Многоквартирная малоэтажная застройка: особенности создания и управления

679
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Разумов М.Э.
советник Аппарата Государственной Думы
В малоэтажном жилье преимущества и комфорт городской жизни сочетаются с загородным окружением. Такие жилые комплексы уютнее, в них складывается собственная микросреда. Поэтому они набирают популярность. Возникла объективная потребность в разработке и внедрении новых подходов к системе управления малоэтажными жилыми комплексами, позволяющих обеспечить безопасность, доступность, качество и ресурсосбережение при их строительстве и эксплуатации.

Необходимость законодательно урегулировать управление многоквартирными малоэтажными застройками, а также их создание и формирование общего имущества в таких комплексах обусловлена:

  • ростом объемов малоэтажной застройки;
  • особенностями отношений, возникающих при эксплуатации малоэтажных жилых домов и управлении малоэтажными жилыми поселками. Проживая на единой территории, граждане вынуждены взаимодействовать на определенных началах как друг с другом, так и с организациями, осуществляющими обслуживание этих территорий;
  • неадаптированностью существующего законодательства в сфере управления многоквартирными домами к отношениям в малоэтажных застройках.

Кроме того, в результате анализа действующего законодательства на предмет урегулирования рассматриваемых отношений было установлено, что термин «малоэтажный жилой дом» или «малоэтажная застройка» («объект малоэтажного жилищного строительства») не имеет четкого определения. Например, в Градостроительном кодексе РФ лишь указывается: если на строительство или реконструкцию многоквартирных домов, имеющих не более трех этажей, не привлекаются средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, то проектная документация на их строительство не требует экспертизы (ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

При этом различные своды правил по-своему толкуют рассматриваемое понятие. В результате возникает вопрос: какое же количество этажей может иметь жилой дом, чтобы считаться малоэтажным.

К сведению

В 2013—2014 гг. многоквартирные малоэтажные застройки составляли более 50 % от общего объема введенного в эксплуатацию жилья.

Пример

Свод правил по проектированию и строительству СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» ограничивает объект малоэтажного строительства четырьмя этажами, включая мансардный.

Согласно СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» общее количество этажей в малоэтажном доме не должно превышать трех — вместе с цокольным, подвальным, мансардным и др. Получается, что имеющий подвал малоэтажный дом не может быть выше двух этажей.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, малоэтажный жилой дом определяет как дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не более трех надземных этажей. При этом не учитывается, что малоэтажными могут быть и многоквартирные дома до трех этажей.

Вместе с тем, как показывает практика, точное определение параметров объекта малоэтажного строительства влияет:

  • на процесс строительства малоэтажных жилых домов. В частности, от этого зависит количество административных процедур, которые должен будет пройти застройщик при возведении такого объекта;
  • на регулирование качества строительства и требования, предъявляемые к лицам, осуществляющим деятельность по строительству таких домов;
  • на кадастровую стоимость земельных участков, а следовательно, на налогообложение и величину арендной платы;
  • на порядок и условия освоения отведенных под малоэтажную застройку земельных участков, а также на иные вопросы.

Отдельного внимания в данном случае заслуживает процесс создания поселка или комплекса из малоэтажных домов — малоэтажного жилого комплекса.

Активное малоэтажное строительство обусловливает необходимость распространить правовое поле на отношения, связанные с проектированием комплекса малоэтажных жилых домов, получением разрешительной документации и вводом в эксплуатацию объектов в рамках такого комплекса. Отсутствие внятного законодательного регулирования тормозит развитие организованной малоэтажной застройки. Сложности, возникающие при оформлении градостроительной и разрешительной документации, снижают привлекательность для застройщиков варианта комплексного освоения территорий под малоэтажное жилищное строительство. В результате значительные площади застраиваются индивидуальными жилыми домами массово, но не организованно. Как следствие, возникают проблемы с благоустройством территории, развитием инфраструктуры и проч. Негативные последствия нормативно-правовой неурегулированности сферы управления малоэтажными жилыми комплексами испытывают и проживающие в них граждане, и управляющие такими поселками организации — злоупотребления возникают с обеих сторон.

При покупке жилья в коттеджном поселке (малоэтажном жилом комплексе) граждане ориентируются на возможность получить комфортные, сопоставимые с городскими, условия проживания. В таком комплексе организуется соответствующая инфраструктура — парки, прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, современные инженерные коммуникации. Зачастую застройщик отказывается от централизованных систем тепло-, водоснабжения, водоотведения в пользу собственной водозаборной скважины, отдельной котельной. Все это нуждается в надлежащем обслуживании. Как правило, услуги по обслуживанию территорий жилых комплексов оказывают управляющие организации или некоммерческие объединения граждан.

В настоящее время наблюдается увеличение количества обращений в суд, связанных с управлением малоэтажными жилыми комплексами. Причинами являются:

  • неправомерное поведение организаций, управляющих комплексами, — навязывание потребителям дополнительных услуг с завышением стоимости, воспрепятствование доступу на территорию, ограничение и прекращение предоставления коммунальных услуг (ресурсов);
  • злоупотребления со стороны собственников — отказ от заключения договора, неоплата предоставленных услуг и т. д.

Действующее законодательство не предусматривает механизмы разрешения подобных споров. В связи с этим граждане и управляющие применяют положения жилищного законодательства, регулирующие управление многоквартирными домами. Как показывает практика, такое применение зависит от интересов той или иной стороны и чаще всего носит крайне избирательный и произвольный характер, чем только усугубляет ситуацию.

Также остаются неурегулированными вопросы:

  • принадлежности имущества общего пользования, расположенного на территории жилого комплекса;
  • распределения ответственности при эксплуатации объектов инфраструктуры;
  • установления правил проживания на территории комплекса и др.

Необходимо законодательное устранение указанных проблем путем:

  • легитимации создания малоэтажных жилых комплексов и введения системного и последовательного урегулирования отношений, связанных с управлением такими комплексами;
  • установления четких критериев малоэтажных жилых домов и видов таких объектов;
  • определения особенностей получения разрешительной документации на строительство объектов малоэтажного жилищного строительства и документации на ввод указанных объектов в эксплуатацию;
  • легитимации проектирования территории малоэтажных жилых комплексов и возведения объектов в составе таких комплексов, а также особенностей ввода указанных объектов в эксплуатацию;
  • установления основ регулирования эксплуатации малоэтажных жилых домов.

К сведению

Легитимация (от лат. legitimus — законный) — узаконение, признание или подтверждение законности прав и полномочий физических и юридических лиц, а также подтверждение законности соответствующими документами.

Современный экономический словарь

Предлагаемые решения

Для нормативно-правового урегулирования сферы строительства и управления малоэтажными жилыми комплексами необходим системный подход. Потребуется внести изменения в жилищное, градостроительное, земельное законодательство.

Понятийный аппарат

Предлагается внести в Жилищный кодекс РФ определение понятия малоэтажного жилого комплекса как комплекса отдельно стоящих жилых домов и (или) блокированных жилых домов и (или) многоквартирных жилых домов с количеством надземных этажей не более чем три (без учета мансардного этажа), образованного единым застройщиком в результате комплексного освоения территории, расположенного на земельных участках, образующих один элемент планировочной структуры поселения или несколько таких элементов в соответствии с документацией по планировке территории, разработанной и утвержденной в установленном градостроительным законодательством порядке.

Это позволяет ввести отношения, возникающие в связи с созданием малоэтажных жилых комплексов и управлением ими, в правовое поле, предоставить участникам таких отношений правовой статус.

Законодательное закрепление указанного термина необходимо и в связи с тем, что в настоящий момент отсутствуют критерии, позволяющие однозначно определить виды малоэтажных жилых домов, что приводит к возникновению сложностей при строительстве таких объектов и последующей их эксплуатации.

В Градостроительный кодекс РФ нужно ввести понятие «объект малоэтажного жилищного строительства» — жилой дом с количеством надземных этажей не более чем три (без учета мансардного этажа), предназначенный для проживания одной семьи или нескольких семей.

Кроме того, предлагается установить следующие виды таких объектов:

  • отдельно стоящие жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства) — объекты малоэтажного строительства, не предназначенные для раздела на квартиры;
  • жилые дома блокированной застройки (блокированные жилые дома) — объекты малоэтажного строительства, не предназначенные для раздела на квартиры, имеющие общую стену с соседним домом и самостоятельный выход на земельный участок, прилегающий к такому объекту;
  • малоэтажные многоквартирные жилые дома — объекты малоэтажного строительства, состоящие из двух и более квартир, имеющих выход в помещения общего пользования в таких домах.

Установление четких критериев объектов малоэтажного жилищного строительства и законодательное закрепление существующих видов таких объектов положат конец многочисленным противоречиям при определении допустимого количество этажей в многоквартирных малоэтажных застройках и связанным с этим возможным злоупотреблениям.

Кроме того, определение понятия блокированного жилого дома также позволит ввести в правовое поле так называемые таунхаусы. Они характеризуются простотой и относительно невысокой стоимостью строительства, что и стало причиной их широкого распространения. Из-за пробелов в законодательстве застройщики вынуждены оформлять такие объекты либо в качестве многоквартирных, либо в качестве индивидуальных домов. Это неизбежно вызывает трудности ввиду их конструктивных особенностей и удлиняет сроки строительства, увеличивает стоимость готовых объектов.

Территориальные и имущественные вопросы

В Жилищном кодексе РФ предлагается определить порядок:

  • формирования территории малоэтажного жилого комплекса;
  • использования сформированной территории;
  • формирования общего имущества собственников в малоэтажном жилом комплексе;
  • использования общего имущества;
  • а также объекты, составляющие общее имущество собственников;
  • и объекты, которые не могут входить в общедолевую собственность.

В частности, предлагается исключить из состава общего имущества малоэтажного жилого комплекса объекты социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры. Для этого требуется положение о передаче таких объектов застройщиком в собственность муниципальных образований либо специализированных организаций. Введение такого положения позволит пресечь существующую практику, при которой бремя содержания и эксплуатации объектов инфраструктуры ложится на жителей поселков. Вместе с тем нужно сохранить право застройщика оформлять указанные объекты в свою собственность.

Вопросы управления малоэтажным комплексом

Для обеспечения гражданам стандартов безопасности и качества проживания необходимо:

  • определить общие основы управления малоэтажными жилыми комплексами, легализовать статус правил проживания в жилом комплексе (правил о добрососедстве);
  • установить порядок выбора формы (способа) управления малоэтажными комплексами;
  • определить компетенцию общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе и порядок его проведения. В этой связи предлагается распространить действие общих норм о порядке созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, предусмотренных ст. 44–48 ЖК РФ, на собрания собственников помещений в малоэтажных жилых комплексах. При этом учесть особенности, вытекающие из сущности рассматриваемых отношений. В частности, установить, что первое собрание собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе организует застройщик. Срок — не позднее одного месяца после завершения строительства комплекса и передачи по акту приема-передачи не менее 50 % объектов малоэтажного строительства, планируемых к возведению на территории этого комплекса, приобретателям.

Кроме того, необходимо предусмотреть особенности договора управления малоэтажным жилым комплексом — установить его существенные условия, порядок заключения, изменения и сроки действия. Так, предлагается закрепить в таком договоре за управляющей организацией обязанность по созданию условий для надлежащего обслуживания и эксплуатации объектов инфраструктуры собственниками и специализированными организациями, в т. ч. прописать порядок доступа на территорию комплекса представителей указанных лиц. Также должны быть установлены обязанности управляющей организации в случае экстренных ситуаций.

Данные положения позволят, среди прочего, не допустить, чтобы объекты инфраструктуры, не относящиеся к общему имуществу, фактически оставались без надлежащего обслуживания со стороны уполномоченных лиц.

Землеустройство

В Градостроительном кодексе РФ предлагается определить порядок подготовки и утверждения проекта межевания территории многоквартирной малоэтажной застройки. В частности, установить для собственника земельного участка, в границах которого планируется построить такой жилой комплекс, обязанность подготовить указанный документ. Утвердить же его можно будет только после согласования с органом местного самоуправления городского округа или поселения, на территории которого планируется создание этого комплекса.

Также следует законодательно ограничить перечень оснований, по которым уполномоченный орган вправе отказать в согласовании проекта межевания территории малоэтажного жилого комплекса.

Перечисленные изменения позволят собственникам уже на этапе планирования строительства руководствоваться четкими требованиями законодательства, а не усмотрением отдельных должностных лиц.

Планируемый результат

Предлагаемые положения позволят:

  • повысить эффективность управления малоэтажными жилыми комплексами при сохранении общих принципов и параметров правового регулирования жилищных отношений;
  • урегулировать существующие отношения в сфере строительства многоквартирных малоэтажных застроек и малоэтажных жилых комплексов, распространив действующее законодательство на вновь сформированные правовые институты с особенностями, вытекающими из сущности рассматриваемых отношений.

Депутатами Государственной Думы совместно с экспертным сообществом подготовлен соответствующий законопроект и внесен в Государственную Думу на рассмотрение.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!