Лестница МКД по пожарным нормам: ответственность УК и собственников

741
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Зачастую собственники квартир на первых этажах устраивают под лестницей кладовые комнаты. Также несколько собственников могут объединиться и установить дверь, чтобы отделить общий коридор от лестничной клетки. Рассмотрим, каковы последствия таких действий для организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

Собственники квартир в многоквартирном доме являются также и собственниками общего имущества в доме, в т. ч. лестничных площадок, холлов и т. д. Некоторые собственники считают это достаточным основанием для «приватизации» общих помещений и использования их в личных целях. Вопрос об устройстве кладовой или колясочной на площадке под лестницей на первом этаже стоит особенно остро в домах без лифтов. Однако подобное обращение с общедомовым имуществом в многоквартирном доме противоречит законодательству. Разберемся в требованиях к лестнице по пожарным нормам и степени ответственности за них со стороны УК и собственников.

Во-первых, противопожарные нормы запрещают устраивать на лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы. Об этом говорит подп. «к» п. 23 постановления Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме» (далее — ППР).

Во-вторых, устройство кладовых противоречит Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила № 170). Этот документ указывает, что «использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для размещения мастерских, кладовых и других целей не допускается» (п. 3.2.15). Однако в Правилах № 170 содержится и исключение: под маршем лестниц в первом и цокольном этажах допускается устраивать помещения для узлов управления центрального отопления, водомерных узлов и электрощитков. Причем эти помещения должны быть ограждены несгораемыми перегородками.

Законодательство нарушают в первую очередь собственники, однако ответственность в большинстве случаев несут управляющие домом организации.

Нарушение противопожарных норм

Запрет на использование в качестве кладовых лестничных маршей, площадок и т. п. предусмотрен ППР. Поэтому при нарушении указанных правил наступает административная ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа. Размер штрафа установлен в ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ:

  • для граждан — от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб.;
  • для должностных лиц — от 6 тыс. до 15 тыс. руб.;
  • для юридических лиц — от 150 тыс. до 200 тыс. руб.

Рассматривать такое дело об административном производстве в соответствии с ч. 1 ст. 23.34 КоАП уполномочены органы, осуществляющие федеральный государственный пожарный надзор.

При выявлении нарушений противопожарная служба обязана будет в первую очередь выдать организации предписание об их устранении (ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»). Устранить подобное нарушение можно лишь за счет демонтажа конструктивного элемента.

Но ведь устанавливают эти самые конструкции собственники помещений, а предписание выдается управляющей организации. И она, в свою очередь, пытается это предписание оспорить.

Судебная практика по оспариванию подобных предписаний однозначна и не в пользу УО (см., например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2015 по делу № А71-907/2015, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 по делу № А34-8850/2015).

В большинстве случаев суды сходятся во мнении, что в силу ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в т. ч. в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей. И в этой же статье указана ответственность как УО, так и ТСЖ (ч. 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Управляющая организация указывает, что спорные конструкции возвели жильцы дома и она не вправе демонтировать даже незаконно установленное собственниками имущество, находящееся в многоквартирном доме. Также она не вправе ограничивать собственников в возможности использовать общее имущество в многоквартирном доме. Но суды эти доводы отклоняют по следующим основаниям.

Управляющая организация (ТСЖ) отвечает за содержание общего имущества собственников помещений в доме. Следовательно, она обязана принять меры, направленные на исполнение предписания в целях надлежащего выполнения требований в области пожарной безопасности в силу приведенных правовых норм. И от поведения собственников помещений в жилом доме выполнение этих обязанностей не зависит.

Аналогично отклоняются доводы о том, что УО ранее выдавала предписания собственникам, установившим спорные конструкции, но они их не исполнили.

Таким образом, УО (ТСЖ) обязана соблюдать требования пожарной безопасности. Несоблюдение собственниками требований в отношении частей общего имущества, за содержание которого отвечает УО (ТСЖ), всегда будет являться нарушением законодательства именно управляющей организацией (ТСЖ).

Нарушение правил содержания лестницы в МКД

За рассматриваемые нарушения также предусмотрена ответственность в виде административного штрафа, возлагаемого на должностных лиц в размере 4–5 тыс. руб. и на юридических лиц в размере 40–50 тыс. руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).

Рассматривать такое дело об административном производстве в соответствии с ч. 1 ст. 23.55 КоАП РФ уполномочены органы исполнительной власти, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор.

Чаще всего суды встают на сторону органов госжилинспекции в делах о привлечении управляющих организаций к ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей.

Пример 1

Госжилинспекция по обращению жителей многоквартирного дома провела проверку и установила, что наниматель квартиры заложил сквозной проход 1-го этажа лестничной клетки дома, и привлекла управляющую домом организацию к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. Административный штраф составил 41 тыс. руб. Управляющая организация оспорила постановление контрольного органа в суде.

Суд установил, что фактически наниматель присоединил к занимаемой квартире часть входной группы дома (пожарной лестницы), увеличив площадь жилого помещения на 6,7 кв. м. Управляющая организация направила нанимателю предупреждение о необходимости предоставить документы, подтверждающие правомерность выполненных работ. Однако затем в течение года никаких действий более не предпринимала.

Управляющие организации обязаны проводить плановые и внеплановые осмотры жилых зданий для установление возможных причин возникновения дефектов и выработки мер по их устранению. Установленная нанимателем перегородка не позволяла управляющей организации выполнять законодательно установленные обязанности.

Суд пришел к выводу, что управляющая организация не в полной мере осуществляла контроль за состоянием общедомового имущества, следовательно, не выполнила обязательства, предусмотренные законодательством и договором управления. Доказательств, подтверждающих, что УО предприняла все зависящие от нее, необходимые, своевременные и достаточные меры по надлежащему исполнению требований действующего законодательства и недопущению совершения административного правонарушения, чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, исключающих возможность соблюдения действующих норм и правил, нарушение которых послужило основанием для привлечения к административной ответственности, представлено не было.

Апелляция посчитала доказанным состав вменяемого управляющей организации административного правонарушения (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 по делу № А82-6193/2016).

Пример 2

ТСЖ «Новый Век» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с просьбой об отмене постановления Арбитражного суда Московской области, который признал законным постановление Госжилинспекции Московской области о нарушении товариществом жилищного законодательства.

В обоснование доводов жалобы заявитель пояснил, что собственники помещений в спорном МКД самостоятельно на своем общем собрании определили порядок пользования общим имуществом дома в виде установления перегородок на лестничных площадках.

Госжилинспекция Московской области провела внеплановую выездную проверку ТСЖ и установила, что товарищество допустило:

— переоборудование нежилого помещения в жилом доме без соответствующего разрешения в установленном законом порядке;

— использование лестничных клеток для размещения мастерских, кладовок и т. д.

Таким образом, ТСЖ нарушило пп. 1.7.1, 3.2.15 Правил № 170.

Госжилинспекция вынесла постановление о привлечении ТСЖ к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ и назначила административное наказание в виде штрафа в размере 40 тыс. руб. ТСЖ оспорило выданное постановление. Суд первой инстанции подтвердил законность действий Госжилинспекции.

Объективную сторону правонарушения образует действие (бездействие), в результате которого нарушаются нормативные требования по содержанию жилых домов и жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений.

Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

В Правилах № 170 перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей организацией.

То обстоятельство, что собственники жилых помещений самостоятельно приняли решение об установлении перегородок на лестничных площадках, не устраняет нарушений действующего законодательства в области содержания жилого фонда. При этом ответственным лицом за содержание спорного многоквартирного жилого дома является ТСЖ.

ТСЖ имело возможность для соблюдения норм и правил действующего законодательства по обеспечению надлежащего содержания жилого фонда, однако не приняло необходимых мер.

Товарищество направило только одно письмо-предписание по восстановлению в трехмесячный срок объемно-планировочного решения согласно плану БТИ либо получению согласия собственников помещений дома на заграждение тамбура около мусоропровода и заключению договора аренды данного тамбура с ТСЖ. Данное письмо не свидетельствует о принятии ТСЖ всех зависящих от него мер по соблюдению действующего законодательства.

Апелляционный суд признал правомерным привлечение товарищества к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по делу № А41-108/15).

Судебная практика по данным спорам не всегда против УО.

Например, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что УО не может нести ответственность за нарушение требований жилищного законодательства, которое допустили иные лица. На них возложена самостоятельная обязанность по соблюдению указанных требований. Поэтому, несмотря на наличие договора управления многоквартирным домом, УО не является лицом, в адрес которого могло быть выдано предписание об устранении выявленного нарушения. Речь шла об обязании демонтировать металлическую дверь, расположенную на площадке первого этажа подъезда (постановление от 02.02.2016 по делу № А14-13028/2015).

Таким образом, нарушение п. 3.2.15 Правил № 170 собственниками в большинстве случаев будет вести к ответственности УО (ТСЖ).

Защита прав УО и собственников помещений

В случае выявления обозначенных нарушений законодательства УО имеет право обратиться с исковым заявлением об устранении препятствий путем демонтажа соответствующих конструкций. Такое обращение будет выполнено в рамках возложенных на УО полномочий в соответствии со ст. 161 ЖК РФ.

В рамках такого иска требуется доказать следующие обстоятельства:

  • факт незаконного возведения спорной конструкции ответчиком. При этом сам по себе факт расположения металлической конструкции, отгораживающей часть мест общего пользования от квартир, не является подтверждением. Указанные обстоятельства необходимо доказывать всеми возможными способами. Это могут быть: свидетельские показания жильцов, которые видели, как ответчик возводил конструкцию; фото- и видеоматериалы и т. п.;
  • наличие нарушенных прав. Достаточно будет в исковом заявлении сослаться на подп. «к» п. 23 ППР, п. 3.2.15 Правил № 170. Жилищный кодекс РФ указал, что один из способов защиты жилищных прав — это восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Поэтому возложение на ответчика обязанности демонтировать установленную им перегородку и привести общий коридор многоквартирного дома в первоначальное состояние в полной мере соответствует требованиям ст. 11 ЖК РФ (апелляционное определение Тульского областного суда от 25.09.2014 № 33–2375/2014 по делу № 33–2375/2014).

Выводы

При нарушении требований подп. «к» п. 23 ППР, п. 3.2.15 Правил № 170 суды возлагают ответственность именно на УО (ТСЖ), если не доказано иное. При этом управляющая организация имеет право через суд потребовать демонтировать спорные конструкции.

В случае оспаривания предписания или административного наказания доводы УО о том, что она выдавала собственникам, установившим спорные конструкции, предписания и они не были исполнены адресатами, суды отклоняют.



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией




    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ




    © Актион-МЦФЭР, 2006-2017. Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-68225 от 27.12.2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Вы - работник сферы ЖКХ? Зарегистрируйтесь!

    Регистрация бесплатная и займет всего 1 минуту!
    После регистрации вы сможете:

    • читать любые статьи сферы ЖКХ на нашем сайте!
    • бесплатно подписаться на ежедневные новости по жилищно-коммунальному и городскому хозяйству
    • оставлять комментарии к материалам
    • задавать вопросы экспертам

    Оставайтесь с нами!
    с заботой о Вас, портал Городское хозяйство и ЖКХ

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль