Арендная плата за публичные земли под объектами энергетики

210
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Муравьева М.С.
главный юрисконсульт ПАО «Т Плюс»
Рассмотрим вопрос определения размера арендной платы за использование находящихся в публичной собственности земельных участков, на которых расположены объекты энергетики, в т. ч. тепловые станции и трубопроводы. Выясним, допустимо ли применять ставки арендной платы, установленные Минэкономразвития России в приказах от 18.06.2013 № 347, от 23.04.2013 № 217 для федеральных земельных участков, к участкам, являющимся собственностью региона, муниципалитета, и с неразграниченной собственностью.

Нормы законодательства относительно арендной платы за публичные земли

Ресурсоснабжающие организации несут значительные расходы по арендным платежам за публичную землю под принадлежащими им инфраструктурными объектами.

Действующее земельное законодательство предусматривает нормативное регулирование порядка определения размера арендной платы в отношении земельных участков, относящихся к публичной собственности (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Порядок определения размера арендной платы за публичные земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в отношении земельных участков:

1) находящихся в федеральной собственности — Правительством РФ;

2) находящихся в собственности субъекта РФ и государственная собственность на которые не разграничена — органом государственной власти субъекта РФ;

3) находящихся в муниципальной собственности — органом местного самоуправления.

Такое положение урегулировано п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также действовавшими до 1 марта 2015 г. положениями п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон).

Указанное нормативное регулирование должно строиться на Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (далее — Основные принципы, Постановление № 582), на основании действовавшего до 1 марта 2015 г. п. 4 ст. 22 ЗК РФ. В настоящее время аналогичная норма включена в п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ.

К этим принципам относятся, в частности:

экономическая обоснованность. Установленный размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. При расчете учитываются:
— категория земель, к которой земельный участок отнесен;
— вид разрешенного использования участка;
— государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на данном земельном участке;
— субсидии, предоставляемые организациям, осуществляющим деятельность на данном земельном участке (содержание принципа в ред. постановления Правительства РФ от 19.08.2011 № 697);

необходимость поддержки социально значимых видов деятельности. Размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога;

запрет необоснованных предпочтений. Порядок расчета размера арендной платы должен быть одинаковым для земельных участков, если они:
— принадлежат одному публично-правовому образованию;
— отнесены к одной категории земель;
— используются или предназначены для одних и тех же видов деятельности;
— предоставляются по одним и тем же основаниям (содержание принципа в ред. постановления Правительства РФ от 30.10.2014 № 1120).

В ранее действовавшей редакции Основных принципов (до 1 марта 2015 г.) указанный принцип расчета арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности, предоставляемые по одним и тем же основаниям, был сформулирован без привязки к конкретному публично- правовому образованию.

Из цели использования, особого статуса и социальной значимости объектов энергетики должны вытекать особенности устанавливаемого механизма определения арендной платы за использование земельных участков, занятых такими объектами. Экономические интересы потребителей соответствующих товаров и услуг должны быть защищены от повышения тарифов. Для энергетических компаний требуется создание стабильных и комфортных условий деятельности. Таким образом, необходимо обеспечить справедливый и разумный баланс интересов всех указанных лиц.

Минэкономразвития России приказами от 23.04.2013 № 217 и от 18.06.2013 № 347 утверждены «льготные» (пониженные) ставки арендной платы в отношении федеральных земельных участков, занятых отдельными объектами энергетики.

Как показывает практика, размер арендной платы, определяемый в отношении аналогичных земельных участков на основании актов органов государственной власти субъекта РФ, органов местного самоуправления, значительно превышает размер платы, устанавливаемый в соответствии с названными приказами Минэкономразвития России.

Для справки

Приказ Минэкономразвития России от 23.04.2013 № 217 «Об утверждении ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод» вступил в силу со 2 июля 2013 г.

Приказ Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347«Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов» действует с 31 августа 2013 г.

Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ

Исходя из Основных принципов, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, сформулировал следующую правовую позицию: размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может превышать ставки, установленные Постановлением № 582 для федеральных земель. Это касается в т. ч. участков, находящихся в муниципальной собственности, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Данной позицией суды должны были руководствоваться при рассмотрении дел начиная с момента опубликования постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11.

Также Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что упомянутые ставки — это ориентиры (т. е. предельно допустимый размер) для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков всеми иными публичными образованиями в аналогичных случаях.

Исключение — установление иных ставок непосредственно федеральными законами.

Применять ранее установленные регулируемые ставки арендной платы за земельные публичные участки после введения в действие Постановления № 582 в отношении ресурсоснабжающих организаций незаконно. Это противоречит Земельному кодексу РФ, Постановлению № 582 (постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11, от 02.04.2013 № 14902/12, от 17.12.2013 № 10782/13).

Указанная позиция ВАС РФ позволила компаниям энергетики, арендующим находящиеся в региональной, муниципальной или в неразграниченной собственности земельные участки с размещенными на них тепловыми станциями, обслуживающими их объектами и сооружениями либо занятые трубопроводами и иными объектами, используемыми в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, непосредственно применять ставки, установленные в приказах Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347, от 23.04.2013 № 217 (как принятых во исполнение Постановления № 582).

Однако правовых оснований напрямую применять ставки арендной платы, утвержденные приказами Минэкономразвития России, к договорам аренды муниципальных, региональных земельных участков и земель с неразграниченной госсобственностью, не усматривалось.

Для справки

Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 до внесения изменений в п. 2 ст. 3 Вводного закона для применения порядка определения размера арендной платы, установленного этой нормой, не имеют значения условия заключения договора аренды земельного участка: в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок или нет.

Для применения льготного порядка определения размера арендной платы достаточным основанием являются вид и принадлежность объектов, находящихся на этих земельных участках.

Следовательно, независимо от оснований предоставления в аренду земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, до внесения изменений в Земельный кодекс РФ и Вводный закон предельный размер годовой арендной платы, установленный п. 2 ст. 3 Вводного закона, является для сторон обязательным (определение ВС РФ от 29.10.2015 № 306-ЭС15-6588 по делу № А55-5126/2014).

Мнение Верховного Суда РФ

В 2014 г. был упразднен Высший Арбитражный Суд РФ. Верховный Суд РФ пересмотрел описанную позицию ВАС РФ. Были обозначены следующие выводы:

1. Утвержденные Постановлением № 582 Правила определения размера арендной платы следует применять только к земельным участкам, являющимся собственностью Российской Федерации. Основание — разграничение компетенций органов государственной власти и местного самоуправления. К отношениям, связанным с использованием земель, находящихся в собственности субъекта РФ, муниципальной собственности, а также с неразграниченной госсобственностью указанные Правила не применяются (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 15.06.2015 № 310-ЭС15-1189 по делу № А14-12748/2013, Обзор судебной практики ВС РФ от 26.06.2015 № 2 (2015), определение ВС РФ от 27.08.2015 № 303-ЭС15-3782 по делу № А51-3357/2014 и др.).

Такое толкование правовых норм отличается от ранее применяемых арбитражными судами позиций, позиции ВАС РФ. Тогда следование принципу экономической обоснованности рассматривалось как установление в отношении всех земельных участков в публичной собственности размера ставок арендной платы не выше установленных Постановлением № 582 (приказами Минэкономразвития России) для федеральных земель с аналогичными характеристиками.

2. Основанием для оспаривания определения размера арендной платы за земельный участок не может являться несоответствие правилам определения размера арендной платы для земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Это относится и к нормативным правовым актам субъекта РФ, муниципалитета.

3. Содержащиеся непосредственно в федеральных законах ставки арендной платы обязательны при определении размера арендной платы для всех публичных собственников. В этом Верховный Суд РФ согласился с мнением ВАС РФ. В частности, в п. 2 ст. 3 Вводного закона (в ред. с 1 марта 2015 г.) установлены пределы размера арендной платы в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Судебные акты ВС РФ, содержащие данные выводы, касались применения норм Земельного кодекса РФ и Постановления № 582 в отношении споров, возникших в связи с взысканием задолженности по арендной плате и неосновательного обогащения за период пользования земельными участками до 1 марта 2015 г.

Новеллы законодательства с 1 марта 2015 г.

С 1 марта 2015 г. размер арендной платы за публичные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подп. 2 ст. 49 ЗК РФ, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может быть выше размера арендной платы, рассчитанного для соответствующих целей по земельным участкам, находящимся в федеральной собственности (п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 252-ФЗ). Пункт 4 ст. 39.7 ЗК РФ не охватывает земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Представляется, что к таким участкам названная норма подлежит применению по аналогии закона.

Распоряжением Правительства РФ от 09.02.2012 № 162-р «Об утверждении перечней видов объектов федерального значения, подлежащих отображению на схемах территориального планирования Российской Федерации» к объектам федерального значения в области энергетики отнесены, в частности, электрические станции, установленная генерирующая мощность которых составляет 100 МВт и выше.

В силу ст. 14, 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городских, сельских поселений, городского округа в т. ч. относится организация в границах поселения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации.

Возможность отнесения отдельных объектов систем теплоснабжения населения (например, золоотвала ТЭЦ), находящихся в частной собственности, к объектам, поименованным в п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ, подтверждается судами.

Пример

ПАО «Т Плюс» использует земельные участки в целях оперативного золоотвала, для обслуживания тепловых станций и их объектов. На спорном земельном участке расположен оперативный золоотвал ТЭЦ-2 — объект, используемый в сфере теплоснабжения.

Таким образом, спорный земельный участок поименован в подп. 2 ст. 49 ЗК РФ. Следовательно, в соответствии с п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за него не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Ставки арендной платы для указанных объектов установлены приказом Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347 (принят во исполнение п. 5 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582). Компания применила федеральную ставку (пониженную) в отношении участка под оперативным золоотвалом при расчете арендной платы. Так, для Ивановской области указанным приказом установлена предельная ставка 5,92 руб. за кв. м.

Суд первой инстанции поддержал компанию — пришел к выводу о том, что размер арендной платы компания рассчитала правильно (постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.11.2015 № 02АП-8529/2015 по делу № А17-3067/2015 решение первой инстанции оставлено без изменения).

На практике может возникнуть вопрос о возможности применения нормы п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ к договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 марта 2015 г.

К изменениям регулируемой арендной платы относятся изменения:

  • формулы для определения ее размера;
  • компонентов платы;
  • ее ставок и т. п.

Пленум ВАС РФ разъяснил, что эти изменения регулируемой арендной платы применимы по общему правилу к отношениям, возникшим после изменений регулируемой арендной платы. Следовательно, положения п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ должны применяться к отношениям, возникшим после 1 марта 2015 г. Допустимость их применения с 1 марта 2015 г. к ранее заключенным договорам аренды подтвердил Третий арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.09.2015 по делу № А74-2803/2015.

Для применения к договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 г. ставок арендной платы, утвержденных Постановлением № 582, приказами Минэкономразвития России, должно соблюдаться одно из условий:

  • договор аренды земельного участка заключен после 30 октября 2001 г. — даты вступления в силу Земельного кодекса РФ;
  • стороны договора, заключенного до вступления в силу Земельного кодекса РФ, связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям (см. п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Выводы

Применение до 1 марта 2015 г. в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственности субъектов РФ, и земель, государственная собственность на которые не разграничена, ставок арендной платы, установленных в приказах Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347, от 23.04.2013 № 217, не имеет правовых оснований. Такова позиция Верховного Суда РФ. Следовательно, риски взыскания с арендаторов названных участков задолженности по арендной плате с применением методик определения арендной платы, утвержденных в пределах предоставленных полномочий органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, исключать совсем нельзя.

Однако если судебные акты, принятые с применением позиции ВАС РФ, вступили в силу, то они уже не могут быть пересмотрены. Основанием для пересмотра вступивших в силу судебных актов по новым обстоятельствам может стать указание в соответствующем акте Верховного Суда РФ на такую возможность (п. 5 ст. 311 АПК РФ в ред. Федерального закона от 28.06.2014 № 186-ФЗ). Пока такого судебного акта нет.

В случае размещения на земельных участках, находящихся в региональной, муниципальной или в неразграниченной собственности, тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения, соответствующих параметрам объектов, перечисленных в п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ, представляется допустимым применение арендаторами этих участков с 1 марта 2015 г. ставок платы, установленных в приказах Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347, от 23.04.2013 № 217.

Закреплена на законодательном уровне возможность применения после 1 марта 2015 г. в отношении публичных земельных участков, занятых тепловыми станциями, обслуживающими их сооружениями и объектами, трубопроводами и иными объектами, используемыми в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения, ставок, установленных в приказах Минэкономразвития России от 18.06.2013 № 347, от 23.04.2013 № 217. Для этого необходимо подтвердить соответствие указанных объектов параметрам, перечисленным в п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ.

Для справки

Объекты федерального значения — объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению Российской Федерации, органов государственной власти Российской Федерации Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, решениями Президента РФ, Правительства РФ, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие Российской Федерации.

Объекты регионального значения — объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению субъекта РФ, органов государственной власти субъекта РФ Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, конституцией (уставом) субъекта РФ, законами субъекта РФ, решениями высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие субъекта РФ.

Объекты местного значения — объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта РФ, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов.

Градостроительный кодекс РФ



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Вопросы по теме

    Мероприятия

    Школа

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Посмотреть

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией





    Электронная система

    Можно ли за невыполнение предписания ГЖИ отделаться предупреждением?

    Ответы на этот и другие вопросы вы найдете в электронной системе «Управление многоквартирным домом»

    Получить доступ
    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА

    ВСЁ ДЛЯ ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВАЭЛЕКТРОННЫЙ КАТАЛОГ
    НАШИ ПАРТНЁРЫНАШИ ПАРТНЁРЫ

    Рассылка




    © МЦФЭР, 2006-2016. Все права защищены.

    По вопросам подписки обращайтесь по телефонам: 
    Москва: 8 (495) 775-48-44 
    Другие регионы: 8 (800) 775-48-44 

    Получите техническую поддержку: 
    по телефону: +7 (495)-937-90-82 
    e-mail: sd@mcfr.ru 

    
    • Мы в соцсетях
    ×

    Подпишитесь на бесплатные рассылки, и получайте актуальную информацию обо всех нюансах, касающихся Вашей профессии! Будьте с нами!