтовых ящиках, в лифтах, на информационных стендах в подъездах;
  • конструкции на придомовой территории (если земельный участок оформлен в общую долевую собственность).

Выбор способа получения и расходования денежных средств от рекламы в МКД

Выбор лица (физического или юридического), уполномоченного на заключение договора по рекламе и по распоряжению денежными средствами, очень важен. От этого будет зависеть их целевое использование и эффективность расходования денег на нужды дома. Необходимо также учесть вопрос налоговой оптимизации денежных средств.

Рассмотрим в сравнении (таблица 2).

5 шагов для получения прибыли от сдачи общего имущества в аренду

На практике бывают случаи трехсторонних договоров по рекламе, когда, например, получателем средств является УО, а совет дома в лице его председателя выступает в качестве распорядителя и контролера.

Утверждение на общем собрании существенных условий договора по рекламе на общем имуществе

Решения о коммерческом использовании общего имущества в МКД, об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров по использованию общего имущества, и о самих условиях таких договоров принимаются общим собранием. Данные вопросы решает квалифицированное большинство собственников помещений в МКД, т. е. не менее 2/3 голосов от всех голосов собственников помещений в МКД (не менее 67%).

Решение общего собрания, принятое по всем правилам, является обязательным не только для собственников, но и для других участников правоотношений в жилищной сфере.

Например, общим собранием принято решение использовать стену дома для размещения рекламного щита на определенных условиях: на ограниченный срок и за установленную плату. Или, наоборот, не использовать общее имущество для размещения рекламных носителей. Такое решение общего собрания обязательно и для органа, выдающего разрешение на размещение рекламы.

Договор коммерческого использования общего имущества должен быть заключен на условиях, указанных в решении общего собрания в МКД. При отсутствии решения общего собрания третьи лица не имеют законных оснований для пользования общим имуществом в МКД.

В идеале каждый договор по использованию общего имущества должен утверждаться на общем собрании отдельно — с указанием срока его действия, цены, порядка использования денежных средств и т. п. На практике это не всегда целесообразно, т. к. если в доме проживает большое количество собственников, то набрать кворум и провести собрание довольно хлопотно. Поэтому собственники по решению 2/3 голосов могут доверить данные вопросы своему уполномоченному лицу или лицам (правлению ТСЖ, ЖК, ЖСК, председателю совета дома, УО).

Заключение договора на сдачу  общего имущества МКД в аренду

В договоре возмездного использования общего имущества целесообразно предусмотреть следующие разделы:

  • предмет договора;
  • порядок передачи и возврата части (объекта) общего имущества, передаваемого в возмездное пользование;
  • разрешенное использование части общего имущества (ограничения, соблюдение эксплуатационных норм и правил);
  • права и обязанности сторон;
  • цена договора и срок его действия;
  • ответственность сторон;
  • порядок пролонгации и расторжения договора и др.

В качестве приложения к договору могут выступать:

  • протокол общего собрания в МКД по вопросам возмездного использования общего имущества;
  • правоустанавливающие документы, или техническая документация БТИ (либо аналогичной специализированной организации), или иной документ, подтверждающий отнесение используемой части здания или земельного участка к общему имуществу.

К сведению

В условия договора аренды включите внесение арендатором обеспечительного платежа за демонтаж рекламы. За счет этого платежа вы сможете демонтировать рекламную конструкцию, если ее владелец перестанет платить по счетам. Такая мера — это подстраховка. Ведь снять конструкцию затратно, и арендаторы могут этим пользоваться: не платить за аренду, понимая, что снимать рекламу за свой счет вы не станете.

Важно обратить внимание на следующие моменты по условиям договоров от рекламных компаний:

1) срок начала оплаты договора по рекламе — с даты заключения договора или с даты монтажа (установки) рекламной конструкции;

2) периодичность платежей;

3) индексация договора (например, ежегодно в размере инфляции);

4) условия расторжения договора (зачастую рекламные компании подстраховываются и прописывают санкции при расторжении договора или вообще не предусматривают расторжение договора по инициативе собственников);

5) название компании, рекламного бренда;

6) страхование общего имущества и страхование гражданской ответственности.

Размещение рекламы в доме может привести к появлению идеально отремонтированных подъездов, установке приборов учета энергоресурсов, появлению шлагбаумов, детской или спортивной площадки, организации охраны и видеонаблюдения и пр.

К сожалению, есть примеры, когда большие денежные средства от рекламы не идут на нужды МКД и его жителей. Так, председатель совета МКД в Москве получил средства в размере 5 млн руб., но потратил их на ненужные большинству жителей дома работы и услуги — строительство офиса для совета дома, который был в итоге снесен как самострой.

При отсутствии отчетности за рекламные средства есть вероятность, что жители в будущем перестанут голосовать по данному вопросу. Чтобы исключить такую ситуацию, необходимо отчитываться минимум раз в год в соответствии с положениями ЖК РФ, а лучше создать сайт дома и информировать собственников о том, как расходуются средства, опрашивать жителей, как распорядиться деньгами.

В таблице 3 приведен пример формы отчетности по рекламе.

5 шагов для получения прибыли от сдачи общего имущества в аренду

При правильном подходе к распоряжению рекламными средствами и отчетности жители получают отремонтированные подъезды и благоустроенную придомовую территорию, что положительно влияет как на комфортность проживания в доме, так и на рыночную стоимость квартир.

5 шагов для получения прибыли от сдачи общего имущества в аренду

Пример размещения рекламы в лифте



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Школа

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией





Электронная система

Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

Получить доступ
ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

Рассылка




© МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
Москва: 8 (495) 775-48-44 
Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

Получите техническую поддержку: 
по телефону: +7 (495)-937-90-82 
e-mail: sd@mcfr.ru 


  • Мы в соцсетях